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「双百选手」龙湖商业
自律的龙湖正在变得更自由。
这自由，既来自进一步优化的债务结构和保持畅通的融资渠道；也来自更加精细化的商业运营，以及势头积极的产品创新。
我们现在看到的龙湖，显然已经进入商业地产行业的头部阵营。
2023年，龙湖实现营业收入为1807.4亿元。这其中，运营及服务业务收入248.8亿元，同比增长5.7%。
商业投资航道尤其能够体现龙湖稳步拓展的节奏和增肌控重的成果，有两个数据值得重点关注：
一是2023年租金收入同比增长9%至102.8亿元，首破100亿；二是2024年龙湖商业全年预计新开14个全新商场，累计运营商场将超过100个。
这意味着，更健康的「双百选手」龙湖商业，正在走入一个新的发展时期。
租金破百亿，水到渠成
2024年3月22日，龙湖集团举行2023年度业绩发布会。今年的成绩单较之去年，又有新的看点。
先看整体数据表现：
2023年，龙湖集团实现营业收入1807.4亿元，核心权益净利达113.5亿元，有息负债下降7.4%，各业务航道保持正向经营性现金流；
同时，集团实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%，在核心权益净利中的贡献占比达到60%以上，经营性业务中的运营及服务两大业务板块实现了持续健康发展。
在此基础之上，商业投资航道的表现亦很出彩——在行业即将开启「后购物中心时代」这一全新赛道之时，龙湖商业也成为了「双百选手」。
其中的第一个「100」，是指2023年龙湖商业投资板块的租金收入增至102.8亿元，首次突破了100亿大关。与租金收益相对应的，是稳中有升的出租率——2023年末的整体出租率为96.2%，较年初提升了3个百分点。
我们梳理了2020-2023年龙湖商业的租金收入情况，发现即便是在市场有着诸多不可控因素的疫情期间，其依旧保持着较高水平的增长曲线。
龙湖商业的租金收入能够逐年提升，背后无非两大动因：其一，是项目规模的稳步扩张（每年保证一定数量的新增项目）；其二，是品牌合作方的长期信任（一直保持较高的商场出租率）。
而这两者，都离不开集团财务盘面的安全，债务结构的优化，以及融资渠道的畅通。
*2023年，龙湖集团的有息负债规模同比减少154亿元，并且实现正向经营性现金流（全集团合计净流入35亿元）。实际上，自2022年开始，龙湖就已经开始主动、有序地压降负债规模，保持企业发展的「安全度」。
*截至2023年末，龙湖集团的综合借贷总额为1926.5亿元，同比下降7.4%；平均借贷成本为4.24%，保持行业低位；负债结构持续优化，平均贷款年限为7.85年，进一步拉长；在手现金604.2亿元，净负债率为55.9%，现金短债倍数为2.25倍，剔除预收款的资产负债率60.4%，一系列指标均维持行业内的较高水准。
*2023年内，龙湖集团净增174亿元经营性物业贷，平均融资成本低至3.65%。凭借按时还贷、不展期、不逾期的财务铁律，龙湖集团赢得监管机构的信任，同样获得银行、券商、评级机构等金融机构的信赖。在融资环境严峻的时期，龙湖集团的融资渠道始终保持通畅且多元。
在整个集团的财务、债务都安全且合理的大前提下，龙湖商业得以持续布局新项目，长期吸引市场成熟品牌，保持较高的出租率水平，其租金收益逐年上涨自然也在情理之中了。
租金收入突破100亿无疑是一个重要节点，其背后反应的是龙湖商业多年来坚持的专业且稳健的日常运营。对于龙湖这样的长期主义者而言，商业运营的所有成果，都没有一蹴而就，而是水到渠成。
