转述《置身事内》与每个人都息息相关的房价和债务

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Hi，我是晓书童。我的付费专辑转述《置身事内》已经在喜马拉雅上线啦。

这本书绝对是最近几年来围绕国家经济政策，解读自改革开放以来中国经济变迁最好的一本书。

这本书的主角是中国政府和经济政策。我们国家，政府不仅影响蛋糕的分配，也直接参与到蛋糕的生产，所以想要读懂中国经济，必须要读懂中国政府。

当你通过这本书，了解了改革开放以来，政府在各个经济阶段所发挥的积极作用。从分税制改革到土地财政、土地金融、招商引资，到如何推进城市化与工业化，再到如何应对外部影响和金融危机。你会对中国政治经济30多年的发展变化和底层逻辑有一个深刻的了解，能体会到决策者的理性选择，明白一系列经济政策的合理性与连续性，进而和我一样由衷的对中国经济多一分理解与同情，甚至是敬畏与赞叹。

这本书能帮助我们理解身边正在发生的一些事情，从热闹的财经新闻中看出些门道，从严肃的政府文件中察觉出些许机会，争取改善一下生活。对于我们来说，生活过得好一点，比大多数的宏伟，都要宏伟！

这期音频，我选择专辑中的一期节目与同学们分享，聊一聊与每个人都息息相关的房价和债务问题。

转述《置身事内》城市化与不平衡——房价与居民债务

即将毕业走向社会的大学生普遍都焦虑，他们的困境可以概括为：有心仪工作的城市房价太高，而房价合适的城市没有心仪的工作。梦想买不起，故乡回不去。为什么房子这么贵？为什么归属感这么低？为什么非要孤身在外地闯荡，不能和父母家人在一起？这些问题都与地方政府推动经济发展的模式有关。

城市化需要投入大量资金建设基础设施，“土地财政”和“土地金融”是非常有效的手段，推动工业化和城市化快速发展。城市土地国有，政府将土地变成了启动城市化的巨大资本，但也让地方财源高度依赖土地价值，依赖房地产和房价。房价连着地价，地价连着财政，财政连着基础设施投资，于是经济增长、地方财政、银行、房地产之间就形成了“一荣俱荣，一损俱损”的复杂关系。

这种以土地为中心的城市化忽视了城市化的真正核心：人。地价要靠房价拉动，但房价要由老百姓买单，按揭要靠买房者的收入来还。所以土地的资本化，实质是个人收入的资本化。支撑房价和地价的，是人的收入。忽略了人，忽略了城市化本该服务于人，本该为人创造更好的环境和更高的收入，城市化就入了歧途。

1980年，我国城镇人口不到总人口的两成，2019年超过了六成。短短40年，超过5亿人进了城，这是不折不扣的城市化奇迹。但是城镇户籍人口只占总人口的44%，比常住人口占比少了16个百分点。也就是说有超过2亿人虽然常住城镇，却没有当地户口，不能完全享受到应有的公共服务（如教育），因为这些服务是按户籍人数来规划的。这种巨大的供需矛盾，让城市新移民没有归属感，也让“留守儿童、留守妇女、留守老人”成为巨大的社会问题。近年来一系列的改革措施，都是为了扭转这种现状，让城市化以人为本。

本章第一节分析房价和土地供需间的关系，讨论高房价带来的日益沉重的居民债务负担。第二节分析地区间发展不平衡，其根源之一在于土地和人口等生产要素流动受限，所以近年来在土地流转和户籍制度等方面的改革非常重要。第三节分析我国经济发展过程中出现的贫富差距，这一现象也和房价以及要素市场改革有关。

第一节 房价与居民债务

1994年分税制改革是很多重大经济现象的分水岭，也是城市化模式的分水岭。1994年之前实行财政包干制，促进了乡镇企业的崛起，为工业化打下了基础，但农民离土不离乡，没有大量流向城市。分税制改革后，乡镇企业衰落，农民工大潮开始形成。

城市化以“土地财政”和“土地金融”为主要推手。这种模式的关键是房价，所以城市化的矛盾焦点也是房价。房价短期内受很多因素影响，但中长期主要由供求决定。无论是发达国家还是发展中国家，房屋供需都与人口结构密切相关，因为年轻人是买房主力。年轻人大都流入经济发达城市，但这些城市的土地供应又受政策限制，因此供需矛盾突出，房价居高不下。

