警惕以下趋势：越是全面放开户口，三四线就越加速收缩！

昨天，大家都在讨论一份文件发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》。然后我简单的说了下看法，是群发消息。

今天，重点的把这份文件看了看，发现了很多重要、不同于以往的改变。

01

首先，人口净流出的三四线凉了。

2019年对于中小城市的发展态度有了些变化。

2018年城镇化建设重点任务中提出：中小城市和建制镇要全面放开落户限制；加快培育新生中小城市，引导特色小镇健康发展。

在2019年的文件中，却罕见提到了这一句“收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中”。

这说明，人口净流出的三四线不能再摊大饼发展了。

有学者统计了2000年和2010年两次人口普查数据。发现10年以来一个很触目惊心的现象——

中国有三分之一的国土人口密度在下降，中国行政意义上的600多个城市中，有180个城市的人口在流失。

但同时，地方政府依然大规模卖地、搞基建，出现了很多烂尾楼，房价依然居高不下的奇葩现象。以后收缩型中小城市，将会避免土地、公共资源浪费。

这是一个非常大的思路转变。会影响未来20年的中国中小城市的发展格局。

02

另外一个明显的变化就是积极鼓励大型城市、中型城市的落户限制。

城区常住人口 100 万—300 万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；

城区常住人口 300 万—500 万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；

超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

通过对大城市、超大特大城市的落户规定，我有了一个更加明确的认识：

中国城市发展方向有了新的变化：从鼓励中小城镇发展到鼓励向城市群发展。

发现了没？刚刚过去一年，上述城市的落户政策有了大幅度的改变。

1、2018年，全面取消落户限制的还是中小城镇，常住人口 100 万—300 万的Ⅱ型大城市还在探讨积分落户制度；2019年，常住人口 100 万—300 万的Ⅱ型大城市已经全面放开。

2、2018年，超大城市和特大城市还在强调城区、新区、县级怎么落户，主要以吸引人才到新区、县域落户为准，而现在，明确规定要大幅增加落户规模。

我来总结一下吧。

对比2018年、2019年落户政策的不同：

人口净流出的中小城市，不能再随便扩张、疯狂建楼了;

大型城市统统放开户籍限制；

超大城市、特大城市要抓紧抢人！

03

这个政策，具体会涉及到哪些城市？请看以下表格。

直接获益的，是超大城市、特大城市、以及I型大城市。以北上广深，省会城市等一二线城市为主。

其次是人口基数比较少、经济实力稍弱的省会城市。

以及在城市群中的三线城市、人口净流入的限购城市。

如果不限购，人口净流出的话，即使在上述表中，也是没什么优势的。

为什么这么说呢？从2016年开始，三四线城市普遍大规模的房价上涨，而上涨的本质在于棚改货币化政策，以及三四线接盘侠按揭的杠杆影响。

棚改货币化、加杠杆买房只是短期的昙花一现，

影响楼市最基本的、最长远的还是人口。

所以，落户政策，可能会让三四线房价下跌的预期来的不那么快，但无法阻止房价下行的趋势。

通过前两部分的分析，大家也都能明显感觉到：一二线的重要性在提升，货币流向、政策支持又从三四线转移到一二线了。

我想这次落户政策可以看成是未来楼市的一个分水岭。

从16年开始，一二线大规模的最严格调控已经边际放缓，三四线的上涨已经是过去式。

一二线的寒冬已经没有了，基本面开始回暖。

2018年、2019年的政策都提到了“人地钱挂钩”，也就是说，分给一个城市的财税、土地指标，都和这个城市的落户人口数量有关系。

说的直白一点，抢人大战会大幅度提高地方政府收入。

想象一下，当各个城市的目标不再强调GDP，而落户人口数量成为新的KPI的时候，会是多么白热化的抢人状态。

这两年依然是省会城市、二线城市经济发展的爆发年，错过了这波人口红利，以后到老龄化社会，就只能等着哭了。

04

最后还是要聊聊，新的落户政策对楼市的影响。

其实很简单，对标两个城市就行了。

落户政策放开，无外乎就是两种模式。

一种是西安模式，一种是天津模式。

西安大幅度放开落户是从2017年开始，爆发于2018年。2017年，西安楼市均价上涨40%以上。均价6000元/㎡左右的房价纷纷破万。到了年底，新房一直涨，二手房价格上不去，西安楼市本来已经歇菜了。

没想到2018年，西安楼市凭借落户放宽政策再一次爆发。2011-2016年，西安年均人口增速仅4.6万人。2018年，全西安落户人数已经超过70万人。

所以即使在限购约束之下，西安楼市依然通过落户政策实现了量价齐涨。

再看天津，2018 年 5 月 16日，天津发布“海河英才”行动计划放宽落户条件，在津无工作、无房、无社保，年龄不超过40周岁的全日制高校毕业本科生可“零门槛”直接落户。

没想到，发布不到一天时间，居然有30万人申报。“天津公安”APP系统、落户的微信号居然挂掉了……后来，天津在4天内给落户打上4次“补丁”，搬出了调档案的杀手锏，直接卡住了一半左右的人。

猫叔记得，在宣布天津放宽落户的那天，粉丝和平区的230万老破小学区房直接涨到了280万，被一位北京的买家当晚全款定下……但之后，因为天津及时规范了落户规则，天津房价也并没有出现大涨的情况。

所以未来城市的房价，很有可能是“一城一策”，到底是”西安模式“还是”天津模式“，就看大家的选择了。

如果是天津模式最好，但如果是西安模式，迫于调控的压力，新房的价格会继续被备案价限制——很可能出现的情况是，二手房房价上涨没什么人买，新房价格很低但很难买到。

后续的情况当然还要继续观察，

不过，如果你的城市在放宽落户，你恰好又是刚需，那我的建议是抓紧摇号。

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