长租公寓的春天：玩家密集融资，让逐利的子弹继续飞
在一系列政策扶持的背景下，长租公寓市场近来迎来了投资风口。以往融资成本高、盈利空间有限的长租公寓领域，正期待着随市场与政策等因素的综合作用下转变为足以淘金的巨大金矿。在日益激烈的竞争下，新旧玩家都想让自己的子弹飞得更久一些。
作者 | 袁昌佑
原本三年前投资人都看不上的长租公寓市场，近来却迎来了投资风口，各大长租公寓运营方纷纷获得各方资本青睐。
2018年伊始，先是自如在1月宣布完成40亿元A轮融资，紧接着蛋壳公寓、青客公寓、优客逸家分别在此后4个月内分别完成1亿美元B轮融资、1亿美元C轮融资及10亿C1轮融资。最近两笔融资事件分别发生在6月4日与6日，长租公寓品牌乐乎城市青年社区宣布获得超亿元B轮融资，而蛋壳公寓则宣布再度融得7000万美元B+轮投资。
长租公寓风口的到来是诸多因素综合作用的结果。房地产存量市场的加速到来、未来租赁人口的持续增长是市场因素，加上国家出台一系列关于推动租赁市场发展的政策福利，业内人士因此乐观地预测，长租公寓作为新兴的租赁业态，未来总体市场规模可达万亿元人民币量级。
与短租公寓解决旅居需求不同，长租公寓面临的是生活场景，市场容量更大。一般而言，长租公寓是租期为一年，对房源进行系统装修和家具家电统一化配置的租赁方式，试图在满足租户长期稳定的住房需求的同时为租客、房东双方提供标准化服务，解决二者长期以来存在的低效服务、权益受损等痛点。
早期的长租公寓市场只有中介系、创业系长租公寓运营方，而面对长租公寓市场份额巨大的蛋糕，从去年始，入局的玩家开始变得愈来愈多。其中最引人注目的莫过于国企“国家队”和大房企了。
自2017年住建部公布首批12个住房租赁试点城市以来，至今年两会期间，这12个试点城市共成立了由地方政府扶持的51家国有租赁公司。另一方面，据公开资料，前20强房企已有15家建立了自己的公寓品牌，如万科泊寓、龙湖冠寓、保利N+公寓等。随着二者大举向长租公寓领域进军，早期切入市场的长租公寓运营方的市场份额正逐步被瓜分，长租公寓品牌之间的竞争也日趋激烈。
长租公寓风口虽在，但由于目前仍缺乏清晰明确的管理政策，其未来前景如何，仍旧需要打上问号。可以预见的是，后入局二者中的“国家队”力量，携政策与资源优势，将在很大程度上规范并决定未来长租公寓领域的市场格局。
目前来看，长租公寓的春天很像是来了。以往融资成本高、盈利空间有限的长租公寓领域，正期待着随以上因素的综合作用下转变为足以淘金的巨大金矿。入局淘金的各方玩家先后打出弹药，都想让自己的子弹飞得更久一些。
有的刚刚入场，有的已经死了
国内长租公寓的历史要追溯到上世纪80年代。1984年，新加坡凯德集团旗下全资子公司国际公寓服务运营商雅诗阁入驻天津，标志着国内首家长租公寓的诞生。到90年代，长租公寓纷纷在一线城市出现。只不过，在此后的20多年中，长租公寓的消费对象一直是高端人群，其定位是高端酒店式公寓。
直到21世纪过完将近十年之后，随着城市化进程加速、首次购房置业的门槛的不断提升，面向普通城市白领的长租公寓如自如、魔方等陆续出现，并开始受到资本的关注。2013年，魔方公寓获得华平投资6000万美元投资，风投机构自彼时开始入场。
从2015年始，政府几乎每年都有鼓励长租公寓发展的政策出台。2016年6月，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》出台，指出实行购租并举、培育和发展住房租赁市场的政策总基调；2017年末，中央经济工作会议提出发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展；2018年，中国证监会、住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，放宽长租公寓融资渠道，投资主体银行、保险资金参与长租公寓的方式愈发丰富。