房价与土地供需

现代经济集聚效应很强，经济活动和就业不断向大城市集中，人们开始高价竞争城市住房。这种需求压力是否会推升房价，取决于供给是否灵活。若政策严重限制了供给，房价上涨就快。一个地区的土地面积虽然固定，但建造住宅的用地指标可以调整，容积率和绿化面积也可以调整。这些调整都受政策的影响。美国虽然是土地私有制，但城市建设和用地规划也要受政府管制。比如旧金山对新建住房的管制就特别严，所以即使在20世纪90年代房价也不便宜。在21世纪初的房地产投机大潮中，旧金山的住房建设指标并没有增加，房价于是飙升。再比如亚特兰大，住房建设指标灵活，虽然也有大量人口涌入，但房价一直比较稳定。

我国的城市化速度很快，居民收入增长的速度也很快，所以住房需求和房价上涨很快。自1998年住房商品化改革以来，全国商品房均价在20年间涨了4.2倍。但各地涨幅大不相同。三四线城市房价涨幅和当地人均收入涨幅差不多；但在二线城市，房价就比人均收入涨得快了；到了一线城市，房价涨幅远远超过了收入：地区房价差异的主要原因是供需失衡。人口大量涌入的大城市，用地的供给跟不上。

2006年至2014年，500万人以上的大城市，人口增量占全国城区人口增量的四成，但居住用地增量只占全国的两成，房价就涨得快。而在300万人以下的小城市中，居住用地比人口增量更快，房价自然涨不上去。

从地理分布上看，东部地区的城镇人口要比用地增速高出近10%，住房十分紧张；而西部和东北地区则反过来，建设用地指标增加得比人口快。

我们国家对建设用地指标实行严格管理，每年的新增指标由中央分配到省，再由省分配到地方。这些指标无法跨省交易，所以即使面对大量人口流入，东部也无法从西部调剂用地指标。

2003年后的十年间，为了支持西部大开发并限制大城市人口规模，用地指标和土地供给不但没有向东部倾斜，反而更加向中西部和中小城市倾斜。土地流向与人口流向背道而驰，地区间房价差距因此越拉越大。

然而这种土地倾斜政策并不能改变人口流向，人还是不断向东部沿海和大城市集聚。这些地区不仅房价一直在涨，高考录取分数也一直在涨。年轻人还是愿意到房价高的东部，因为那里有更多的工作机会和资源。

很多资本利用了西部的优惠政策和廉价土地，套取了资源，又回流到东部去“炒”房地产，没在西部留下可持续发展的经济实体，只给当地留下了一堆债务和一片空荡荡的工业园区。

关于房价和居民债务，我们先看看欧美的经验教训。

居民债务主要来自买房，房价越高，按揭就越高，债务负担也就越重。

在西方，“自有住房”其实是个比较新的现象，“二战”之前，大部分人并没有自己的房子。哪怕在人少地多的美国，1940年之前的自有住房率也就45%左右。“二战”才开始增长，到2008年全球金融危机之前达到68%。英国也差不多，从“二战”前30%，到金融危机前的70%。

欧美自有住房率不断上升，有两个后果。第一是对待房子的态度变化。对租房族来说，房子就是个住的地方，但对房主来说，房子是最重要的资产。随着房子数量和价格的攀升，房产成了国民财富中最重要的组成部分。1950年至2010年，英国房产价值占国民财富的比例从36%上升到57%，美国从38%升到42%。第二个变化是随着房主越来越多，得益于房价上涨的人就越来越多。所以政府为讨好这部分选民，不愿让房价下跌。无房者也想尽快买房，赶上房价上涨的财富快车，政府于是顺水推舟，降低了买房的首付门槛和按揭利率。

美国房地产市场和选举政治紧密相关。借钱给穷人买房，既能缓解穷人的不满，让人人都有机会实现“美国梦”，又能抬高房价，让房主的财富也增加，拉动他们消费，创造更多就业，可谓一举多得。于是政府开始利用房利美和房地美公司，简称两房来支持穷人贷款买房。“两房”可以买入银行的按揭贷款，相当于借钱给银行发放更多按揭。此外，对购房首付的管制也越来越松。2008年全球金融危机前很多房贷的首付为零，引发了投机狂潮，推动房价大涨。2002年至2007年，美国房价平均涨了将近60%。危机之后，房价跌了27%，一直到2016年才又重新回到十年前的高点。

房价下挫和收入下降会加大家庭债务负担，进而抑制消费。危机前房价越高的地区，危机中消费下降越多，经济衰退也越严重。欧洲情况也大致如此。大多数欧洲国家在2008年之前也经历了长达十年的房价上涨。涨幅越大的国家居民债务负担越重，危机中消费下降也越多。

房地产常被称作“经济周期之母”，根源就在于其内在的供需矛盾：一方面，银行可以通过按揭创造几乎无限的新购买力；而另一方面，不可再生的城市土地供给却有限。这对矛盾常常会导致资产泡沫与破裂的周期循环，是金融和房地产不稳定的核心矛盾。而房地产不仅连接着银行，还连接着千家万户的财富和消费，因此影响很大。

