随着众多稀有商业的落位，我们对海南的关注，也从需要变为了值得。一线运营商使出全身解数，无不在海口、三亚等地押上重宝，祭出体系内最高规格，甚至非标准化的新产品，只为迎上海南岛发展最为强势的风口。而在这之中，有很大一部分企业是首进海南，也包括我们已经期待很久的龙湖集团。此前了解到的是，龙湖同样上来就放了个大招：87万方海口首个轨交综合体，包含32.4万方天街，再次激活了龙湖的TOD基因。
*项目综合体效果图
昨天，「龙湖海南海口天街」招商成果发布会在海口举办，项目以85%的招商率宣告开业近在咫尺。
此次，龙湖若要刷新天街品牌印象，拥有强规划的海口天街正是一块值得砥砺的「磨刀石」。前有蓄力重奢的海口万象城，首店势头很猛的cdf海口国际免税城；以及拥有开放姿态的世纪海角商业街区和海口高兴里，证明了如今的海南人更需要这样新鲜的闲暇去处。在旧有传统商业疲态尽显的表象下，其实潜藏着海南人对新商业形式与内容的期待。海口天街即将于年内入市，进击的海南岛也丝毫没有停下的迹象。
就在昨天，龙湖海南海口天街招商成果发布暨品牌交流会在项目C馆屋顶花园举办，也在会上带来了最新消息。
其中，项目披露了最新进度，项目计划于今年年内正式开业，如今招商率已经达到85%，已签约品牌超350个。
对整个项目偌大的体量而言，目前的成绩已经是极大的利好。从招商这一频段来看，有几个看点值得分享。
一是海口市场上较全的业态：涵盖全品类零售、亲子娱乐、餐饮等全业态，计划引入超20家城市旗舰店、超40家首进品牌，以加大市场焕新的力度。二是海口市场品类完善的餐饮矩阵及夜经济消费：引进超150家餐饮品牌，首店比例超30%，涵盖全国主流菜系、各地必吃榜、异国风味等，用以满足高端宴请、商务社交、松弛餐酒吧、家庭欢聚等全场景美食体验。
项目还表示「我们会积极与本地头部餐饮品牌深入共创，致力于将本土餐饮品牌做精做全。」
与此同时，借助超长的7*24小时街区（后文还将详细介绍），海口天街还将吸纳一批夜间美食和夜经济娱乐品牌，提供户外社交和全时段消费体验。三是全岛头部快时尚品牌矩阵：已引进包括MUJI海南最大门店、优衣库最新形象店、UR海南最大且跨三层的城市旗舰店。四是全岛最全的亲子业态阵容：超过3万方空间留给了亲子业态，将成为片区内家庭生活一站式服务的中心地带。此外，从主力店维度，首进海南的博纳国际影城，此前也已在海口天街落地打造首家双巨幕影院；海南知名连锁超市旺豪超市，将开设海南首家概念定制店，设置特色海鲜夜市排挡。而接下来的几个月，项目招商将主要针对餐饮与零售板块继续精细化布局，致力于以更多的餐饮首店和零售亮点品牌完成最后的冲刺。此前，我们已经对海口城市及其新商业进行过多次动态观察，尤其以海口湾沿岸及附近动态最为密集（感兴趣的读者可以在号内搜索「海口」查看）：
原因在于，海湾沿线及其腹地沉淀了海口几大传统商圈，不仅在本土发展较为成熟，也是新入局者最先着手更新的板块。
从海口北部出发，自海口湾入海甸岛一路向南——
一方面，你能领略到在海口本地人心目中依旧拥有「不可撼动地位」的传统商业界面；
另一方面，代表现代商业新形势的重奢、非标商业街区等新亮点正在这里拔地而起。
一条商业生长的「绿化带」正在顺着海口湾向城市中央蔓延。
然而相比于更新传统商圈这一「快捷打法」，龙湖则从海口城市发展的「大局观」出发，开拓了「交通TOD枢纽」这条新思路。
*海口天街占据城西站，连接海口站、海口东站、美兰站（以及美兰机场）
据相关报道，在2019年9月，海南自贸港建设带来重大发展机遇，龙湖集团在海口坡博坡巷棚改片区拿下3宗零售商业用地，耗资百亿建成这座TOD综合体项目。综合体总体量为87万方，一举成为了海南首个真正意义上的TOD项目，涵盖酒店、公寓、写字楼等业态。
建成以后好处在于，龙湖海口天街依靠大体量，将接力传统商圈而「自成商圈」，更能在区域商业氛围还不够成熟的当下，实现客流的自我制造：首先，立足于自贸港的建设机遇，项目无缝接驳海南环岛高铁城西站，便捷抵达海口全市（自西向东连接海口站、城西站、海口东站、美兰站），客流来源覆盖全岛，最终得以实现千万级的辐射能力。
作为海口市传统生活区，项目3公里范围内涵盖6家省级行政单位，拥有海南师范大学、海南大学、海南医学院等多所知名高校，5所三甲医院，以及金牛岭公园、红城湖公园等市政公园。便捷通达的交通优势将为项目周边引入更多「新岛民」，目前可测定的是，周边5km内入住客群已达107万。最后，缩小范围到综合体本身，项目依靠办公楼、星级酒店等业态，粗略估算后能够直接就地消费的日客流就有2万人次......