▲自如完成40亿元A轮融资
最先在这波政策红利中获益的首先是长租公寓运营方。魔方、新派、蛋壳，甚至连去年倒闭的Color公寓皆于彼时先后首次或再度获得融资，扩张市场规模。截止目前，长租公寓领域已厮杀出以自如和魔方为代表的较为头部的分散式长租公寓和集中式长租公寓玩家。其中，自如获得的融资金额最大，达40亿人民币，管理房源50多万间，是毫无疑问的头部玩家。
除了长租公寓民企运营方之外，新入局的玩家各自有各自的算盘。
受用地结构调整及房地产调控政策趋向继续从紧的影响，各大房地产开发商都面临着转型的现实问题。基于以上政策利好，长租公寓租赁变成房企转型的第一块敲门砖。而国家队的入场所充当的角色更多是承担政府推出的租赁住房用地的建设、管理及运营的职能，以及政策法规试点的先行方。
由于长租公寓市场涉及不动产租赁，加之国内租售比高企，公寓运营方的前期投入巨大，需大额的现金流维持运转。而在银行、险资进入长租市场之前，相比起自持资产的房企，创业系长租公寓运营方的融资渠道单一，融资更为困难，面临的现金流压力更大，风险也愈高。
据《36氪：2018长租公寓研究报告》，截止2018年3月，共有121家长租公寓企业获得融资，获投率为54.3%。而那些处于45.7%区间中的长租公寓企业，则有不少因资金断链而破产倒闭。成立于2015年的深圳color公寓就是其中一例。在成立当年获投天使轮与A轮共计2000多万融资后，深圳color公寓因资金断链而不得不于2017年宣布破产倒闭。
自长租公寓进入规模扩张期后，大品牌的标准也随之改变。过去房源达到1000间就算是大品牌了，但现在大品牌的标准要1万间起步。截至目前，长租公寓市场上有国家队、房地产开发商、创业公司、房产中介、酒店等运营主体。
一批长租公寓品牌倒闭，新玩家紧随入场，与原有生存下来的老玩家一同，长租公寓江湖初成。
难赚钱的生意
虽然各方玩家大举进入长租公寓市场，但长租公寓清晰的盈利模式及空间还有待探索。
除了少数自持资产物业的长租公寓运营方，长租公寓目前主要的营收收入来源于租金差，即向房东拿房后标准化装修与服务后的房租溢价空间。但在拿房成本、装修成本分别约占总成本60%与20%的高额经营成本压力下，长租公寓很难在短时间内实现盈利。
自如CEO熊林表示，自如只有在入住率达到 95%的情况下，才能实现稳定的现金流，盈利短时间内更是无从提起。尽管优客逸家去年宣布在成都首次实现单城市盈利，但却是通过大规模裁员控制成本才得以实现的。另一方面，房企系的部分长租公寓是由其库存房改造得来，但受制于国内租售比高企而导致租金回报率低，其自持重资产运营的方式需60~80年才能收回包括前期高额的拿地、盖楼成本，同样无法短期内实现盈利。
长租公寓业内一位人士告诉《消费新声》（微信公众号ID：varitrend），正常的租金回报率是银行利率加上1%和2%，合理数值应该是7%，但实际上目前国内的租金回报率在0.5%~2.5%之间，“投资房屋租赁的收益还不如存在银行的收益。”龙湖集团副总裁CEO韩石去年接受《证券日报》采访时甚至表示，冠寓在三年内不考虑盈利。
尽管盈利模式仍在探索过程中，但抢占市场份额，扩大自家规模却是长租公寓玩家们的普遍打法。刚完成B+轮融资的蛋壳公寓CEO高靖表示今年下半年将加快开拓市场，年底实现管理30万房源的目标，而房企如万科泊寓打算在今年预计从8.4万间增长到45万间房源，冠寓计划2020年房源数量要达到行业前三水平。碧桂园更是语出惊人，其总裁莫斌在长租公寓项目发布会上宣布，碧桂园要在2020年完成一百万间房源目标。
当然，房企并不会完全采用自持重资产式的扩张方式，也会与其他系别的公寓品牌争夺个人房源市场。长租公寓各公寓品牌大规模的扩张直接提高了拿房成本，这带动了着长租公寓房租价格的上涨。
