西安2DAYS | 商业迭代进行时

西安SKP的开业，让我们提前踏上前往西安的旅途。

来到这座城市前，我们对西安的印象停留在历史古都文化名城，而现在的西安早已形成了独特的区域商业氛围，由地铁1、2号线和旅游景点串起了多个经济商圈，当之无愧地成为西北地区最重要的商业城市。

西安主要商圈分布情况（图据赢商网）

此番商业之旅，以西安SPK的开业拉开序幕。

西安SKP开业时间定于5月17日的早上10点，在当天没有任何开业活动引流蓄客的前提下，9点半左右SPK门外就陆陆续续开始聚集消费者。

当地消费者、媒体甚至全国范围的商业地产行业人士之所以有这么大的期待，离不开项目背后“基因”——北京华联集团继北京SKP打造的全国第二家SKP项目。

西安SKP正式对外开启试营业

基础概述

北京SKP是北京华联集团打造的高端奢侈百货，拥有众多国际名品旗舰店、精品店和概念店，开业时因号称有938个世界品牌进驻，一度成为京中甚至全国范围内高端百货的代表。

它所创造的“业绩神话”自2007年开业后一直有目共睹，2012年至2015年每年销售额都超过了70亿元，2017年总业绩更是达到125亿元，成为全国百货业绩榜的榜首。

受此背景影响，西安SKP自然也面临着被检视的压力，从项目对外的数据来看已经有不少的亮点：西安SKP整体分为A、B两栋，建筑面积约24万方，营业面积约12万方，入驻品牌共1300个，汇集了Louis Vuitton、GUCCI、Dior、Prada、MiuMiu、YSL、CHLOé等国际一二线品牌。

国际精品 By Ricky

从我们实际踩盘的情况来看，除了B1层，A栋共有13层，B栋共6层。除了1层有明显的连廊连接A、B栋，2层以上的A、B栋以风格不同的地砖做明显分界，越往上走这种明显的分界感就逐步减少。

在其他空间设计上，西安SKP加入了大量的花艺摆设、中庭花圃，这有别于空间使用最大化的传统百货。

室内花圃 By Ricky

休息区的设置方面略显薄弱，为了弥补这种百货常见的问题，西安SKP通过业态组合的方式，在每层零售业态的中间位置、角落都会让位给咖啡茶饮品牌，包括首进西安的TWG，甚至还出现了3种不同规模的COSTA店铺。

品牌亮点

按品牌受众群体来划分A、B栋的话，很明显可以看到体量更大的A栋主要以女装为主，B栋则以男装为主。而品牌方面，西安SKP展现出强大的零售品牌资源：

一是零售业态比例偏高，其他补充业态如超市、文创书店、电影院和集合店买手店均是由华联自营，就连COSTA也是华联的合资品牌；

二是商场不光汇集了众多的国际一二线品牌以及设计师名品，而且国际一线品牌的女装产品线、男装产品线、鞋履、包配饰以及副线都分别有独立门店展示。另外也有一些装修独特的旗舰店，比如gentle monster西安旗舰店；

三是首进西安的国际知名品牌数量近百个，其中国际精品和名品就有29个，高端品牌买手店drivepro也是首次进驻西安，据店员介绍该品牌在北京、上海、深圳、香港均设有门店，主要售卖音箱、箱包、艺术收藏品；

另外，开业当天约98%的开铺率也能够说明资源实力强大。

COSTA By Lori

gentle monster西安旗舰店 By Ricky

drivepro  By Ricky

业态分布

从业态布局来看，B1层除了华联自营超市、美食广场以外，大部分空间留给了潮流品牌和中端服饰品牌； 1层以国际名品为主，DIOR、LV、Fendi、PRADA、GUCCI、Tiffany&Co.、MiuMiu等名品品牌以“口”字型呈现在A栋外圈店铺，其中DIOR的店铺面积最大。中间位置留给了6个化妆品店和40家化妆品专柜。

略显遗憾的是，Hermes、Cartier的门店还处于打围中，且西门入口处有一部分正在升级改造。

Hermes围挡 By Ricky

2-3层主要以名品、设计师品牌为主，华联自营买手店SKP SELECT占据客流动线的中间位置，是横跨2层的主力店之一。除此之外，2层还配有改衣室、手表服务中心、SKP美颜中心等服务型业态，3层则还配有美颜中心、花店、咖啡厅等休闲业态。

