最新数据，大温居民需要52年才能攒够首付！海外居民买房逃过了海外税，卖房时一样找你算帐！！

这就是加拿大

重要的事情说三遍，在BC没有身份的你买房须谨慎，因为你需要多交这个钱（不代表其他省)

投资移民是跟着政策的指挥棒走：这名华裔先在温哥华和姐姐合买一栋房屋，占了2%的产权，结果被省政府追缴将近30万海外买家税.....他在温哥华岛创业移民成功，但如果这官司打不赢，只好卖房回流了。但这又违反了当初省提名的条件....

移民成功之前 

在温哥华千万别买房卖房！

想移民时就和姐姐合资在温哥华买房

据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，张埃里(Eric Chang，译音)是一名商人，在大维多利亚皇家景镇(View Royal)旧岛公路(Old Island Hwy.)开设咖啡店Serious Coffee。他声称自己受到省府的财政欺凌，受到不公平的针对，因为该项海外买家税的原意是针对外国投机者，而他不是房地产投机者。

这名华裔希望通过卑诗提名计划移居加拿大。还没拿到省提名之前，他在温哥华和姐姐合资买房。因在未获确认成为提名候选人之前便在温哥华买屋，尽管夫妇在2016年买屋时仅占业权2%，但是仍被省财政厅追收近30万元海外买家税，现就海外买家税展开法律挑战。

产权只占2%海外买家税要交30万！

他们最初买的房子需要张的姐姐露比（Ruby）的帮助，露比是加拿大公民，已经在这里居住了18年。房屋产权上，姐姐Ruby占了98％的股份，Chang和他的妻子各持有1％的股份。他们在2016年4月投入了大笔的存款。但是从那时起到9月交易达成之间，当时15％的外国买家税开始生效。

等省提名时买房（2016年9月）

2016年12月被提名，

2017年卖房再买温哥华岛的房

2019年2月拿到永久居留权

那时，张的公证人建议按照产权份额付海外买家税。2017年张夫妻得知，为了遵守提名计划，他们将不得不在维多利亚地区购买与其业务接近的房屋。于是第一套温哥华的房子被卖掉了，出售收益分配给了三方，张和妻子在维多利亚Colwood再买了一套房子。

省提名之后收到BC通知交纳

海外买家税“大礼包”

2018年春天，卑诗省发出税收催缴单：由于购买第一套房的海外买家税，张和妻子欠了269,000加元的税款。这张税单把夫妻两个都吓到了：“我是来这里移民的。我不是在这里买卖房屋，赚钱之后就逃跑。我想移民到这里，并在这里抚养我的孩子。”

官司打不赢只有卖房交税

但这又违背了提名计划

“压力太大了，我很沮丧，”张说。托收代理人已经与张寻求联系，要求就未偿还的债务付款。

张说，如果他的法律挑战失败，他将不得不出售咖啡馆和房屋返回台湾。这种情况使他对卑诗省的核心价值观感到疑惑，使他认为该国不重视移民。

张的代理律师霍尔索尔说：“如果他必须付这笔税，那将是他生意的终点。” “付款的唯一方法是出售他的企业或房屋，并且如果他做任何一件，他都违反了（根据提名计划）与卑诗省的协议”。

张的代理人——维多利亚律师布鲁斯·哈尔索（Bruce Hallsor）说，此案不公平，因为他的客户受邀参加卑诗省提名计划，这是不公平的。

他说：“我们邀请他到这里，来这个国家-不列颠哥伦比亚省邀请他，”他指出张和他当时的妻子苏新晨（Sin-chen Su）通过投资企业遵守所有规则，展示他们对在该省生活和工作的承诺的住所。

省政府：我要出庭，我不发言

财政部长詹姆斯（Carole James）在一份声明中说，由于此案将出庭，她对具体细节发表评论是不合适的，但指出，税收措施旨在解决卑诗省城市中心的住房危机。

卑诗省收税的官司不止这一桩。

友情提示：BC省移民成功之前，别买房也别卖房！

“进退两难，省提名计划喊你来，

BC海外买家税喊你走”