项目破百座，轻重并举
前文提到，项目规模的稳步扩张，是龙湖商业租金收入逐年提升的主要原因之一。截至2023年底，龙湖商业已经在全国20个城市开出88座商场，2024年计划开出14座全新项目。
也即是说，今年龙湖商业的累计开业项目数量将超过100座，这便是「双百选手」的第二个「100」——龙湖商业正式启程100MALL时代。
2023年，龙湖商业新开项目12个，位于上海、北京、杭州、重庆、长沙、苏州、宁波等高线城市或高潜城市。
就产品类型而言，天街和星悦荟仍是主力，但同时也看到了创新性产品的身影。而且，还有一个重要信息值得注意：2023年新开项目中，轻资产项目数量首次超过重资产。
这足以说明龙湖商业提出的「轻重并举」战略在经过2年的尝试与实践之后，已经得到了很好地落地，成果斐然。
回顾过去几年，在新开项目维度上，龙湖商业不仅始终保持着稳定的双位数扩张，并且，2021-2023年之间，轻资产项目的占比有着明显的提升。
2021年，龙湖商业的首个轻资产项目——与武汉地铁集团携手打造的地铁TOD示范项目「武汉范湖里特色商业街」正式开业；
2022年，首个轻资产星悦荟——重庆爱加两江星悦荟，以及首个轻资产天街——杭州吾角天街，于5月份先后亮相；
2023年，龙湖商业继续借助轻资产输出多元产品，全年实现7个轻资产项目开业：
北京上海皆有新天街入市，杭州迎来第二座轻资产天街；星悦荟进入石家庄、汕头等城市；龙湖商业还带来了上海江湾里Meet678这样的个性化项目。
*江湾里Meet678
截至目前，龙湖商业已累计获取超30多个轻资产项目，已经开业的轻资产项目超过10个。
2024年，预计将有14座龙湖新商场在全国多个城市开业，包括8座重资产、6座轻资产。
同时，2024年除了重庆、成都、武汉、苏州、南京等熟悉的城市继续深耕之外，龙湖商业也将开启更多新的市场，比如海口、天津和绍兴都是首次进驻。
这其中，尤其想多聊两句预计于2024年3季度开业的海南海口天街。
作为龙湖在海南打造的首座购物中心，项目拥有22万㎡的超级体量，是海南除免税商业之外目前单体最大的购物中心项目。
此前已有消息透露，海口天街不仅采取多首层的立体设计，还计划引入近500家品牌，其中更不乏高占比的首店和多个旗舰店，将自己一向擅长的消费安全感和生活品质感一举带到海南市场。
*海口天街项目效果图
等到14个全新项目顺利开出，龙湖商业的运营商场数量将达到102座，正式进入「百MALL时代」。
并且，基于各个项目所处的市场情况、客群需求、乃至产品空间特色等因素，龙湖商业逐步构建了清晰的产品分级：分别是城市地标级、区域引领级、社区共生级。
从分级命名其实就能够感受到龙湖商业对于产品多样化的运营追求，以及坚持「一店一策」的差异化经营策略——既要有城市级的标杆项目；也要大面积覆盖城市重点区域，带来具有一定引领性的消费内容；还要深入品质社区，与每一个普通消费者实现日常的交流与相处。
引领消费方式、陪伴生活日常。这一定是进入百MALL时代的龙湖商业，需要长期坚守的方向，也是作为城市综合运营商的龙湖商业，实现高质量、可持续发展的重要能力。
持续迭代与创新，雷厉风行
当规模到达一定程度，市场与消费者难免会对产品或企业产生相对固定的印象。保持产品优势、维持原有标签当然有必要，但是不断进行新的尝试、适时打破固有印象更有必要。
从2023年的数据来看，龙湖商业的整体销售及客流都同步提升，营业额同比增长49%，日均客流同比增长32%。
对于「叫好又叫座」的商场，相信大部分品牌方都不会拒绝。
