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昨天，国务院印发进一步深化中国（广东）自由贸易试验区改革开放方案，这让不少人都打了一个激灵：
这是粤港澳大湾区规划要公布的前奏吗？
粤港澳大湾区规划一天不出台，关于大湾区未来走向的猜测就一天不停止，各路专家对粤港澳大湾区的点评莫衷一是，但可以肯定的是，大湾区已经成为了当下置业投资的热门选择。
在如此热浪之下，我们更需要走出人群，冷静思考，从另一个角度对粤港澳大湾区进行考察。
广州PLUS特此整理了独立地产点评人黎文江先生对粤港澳大湾区的辛辣点评，一起来看看，在大湾区热浪之下，黎文江先生对湾区置业投资的冷思考。
一、大湾区发展的阴影
由于大湾区规划迟迟未公布，给各路神仙有了天马行空无限创意的大好机遇。近日，投资论坛接二连三，一个说向东，一个说向南，莫衷一是，炒的都是己知的过时信息，全是浮云。如是，物极必反，大热则要适时降降温。
房地产专家邓志旺提出，粤港澳大湾区相比京津冀、长江经济带，缺了十分重要的一环。
邓志旺认为，京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区，属于国家同一级别的发展规划。然而，对照国家此前出台《京津冀发展规划纲要》和《长江经济带发展规划纲要》历程相比，粤港澳大湾区缺失了关键的一个环节：前两者都是先成立由中央常委任组长的领导小组，然后制定发展规划。并且，由领导小组监督、指导和协调区域规划的落实情况。粤港澳大湾区则仅仅由国家发改委牵头组织编制规划。这么一对比，似乎粤港澳大湾区规划定位明显要低。
另外，由于与粤港澳“9+2”城市群关系密切，存在一国两制三个独立税制区，差异大，矛盾多，协调机构显得尤其重要。可是，中央层面的协调机构似乎难产，迟迟没有动静。
这两点，都对“一个国家、两种制度、三个关税区”的粤港澳大湾区的规划和建设带来阴影。
二、两小时生活圈和产业人口红利，是大湾区给珠三角房地产的大礼
粤港澳大湾区 9+2 城市空间布局是，左青龙（珠江东岸），右白虎（珠江西岸），面向太平洋的风水宝地之势。
珠江东岸，是以广深莞科技创新走廊为核心的金融、高科技创新、现代服务产业带。珠江西岸，是广佛肇珠中江等市智造、先进装备制造产业带。加上香港、澳门、南沙、前海、横琴五个自贸区，以及大湾区内众多全球著名的空港、海港。形成大湾区完整的全产业覆盖，未来产业人口红利将支撑珠三角房地产持续兴旺。
己有、在建、规划中的环大湾区高速公路和桥梁网，以及高铁地铁轨道交通网，足以实现珠三角城市群二小时生活圈，大批人口将从一线城市梯次向外迁徒，促进二三四线城镇房地产发展。
三、热炒大湾区概念，会否引发新的调控
虽说两小时生活圈和产业人口红利是大湾区给珠三角房地产的大礼，但房地产开发商们也别高兴得太早，因为不止你们盯着大湾区，还有其他人也盯着。
每当一个新闻热点出现，哪怕与房地产八竿子打不着，也能成为楼市热炒的理由，例如，丹东楼市。又例如，未雨绸缪提前调控的雄安新区、海南自贸省。
举个例子，近日国家发改委、自然资源部、住建部、中国铁路总公司联合发布的《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》引发舆论热议。《意见》为高铁站选址及周边开发提出了“量力而行、有序建设”等四项原则，明确表示要坚决防控单纯房地产化倾向。
目前我国高铁站周边开发模式趋同，不少房地产开发商高举“高铁盘”的旗子，而不少投资者也希望在高铁时代中分一杯羹。但许多高铁新城本身较为偏远，吸引来的购房者大多都是投资客，房子的空置率不断攀升。此次高铁新城首次被纳入房地产调控范围，这正是在为高铁新城的房地产效应降温。
同等道理，粤港澳大湾区目前同样被热炒，也确实吸引了不少房地产开发商和投资者，调控的大手，未来是否也会帮粤港澳大湾区降温呢？
四、建议手上有购房指标的朋友买南沙房子
昨天，国务院印发进一步深化中国（广东）自由贸易试验区改革开放方案，根据广州市同卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文先生的解读，广州南沙、珠海横琴、深圳前海等三个自贸区将迎来新一轮上升空间。土地资源价值在短期内，会有“翻番”效应。区域内的商业、商务类物业将迎来新发展契机。居住类物业价格将创出新高。
南沙中央居住区
去年底，我预言2018楼市看南沙。在这之前，我几年来都看好广州东楼市，今年转舵挺南沙楼市。
今年初，南沙卖地开门红，接着广州市新规划把南沙定为唯一副中心，并且喊出"强南沙"的口号，如今国务院重磅文件又一次给南沙这个幸运儿“皇袍“加身。如此殊荣，还有谁能得到？
广州东部山青水秀适宜居住，但投资前景不及同样山青水秀的广州南部。看好大湾区，耐得住寂寞，请押注南沙。
五、我们不是炒作南沙，我们是力挺南沙。
自从霍英东先生买下南沙海滩，世人得以惊醒之时开始，历经反复折腾近三十载，现在南沙终于上升到国家级自贸区的高度，应该不会再折腾了吧。南沙是块宝玉，如何雕琢，颇费心思。现在南沙命运已由中央一槌定音，我们理应一门心思力挺南沙，不应再犹豫。
回想珠江新城开发了10年之后，依然荒草凄凄，夜晚一片漆黑。后来，在2002年发表了珠江新城规划检讨，大量减少写字楼，大量增加住宅楼，珠江新城得以聚人气而复苏。看南沙800平方公里，现在只有72万常住人口，每平方公里只有900人，何以聚人气？有规划方案曾夸下海口："南沙常住人口，到2020年将达到200万人"。然而却没有合适的措施，去践行这个人口规划。
我们不是炒作南沙，我们是力挺南沙。
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