另一个案例

但这几天，小编发现海外卖家同样是一个悲催的群体，因为就算你买房的时候躲过了海外买家税，但在变身海外卖家的时候，占的便宜也必须要还。

卖家H先生有一个标准的中国名字，售卖的豪宅位于西温哥华British Properties社区的Groveland Drive，挂牌价格699.9万加元，占地1.9万平尺，房屋面积6603平尺，6卧7卫1厨，推开窗户就能俯瞰温哥华全貌和英吉利海峡，步行可达的距离就是BC省排名前50位左右的一流名校。

该区居民非富即贵，只要把邮编号码亮出来懂行的就知道业主斤两了，700万加元在这里也只是普通人家。

这个层次的豪宅和300-500万之间的豪宅还不一样，买这种房子讲究的是个眼缘，价钱反而在其次，因为每处豪宅都堪称独一无二。

所以这栋豪宅政府估价只有649.5万加元，但卖家却敢在市道不好的时候挂牌699.9万加元。

2019年3月，一位西人买家看中了这处豪宅，支付35.4万加元定金将其拿下，按照约定，2019年5月，西人卖家就可以开心入住自己的梦想之家。

据媒体爆料，这位西人买家并不是普通富豪，而是一位科技网红，旗下公司研发的社交辅助软件在北美据称有1600万用户。公司估值数十亿美元，以这位买家的身价出手700万加元的豪宅可谓低调了。

但万万没想到，这位科技网红心心念念的豪宅竟然因为加拿大税局的一纸政策成为泡影。

根据法令，2017年7月1日之后，加拿大所有地产交易的买卖双方必须在交易前确认居民身份。

如果是加拿大居民无论交易的是否唯一居所，都可以在交易结束后在法定报税时间合并报税。

但如果交易中的一方不能确认居民身份麻烦就来了。

买家不能确认居民身份，在BC省需要支付20%海外买家税。

卖家不能确认居民身份，则需要在出售房屋的同时就预付增值部分25%的资产增值税。

根据资料，这套豪宅上一次交易时间很可能是2008年，增值部分或能达到三四百万加元以上，按照25%的税率计算，税金有可能达到100万之巨。

卖家在不能确认居民身份的情况下，买家也可自愿与卖家完成交易，但万一卖家的身份不是居民，则25%的资产增值税就要在下一个报税季算到买家头上了。

就算这位西人买家很有钱，但无缘无故顶100万的雷也无法接受。

最终，西人买家选择了退却，放弃购买这处豪宅。

尽管从法理上并不能认定卖家H先生的身份，但这么重要的一宗交易，如果H先生还不能配合出示证明自己是加拿大居民的材料，那H先生99%就是海外卖家了。

这个案例的意义在于：

1、买家选房的时候千万要对卖家进行居民身份确认，如果对方不能证明自己是加拿大居民，就算房子再好价格再合适也要多问个为什么。一旦中招25%的资产增值税可不是小数目。

2、卖家卖房之前，一定要准备齐全证明自己居民身份的材料，如果因为材料准备不周到导致交易失败就得不偿失了。

3、至于海外买家如果打算在大温买房就要想清楚了，因为买的时候交税，卖的时候也要交税。

各位看官看完这两个案例以后，是不是会感觉在BC买房子处处是陷阱，你永远不知道你还有多少税要交。

西温空置税进行中，谁将成为下一个受害者

大家都知道，西温一直就是豪宅的聚集地，同时也是海外买家扎堆的地方。

根据加拿大联邦住房统计，在西温，每10栋独立屋中就有一栋房屋由外国人拥有。

并且，根据地产局的数据显示，目前西温有接近2000座价值几百万的豪宅空置着，极大的影响了当地的经济发展和社区文化。

市长表示，由于空置的房屋非常受犯罪分子青睐，这也间接的刺激了当地犯罪率的上升。

但西温哥华市政府和白石市政府一样，在征收空置税的议题上必须得到BC省政府的支持，所以现在西温哥华还只能说是“拟”征收。

西温哥华市长表示，西温最不缺的就是豪宅，而豪宅业主好像也并不在乎让数百万乃至数千万加元的资产闲置。根据市政府的统计，西温大约有1700套空置房屋，占房屋总套数的10%。