今年3月北京市租赁房房租环比2月上涨2%，同比上浮3.2%。深圳的房租涨幅更甚，从2017年8月到今年春节，深圳长租公寓房租上涨了900元，涨幅高达11%。而自持重资产的地产系长租公寓的房租更是水涨船高，万科泊寓90平米的精装修小三居月租金预计达1.5~1.8万元/月，而180平米的别墅类叠拼产品更是达到3~4万元/月的租金价格。
目前不断上扬的房租更像是激烈竞争下的产物，而并非出于品牌运营的房租溢价能力。但毫无疑问，长租公寓领域已进入头部竞争阶段。业内人士预计，天然携有资源优势的国家队与地产系很大概率会成为未来长租市场的主力军。在日益激烈的市场竞争中，很多公寓品牌民企玩家试图通过差异化经营的方式实现突围生存。
愈多大资本的入场使得创业系公寓运营方看到机会，受资金断链所累的部分运营方转而与资产持有方合作，更换到轻资产托管式长租公寓的赛道中。刚完成超亿元B轮融资的乐乎城市青年社区便是一个典型案例。
对于新入局的国企与房企而言，长租公寓的运营经验是其所较为缺乏的。这恰恰是乐乎的优势所在。按照托管式的合作模式，乐乎的合作对象主要是国企与房地产开发商，给后二者物业输出品牌和管理，或是合资建立联合品牌运营。对此，乐乎收取一定的公寓服务费与佣金分成。目前，窝趣、寓见、未来域等长租公寓运营方都与资产持有方建立了合作关系。
▲乐乎城市青年社区公共区域
另一方面，注重产品服务与专业化经营的分散式长租公寓领域也是在资源劣势下的差异化生存策略之一。由于新入局的国家队和地产开发商多选择以集中式公寓方向切入，而分散式长租公寓领域的玩家众多，头部只跑出了自如一家房源达50万的公寓运营方，其余房源数量大多皆在几万上下。可以预计，在民企聚集的分散式长租公寓领域，势必会发生行业整合。
在抢占市场份额之外，在这个新兴的长租市场中，更关键的资源争夺或许发生在运营人才方面。不少长租公寓运营方，如自如、优客逸家等皆认为，未来公寓品牌的壁垒在于管理能力，诸如魔方、乐乎两家长租公寓品牌分别设立了“魔方学院”、“乐乎企业大学”的人才培养机制。但魔方生活服务集团副总裁金喆在接受《南方周末》采访时表示，正有不少地产系公寓运营方正从魔方挖人，行业内人才的流动趋大。
与此同时，已有不少长租公寓运营方在探索除租金差外的租赁延展性增值价值。例如自如已上线搬家与保洁服务，其中搬家服务月订单已破万。此外，自如COO梁占华在一次演讲中透露，未来自如还要在长租公寓内增添家庭院线的业态。而房企龙湖则想将每一栋冠寓公寓当成城市综合网络的City Hub（交叉点），依托龙湖在地产方面的资源，打造包括衣食住行在内的一体化服务。
长租公寓玩家们做好了短兵相接的准备，这会发生在市场份额的争夺上，还会发生在运营管理经验的追赶上，同时还会发生在对市场未来的预测上。
黎明还有多远？
很大程度上，长租公寓市场此次的风口得益于政策对开发性用地的限制，以及一系列对租赁性住房发展的政策扶持。其中最重要的无疑是推动住房租赁资产证券化政策的发布，直接拓宽了长租公寓的融资渠道，具体包括增加银行参与租房租赁开发贷款的数量、险资通过债、股权投资参与、发展资产证券化产品（ABS）、研究制定房地产信托基金（REITs）发展等。
具体而言，ABS指的是，长租公寓方将未来的房租收益打包做成证券产品卖给投资人的行为。而REITs比ABS的规模更大，以租金收入或地产所有权为底层资产，以发行股份或者收益凭证的方式募集投资者的资金，再进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分给投资者的行为。
这无疑对维持长租公寓现金流的运转起到促进作用。通过发行ABS或REITs等证券产品，长租公寓可在较短的时间内把投资收回进行新一轮规模扩张。自如、魔方等长租公寓品牌先后发行ABS产品，而旭辉、碧桂园、绿地、恒大等发行规模更大的REITs产品也先后获得审批通过。