可以说，海口天街不仅是海南未来一段时间内少见的「大项目」，龙湖体系内未来三年最大项目之一，也是龙湖在华南为数不多的「大手笔」。要知道，不是任何企业都有如此「大的胃口」，巨大的投入不仅要依靠实力，更需要可供支撑的经验。龙湖从西南走向全国，前有重庆时代天街的运营盘面在我们的动态观察中日渐「膨胀」；又有重庆金沙天街这样背靠高铁沙坪坝站，占尽成渝两地天时地利的骄傲作品。当下的市场环境下，敢于做「大产品」，敢于迎难而上本就需要极大的勇气。在此前亿万级的客流辐射力的经验加持下，龙湖「巨作」运营的魔力又将再次上场。
项目名称：龙湖海南海口天街项目定位：城市潮流地标中心商业体量：32.4万方，属华南区域单体最大的天街，体量仅次于龙湖重庆时代天街和龙湖北京长楹天街商业楼层：LG-L5店铺数量：近500个停车位：2500个，含停车楼车位1100个
目前海口市场上，非标项目和重奢项目（包括免税城）都已有竞争者，我们其实十分期待，这座「商业巨轮」能为海口新一轮增长的「腰部市场」带来怎样的惊喜。此前我们发现，对于海口本地人来讲，商业的超速率变革并没有改变他们太多日常的消费习惯。因此，无论是新海南人还是本地人，他们的关注点在于，龙湖这座购物中心如何突破海口市场上传统大众购物中心的「旧」，带来内容与形式上的新变化。从建筑空间特色来讲，项目打造了「以海为镜，以鲸为线」的浮岛。如图所示，项目面向海南环岛高铁城西站，整个项目展面依托轨道延伸方向展开，形成一个长达数百米的巨型展面。整个商业建筑由三地块合成A、B、C三馆，项目内部还有一条纵跨625m、商业面积约4万方的「光年大道」，将成为一条横贯项目中部的夜经济商业街区。
由于特殊的TOD属性，项目在建筑设计体现了「镂空雕刻」的理念，用三首层结构呈现出了想要表达的自由而开阔的「浮岛」空间。
LG直达项目外街「光年大道」和下沉广场；L1直通项目毗邻的南海大道；L2与高铁站平台、人行天桥及公寓等多处直接通达。
*下沉广场效果图
多个入口对来自高铁站、城市和项目办公楼、公寓等地的客流进行分区和聚合，并对车流和人流进行有秩序的分道——这是一项极为考究的大工程。从细节空间入手，项目打造了乘风、沐光、巡浪三大主题中庭，有海岛最大裸眼3D屏、屋顶花园等多个室内室外特色空间，不仅将对天街本身形成更新换代，更将对海口商业界面产生新的影响。*项目内场中庭空间效果图
从业态特色来讲，大体量带来运营的极大想象空间。
项目目前定位仍然聚焦于「潮」，并用「赶潮、感潮、敢潮」作为slogan，这一相对宽泛的内容在实际呈现效果上还有待检验。
但作为华南区域单体量最大天街，以及体系内的第三大天街，项目界面的长与层次感强的空间组合势必将为项目的全时经营、旗舰门店的打造、复合业态的分割组合形成潜在的助力。
有几个亮点值得一提。
例如，在对大面积空间利用上，项目可以利用时段的不同，在光年大道所在的B1空间内进行全时经营。
目前的计划是，B1将成为夜生活酒吧街区，对标重庆时代天街D8打造城市微醺经济，规划了8-10个不同品类的夜经济业态及品牌，为市民和游客提供丰富的夜生活消费。
另一个是特型店铺的利好。
多首层的结构好处在于，当顾客置身于L1地面上时，整座项目向从地下生长出来一样，有着拔地而起的感受，且品牌立面可以直观地呈现在消费者眼前。
而从目前的招商情况来看也是如此，多个品牌落下双层甚至三层大店，将进一步拓展品牌在海南市场的影响力。
大环境当前，众多运营商纷纷选择缩减增量项目，而近期能够看到的新开商业体量，也多数位于10万方以下。许多大体量项目或纷纷选择分期开业，为项目运营减负。
于是，放眼全国市场，出现如此庞大的产品不能不说是龙湖的「勇气可嘉」，也侧面将其稳健，甚至稳中有新的状态展现出来。
我想，海南还有不小的空间能够容纳这样的「热火朝天」，天街品牌也需要在新阶段重新自我蜕变。