不到3万方却被米其林们「重仓」的商办商业，小而美也有大能量
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都说商业体的定位源自周边客群的消费需求，但在供大于求的环境下，光靠地段和产业逻辑，商办商业想要活得「轻松」并不容易。
办公楼栋视角｜ 图据@项目官方
对于通常体量较小的商办商业而言，如何在有限的空间里创造最大的服务价值，以及如何在有限的时间里最大效率地提供最匹配需求的服务，是业界普遍最大的concern。
前几日，我来到北外滩，顺便造访了朋友所在的上海国华金融中心，尝试理解项目团队想要将「小而美」的商业配套做出「大能量」的另一种解题思路。
在上海的开发历史长河中，北外滩一直在「养精蓄锐」。
1990年浦东开放，2000年上海搞四大副城，2010年搞世博、虹桥商务区和前滩，2019年搞长三角一体化示范区和临港自贸新片区，直到2020年《虹口区北外滩街道控制详细规划修编》的发布，才让世界对北外滩有了新的期待。
如今的北外滩，既是陆家嘴、外滩、北外滩「黄金三角」中的重要一角，也是「一江一河」规划带里唯一具有成片规划和大规模深度开发可能的区域。
根据上海虹口官媒消息，未来区域内建设总规模将达到840万方，办公和商业将占到开发面积的60%以上，其核心区18幢180米以上的高楼落成后，将为城市界面塑造出富有韵律的「微笑曲线」，形成崭新的全球企业总部集聚地。
伴随北外滩中心大厦工程的推进，目前正是北外滩从「出形象」到「塑功能」的关键阶段。
从区域现状来看，根据新商业之家的资料分析，目前整片区域的办公商业的密度并不均衡，沿着东长治路部分区域已经集中了多个建成使用的综合体项目，尤其是多栋保险公司为主体的办公楼宇。
从交通条件上看，项目坐落新建路、外滩隧道、北横通道上海三条交通大动脉的出口交汇处，可以称作来自陆家嘴、外滩、虹桥机场车流进入北外滩后映入眼帘的第一座「门户地标」。
从商业环境来看，大体量商业如北外滩来福士、白玉兰广场、瑞虹天地组团等能通过主力店和餐饮、娱乐业态覆盖区域内现有的办公白领和家庭客群；而小体量的配套商业如双狮汇、金茂时尚生活中心、影梦里则打出差异化经营主题，目前仍存在较大的运营调整空间。
虽然各个项目都在做差异化，但当下的北外滩依旧缺少外来客源与高质本地客群，与同级定位的外滩和陆家嘴相比，这里似乎总是少了些「话题度」。
在场景定位上，运营团队至少经过了三层「博弈」：
1.如果仅围绕自身已交付的办公客群做生意，那只需要尽可能地招募餐饮等相关生活类配套商户，客单价保持在100左右即可；但受限于假期与营业时长特殊性，品牌缺少稳定利润，未来可能会频繁调改，给运营带来影响。
2.不仅是北外滩，当下商办商业都尽可能与地铁绑定做「流量生意」，因此大多都是偏大众、偏中低端的内容，复刻没有意义；但相反的，随着消费者们对于商业场景的「细分化」需求越来越明显，「跳出红海」也是非常有前景的选择。
3.环顾上海老牌办公商业地标，如恒隆、IFC、静安嘉里中心等项目，商业部分选择与大牌合作不仅能保证办公商业品质一体性，更能与其他项目形成区分。
*东京中城Tokyo Midtown｜图据@官方
Tokyo Midtown整体氛围很是精致优雅，不仅适合办公人群，也是追求品质生活人群的目的地，这也是项目的核心愿景之一。
与其被动接受竞争，不如专注「精致」，为消费目标明确的客户提供更有品质、更舒服的商业内容，就目前来看，在北外滩甚至整个虹口也是十分少见。
运营团队介绍，项目的愿景就是真正成为「艺术品级」的金融中心。
从行业观察角度来看，如何利用有限的用地面积，实现多功能的有机融合，是其商业主要的看点和难点。
*项目夜景｜图据@官方
从建筑形态来说，项目包含约9.4万方双子办公塔楼、约2.7万方商业配套以及约8,000m²赛事级运动中心，三种业态通过街区式布局融合，整体氛围亲切而开放。
