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银保监104号文:允许银行与房企开展保函置换预售资金!

刚刚,中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》(银保监办发〔2022〕104号)。


主要内容为:

1、允许商业银行按市场化、法治化原则,在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策,与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金,优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等,不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务,确保项目建设资金充足。

2、监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后,房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金,保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%,置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

解读:

1、保函置换预售监管资金并不是新鲜事。2022年4月,南京市住房保障和房产局与中国人民银行南京分行营业管理部联合下发《关于商品房预售资金监管试点使用银行保函的通知》,自印发之日起试行一年。

      根据南京市新规,房地产开发企业可凭银行出具的保函,等额替换新建商品房预售资 金监管账户中的监管资金。当出现索赔情形并发起索赔时,监管银行按照监管机构出具的书面索赔文书启动索赔,由保函出具银行将索赔资金存入监管账户或指定账户。 开发企业申请等额资金保函替换后,预售资金账户监管额度内的余额,须满足项目后续1年内建设资金需求;保函替换资金不得超过项目预售资金监管额度的60%。

2、保函置换预售监管资金,从银行来说是向房地产项目提供授信或者担保,本质上是将银行信用注入到项目当中,能够最大限度的盘活预售监管资金,使得房企有资金完成项目交付,达到保交楼的目的;

3、对可置换预售监管的额度,104号文也作出限制:保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%,置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。这样可以最大程度的保证资金安全,降低银行风险,也最大程度上利用预售资金;

4、保函期限与项目周期匹配,房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金,优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等,不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务,确保项目建设资金充足,这从根本上保证置换的资金只能用于项目建设。

总之,104号文从务实的角度出发,以一种监管文件的方式,解决预售资金的使用效率问题。

其实此前关于房地产预售资金监管,各地都制定了相关规则。但是地方性的监管规则2021年9月份之前普遍存在执行不到位,房企挪用的问题。因为不出风险,缺乏统一监管协调,地方政府也睁只眼闭只眼。但是2021年恒大风险之后,地方政府走向另一个极端,防止全国性房企将本地房地产项目预售资金抽离到总部,采取了最严格的监管口径,基本上冻结了预售资金。

房地产政策短期最重要看预售资金监管,中短期看两集中和房贷额度,中长期看三条红线,长期看限购和房地产税。但是放贷额度放松只能帮助优质房企,对生存线喘气的网红房企毫无作用,对短期流动性影响最大的预售资金监管政策才是命门!

今年以来,有关预售资金的变化很多。

2022年4月29日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作,明确要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。

近日,深圳市人大常委会官网发布关于《暂时停止适用〈深圳经济特区房地产转让条例〉有关规定的决定(草案)》公开征求意见的公告。

公告称,暂时停止适用《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条第一款第四项、第三十六条、第三十七条的规定。起草说明表示,目前,市司法局正会同市住房建设局修订《深圳市房地产市场监管办法》,并按照《意见》要求,构建商品房预售资金行政监管模式。

因此,深圳商品房预售资金有望由银行监管改为政府监管。

也许未来,各地预售资金监管会迎来更大的变化。


全文如下:


以下为官方答记者问及新规全文:

中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行有关部门负责人就《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》答记者问

为支持优质房地产企业合理使用预售监管资金,防范化解房地产企业流动性风险,促进房地产市场平稳健康发展,中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、人民银行办公厅联合印发了《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》(以下简称《通知》)。

中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行有关部门负责人就相关问题回答了记者提问。


一、对保函的额度和期限有什么要求?

《通知》要求,保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金

置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%,置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

监管额度内资金拨付使用时,保函金额相应下调,确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。

如房地产企业未向监管账户内补足差额资金,保函金额不得调整。

此外,要求商业银行合理确定保函期限,确保与项目建设周期相匹配。


二、商业银行开具保函置换预售监管资金应符合什么要求?

《通知》规定,监管评级4级及以下资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。

商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。

企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。


三、如何使用保函?

房地产企业提供商业银行出具的保函,向住房和城乡建设部门请求释放预售资金监管账户相应额度资金的,监管账户行应配合住房和城乡建设部门做好必要的审核工作。

住房和城乡建设部门研究同意后向监管账户行发出拨付指令。

监管账户行根据住房和城乡建设部门拨付指令做好资金拨付,并等额减少账户管理额度。


四、商业银行应如何防范业务风险?

