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前段时间,有一个朋友来问我,灵山岛尖值不值得买。
在整个片区还没有项目入市时就开始考虑这个问题,不得不说,这位朋友深谙赢在起跑线上这个道理。
评价一个新区,也是一件有意思的事,像我这位朋友他就把灵山岛尖的好处分析得头头是道。而我另一位朋友一边听,一边把眉头拧成麻花,我似乎都听到了他心里的声音:
这么远的地方你都敢买,脑残吗?
从农田到南沙标杆
灵山岛尖到底经历了什么
灵山岛尖有多远?
广州中心城区与灵山岛尖的直线距离是45公里,而广州中心城区距离江门不过48公里。
山高皇帝远,所以一直以来,灵山岛尖都只是一个没啥存在感的小透明。
直到今年年初,广州土拍市场杀出一匹黑马——灵山岛尖首块纯宅地,被越秀集团以1.7万/平的楼面价拿下,刷新了南沙的标杆地价。
这时候,灵山岛尖才高调地走入人们的视线。
当然,能拍出这样的价格,肯定不是房企人傻钱多。
早在2014年,官方就公布了针对灵山岛所在区域的“明珠湾起步区”规划。同年11月,灵山岛公开出让第一宗商服用地,该地块由中交以楼面价4000元/平左右的价格拿下,灵山岛的发展序幕被正式揭开。
3年后,即2017年,《南沙新区明珠湾区起步区控制性详细规划》发布。
规划提出了“打造集金融、商务、高新技术、居住等功能为一体的综合性区域”,规划居住人口20.91万。
其中灵山岛尖将规划会展用地、人才公寓并持续“招商引资”,配套方面将建设完全中学3处、高中3处、初中1处、九年一贯制学校4处、小学10处,综合医院2处,片区的发展思路逐渐明晰。
图片来自广州中原研究发展部
同一年,灵山岛尖再次集中出让用地。这一次,越秀、省交通集团、中金国际、投元置业(中洲背景)等优质企业纷纷抛来橄榄枝。
据统计,2014年至今灵山岛出让的10宗商住商服用地中,就有9宗被央企、国企收入囊中,这一模式在其他区域绝无仅有。
图片来自广州中原研究发展部
加上南沙自贸区的光环,灵山岛尖才能走得如此雄赳赳气昂昂。
而拿下区域标杆,对灵山岛尖来说,只是崭露头角。
今年以来,灵山岛尖出让的宅地,楼面价基本都过万。
图片来自广州中原研究发展部
而10月份挂牌的4宗灵山岛尖地块中,有3宗地的起拍楼面价也已经过万。
初生牛犊不怕虎,灵山岛尖从一开始,就走出了一股“老子天不怕地不怕”的感觉。
高颜值+稀缺宅地
会让它成为南沙富豪区吗?
灵山岛的优势,还在于它的景观稀缺性。
灵山岛处在蕉门水道、凫洲水道、龙穴水道交汇的核心地区,三面环水。一直以来,广州的中高端人群都喜欢盘水而居,而灵山岛三面环水的景观,显然为片区发展带来更多可能性。
图片来自广州南沙发布
另一方面,目前灵山岛虽然已经出让了9宗宅地,但是大部分都是商服用地,纯宅地4年来仅出让1宗,而且一拍即标杆。
宅地的稀缺,加上标杆的溢价效应,也会对未来片区的产品定位及定价产生影响。
这样的配置,让我想起了南沙的另外一个板块——南沙客运港片区。
南沙客运港片区靠近珠江入海口,同样拥有稀缺的江景资源。此外,自2015年至今,南沙客运港片区的纯宅地同样只有1块出让,而且该地块同样刷新了当年南沙的楼面价。
目前,南沙客运港片区成为南沙的“豪宅集中地”,片区内楼盘已经卖到了3万/平。
这也不由得让人联想,未来的灵山岛尖,会不会成为南沙的下一个豪宅区?
这一点,在一个细节中可以初见端倪。
今年年初,灵山岛尖调整控规的时候,披露了片区的毛容积率:1.32。
这样子看来,政府的意图就非常明显了:灵山岛尖未来的居住发展方向即便不是豪宅,也是改善,刚需就别来凑这个热闹了。
买还是不买?
这是一个问题
45公里外的灵山岛尖值不值得买?这并不是一个问题。
问题是,你能不能忍受漫长的等待。
从长远来看,灵山岛尖是有一定发展潜力的。
根据广州中原研究发展部的统计数据,灵山岛片区2017年至今已供应11宗累计45.6万㎡商住商服用地;而2017年至今南沙累计供应112万㎡用地,故该片区占区域总供应量的41%。可见未来一段时间,灵山岛片区将会成为南沙发展的重心之一.
图片来自广州中原研究发展部
另外,目前金洲-蕉门河板块建设发展已进入成熟期,需要更多的空间进行产业拓展。所以未来,金洲、蕉门两个板块的外溢客户也能成为灵山岛的能量补给包。
俗话说得好,我用青春赌明天,但是灵山岛尖是拿青春赌后天,甚至大后天。如果追求短期效应,大可不必来凑这个热闹。
另外,目前灵山岛尖的发展还具备太多不确定性,只能确定未来越秀会在岛上建住宅,建什么样的产品呢?不知道。未来还有哪些开发商入驻呢?不清楚。
所以,蓝图虽然很美好,但是其中的波折,有时候操刀者也难以掌控。
正因如此,灵山岛目前的配套状况也比较不乐观。基础建设、日常生活配套方面都不理想,仅靠一些村级配套支撑。在这种情况下,未来买家能否接受还是一个未知数。
另一方面,交通也是灵山岛的软肋。
就目前广州轨道交通规划来看,灵山岛暂未有任何地铁线路经过。这意味着,未来居民出行需要依靠自驾车或公交转地铁的方式。
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