西安2DAYS | 商业迭代进行时
西安SKP的开业,让我们提前踏上前往西安的旅途。
来到这座城市前,我们对西安的印象停留在历史古都文化名城,而现在的西安早已形成了独特的区域商业氛围,由地铁1、2号线和旅游景点串起了多个经济商圈,当之无愧地成为西北地区最重要的商业城市。
西安主要商圈分布情况(图据赢商网)
此番商业之旅,以西安SPK的开业拉开序幕。
西安SKP开业时间定于5月17日的早上10点,在当天没有任何开业活动引流蓄客的前提下,9点半左右SPK门外就陆陆续续开始聚集消费者。
当地消费者、媒体甚至全国范围的商业地产行业人士之所以有这么大的期待,离不开项目背后“基因”——北京华联集团继北京SKP打造的全国第二家SKP项目。
西安SKP正式对外开启试营业
基础概述
北京SKP是北京华联集团打造的高端奢侈百货,拥有众多国际名品旗舰店、精品店和概念店,开业时因号称有938个世界品牌进驻,一度成为京中甚至全国范围内高端百货的代表。
它所创造的“业绩神话”自2007年开业后一直有目共睹,2012年至2015年每年销售额都超过了70亿元,2017年总业绩更是达到125亿元,成为全国百货业绩榜的榜首。
受此背景影响,西安SKP自然也面临着被检视的压力,从项目对外的数据来看已经有不少的亮点:西安SKP整体分为A、B两栋,建筑面积约24万方,营业面积约12万方,入驻品牌共1300个,汇集了Louis Vuitton、GUCCI、Dior、Prada、MiuMiu、YSL、CHLOé等国际一二线品牌。
国际精品 By Ricky
从我们实际踩盘的情况来看,除了B1层,A栋共有13层,B栋共6层。除了1层有明显的连廊连接A、B栋,2层以上的A、B栋以风格不同的地砖做明显分界,越往上走这种明显的分界感就逐步减少。
在其他空间设计上,西安SKP加入了大量的花艺摆设、中庭花圃,这有别于空间使用最大化的传统百货。
室内花圃 By Ricky
休息区的设置方面略显薄弱,为了弥补这种百货常见的问题,西安SKP通过业态组合的方式,在每层零售业态的中间位置、角落都会让位给咖啡茶饮品牌,包括首进西安的TWG,甚至还出现了3种不同规模的COSTA店铺。
品牌亮点
按品牌受众群体来划分A、B栋的话,很明显可以看到体量更大的A栋主要以女装为主,B栋则以男装为主。而品牌方面,西安SKP展现出强大的零售品牌资源:
一是零售业态比例偏高,其他补充业态如超市、文创书店、电影院和集合店买手店均是由华联自营,就连COSTA也是华联的合资品牌;
二是商场不光汇集了众多的国际一二线品牌以及设计师名品,而且国际一线品牌的女装产品线、男装产品线、鞋履、包配饰以及副线都分别有独立门店展示。另外也有一些装修独特的旗舰店,比如gentle monster西安旗舰店;
三是首进西安的国际知名品牌数量近百个,其中国际精品和名品就有29个,高端品牌买手店drivepro也是首次进驻西安,据店员介绍该品牌在北京、上海、深圳、香港均设有门店,主要售卖音箱、箱包、艺术收藏品;
另外,开业当天约98%的开铺率也能够说明资源实力强大。
COSTA By Lori
gentle monster西安旗舰店 By Ricky
drivepro By Ricky
业态分布
从业态布局来看,B1层除了华联自营超市、美食广场以外,大部分空间留给了潮流品牌和中端服饰品牌; 1层以国际名品为主,DIOR、LV、Fendi、PRADA、GUCCI、Tiffany&Co.、MiuMiu等名品品牌以“口”字型呈现在A栋外圈店铺,其中DIOR的店铺面积最大。中间位置留给了6个化妆品店和40家化妆品专柜。
略显遗憾的是,Hermes、Cartier的门店还处于打围中,且西门入口处有一部分正在升级改造。
Hermes围挡 By Ricky
2-3层主要以名品、设计师品牌为主,华联自营买手店SKP SELECT占据客流动线的中间位置,是横跨2层的主力店之一。除此之外,2层还配有改衣室、手表服务中心、SKP美颜中心等服务型业态,3层则还配有美颜中心、花店、咖啡厅等休闲业态。