商业银行在出具保函置换预售监管资金时,要参照开发贷款授信标准,选择经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业。保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度。

要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施,防范保函业务风险,按要求计提风险资本,提取风险准备。

一旦出现垫付,出函银行要及时向房地产企业采取追索措施,保全债权安全。

垫付资金应足额计提拨备、真实分类,不得隐藏风险。


五、房地产企业应履行什么责任?

房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金,优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等,不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。

房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务,确保项目建设资金充足。



中国银保监会办公厅住房和城乡建设部办公厅中国人民银行办公厅关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知

银保监办发〔2022〕104号


各银保监局,各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团住房和城乡建设厅(委、管委、局),中国人民银行上海总部,各分行、营业管理部,各省会(首府)城市中心支行,各副省级城市中心支行,各大型银行、股份制银行、外资银行:

为明确商业银行出具保函置换预售监管资金相关要求,支持优质房地产企业合理使用预售监管资金,防范化解房地产企业流动性风险,促进房地产市场平稳健康发展,现将有关事项通知如下:

一、允许商业银行按市场化、法治化原则,在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策,与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

二、保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。房地产企业要按照《关于规范商品房预售资金监管的意见》(建房〔2022〕16号)规定开设预售资金监管账户,购房人缴纳的定金和首付款、商业银行发放的按揭贷款以及其他形式的购房款等商品房预售资金,应当全部直接存入监管账户。监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后,房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金,保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%,置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

三、监管额度内资金拨付使用时,预售资金监管账户开立行(以下简称监管账户行)应在3个工作日内将相关信息通知出具保函的银行,出函银行要督促房地产企业向监管账户内补足差额资金(拨付资金×保函置换预售监管资金的比例),保函金额相应下调,确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金,保函金额不得调整。

四、商业银行要合理确定保函期限,确保与项目建设周期相匹配。项目竣工交付或商品房项目完成房屋所有权首次登记预售资金协议解除后,保函相应失效。

五、监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。

六、商业银行在出具保函置换预售监管资金时,要参照开发贷款授信标准,充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险、项目销售前景和剩余货值等,与经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。对债权债务关系复杂、涉案涉诉纠纷较多、对外担保额度过大、施工进度明显低于预期的项目,应审慎出具保函。对于项目主体与总承包方存在关联关系的,要充分评估项目风险。保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度。

七、商业银行要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施,防范保函业务风险,按要求计提风险资本,提取风险准备。

八、房地产企业提供商业银行出具的保函,向住房和城乡建设部门请求释放预售资金监管账户相应额度资金的,监管账户行应配合住房和城乡建设部门做好必要的审核工作。住房和城乡建设部门研究同意后向监管账户行发出拨付指令。监管账户行根据住房和城乡建设部门拨付指令做好资金拨付,并等额减少账户管理额度。

九、在保函有效期内,如监管账户内剩余资金不足以支付项目工程款,出函银行应立即履约垫付,在保函额度内支付扣除账户内剩余资金后的差额部分。一旦出现垫付,出函银行要及时向房地产企业采取追索措施,保全债权安全。垫付资金应足额计提拨备、真实分类,不得隐藏风险。

十、各地不得强制商业银行出具保函,不得将出具保函与当地预售资金监管资格挂钩。住房和城乡建设部门、金融管理部门应为商业银行开展保函置换预售监管资金业务提供必要支持。

十一、房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金,优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等,不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务,确保项目建设资金充足。

十二、各地要加强房地产企业管理,对房地产企业违规使用资金的行为进行严肃查处。监管账户行、出函银行发现房地产企业违规使用资金,或在预售资金拨付后未及时补足差额资金,应及时报告有关部门。住房和城乡建设部门、金融管理部门可采取联合约谈、行政处罚等措施,督促房地产企业纠正违规行为。

中国银保监会办公厅

住房和城乡建设部办公厅

中国人民银行办公厅

2022年11月12日

文章来源:中国银行保险监督管理委员会网站


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