设计师将两栋塔楼推向了基底边缘，尽可能留出完整的中央广场区域，在串联建筑二层的通廊之上，近可以看到历史保护建筑「宋氏老宅」，远可以欣赏到陆家嘴的标志建筑，且在周边街道很容易就能找到步行至通廊的入口。
*广场步行入口｜图据@官方
商业部分最高五层，地面层是可漫游的独栋形态，可通过下沉广场进入地下商业，亦可通过扶梯或观光电梯到达二层外廊，呈现具有「梯度」的观感。
不同于同行的常规操作，国华金融中心的配套商业并没有单独案名，后续运营也将同步由项目方来管理。
从招商阵容上来说，国华金融中心的商业面积很小，却引入了新荣记旗下芙蓉无双、林家一、潮玖、当霁等多家米其林及黑珍珠餐厅。
*地上商业部分楼栋｜图据@官方
意大利家居品牌集合店Furla Home & Furla Cafe亚太首店也将落址于此，包含Elie saab Maison、Rugiano、Agresti、Blumarine Home以及众多国际高端专业的家居品牌，满足高端客户的「极致追求」。
而地下商业还包含了虹口首家商务定位主题餐厅荷特宝食集，BOMAN健身上海首家3.0版概念旗舰店，目前商业部分招商率约为70%。
据了解，项目进度是今年三季度起陆续开放地下层，年底开放地上商业及运动中心部分功能，尽可能在区域内其他同类商业建成之前率先亮相。
*已开业的星巴克臻选店｜图据@官方
同时，地块内由项目运营的社区体育中心规划了包含50m x 25m全标赛事级泳池、标准赛事级网球场、羽毛球场、篮球场馆，并会定期举办体育赛事，这种配置对于市中心新增写字楼来说确实是「降维打击」。
谈及建筑设计的灵感，源于北外滩区域特有的城市基因，立面材质向上海历史建筑致敬，采用米白色压纹铝板与接近红砖色的氟碳喷涂铝型材，由新锐建筑事务所AI Planetworks打造。
不过，「艺术品」的精髓就在于「细节」。
由于地块规划提出了七三开的玻墙比要求，设计师选择拔高建筑低区与周边的立面实墙比例，最小化了玻璃反射的影响；而视野开阔的高区玻璃幕墙通过「由粗到细」的框架线条微调，最大化了高层的景观价值。
同时，为了满足削弱办公楼近距离的压迫感，让整个建筑「漂浮」起来，办公楼的底板皆呼应上海传统坡屋顶的意向做了斜面处理，原本的角柱也变形成V型支撑结构，也柔化了商业体的转角空间，地上、地下的界限感被明显弱化了。
*由V形结构串联的二楼观景平台，与地面交流通畅｜图据@官方
或许是因为设计对于商业的赋能不再停留在造型这层「皮」上，而是更强调建筑跟城市、人文、自然的结合，包括结构形式上的创新等，结合现场的细节感受，我认为，称之为「艺术品」还是比较贴切的。
最后，是不得不面对的现实问题。
诚然，运营良好的商办商业，不仅能够带来租金收益的提升，还能提高写字楼的溢价。但受到周边集中性商业项目品类及品牌重叠影响从而导致客群分流，将是国华金融中心必须要面对的考验。
从运营角度来看，哪个值得，哪个容易，需要运营商自己权衡。
以运营商曾参与管理的宁波国华金融中心为例，该项目设计并落地了一种复合斜交网格外框架，减少了结构对建筑物核心筒的依赖，使得办公楼平面的布局规划得以更开放和灵活，在整片城市界面中显得非常亮眼。
*宁波国华金融中心｜图据@SP摄影
同时光线充足的露台、瀑布共同构成了一个露天庭院，庭院两旁遍布零售店和咖啡馆，玻璃中庭将商业广场与办公塔楼打通，营造出一气呵成的联通感。
根据资料显示，汇丰银行、招商银行、毕马威、新秀丽、AECOM、普洛斯、平安人寿、太平人寿、信泰人寿、华泰证券、国金证券、中泰证券、东吴证券、浙商证券、华为科技、中国电信、建发房产、东方电缆、宁波金融资产、浙江海港国际能源等企业都择址于此，形成了当地极具参照性的商办地标。
*宁波国华金融中心｜图据@SP摄影
对于「品味」的追求，对于「品质」的执着，由此可见一斑。
不管如何，北外滩的这座即将入市的商办商业项目，的确为商办商业这一「潜力市场」找到了另一种解题思路，值得分享与关注。
接下来，北外滩的微笑曲线将会逐步呈现，届时，整个区域内的商业发展会呈现出怎样的全新面貌，我们满怀期待。