这个北京最苟板块，我却嗅到了一丝崛起的味道|台湖深度测评
各位粉丝老爷们大家好。猫叔的干货文又来了。
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不谋全局者，不足以谋一域；不谋万世者，不足以谋一时。
当我们分析一个板块的时候，我们到底在分析什么？
除了板块本身的素质（比如配套、交通、居住人群的购买力）、规划的落地可能性外，有多少人是从全局出发看问题呢?
周边区域对于板块的影响，也非常重要。
相邻板块价值赋能，会让他一飞冲天，
相邻板块吸虹效应，会让他一蹶不振。
可惜这个角度，99%的板块分析文章都会忽略掉。
今天，我们就通过分析台湖，聊聊周边区域对一个板块价值影响到底有多大。
搞起！
01
如何一句话评价台湖？这是一个看上去很尴尬，但潜力可能很大的板块。
先看台湖的位置——开局不利。
通州亦庄夹角处，
三条扇形高速路。
沾光通州他不行，
比肩亦庄也不灵。
台湖的位置非常尴尬。他被朝阳通州亦庄三个区域包围。
科普一个小常识：这种两区交界、三区交界的板块，发展是很受限的。
任凭哪个区域，都会优先发展核心区。
发展边缘区域，被临区吃到红利，KPI又算不到自己头上，这不是纯粹的为爱发电了吗？
两区交界处的板块，经常会出现规划、管理上的真空地带，互相推诿的例子很常见，但合力搞大事的例子特别特别少。
台湖看上去也是这种状态。
朝阳发展重点在国贸、望京，以及最近比较热的东坝第四使馆区+金盏自贸区。
台湖临近的豆各庄板块，这两年随着7号线刚有起色，即使想给台湖利好，也有心无力。
按照十四五规划，通州副中心倒是迎来撒钞大狂欢。2021-2025年，这五年里有600多个重大项目，8000多亿元的投资上马。
但发展重点，在860亿成本的运河商务区、100多亿的城市绿心、500多亿的环球影城，时间紧任务重。
台湖想要发展，只能先去领号排队了。
问题是，即使台湖拿着爱的号码牌乖乖排队，台湖分的蛋糕也不算大。
从《通州区台湖镇国土空间规划及控制性详细规划(街区层面)(2020年--2035年)》来看，通州给台湖的定位，是围绕环球影城来做文章，搞演艺小镇，打造通州副中心的文化地标。
但比较通州各个板块的规模和投入来说，台湖又是被运河商务区板块、市政板块吊打的存在。
甚至在交通上，台湖镇政府所在的区域，也没有特别大的优势。
除了主干路通马路，扩宽到双向10车道。片区内的街道基本保持原样。
上面是我把目前台湖在建的道路描红加粗后呈现出来的效果。
京哈高速以北，京津高速以南，都做了细致的道路修整，唯有老台湖被忽视了。
两条高速形成天然的分割线，南北区域都在如火如荼的建设，而老台湖看上去，更像是充当了通州和亦庄发展的绿色隔离带。
综合来看，
朝阳虽然紧邻台湖，但给不到利好。
通州似乎全是利好，但台湖也只是在巨大蛋糕里分了小小的一羹。
那么看上去毫无游戏体验，一度只能猥琐发育的台湖，未来究竟在哪里？
02
答案是亦庄。
在《亦庄新城规划(国土空间规划)(2017年—2035年)》中，我们能明确看到，亦庄新城的规划把台湖镇的次渠镇，也就是台湖高端总部基地、光机电一体化基地两个重要部分纳入其内。
更意味深长的是，亦庄新城明确的指出，规划范围“台湖镇除外”。
你品，你细品。亦庄也是有自己小算盘的。
亦庄想要的是台湖次渠镇，而不是全部的台湖。
亦庄想发展的，也只有次渠。
为了表达清楚这个概念，亦庄还在行政区划图中，特意画出了台湖镇，再用虚线将其隔开。
为什么亦庄只对台湖的次渠这么情有独钟？
虽然次渠隶属通州，但他和亦庄的地理位置可以说无缝连接、你侬我侬、鸾凤和鸣、水乳交融（这个成语是不是有点问题？）
亦庄想要发展，就不可能绕开次渠。
更何况，亦庄是北京GDP增速最快的区域，随着产业升级、更多企业入驻，扩区是必然的。
几乎可以笃定的说，次渠是亦庄的囊中之物。
而老台湖和次渠之间又隔着京津高速和大片绿地，哪怕是发展次渠，也不会最后让通州摘了果子。
你去看次渠的重要发展节点，每一次的关键推动力，都是亦庄。
2007年亦庄地铁站规划，就在这个版块留下次渠和亦庄火车站两个重要的地铁口。
2015年，正式动工的地铁17号线，也在这里和次渠站交汇。
至于次渠最重要的“两站一街”，也是配合亦庄做的设计规划。
这个重要的项目一度因为资金短缺放缓。转折点在2017年，金主爸爸大手一挥，投资550亿重启建设。
住总集团负责‘两站一街’项目全部58个地块的一级开发，次渠也按下发展的快速键。
按照规划，台湖高端总部基地未来的常住人口将达到14万，几乎是亦庄新城核心区的一半。而未来，这里还会有6万个就业岗位。
简单粗暴的来理解以上内容，就是：次渠会成为亦庄第二个核心区。
看上去很美好！对不对！
等等！
次渠发展，还面临着长期以来的一个掣肘——他隶属于通州。
这一点，很可能会打消亦庄发展次渠的积极性。
