永丰价格破9万？是丧心病狂还是潜力无限？

这篇文章，是你们期待已久的永丰楼盘点评。

我知道你们已经迫不及待了。

先别着急脱，把裤子系好——

一发解决不了你们的所有问题，

所以我们分两篇说。（别怪我，我已经被猫叔聊八卦群的一群LSP带坏了）

第一篇点评一下永丰——

作为2022年新盘高光之地，中海汇德里值不值得9万？

买了是人生赢家还是大冤种？

永丰未来增值空间如何？

就投资而言，作为海淀西的永丰，PK昌平南，区域规划到底谁强？

第二篇八卦一下中海PK华润——两家销售斗智斗勇，无底线舆论撕逼，以及楼盘该怎么选择。

因为内容有点敏感，所以我只能让大家付费看，请我喝个奶茶了。

01

永丰在海淀，到底是什么段位？

海淀整个区，在北京来说，其实都是很高光的。垃圾板块很少，牛逼板块很多。

所以造就了一种“海淀光环”——好像只要是海淀，就没有不增值的房子，就没有不好的地段。

是这样吗？

是。全文完。

好了我错了兄弟们，快回来吧。抖个机灵不行吗……

事实当然不是这样。

我先介绍下海淀区的整体情况。你们就清楚永丰的档次了。

先看下海淀的地势图。

上图我用红线把整个海淀区一分为二。

为什么这么分呢？

因为海淀是城乡分野明显的二元空间结构。

以百望山为分界线，海淀区分为山前、山后两个区域。

百望山以南，叫做山前。

山前是海淀所有资源最聚集的地区，像我们熟知的中关村、以及海淀区政府的行政办公、海淀的文化体育公共设施，都在这里。

海淀最集中的豪宅片区，也是以西北四环集中。

海淀山后是什么？

北京的近郊区。有非常多的农村用地和……农村用地。

所以海淀看上去整体很牛逼。

但是海淀的板块素质，就像海淀的学校成绩一样。

牛的笑傲全国，渣的不如其他区域普小。

海淀的城乡板块发展，极差很大。

如果单价代表一个板块天花板，牛逼的板块极小户型可以炒到25万（蜂鸟家园），垃圾板块小户型也就4万多（前沙涧路7号院）

下图放一张，海淀土地利用密度的变化。其中，建设用地用粉丝色表示了。你们直观感受下。

此外，照大大小小的板块排序，海淀大致为成三个功能区——

第一梯队：城市功能区，10-15万

以北西环和西四环区域为中心，包括万柳、中关村等板块。靠近内城区，属于强资源吸附区。

第二梯队：科技区，8-11万

以上地、西二旗、清河、西北旺等为主。依靠产业优势加持。

第三梯队：农业区，6万

永丰、苏家坨、上庄、温泉镇。空地很多，大部分是农业用地。

所以你们知道永丰在海淀的定位了吗？

如果鸡头是第一梯队，鸡翅是第二梯队，

那么永丰，就是鸡屁股上那一撮最靓丽的毛。

好看是好看，但毕竟是鸡屁股。

如果你和北京其他区域对比，永丰跑赢大盘是没问题的。

但如果你和海淀的强势区域比，永丰是最差梯队里的上等马。

这么对比，大家能大概理解吧?

02

9万的永丰价格有没有透支？

没错。