在回头看我们国家的情况。

2008年之后的10年，我国房价急速上涨，按揭总量越来越大，居民债务负担上涨了3倍多。2018年末，居民债务占GDP的比重约为54%。

2019年末，中国人民银行调查了全国3万余户城镇居民的收入和债务情况。接近六成家庭有负债，平均债务是家庭收入的1.6倍。其中76%都是房贷。

从资产端看，城镇居民的主要财产也就是房子。房产占了家庭资产的近七成。而在美国居民的财富中，72%是金融资产，其余的才是房产。中国人财富的压舱石是房子，美国人财富的压舱石是金融资产。这个重大差别可以帮助理解两国的一些基本政策，比如中国对房市的重视以及美国对股市的重视。

总体看来，我国居民的债务负担不低，且仍在快速上升。最主要的原因是房价上涨。居民债务的攀升已然影响到了消费。以买车为例，这是房子之外最贵的消费品类，对宏观经济非常重要。它是典型的奢侈品，需求弹性很大，收入增加时需求大增，收入减少时需求大减。随着居民债务增加，每月还债后的可支配收入减少，所以经济形势一旦变差，买车需求就会大减。我们国家家用汽车市场经历了多年高速增长，2018年的私家车数量是2005年的14倍。但是从2018年下半年开始，“贸易战”升级，未来经济形势不确定性增大，轿车销量开始下降。在新冠肺炎疫情影响之下，2020年2月份的销量同比下跌八成，3月份同比下跌四成，各地于是纷纷出台刺激汽车消费的政策。

我们再深入讨论一下房价与居民债务风险的问题。

北京居民的户均总资产是893万元，上海是807万元，是新疆128万元和吉林142万元的六七倍。这个差距大部分来自房价。房价上涨也拉大了同城之内的不平等。房价高的城市房屋空置率往往也高，一边很多人买不起房，一边很多房子空置。

2019年最富有的10%的人占有总财富的49%，而最穷的40%的人只占有总财富的8%。房价上涨不仅会增加按揭债务负担，还会拉大贫富差距，进而刺激低收入人群举债消费，这一现象被称为“消费下渗”，这在发达国家是很普遍的。2014—2017年间，我国收入最低的50%的人储蓄基本为零甚至为负（入不敷出）。自2015年起，信用卡、蚂蚁花呗、京东白条等各种个人消费贷激增。到了2019年，信用卡风险浮现，各家银行纷纷刹车。

在负债的人当中，低收入人群的债务负担尤其重。城镇居民的平均债务收入比约为1.6，而年收入6万元以下的家庭债务收入比接近3。资产最少的20%的家庭还会更多使用民间借贷，风险更大。2020年，随着蚂蚁金服上市被叫停，社交媒体上热烈讨论年轻人“纵欲式消费”的问题，这和消费类债务急升的大背景有关。依靠借债的消费无法持续，因为钱都被花掉了，没有形成未来更高的收入，债务负担只会越来越重。

居民债务居高不下，就很难抵御经济衰退，尤其是房产价格下跌所引发的经济衰退。低收入人群的财富几乎全部是房产，其中大部分是欠银行的按揭，负债率很高，很容易受到房价下跌的打击。在2008年美国的房贷危机中，每4套按揭贷款中就有1套资不抵债，很多穷人的资产一夜清零。2007年至2010年，美国最穷的20%的人，净资产从平均3万美元下降到几乎为零。而最富的20%的人，净资产只下跌了不到10%，而且这种下跌非常短暂。2016年，随着股市和房市的反弹，最富的10%的人财富比危机前还增长了16%。但收入底部的50%的人，实际财富被腰斩，回到了1971年的水平。40年的积累，在一场危机后荡然无存。

我国房价和居民债务的上涨虽然也会引发很多问题，但不太可能发生美国式的房贷危机。首先，我国住房按揭首付比例一般高达30%，而不像美国在金融危机前可以为零，所以银行风险小。除非房价暴跌幅度超过首付比例，否则居民不会违约，损失掉自己的首付。

其次，住房按揭形成的信贷资产，不像美国那样，被层层嵌套金融衍生品，在金融体系中来回翻滚，规模和风险被放大几十倍。

最后，由于资本账户管制，外国资金很少参与我国的住房市场。综上所述，像美国那样由房价下跌引发大量按揭违约，并触发衍生品连锁雪崩，再通过金融市场扩散至全球的危机，在我国不太可能会出现。

转述《置身事内》这个专辑一共有23期节目，超过400分钟的音频时长。售价是99元，我为频道内的同学们准备了一个专属福利，6折优惠，59就可以搞定了。限时折扣，有需要的同学们抓紧入手。

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这本书，一定可以帮助到身处这片滚滚红尘当中的你和我。