就好比你帮兄弟追女朋友，送鲜花送电影票，但最后追到妹子的是兄弟。你说你图啥？
只有次渠完全交给亦庄，他才能无后顾之忧的发展。
而且，通州辖区买房是限购的，也不太利于次渠人才的引入。
通州的运河三角区、成熟的老城区，基本以二手房为主，新房库存很少。一旦放开限购，很容易被炒作，拉升房价。
但次渠情况完全不一样，他是一个年轻化的板块，从2014年东亚印象台湖、泰禾拾景园等项目入市，到现在也没有多长时间，次渠的新房库存量很大，需要更多人来发展、建设它。
所以次渠完全没有必要限购啊。
说到这里，真的要感谢通州各位老爷们。是他们深明大义、高瞻远瞩，不但为次渠发展成立了专门的跨区对接小组，而且一直推动次渠归属工作的进展——
2019年，亦庄新城规划将台湖与马驹桥一起并入亦庄。
2020年，台、马区域的不动产登记业务，改到亦庄经开区办理。
今年3月份，通州发文件，明确了要在年底前将台马地区涉及到亦庄的行政区划变更完成。
这说明，次渠已经不是以前的次渠，而是钮祜禄·次渠，完成华丽变身了！
03
在次渠发展没有后顾之忧的时候，17号线的加持又给了次渠一个非常高的跳板。
要说17号线是目前最牛的黄金地铁线，没人反对吧？
我以前在文章说过，17号线带来的价值，可以类比地铁4号线。
4号线的修建，形成了贯穿南城北城的重要交通线路。极大程度的方便来西城、海淀上班的通勤族，直到现在，很多新盘在宣传的时候，依然以4号线为项目卖点。这种拉动效应依然在持续。
17号线和4号线一样，连接南北、带动重要产业基地+商业基地辐射的主干线，刺激效应非常强大。
它串联了通州、东城、朝阳、昌平四个行政区，从南向北，依次经过亦庄新城、CBD、望京、未来科学城。
未来国贸、望京的通勤，非常方便。
我们再来对比8号线，8号线时速是80公里，17号线时速是100公里，而且就核心产业园通勤来说，8号线也不如17号线方便。
次渠的价格确实比较便宜。
8号线终点瀛海板块中海寰宇时代二期的网签价在5.5-5.7万/平
17号线终点次渠板块，已经卖完的金茂悦均价4.7万/平，明月听蘭成交均价5.3万/平 万科东望一期4.8万/平 二期4.6万/平 正在销售的三期4.5万/平（东望限价5.1万/平，但他已经无节操，为了快速去化也真是拼了）
都是在5-6环之间，地理位置也比较相近。但板块价格差了一万。
要么是瀛海板块被高估了，要么是次渠板块被低估了。
我们不去捧一踩一，但至少说明，现在的价格买入次渠，安全垫是厚的。
最后，再来一个彩蛋。
很多人都知道，亦庄产业园区，比较有名的企业，比如京东、京东方、小米产业园。
很多人不知道的是，去年年底，亦庄搞了一个营收千亿级规模的经开区国家信创园，是围绕通明湖打造的信息园区。目前统信、龙芯、华为、同方、浪潮、紫光、神州数码等等已经签约入驻。
规划图
总结下台湖板块。
长期以来，台湖可能是最苟的板块，很多人看不上他。
就连开发商，也是怎么能抱大腿怎么吹。
靠近朝阳通勤优势，说他就像望京。
在通州辖区内，就说他享受副中心利好。
临近亦庄，就说他前途无量。
凭良心说，次渠的天花板真没那么高。
但如果发展好的话，他有可能是亦庄次级核心区+常营板块的加强版。
次级核心区上文已经阐述了很多。
我觉得他和常营有相似之处，主要是3点。
1是都在于可以发挥国贸+望京通勤一族的居住地。
常营因为是6号线沿线，配套又齐全，是国贸上班族买房的首选板块。
2是常营板块能起来还有一个原因是龙湖长楹天街商圈。
次渠目前还没有像龙湖那样大型的商业中心，像百发隆购物中心、物美超市、家和新天地、新城商厦等等，虽然可以满足基本需求，但大规模的一站式购物综合体要依靠亦庄路东区（大族广场、亦庄创意生活广场、城乡世纪广场）。
但万科打造的城市之光商业街区、泰禾一号商街，随着未来次渠人口的流入，预计也能形成不错的商业氛围。
3是，大量的经适房充斥。这点有利有弊。弊端是会拉低整体板块价值。
和常营一样，次渠也有很多回迁保障房。未来这些房子，会形成大型密集居住区。对板块也肯定有影响。
但也有好处。
伴随着回迁户们而来的，是实打实的配套。比如景山学校的引入。这才是次渠需要迫切解决的问题。
目前，次渠板块在售楼盘有万科城市之光东望、绿城明月听蘭
台湖次渠板块有经开汀塘、首创禧瑞天著。
如果你正在看次渠板块，又想了解具体的楼盘优缺点和房源信息，顺便搞点买房优惠。可以联系猫叔看盘御用的小哥哥。
PS：只想投资次渠，没有自住需求的没必要来。为了投资，你买通州运河三角区，买成熟区域不是更香嘛？买什么次渠，一堆库存够你受的。
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重要资料参考：
《重大基础设施对周边房价的时空影响分析_以北京地铁4号线为例》
《亦庄新城规划(国土空间规划)(2017年—2035年)》
《通明湖信息城三年行动计划（2020-2022年）》