如何寻找未来十年最有投资价值的房子？小白买房硬核分析（中）
之前怀孕的时候写过
如今娃都两个月了，终于要出中篇了。
本来打算是两篇文章写完，后来发现，工作量太大了。根本写不完。所以还是有必要再拆解两篇出来。
上篇虽然看上去比较复杂，但主要是税费和政策方面的解读。基本买一套房，就知道怎么回事了。
接下来聊板块和具体的选筹，其实特别难写。主要原因在于，楼市是一个体系，能够把整个体系理顺，而且逻辑自洽，这非常难。
更何况北京市场还相当复杂。各种理论五花八门，你写什么都有人喷。
在这里，我要郑重说明，因为我看房经验少，资历浅，所以本文的看法，仅仅是一家之言，请各位大佬们多提意见，买房的朋友们仅供参考……
（此时此刻求生欲已经溢出手机屏幕了有没有）
01
复习一下，上篇文章，我们提到过的，三个比较基础的买房思路——
不看新房看二手
不看环线看产业
不看洼地看产品
我们具体来聊聊板块里的，不看环线看产业。
在写这篇文章之前，其实我是对北京的板块做过大致的梳理的。给大家看看我的工作量，差不多梳理了200多个板块。
虽然直到现在，梳理工作还没完成，但是我发现：目前关于北京的板块讨论，还没有一种相对完善的解释。
最常见的是环线论，这种观点简单粗暴，二环》三环》四环》五环。
随便举个例子就能反驳：比如北四环的五道口板块9W+，西四环的玉泉路6.5W+，东四环的四惠6W+，而南四环的科技园板块只有5W+。
可见，北京楼市有一个特别明显的现象就是：北边房价高于南边，而且有着很大的差距。
这种差距是很长一段时间都改变不了的。
现在经常有很多大V或者开发商吹板块利好，（尤其是南边的项目）经常以环线作为说辞，比如三环就应该10W，四环就应该8W，其实故意忽视了南北城房价巨大差距这个事实。
如果你留心北京的企业分布情况，你会发现南北发展很不平衡。
图：在京企业分布情况
从上图看，亮度比较大的区域是金融街、上地、中关村、国贸、望京等等，这些都是在北边，而南边只有总部基地、亦庄比较集中。
北京绝大部分的上班族，都离不开上述的几个区域。
产业发展有一个特点，就是每个行业都喜欢集中在同一片区域，我们把这片区域叫做产业集群。产业集群越大，势能越大。这些势能，既吸收了源源不断的财富，又可以促进周边板块的发展。
02
当然，不同行业的产业集群，迸发出的势能也不一样。
北京三次产业占GDP比重情况
数据来源：北京市统计局，中国指数研究院综合整理，2017年
重点服务业占GDP比重
数据来源：北京市统计局，中国指数研究院综合整理，2017年
北京第三产业的GDP占比高达80%，是可以秒杀第一、第二产业的。这其中，又以金融业（16.6%）、信息传输、软件和信息技术服务业（11.3%）以及科学研究和技术服务业（10.2%）为主。
金融业分布在哪里？金融街、中关村以及CBD区域。
IT行业主要分布在哪里？上地、中关村、国贸、望京、总部基地
所以很多区域，看上去有产业集群，但在房价梯队上，要靠后排——
比如大兴的医药制造，比如顺义、大兴的汽车制造业，大兴的医药制造，还有宋庄文化创意产业园等等。
综合以上，我们可以得出的结论是：北京的板块不应该以环线来区分，而应该以产业来区分。
不同产业，所创造的财富价值也不一样。
距离高级产业越近，可通达性越好，板块越有价值。
典型的例子是，上地周边的板块梯队，就很能说明这个问题。
西北旺和上地，都在8W左右
马连洼在7.5W左右
西二旗、清河在6.5W左右
西三旗5.5W左右
霍营4.5W左右
天通苑3.5W左右
从西二旗、清河到天通苑，形成了很明显的等差数列。
可能这里会有人问，猫叔，只看距离，不看配套吗？不看商圈，不看学区，不看医院吗？
典型的比如西北旺，房价溢价严重，根本不配这个价格好吗。
什么叫做溢价？所支付的实际金额超过实际价值。
实际上，成交的价格就是实际价值。
对经常加班熬夜的码农们来说，可以没有商圈，可以没有好的医疗、甚至教育配套，但就想买个离公司近一点的房子好好睡个觉。
睡觉，就是刚性需求，恰好这部分人还特别有钱，可以为此支付高价。你不服行么。
这里还有一个逻辑就是，由于产业集群会带来强大的财富效应，即使暂时没有配套，但后续的配套，都会因为源源不断的财富效应而建设起来。
所以板块价值要先看产业，而不是先看配套。
03
通过以上简单的讲解，我们大概知道了：
1、北京的板块价值，应该看产业而不是环线。
2、距离高级产业越近，可通达性越好，板块越有价值。
其实，这两条只是最简单的概括。在实际实操过程中，对于一些朋友来说，可能是废话。
因为按照这个逻辑，买上地啊，买西二旗啊，去望京买啊。
谁不知道这些板块好，但问题是
没钱。
这个时候，就需要用两种替代方案。
一种是，沿着地铁线买房。具体可以参考
但是要特别注意，有些站点会特别拥堵，没有太大投资价值。比如地铁首站往往比第二站、第三站好。因为首站往往有座，而第二、第三站人比较多，交通体验太差。
第二个方案是，寻找下一个崛起的产业板块。
实际上，随着人群居住习惯的改变和区域规划，有投资价值的地段，并非一成不变。
地段和人一样，是有“生命周期”的。
不同板块的生命周期，取决于自身的发展程度。
对比人的生命周期，我们同样把板块分成四类：
A类板块：处于幼稚期，有规划但刚刚开发，近两年有开发商进入，但是产业、交通、配套都不是很成熟，房产增值需要很长的过程，看起来前景很好，但短期3-5年涨幅并不大。
这种板块一旦被炒作，房价容易涨得快，也容易跌的快。典型容易出泡沫的板块。
比如东坝、台湖。
B类板块：成长期，底子很好，已经有比较成熟的配套，还有空地可供开发，随着规划和交通、产业的进一步利好，房价现在还比较低，未来涨幅可期，保值增值。
比如丽泽周边、通州运河三角区以及北部、望京北部。
C类板块：成熟期，周边几乎没有可供开发的地块，有不错的次新标杆小区，中产人群居住，二手房市场成熟，配套齐全。这类板块易涨难跌，但涨幅相对乏力，因为房价已经太高了。
比如上地、西二旗、金融街、中关村、望京。
D类板块：衰退期。周边配套成熟，基本都是老小区，小区环境略差，原住民所在地，没有可供开发的地块。这类板块，属于刚需上车族比较喜欢的板块，总价低，上涨幅度不大，但因为有刚需托底，跌幅也不会很大。
比如团结湖、潘家园。
如果按照投资价值排序的话，你觉得A\B\C\D类板块怎么排呢？
我的看法是：B>C>A>D
所以，要在丽泽周边、通州运河三角区以及北部、望京北部这些地区，寻找有投资价值的房子。
因为希望读者阅读体验好，所以我这里直接放结论。
具体的原因和分析，我们下篇见。
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