部分人乐观地相信，在全球REIT市场逐步发展的背景下，发行REITs是长租公寓市场未来的出路之一。参考REITs占GDP和股票总市值的比例，中国REITs的市值规模将达到4万亿至12万亿元。其中，中国租赁住房REITs的市值规模将在5200亿元至1.56万亿元之间，空间巨大。
但如果国内租售比仍旧高到七八十年才能回本，长租公寓又仍无法探索出可行的盈利方式，那资产证券化的风险就极高——这相当于将基于银行、政府的信贷扩展到更大范围的借款人，风险在此过程中逐渐累积。5月底，碧桂园200亿租赁住房REITs和富力地产60亿住房租赁专项公司债券两笔资产证券化项目遭遇中止，资产证券化红利逐渐收缩。
这也暴露出长租公寓行业的既有缺陷。在一个注册门类五花八门、缺少准入标准的行业中，自身存在的监管问题使其不得不受制于游移不定的政策。归根结蒂，长租公寓市场规范发展的根本仍取决于管理规定的实际落地。在此之前，各玩家只能根据对未来市场发展预测而选择不同的打法。而作为充当政策规范试点的国家队的动作，对各市场玩家而言具有很大的参考价值。
国家队入场长租公寓市场的一个大动作是修建职工宿舍、蓝领公寓、人才公寓等保障性租赁住房，相比起市场上面向白领、精英群体的长租公寓品牌而言，蓝领公寓还是一片亟待开垦的处女地。在各地政府先后明确保障性租赁住房规模指标以来，北京市蓝领公寓扶持政策也于今年5月出台：明确厂房、商场可改租赁型职工集体宿舍，并同步出台消防标准。
在白领公寓普遍不赚钱的当下，多床位的蓝领公寓能有效提升坪效，或许是改善长租公寓营收情况的方法之一。在等待长租公寓管理规则正式出台的同时，许多长租公寓品牌也纷纷抢滩蓝领公寓这片市场蓝海，其中包括本就定位蓝领公寓的安心公寓，以及白领公寓品牌自如、优客逸家等。
▲一家蓝领公寓内景
除此之外，不动产线上化或许是未来长租市场的另一发展方向。链家集团董事长左晖曾在一次会上谈及，“不动产行业是中国最后一个或者最后几个正在艰难线上化的产业。”因而，左晖近期主导了被称为链家自我革命的贝壳找房项目，意图建立一个线上开放房源平台，希望连接所有的房产中介，实现租约线上交易化。
长租公寓交易线上化实际上是规范长租市场的必由之路。同样致力于打造线上租约交易平台的房总管CEO林当清告诉《消费新声》（微信公众号ID：varitrend），“我们住酒店、短租，交通出行都需要身份证和公安系统对接备案，但最大的长租这一领域却没有进入到公安系统中。”因而，他预测相关监管机构会强制性要求住房租赁业务在未来1~3年之内全部上线全面信息化。
事实上，上海、杭州、天津等地皆已上线了住房租赁平台。今年3月底，上海市住房租赁公共服务平台启动上线试运行，将于四个月后正式上线，预计逐步实现租赁合同网签、备案一体化，同时为规模化、机构化、专业化住房租赁企业提供集中备案服务，还将陆续推出相关公共服务配套功能和信用评价功能。
林当清是在长租公寓线上平台化这条路上走得最早的一批人之一。早在3年前，房总管就开始布局此事，但在提供房源租赁发布平台之外，房总管的线上签约数量却并不理想。“大家还没培养出线上签约的习惯，”林当清坦言，这需要一个过程。而在目睹政策逐步倾向于线上化交易之后，林当清仍是看到了曙光。
他乐观地相信，随着住房租赁业务信息化尝试的展开，长租公寓市场管理规定也将于未来1~3年内加速出台。对于未来5年长租公寓市场格局，他预计国内长租公寓将形成Top10品牌，占市场份额10%，而90%的房源仍将集中在中小公寓职业房东和个人房主手中——后者90%的份额则是贝壳、房总管等线上租房平台的价值所在。
“黎明肯定会到来的，区别在于，有的人认为是2小时就天亮了，有的人认为是8小时，而我们认为是6小时。”正如林当清所言，对未来形势预估的准确性非常重要，这是所有玩家是否能厮杀出路子来的决定性因素。
洞察万物，消费新知。