SKP SELECT By Ricky
4层以常驻购物中心、百货的中高端服饰品牌为主,5层以鞋履名品、运动品牌为主,电影院则横跨4、5层。6层以儿童零售品牌为主。7-10层的营业面积相比7层以下的楼层营业面积要少一点,7、8层汇集的品牌主要以家居、家电品牌为主。SKP自营的家居集合店和文创集合店位于9-10层,餐饮业态集中在11-13层,共引入8家餐饮品牌,一层楼仅纳入2-3家餐饮品牌。
SKP HOME SELECT By Ricky
商圈环境
说完了项目本身的信息,再来看项目所在的商圈和交通网络。
不难看出项目拥有一定的交通优势,除了临近地铁二号线永宁门站外,还有37条公交路线可引入客流,而且南门永宁门本身就是西安的旅游景点之一。
按大范围来看,西安SKP所在的商圈是当地主要商圈钟楼商圈,紧邻项目的就有王府井百货南门店、运营20年的老牌高端百货世纪金花时代广场,高端商业氛围浓厚。
值得一提的是,在正式探访之前我们留意到南门有趣的一面:晚上南门总是会聚集一波跳广场舞的大爷大妈,据当地人介绍,南门因为小区基数较多,又缺少比较大的场地,这或许就是造成“GUCCI门前广场舞”奇观的一大原因。
不知道西安SKP会不会成为广场舞大妈的“新宠”?
西安的百货,比我们想象的要更丰富,也比我们想象的做得更好。
离开世纪金花、王府井、SKP,以及开元商城等百货扎堆的钟楼商圈之后,我们继续造访了位于行政中心CBD和北城商圈的City On熙地港,身处小寨商圈的城市标杆项目赛格国际购物中心,以及大兴商圈的街区商业代表老城根Gpark。
这一路,我们亦明显感受到了“购物中心”这一商业模式在这座城市的蓄力。而现阶段,它们中的大多数所呈现出的状态,似乎都更像是处于从百货向购物中心发展的一个“过渡期”。
City On熙地港
百货与购物中心的“混血儿”
位置:未央大道与凤城七路交汇处
开业时间:2016年4月28日
面积:总出租面积约90562平方米
总层数:7层
项目方:塔博曼亚洲/北京王府井百货(集团)股份有限公司/陕西赛高企业集团
City On熙地港 By Ricky
整个购物中心除了王府井百货主力店外,还有近300家国际、国内知名中高端时尚品牌、餐饮与生活方式零售品牌集中进驻。
熙地港给我们的第一印象可谓上佳。与地铁行政中心站无缝接驳,从入口处到项目内部的所有导视都清晰、直接且美观,内装风格与美陈布置也颇有质感。
无柱式设计让City On整体感觉非常通透,不管身处何处,视线都不会太受阻,可以给品牌更好的展示空间。
City On内部空间 By Lori
在近300家品牌中,零售业态占比很高,品牌超过200个,主力店之一的王府井百货是其中代表。此外,还有约72个餐饮品牌,以及18个休闲娱乐类品牌。
我们还注意到,熙地港的零售类品牌门店面积都偏大,譬如以ZARA、HM为代表的快时尚品牌,都以跨层店进行呈现,而且拥有很大的展示面,Forever 21更是从负一层到2层,足足跨3层店铺,让人印象深刻。
ZARA跨层店 By Lori
这个距离西安北站仅三个地铁站的项目,由塔博曼亚洲、北京王府井百货和陕西赛高共同打造。比起现在大部分的购物中心,熙地港更像是百货的升级版。或者,也可以将其形容为百货与购物中心结合而成的“混血儿”。
赛格国际购物中心
西北商业的“领头羊”
位置:长安路与小寨路交汇处
开业时间:2013年10月1日
面积:总建筑面积25万㎡、商业面积20万㎡
总层数:地下2层、地上7层
项目方:西安赛格集团
西安赛格国际购物中心 By Ricky
身为西安的商业标杆,赛格国际购物中心的业绩一直领跑整个西北地区,我们自然不愿错过亲自感受它的机会。
拥有全球最大室内景观瀑布,从1层直达6层的亚洲室内第一长扶梯,国内首屈一指的楼顶空中停车场,以及随处可见的景观绿植和充满艺术性的圆形透明穹顶……这样的赛格国际购物中心,即便是在普通的工作日下午,也依然保持着较高的客流量。