SKP SELECT By Ricky

4层以常驻购物中心、百货的中高端服饰品牌为主，5层以鞋履名品、运动品牌为主，电影院则横跨4、5层。6层以儿童零售品牌为主。7-10层的营业面积相比7层以下的楼层营业面积要少一点，7、8层汇集的品牌主要以家居、家电品牌为主。SKP自营的家居集合店和文创集合店位于9-10层，餐饮业态集中在11-13层，共引入8家餐饮品牌，一层楼仅纳入2-3家餐饮品牌。 

SKP HOME SELECT By Ricky

商圈环境

说完了项目本身的信息，再来看项目所在的商圈和交通网络。

不难看出项目拥有一定的交通优势，除了临近地铁二号线永宁门站外，还有37条公交路线可引入客流，而且南门永宁门本身就是西安的旅游景点之一。

按大范围来看，西安SKP所在的商圈是当地主要商圈钟楼商圈，紧邻项目的就有王府井百货南门店、运营20年的老牌高端百货世纪金花时代广场，高端商业氛围浓厚。

值得一提的是，在正式探访之前我们留意到南门有趣的一面：晚上南门总是会聚集一波跳广场舞的大爷大妈，据当地人介绍，南门因为小区基数较多，又缺少比较大的场地，这或许就是造成“GUCCI门前广场舞”奇观的一大原因。

不知道西安SKP会不会成为广场舞大妈的“新宠”？

西安的百货，比我们想象的要更丰富，也比我们想象的做得更好。

离开世纪金花、王府井、SKP，以及开元商城等百货扎堆的钟楼商圈之后，我们继续造访了位于行政中心CBD和北城商圈的City On熙地港，身处小寨商圈的城市标杆项目赛格国际购物中心，以及大兴商圈的街区商业代表老城根Gpark。

这一路，我们亦明显感受到了“购物中心”这一商业模式在这座城市的蓄力。而现阶段，它们中的大多数所呈现出的状态，似乎都更像是处于从百货向购物中心发展的一个“过渡期”。

City On熙地港

百货与购物中心的“混血儿”

位置：未央大道与凤城七路交汇处

开业时间：2016年4月28日

面积：总出租面积约90562平方米

总层数：7层

项目方：塔博曼亚洲/北京王府井百货（集团）股份有限公司/陕西赛高企业集团

City On熙地港 By Ricky

整个购物中心除了王府井百货主力店外，还有近300家国际、国内知名中高端时尚品牌、餐饮与生活方式零售品牌集中进驻。

熙地港给我们的第一印象可谓上佳。与地铁行政中心站无缝接驳，从入口处到项目内部的所有导视都清晰、直接且美观，内装风格与美陈布置也颇有质感。

无柱式设计让City On整体感觉非常通透，不管身处何处，视线都不会太受阻，可以给品牌更好的展示空间。

City On内部空间 By Lori

在近300家品牌中，零售业态占比很高，品牌超过200个，主力店之一的王府井百货是其中代表。此外，还有约72个餐饮品牌，以及18个休闲娱乐类品牌。

我们还注意到，熙地港的零售类品牌门店面积都偏大，譬如以ZARA、HM为代表的快时尚品牌，都以跨层店进行呈现，而且拥有很大的展示面，Forever 21更是从负一层到2层，足足跨3层店铺，让人印象深刻。

ZARA跨层店 By Lori

这个距离西安北站仅三个地铁站的项目，由塔博曼亚洲、北京王府井百货和陕西赛高共同打造。比起现在大部分的购物中心，熙地港更像是百货的升级版。或者，也可以将其形容为百货与购物中心结合而成的“混血儿”。

赛格国际购物中心

西北商业的“领头羊”

位置：长安路与小寨路交汇处

开业时间：2013年10月1日

面积：总建筑面积25万㎡、商业面积20万㎡

总层数：地下2层、地上7层

项目方：西安赛格集团

西安赛格国际购物中心 By Ricky

身为西安的商业标杆，赛格国际购物中心的业绩一直领跑整个西北地区，我们自然不愿错过亲自感受它的机会。

拥有全球最大室内景观瀑布，从1层直达6层的亚洲室内第一长扶梯，国内首屈一指的楼顶空中停车场，以及随处可见的景观绿植和充满艺术性的圆形透明穹顶……这样的赛格国际购物中心，即便是在普通的工作日下午，也依然保持着较高的客流量。

