广州房价才降两个月就抄底？你们是不是太天真了？
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最近，华华听增城的中介朋友说，自从特价活动多了之后，来看房的人也多了很多，甚至有人两点半还在买房。
现在不是楼市淡季吗，怎么还这么多人买房！原来是因为不少人觉得广州的楼市已经触底了，连忙赶来抄底。
咋地，广州的降价潮才开始两个月，怎么这么多人就认为广州的房价已经触底了呢？你们不觉得现在还早着吗？不觉得还有降价的空间吗？
广州这一轮降价潮，真有诚意
广州这一轮降价潮，从今年8月开始，从外围区再蔓延到中心区的（详情可戳这里回顾），主要方式是推出少量特价单位的优惠活动。
降价幅度有高有低，就拿这些特价单位来算个平均值吧，房价已经降了大概有10%左右。
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更有意思的是，安居客的二手房房价已经出现了微妙的迂回曲折。
最近的“特价单位”明显有诚意得多，以前搞特价多数是拿一些条件比较差的单位，而这次呢，不论楼层，不论朝向，甚至有些是主力的单位。不禁令人怀疑这是不是借特价之名来降价。
比如说，知识城某项目最近推出的特惠房源，就是不限楼层和朝向的，比之前的售价大概降低了两千元/平左右。
另外一个是各个大型房企都先后加入打折阵营。万科、恒大、时代、保利、越秀纷纷推出特价单位。
你要知道大型房企是有风向标作用的，大房企降价了，其他小公司也会看准他们的步伐。
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当然大部分开发商打折活动都是带着套路的，比如说限定活动时间（加快成交），只能一次性付款（回笼资金），部分开发商真的只是搞营销噱头，骗大家过来看房。
最近出现的新套路就是低首付潮，其实就是首付分期付款。这种付款方式对于个人资金的要求并没有降低，而且可能面临着无法网签的问题。
总的来说，这一波降价潮虽然涉及范围广，力度比较大，但并不是真正的普降，还是有限定条件的少量的降。
今年下半年，正是捡漏好时机
其实无论是真降价还是搞噱头，都反映着开发商现在的日子是真不好过。
最近已经公布中报的各大中型房企，清一色出现了净负债率上升、经营性现金流转负或者大幅缩减，在目前融资收紧、调控力度加大的背景下，开发商手里能用的钱只会越来越少。
今年上半年，主要房企的负债率都徘徊在80%左右。
房地产行业资产负债率已经达到十三年来的历史最高位。
大金主们扛不住了，有的发动内部员工做下线刷业绩，有的已经开始裁员。更别说小开发商了。
而且开发商的资金问题不是一时半会可以解决的，更不是推出20套特价单位就可以缓解的。
预计这个9月和10月甚至到明年年初，广州还会出现更多的“特价单位”，但开发商熬过难关之后，可能就不会再做这种“亏本生意”了。
广州土拍有降温，但没降价
地产界有句名言：房价短期看金融，中期看土地，长期看人口。都说土拍降温，今天华华就从土拍情况入手，看广州未来的房价趋势。
以上是截止到今天为止广州宅地成交情况
今年上半年，广州土拍的情况尚算良好。尤其南沙，一片火爆，今年拍出的几宗宅地，竞争激烈，甚至超过最高限价要到竟配建阶段。
比如说年初拍出南沙东涌镇宅地，溢价率达到100%，是截止目前广州拍溢价率最高的地。
增城朱村凤岗村的几块地是商务+二类居住用地，之所以可以底价拍出，主要因为是富士康科技小镇，能够优惠拿地。
而紧靠富士康的朱村街025地块，是纯宅地，溢价率高达45%，需要竟配建，最终被招商+保利联合拿下。这才是朱村宅地的正常水平，素质高的宅地依然是要抢的。
虽然广州土拍的溢价率不高，但综合素质高的地块还是随行就市。楼市进入冷淡期，土拍行情分化会越来越明显。
进入下半年，除了南沙，其他地方都提不上劲来，12宗地中5宗地底价成交，2宗地接近底价，其他地块的溢价率普遍都不高。
不过需要注意的是，广州拍地虽然降温了，却并没有降价。
土地溢价率低并不代表地价低，而是ZF原来定的底价就比较高。
各区的地价标杆大多诞生在2016年到2017年间，期间甚至有溢价率超过200%的地。但8月份花都拍出的凤凰路地块一，创造出底价即地价标杆的传奇，但楼面价不低，达到17188/平。这也反映了现在拍地的门槛本来就高。
而且下半年的地比上半年卖得更贵了，只是大家都被土拍降温的论调转移注意力，没有注意到地价又涨了。
今年8月拍出的增城荔城蒋村村、新联村810、811地块，成交楼面价分别是是13616元/平和13800元/平。6月拍出的064地块，楼面价是12672元/平，贵了1000元/平。
这几宗地位置相邻，810/811地块的北面就是064地块。
9月7日，广州一天就挂出了12宗地，其中宅地就占了9宗。我甚至有点不好意思说广州的土拍降温了。
中期看土地，广州房价是肯定有上涨空间的。
再多说一句题外话，如果说房价长期看人口的话，今天刚出台政策，广州入户连续社保将从12个月缩短至6个月了，这真是个好消息，广州的人口会越来越多。
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目前的降价只是由于大环境影响而出现的暂时现象。而这就是大家所渴求的抄底好时机，的确有可行性。
当楼市遇冷时，开发商和二手房买家壮士断腕，主动降价；付款方式也变得越来越松动，刚需反而有更多的选择。现在就是考验大家购买力的时候了。
现在有的人已经迫不及待出手了，有的还在等待抄底。不过不管降了多少，终究也是省钱啊！
每个人都一个抄底的美梦！祝大家美梦成真！
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