室内景观 By Lori
这个带来各种“震撼”的项目,也有一些“特别”的地方。譬如,部分楼层厕所要穿过品牌店铺;又譬如,海底捞门店身处停车场中。
西安赛格国际购物中心在业态安排与品牌引入上透着一种时尚、潮流又偶显轻奢的姿态。零售部分的格局与落位,依旧有抹不掉的百货痕迹,但餐饮休闲业态的引入和体验式景观的打造,又让你确信它就是购物中心。
体验式景观 By Ricky
总体而言,动线中规中矩,品牌密密麻麻。站在7楼中庭处往下看,它或许能激起你的购物欲,但同时也可能能引发你的恐高症。
圆形透明穹顶 By Lori
老城根Gpark
新汉风街区式商业
位置:星火路与大兴东路交汇处
开业时间:2016年10月23日
面积:总建面17万方,商业面积7.6万方
总层数:街区商业+3层盒子商业
项目方:西安老城根商业运营管理有限公司
老城根Gpark By Ricky
西安城市建筑物风格普遍偏向于国风,是我们来到这座城市最直观的感受,而老城根Gpark所在的大兴商圈整体建设是以新汉风为特色。
除了明显的汉风建筑,老城根Gpark还融入了具有视觉冲击力的现代艺术装置,比如用LED屏幕组合的巨大魔幻水晶。同样出名的水幕投影,因为我们探访时间是白天的缘故,并未见到。
此行听说西安很多年轻人会在这里策划求婚仪式,而探访时确实看到有新人在此处拍摄婚纱照,想必都是因为该项目独特的的设计风格。
巨型魔幻水晶 By Ricky
街区商业的品牌主要是潮流快时尚品牌、精品服饰和休闲餐饮三大部分。项目中还有不少调整围挡,mo&co.、joyrich、鼎泰丰和眉山东坡都是即将进驻的品牌。街区商业接驳的盒子商业体量比较小,仅三层,虽然以“儿童”为主题,但儿童业态为主的楼层却有空铺的现象。
街区客流情况 By Ricky
初略看下来,对Gpark的印象是新颖特别,但品牌丰富度不够,还有待升级。但据了解,主题广场和盒子商业仅是项目呈现一期的部分,二期会规划为文创交流中心。
赢商网曾统计的数据显示,截至2017年上半年,西安购物中心总存量超过635万㎡。并表示,“西安全面进入购物中心时代”。
带着“购物中心时代”的关键词,西安的多个次核心商圈已然发力在即,譬如预计将于今年12月亮相大雁塔曲江商圈的西安曲江大悦城。
我们从项目方了解到,西安曲江大悦城将带来约350个品牌,其中15%为西北地区首进品牌,10%为西北品牌旗舰店。此外还会打造3个独创主题街区,呈现约20000㎡是创新体验娱乐业态。 并且,西安独家震撼天幕也将伴随项目出现,消费者可借其零距离欣赏大雁塔景观。
去年12月传出消息的长安漫古小镇,或许也将为西安商业的多元性做出不小贡献。据商业志了解,该项目是远洋集团进入西安的首个作品,而此前,远洋已经在多个城市展示了自己的商业打造实力。其中,与香港太古地产合作开发的成都远洋太古里,更是近几年西部乃至全国的商业标杆。
西安曲江大悦城项目效果图(图据项目方)
匆忙完成此次西安之行,希望可以借助文字,让更多人看到西安商业的粗略轮廓。
比起很多人关心的“SKP能否取代赛格成为西安乃至西北商业龙头?”,去仔细评估藏在商业背后的城市消费力,或是去思考商业项目与城市的共生关系,也许更具意义。
西安,一个将历史文化与现代商业用心结合的城市,一个正在经历百货迭代与购物中心爆发的城市,一个能让国际一线品牌与本地广场舞和谐共存的城市……纵然只是一瞥,也能深刻感知,这里的精彩,绝不止于此。
*如需了解更多关于西安SKP的品牌信息,请致电邮:lori@magicgell.com索要相关资讯。
本文部分图片源自商业地产志实拍
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CRR CHINA
中國商業地產觀察者
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