公寓交易税费惊人：赚50万，交10万！

在大湾区生活，怎么能不关注广州PLUS？

加小妹微信“plusxiaomei”入群，让我们一起避开买房路上那些大坑！

自2017年3月30日广州再次加强调控后，广州的一手公寓再也无法卖给个人了。这不但困住了想买公寓的小伙伴，还困住了想卖公寓的发展商。办法总比困难多，聪明的小伙伴们想出了一个好办法：以公司的名义购买公寓！

但同时问题又来了：公司持有的公寓，以后要转手时，税费繁多，该怎么避税呢？

不少中介在游说购房者购买公寓的时候，往往会声称，未来转手时以股权转让的形式进行，税费会省去不少。

事实情况到底如何？能省去多少税？税费到底如何计算？来看看下面的表格。表格中列举了两种企业持有公寓的转让形式，分别是普通转让和股权转让。

普通转让即是A公司把持有的公寓过户给另一个公司/个人；

股权转让即是A公司持有一套公寓，通过股权变更的形式，变更后就是新股东拥有这家公司，A公司依旧拥有这套房，也就是新股东拥有这套房。

上表中举了一个例子：A公司买入一套100万的公寓，在3年后以150万的形式转让。

以普通的转让方式，此次过户大约需要交纳13.35万的税费；

以股权转让的形式过户，则大约需要缴纳最低10.08万的税费；

两者对比后我们会发现，以股权转让的形式进行过户，的确是节省了不少税费，而且卖出价和买入价差额越大，税费节省越多。但是，即使按照上面最低的税费计算方式，税费还是占了利润的20%！

另外，还有一些问题需要注意。

问题一：公司注册本金，是否会影响未来转让的税费？

在进行股权转让时，计算所得税的其中一个很重要的指标是“股权原值”。在上述的计算中，黄教授也是以公寓价格来计算股权原值的。那么，股权原值是否一定要等于公寓价格，这样才能交最少的税，占最大的便宜呢？

A1：当然不是！

打个比方：一套房子的买价是100万元，如果全额付款的话，必须要付出100万元。那么，如果用公司的名义来买这套房子，假定注册资本有两个选项，一个选项是100元，另一个选项是100万元。

在第一个选项下，公司的注册资本为100元，但是，公司要买房子，必须要有100万元的资金，必须借款（不管采取什么形式）。其结果是，公司会产生999,900元的负债。

当这套房子涨价到150万元(假定借款全部未偿还）时，股东转让公司股权，这个股权卖不到150万元，只能卖1,500,000-999,900=500100元，转让收益是500100-100=500000元，计税则是500000*20%，与第二个选项的结果是一致的。

问题二：公寓持有期间有什么税费要交？

公司持有公寓期间，除了每年支付几百块给中介搞定注册公司的事宜，是不是就没其他的事了？

A2：当然不是！

房产税了解一下...

公司自用房产每年交房产税=房产原值*（1-扣除数)*1.2%，广州的扣除数为30%，各地不一。

以购买价100万的公寓计算，公司每年需要缴纳的房产税为8400元；

如果公寓用于出租，那么每年房产税=租金收入*12%

假设每年租金收入为2.4万，那么需要缴纳的房产税为2880元。

本周的购房大学预告：

主讲人：广州二手房资深看房师、资深买手、宅问专家答主若如初见

主题：大神手把手教你淘出市区优质二手房！

知识点一：总价200万，市区二手房怎么买？

知识点二：首付200万，市区二手房怎么买？

知识点三：二手房交易的一些神级技能！

讲座时间：本周四（7月12日）晚8:00-9:00

报名请戳：手握50万现金，连增城也买不到了！

【阅读推荐】