而细究龙湖商业客流销售双增长背后的原因，不难发现，在产品维度和推广层面的持续迭代与创新，是其中最核心的武器，更是龙湖商业在新的阶段实现高质量发展的关键。
2023年，龙湖商业在稳步布局优势产品之余，对于创新产品的尝试也表现活跃，并且呈现效果超出行业与市场预期，上海江湾里Meet678就是其中的典型案例。
按照以往大众对于龙湖商业的印象，江湾里Meet678可以说「不太龙湖」。也正因如此，龙湖商业需要用这样一个「新物种」，来打破刻板印象，让业内和消费者看到其不仅在成熟产品线游刃有余，而且始终保有大胆创新的思维和突破自我的魄力。
定位「年轻力的X街口」的江湾里Meet678，是龙湖商业落地上海的首个轻资产项目。身处抖音园区，由三栋写字楼底商及一栋独栋商业体组合而成。
凭借新形态的「盒子+街区」，以及高流量的话题性品牌和近75%的高占比首店，打造吸引年轻消费者的社交场景，满足多元化的内容体验和情绪需求。
新开项目出现新惊喜，在营项目也有新变化。
2023年，龙湖商业对包括苏州狮山天街、上海虹桥天街、重庆时代天街在内的近10座项目启动了改造计划。主要是通过提升空间布局与进行品牌焕新，去助力商户经营、优化消费体验。
代表案例如：龙湖北京大兴天街的AYO PARK，龙湖西安香醍天街「π-Block街区」，龙湖苏州狮山天街的「山下」主题街区，杭州滨江天街的「造梦空间」，上海虹桥天街的「天街里」等。
它们有的满足青年审美，有的深挖在地文化，有的取灵感于街头艺术，还有的强化场景的松弛感与氛围感……几乎所有实现焕新的项目，收效都十分理想，在客流及经营层面皆有明显提升。
*苏州狮山天街-「山下」街区
与此同时，在营销动作上的推陈出新，也让龙湖商业在消费内容及体验上始终走在行业前列。
一方面，原创IP如66天街欢抢节、天街庙会持续迭代，在统一的节点进行全国多项目联动，并根据不同的项目定制个性化的推广策略和内容组合。
另一方面，部分项目也各自带来频频出圈的营销话题——
*龙湖重庆礼嘉天街北岸，凭借一个12米巨型水上落日装置，引发社群、KOC、年轻消费群体自发打卡，并在小红书上带来「#北岸的44次日落」的热门话题标签，随之而来的「10+日落限定款产品&VIP DAY」更是快速拉动商户经营，强化项目也因此拥有了自己的独特印记；
*龙湖重庆北城天街用「城市天街头条」为主题，借势暑期节点，用属地性极强的标签地绘十分特别的斑马线带动旅游经济，同样吸引了大量年轻人和游客前来拍照打卡，活动档期客流同比提升18%。
随着开业项目越来越多，存量项目的改造与更新势必也将成为龙湖商业提升经营业绩的一大抓手。
从「强平台、锐项目」到「精平台、强项目」，龙湖商业正在重塑大运营体系和招商体系。一边要保持既有的消费安全感，另一边也要保持长久的体验新鲜感，有节奏、有效率地，在多航道协同作用下，实现高质量发展。
龙湖商业一直以来都与市场保持着高度同频，总是能够用快的反应速度跟上消费者的喜好与脚步，并且每一次创新与迭代都十分果断，雷厉风行。
稳健的财务盘面，正向的现金流，持续扩大的项目规模，逐年上涨的租金收入，高水平的整体出租率，稳定提升的客流量与经营业绩……这些都从宏观数据维度，让市场、合作方和消费者对龙湖产生更大的信心与依赖。
而轻重并举+网格化布局的战略，坚持创新、快速迭代的运营策略，则会让龙湖商业继续走在引领消费、陪伴生活、致敬城市的正确道路上。
购物中心发展至今，或将进入一个全新的赛段。私以为，「双百选手」龙湖，正带着足够的经验与底气迎接新的挑战，并将以更佳的状态继续穿越下一个周期。