如果能够让西温空置住宅的业主大出血，既有助于西温经济的发展，也能帮助西温市政府建设更多的廉租房。

不得不说，西温如果征收“空置税”还真有点“杀富济贫”的意思。

假设空置的1700套西温住宅均价300万加元，那总价值就是51亿加元，按照1%的空置税率计算，则每年西温市政府可以增加5100万加元的财政收入。

已经通过动议的白石要求的空置税率可是5%啊，如果西温市政府采纳这个税率，那就是2.5亿！

无论是用来建设廉租房还是给公务员队伍涨工资，这么大一笔钱都能让市领导们乐开花。

事实上，西温哥华并不是继温哥华之后第一个要求征收”空置税“的大温城市。

白石市议会已经全票通过征收“空置税”的议案，现在只差和BC省政府的讨价还价了。

而列治文也有议员提出征收“空置税”的议案，但还没有在市议会层面统一意见。

很多吃瓜群众对白石和列治文的住宅价格为啥要征收空置税还是心存疑问的，毕竟这两个城市并非每套空置房屋的背后都有一位大富豪。

但西温提出这个想法，就连加拿大的英文媒体都觉得很正常，因为西温的业主恐怕就是全加拿大最富有的业主群体，对这个群体征税至少从道德上占据了高点。

早在去年11月，BC省就正式通过了投机空置税法案（Speculation and Vacancy Tax Speculation and Vacancy Tax)  Act）！

