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福州烟台山：原来非标可以叫好又叫座
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火热。
这是时隔半年，我再次来到烟台山的第一印象。
一方面，近40度的高温，让福州的热意与这座城市的热情一样令人无法忽略；另一方面，高温之下烟台山的客流依然摩肩接踵，火热人气所加持的蓬勃生命力，也在这个项目上一展无遗。
从「福州的烟台山」到「世界的烟台山」，我们一路深入跟进，见证了烟台山成长之路的「自成一派」：自带历史底蕴与文化格调，兼有广阔视野和开放心态，愈加从容的动作背后，有着始终不忘的初心。
而更值得关注的，不仅是烟台山自身如何华丽转身、持续向前，更是它作为具有代表性的非标项目，叫好又叫座的背后，其开发经验、运营模式与品牌培育中所蕴含的共有价值。
下一步，烟台山将如何走出自己的道路、开启新一轮的突围？
值得期待。
作为具有全国影响力的非标项目，开业近2年，福州烟台山的话题性和美誉度有目共睹，但走入新的运营阶段，面临的升级与挑战也不可避免：
一方面，是非标项目如何将流量转化为消费、实现叫好又叫座的「共性课题」；
另一方面，相较于一线商业的高度活跃，福州的商业能级存在一定差距，如何突破桎梏、持续进阶，是烟台山所面临的「客观现实」。
共性与个性叠加之下，烟台山所开启的一系列调整，无疑是对项目所处阶段深入思考后的直接回应：20+福建/福州首店的引入，在深度焕新整个项目品牌组合的同时，也昭示了烟台山作为诸多品牌入驻福建首选地的超然地位。
具体来看，根据品牌呈现的不同进度，可以将其分为两类：
客观来说，仅意向入驻品牌能够披露这一点，在CRR接触过的项目中就寥寥无几，其整体的含金量更是无需多言。
除此之外，此次品牌调整还呈现出烟台山对于外部市场、自身业态以及品牌的更多思考：
第一是持续跟进市场趋势、主动进行品牌调整。
在项目整体运营良好、开业时间不长的情况下，等待品牌自然到期也未尝不可，但烟台山选择领先市场去进行调整，通过快节奏的汰换与升级，间接促进已有品牌自我迭代、新进品牌迎头赶上，实现品牌调整的适度流动与良性循环。
第二是调整整体业态比例，丰富强势业态选择。
对于烟台山而言，在客流极为可观的情况下实现业绩提升，主要路径还是通过积极调整业态比例，引进更多零售与体验业态，在增加消费者停留时间、丰富消费者游逛体验的同时，间接促进客单转化。
考虑到项目客群整体较为年轻的特点，潮牌成为了零售调整的主要方向：
集合多场景消费体验的止痒商店、原创国潮Crying Center、辣妹风品牌代表ARISEISM和BEERBRO，以及风格多样的少女百货，它们与烟台山的一拍即合，即是这一考量与市场契合的直接体现。
一是补充项目缺少的美食类型，让项目的差异化餐饮矩阵继续「扩容」。比如人气披萨品牌达美乐、主推手作大福的崛川、以生乳舒芙蕾知名的Fufuland、主打四种口味瑞士卷的Cheese uncle、地道广式甜品连杏双皮奶、传统中式点心杏一豆腐、手作圆子铺锦时圆、手作大福冰淇淋MINONO等品牌的引进。
*引进的部分餐饮品牌 | 左右滑动查看
二是在原有类型内继续「升级」，提供更为新鲜、地道的美食体验。比如吃茶三千等品牌的入驻，不仅让原有的茶饮类型更为丰富，也提供了现磨现萃等全新体验。
除了对于市场和业态的考量，烟台山此次调整还有一个突出特点：引进本土特色品牌和全国优质连锁品牌双线并行。
在持续为本地优质品牌提供平台的同时，具有全国影响力品牌的入驻，不仅与烟台山日渐多元、来自全国的消费客群的需求更加契合，更能带来具有跨区域乃至全国化的管理体系和运营经验，促进场内品牌的自我内卷、间接升级——
比如魔都手作烘焙界顶流「趁热集合」、源自上海的裕莲茶楼、足迹遍布一线城市的好利来PINK、抹茶冰淇淋界排队王九十葉等都是个中代表。
整体来看，新进品牌不仅口碑与势能兼具，业绩表现也相当可圈可点：
达美乐开业日表现位列福州第一； Crying Center与Cheese uncle开业日即登顶全国业绩第一； Fufuland更是实现了开业前三日业绩全国第一与开业日业绩体系内历史第一的双冠王。
比如GRKC去了成都COSMO，att-store去了深圳壹方天地、上海龙华会等，斯夏去了上海的陕西南路……当下市场，相较于引进来，走出去更为难得，而一个优秀的项目，必然是既有输入也有输出。