室内景观 By Lori

这个带来各种“震撼”的项目，也有一些“特别”的地方。譬如，部分楼层厕所要穿过品牌店铺；又譬如，海底捞门店身处停车场中。

西安赛格国际购物中心在业态安排与品牌引入上透着一种时尚、潮流又偶显轻奢的姿态。零售部分的格局与落位，依旧有抹不掉的百货痕迹，但餐饮休闲业态的引入和体验式景观的打造，又让你确信它就是购物中心。

体验式景观 By Ricky

总体而言，动线中规中矩，品牌密密麻麻。站在7楼中庭处往下看，它或许能激起你的购物欲，但同时也可能能引发你的恐高症。

圆形透明穹顶 By Lori

老城根Gpark

新汉风街区式商业

位置：星火路与大兴东路交汇处

开业时间：2016年10月23日

面积：总建面17万方，商业面积7.6万方

总层数：街区商业+3层盒子商业

项目方：西安老城根商业运营管理有限公司

老城根Gpark By Ricky

西安城市建筑物风格普遍偏向于国风，是我们来到这座城市最直观的感受，而老城根Gpark所在的大兴商圈整体建设是以新汉风为特色。

除了明显的汉风建筑，老城根Gpark还融入了具有视觉冲击力的现代艺术装置，比如用LED屏幕组合的巨大魔幻水晶。同样出名的水幕投影，因为我们探访时间是白天的缘故，并未见到。

此行听说西安很多年轻人会在这里策划求婚仪式，而探访时确实看到有新人在此处拍摄婚纱照，想必都是因为该项目独特的的设计风格。

巨型魔幻水晶 By Ricky

街区商业的品牌主要是潮流快时尚品牌、精品服饰和休闲餐饮三大部分。项目中还有不少调整围挡，mo&co.、joyrich、鼎泰丰和眉山东坡都是即将进驻的品牌。街区商业接驳的盒子商业体量比较小，仅三层，虽然以“儿童”为主题，但儿童业态为主的楼层却有空铺的现象。

街区客流情况 By Ricky

初略看下来，对Gpark的印象是新颖特别，但品牌丰富度不够，还有待升级。但据了解，主题广场和盒子商业仅是项目呈现一期的部分，二期会规划为文创交流中心。

赢商网曾统计的数据显示，截至2017年上半年，西安购物中心总存量超过635万㎡。并表示，“西安全面进入购物中心时代”。

带着“购物中心时代”的关键词，西安的多个次核心商圈已然发力在即，譬如预计将于今年12月亮相大雁塔曲江商圈的西安曲江大悦城。

我们从项目方了解到，西安曲江大悦城将带来约350个品牌，其中15%为西北地区首进品牌，10%为西北品牌旗舰店。此外还会打造3个独创主题街区，呈现约20000㎡是创新体验娱乐业态。 并且，西安独家震撼天幕也将伴随项目出现，消费者可借其零距离欣赏大雁塔景观。 

去年12月传出消息的长安漫古小镇，或许也将为西安商业的多元性做出不小贡献。据商业志了解，该项目是远洋集团进入西安的首个作品，而此前，远洋已经在多个城市展示了自己的商业打造实力。其中，与香港太古地产合作开发的成都远洋太古里，更是近几年西部乃至全国的商业标杆。

西安曲江大悦城项目效果图（图据项目方）

匆忙完成此次西安之行，希望可以借助文字，让更多人看到西安商业的粗略轮廓。

比起很多人关心的“SKP能否取代赛格成为西安乃至西北商业龙头？”，去仔细评估藏在商业背后的城市消费力，或是去思考商业项目与城市的共生关系，也许更具意义。

西安，一个将历史文化与现代商业用心结合的城市，一个正在经历百货迭代与购物中心爆发的城市，一个能让国际一线品牌与本地广场舞和谐共存的城市……纵然只是一瞥，也能深刻感知，这里的精彩，绝不止于此。

*如需了解更多关于西安SKP的品牌信息，请致电邮：[e-mail]索要相关资讯。

本文部分图片源自商业地产志实拍

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中國商業地產觀察者

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