如果拥有本省房产、但未缴个人收入税的居民需要每年缴纳空置投机税。根据规定：

外国投资者和太空人家庭需要每年缴纳房产估值的2%

加拿大公民和永久居民，但不是BC省居民需要缴1%

加拿大公民和永久居民并且是BC省居民需要缴0.5%

时间回到2019年9月12日，BC省财政厅长Carole James宣布2018年BC省政府预征了1.15亿加元投机税后，大温各市政府的内心恐怕都开了锅。

而BC省政府依靠这个新法案，直接扭转了一直亏损的财政局面，转亏为盈！

因为与房屋持有环节有关的税理论上都应该有各市政府一份，所以BC省政府如果不能把巨额投机税款的分配搞清楚，揭竿而起的恐怕远不止白石和西温。

根据公开报道，西温是对BC省投机税贡献最大的城市，排名第二的就是全世界最大的“中国城”列治文。

是不是最有钱的华人去了西温？而中产阶级都在列治文了呢？不管怎样，英文媒体的报道让人又多了几分空置房屋都是华人业主的印象。

如果从海外买家占投机税缴税业主比例分析，则高贵林第一、西温第二、本拿比和列治文分列三、四。

西温市长表示，单独再收空置税的做法可以借鉴温哥华（City of Vancouver）早前通过的市空置税法案。

根据这个法案，温哥华市政府在去年直接拿到了3800万的税款！

从上述数据可以看出，西温对空置税恐怕志在必得！

这也难怪，西温也想推行单独的空置税法案。毕竟，这样收钱简直不要太容易了…

并且，西温也不是大温地区唯一一个提出，想要效仿温哥华单独收取空置税的城市！

早前，白石市政府也全票通过征收空置税的动议，表示要在今年9月举行的BC省市政联盟年度大会上正式提出。

而列治文也有市议员提出类似的征税建议。虽然当时动议没有得到通过，但随着情况的变化，结果会不会有转变也很难说。

这样看来，迟早大温所有市区都会效仿温哥华单独征收空置税。

而就在上个星期，特鲁多也宣布，如果自由党再次连任，将在加拿大推行两项新的房地产政策：

第一项是在全国范围内，向非加拿大公民和非加拿大居民拥有的物业每年征收1%的投机税！

第二项是考虑在加拿大全国范围内开始征收空置税，以抑制房价飞涨！

换句话说就是，如果特鲁多再次连任并通过新的房地产法案！

在大温地区置业的外国人不仅面临着首次购房时20%的购房税，同时还要每年向省府交2%的投机税，以后又要向联邦上交1%的税！

再加上现在大温各级市政府想要推行的市空置税，估计也是2%起步…

这样算下来，大温外国人业主以后每年向联邦、BC省和市政府缴纳的空置投机税加起来可能要超过5%！

2019年9月，BC省市政联盟（Unionof B.C. Municipalities, UBCM）大会即将召开，白石和西温的动议如果在会上被通过，那将是对大温地产市场的重重一击。

大温屋主就像无助的唐僧，小妖怪看大妖怪吃的开心快乐，当然忍不住要来分一杯羹。

看看白石拟征税率5%，征收范围扩大到商业地产的吃相就知道如果温哥华之外的大温城市打开了缺口，恐怕整个BC省的业主都不会幸免。

交了省府投机税的业主，尽早准备好市府空置税的支票吧！

估计很快，海外买家就要从大温消失了...

权威数据显示，加拿大有六个地区购房压力很小，只需要一年就可以攒够首付，而温哥华则需要。。。

列举那些没有海外税又只需要一年就可以买得起房子的地区据加拿大赫芬顿邮报(HuffPost Canada)最新报道，多伦多一家知名房地产网站Zoocasa的一项专题研究显示，难怪加拿大人抱怨房价高，买房难，因为普通加拿大人平均要积攒25年，才有足够的钱支付一套像样房子的首付。
(网络截图)

但在房价最高的城市，那就不是积攒25年，而是要翻倍！因此温哥华居民要积攒52年，才能买得起一套平均价格的房子。

也就意味着如果你是外地人，需要交20-40%的各种税，你是本地人则需要承受52年的积蓄。

但要注意，这不是说这52年内阁下不吃不喝不消费，而是在排除所有生活基本开支，包括按揭贷款之后，买家拿出税前收入20%，支付余下房屋成本所需要的年数。
紧随其后的地区也在BC省，即在菲沙河谷(Fraser Valley)，那里的居民要积攒42年的储蓄，才能买得起一套房。
第三则是多伦多在内的GTA地区，一个中等收入的家庭要拿出32年的积蓄，才能买得起一套房。
为什么积攒这么多年才能买得起房?Zoocasa是这样算账的：

以GTA地区为例，这里8月份平均房价为80万多一点，税前中位家庭收入为$78,373，根据家庭状况所能获得的按揭贷款最多为30万左右。

如果用平均房价减掉按揭贷款，就是买房者需要支付的成本，在GTA地区大概是50万，这个约占平均房价的63%左右。如果买房者要支付这个扣除按揭贷款之后的成本，假设每年拿出收入的20%来支付，算下来就是32年：
按照同样算法，在作为研究对象的15个城市中，至少6个城市居民只需要1年时间，就可以付完首付。
这些城市包括卡尔加里，埃德蒙顿，哈利法克斯-达特茅斯，温尼伯，萨斯卡通和里贾纳：而在渥太华，要花3年，大蒙特利尔地区要8年时间来支付首付：

卡城作为加拿大第一宜居城市， 2018全球最宜居城市出炉！结果有些出人意料！加拿大卡尔加里脱颖而出！只有地税而没有海外税，空置税，投机税及其他杂税。（意味着同样一套房子在卡城购置要比多伦多温哥华少投入房价的20%左右) 如果你对卡尔加里地产教育感兴趣，欢迎后台联系我们，拉入地产群。

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