于烟台山而言，「引进来」与「走出去」是让项目的品牌生态始终处于良性循环之中的一体两面，它既为区域品牌提供了展示自我、走出福州的平台，也成为了全国性品牌打开福建市场的钥匙、入驻福州的第一站。
而这种包容开放、相对辩证的思路，也在烟台山的运营理念中体现明显。
作为国内少有的头部运营商重资产操盘的非标商业，烟台山的运营思路，既不同于其他多数非标项目强调的自然生长，也不同于传统商业严格的运营管控，而是在「卷起来」与「放开手」之间，找到了独属于烟台山的微妙平衡。
在「卷起来」的运营细节方面，烟台山会结合不同于常规购物中心的特色场景和自然资源，积极发掘项目的更多亮点。
分享两个在现场看到的细节。
其一是这个并不在原始规划内、自行利用空闲位置开发的多经点位，现已吸引华为、科罗娜等接连租用，且打造的假山效果与周边环境相得益彰👇
其二是烟台山所举办的首届街头艺人竞技赛，举办初衷原本只为利用好天桥下方的空余空间，但伴随着活动的持续破圈，现已成为福建省艺术馆、福州市文化馆和仓山区文化和体育旅游局联合指导的省级文化艺术活动，每晚人流鼎沸，已成为全城盛事👇
因地制宜的「小动作」，发酵出了意料之外的「大效果」。而这，不正是商业所一直提倡的运营的本心吗？
除此之外，烟台山会在开业前进行小红书、大众点评等平台运营的针对性指导，让品牌能够尽早实现线上与线下的双重流量转化，持续为品牌长久赋能；
开业后，烟台山所推出的以点对点经营扶持的「品牌日」活动，则通过话题策划、视觉设计、媒体铺陈等一系列方式助力品牌经营，帮助主理人品牌从特定圈层走向公众视野。
举例而言，传统购物中心一般会设置晨会进行运营宣贯，但烟台山以月度举办的「圆桌派」论坛代之，且内容形式多以案例分享为主，让主理人在自发的交流互动中学习运营经验，实现项目的「退一步」与品牌的「进一步」。
今年五一期间，烟台山也没有举办任何SP或PR活动，而是选择切换至景区模式，打造五一友好季，从交通、环境、文化、购物等八个维度进行服务升级，与政府携手关注基础需求、推出八大友好服务，放手让各个品牌自行策划活动、享受五一百万级的巨大客流。
在充分激发品牌自驱力后，烟台山选择将更多精力投入到项目的文化交流与气质塑造中。
早在2022年，烟台山即开启城市治愈计划，以神明的形象链接起烟台山与闽江的文脉根源，发掘百年建筑的历史根基，解析其现代风貌下的全新魅力。
今年5月，2024年中法文化之春华南地区开幕式首次在福州举办，同时呈现三场摄影大展，其中在烟台山的峡谷画廊，呈现三大展览的集中展示。
5月底，2024数字中国建设峰会在烟台山举办，并且联合蚂蚁集团举办了「AI在烟台山」科技体验周活动，让大家可以零距离体验AI互动装置。
7月初，烟台山举行了2024「鼓岭缘」中美青年交流周圆桌派活动，中美两国各界青年约500人出席活动，以开放的心态，展现青年力量，共话美好未来。
谈到这里，相信大家已经发现，烟台山的「卷起来」与「放开手」并非对立关系，而是运营过程中的一体两面。
其核心在于通过精准指导让品牌感受运营价值，从而激发品牌的自驱力，后续主动学习运营经验、升级管理模式，最终推动主理人品牌快速成长、最大化激发自身潜力。
这无疑是许多非标项目所希望达到的理想状态，而烟台山的成功实践，则为非标商业实现「叫好又叫座」的可能路径提供了有效参考。
近年的商业市场，似乎并不处于好年景：传统商业日渐饱和，非标商业刚刚起步，未来的商业如何发展，业内仍然缺少共识。
迷茫之下，许多项目开始自乱阵脚、盲目跟风，「别人有的，我也要有；别人做的，我也要做」，但却忘了扪心自问合不合适、长不长久。
而烟台山的例子，无疑为我们指明了另一方向：它所呈现出的新气象，并非源于对热点的盲目追逐，而是仍然基于对商业本质的理解、对项目特色的尊重以及对于运营基本功的打磨。
事实上，这一理念在万科和印力近年来的非标项目上都有验证，如精神理想与松弛生活共存的玉鸟集，同样是老建筑改造、文化与艺术共生的上生·新所，都是这一理念的践行者。
他们的成功，并不依靠于同一体系内的简单复制，而是通过围绕在地化、体验感和品牌力的持续深耕，成长为风格各异、自成一派的代表项目。
回到那个问题，与其做追风者，何不做引领者？
商业项目的生命力和良好生态要持续，无需羡慕他人，只需找到自己。在别人的赛道上，如何模仿都是邯郸学步；而在自己的赛道上，前进一步亦是天宽海阔。
我相信，烟台山未来的路，还有很长。