八个字，带你摸透2019楼市
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前言：
2018年，对房地产市场来说是不平凡的一年。
对购房者来说，闭着眼买房都能赚的时代过去了；对开发商开始，只要开盘就能被抢光的时代过去了。购房者需要更专业的购房指导；开发商需要更优质的产品吸引客户。
“活精彩 赢未来”2018年度新时代地产论坛暨颁奖典礼正式启动！
今天，宅问答主王智高，要为我们分享他眼中的“2019年广州房地产市场前瞻”。
2019
如履薄冰 发奋图存
这是宅问高分答主高对2019年楼市给出的点评，短短八个字，一字万金，力透纸背。
“高”是他在宅问上设置的答主名字，通常大家都叫他“高老师”，实际上他不姓高，姓王，叫王智高。
之所以叫“高”，我觉得不仅仅是象征他的身高，更代表着他对房地产市场高人一等的见解和感性的心得。
正如高老师在【宅问】上的简介一样，他最擅长的是广东房地产价值投资不难看出他对宏观经济环境、城市规划、具体到广州及周边市场状况、甚至到某一个具体楼盘，都相当地熟悉。
而高老师最厉害的地方，就在于他思路独到，在复杂的问题中抽丝剥茧，提取出一个更高的立意，废话少，干货多，睿智而幽默。
今天，我们有幸邀请到了高老师来聊一下2019年的市场前瞻。
众所周知，2018年对于房地产来说是动荡不安、风凉水冷的一年，外有中美贸易战、内有经济发展放缓，各大开发商纷纷喊着活下去。进入下半年以来，北上广深一线城市房价下降。
今年的调控相比去年来说更狠了，房住不炒的基调依然坚定。但严控中仍然有一丝变化。今年10月，广州本地传出放开限价的消息。
这样错综复杂的局势，我也有不少朋友纷纷问我，房价还会再降吗？到底什么时候才可以抄底？这个时候买房要怎么选择？明年的调控会放松吗······
市场观望期，无论是开发商还是购房者，内心都忐忑不安。前路未明，大家都特别需要一盏指路明灯。
而这一次，华华和高老师聊到了相关问题。
2018年末到2019年初是入手的好时机吗
资本市场和当前的经济环境很艰难，市场有所反向，趋势是局地回调，今年第四季度各大开发商跑货冲量、为了上市公司年度报表、降低资产负债率等方面的考虑，局部让利降点价格、加大促销力度和灵活付款政策、降低买入门槛是必然的趋势。
自住的刚需买家，可以择优入手；
投资型的买家没必要这个时候成为“义勇军”，忍一忍再说。
全球的金融市场和贸易环境，不确定因素较多，较大的可能性是从现在开始到未来的2个月内，会有大家意想不到的市场转折。但更大的可能性是：全球的资本进入更大的剪羊毛周期，风浪过后有更多更好的选择机会。
而这个时候是“存有余粮”好过冬，如手里闲钱无其它投资选择的，我认为必须尽量换点外汇，才是最好的保值增值。
2019年房价会降吗？是否适合抄底
局不好，不激进！因为谁都无法预料全球局势最差的时候会差到什么程度。明年上半年，对全球经济、国际关系都是重大的考验，一方面要“现金为王”。
其次我认为明年的价格会比目前更有优势，深圳、广州以及周边城市，到处都是价值洼地，要耐心等待相对更有利的投资时机！
如果我们都能在正确的时间，再去做正确的事情，那么结果就算再差，可能也差不到哪里去！时机的把握是关键，在关键的事情上，步伐稳好过快，时点踩快了，容易一步被动、步步被动。
什么样的房子可以不顾涨跌去买
什么样的房子，值得让我们在有能力支付的情况下不顾涨跌、不计回报的去买？
我的理解是：
1、学位房，为了孩子！
2、给父母住的房子：孝顺和父母的晚年幸福容不得等待！
除此之外，你还可以参考以下这些标准。
—有稀缺资源的价值依托（如名校学区学位资源、城市会客厅（城市核心CBD）、江湖山资源（如珠江、麓湖、白云山……）、大型商圈腹地（如天河城、白云万达商圈、番禺万博……）大交通枢纽通勤效率高的资源（如东站……）等；
—土地成本价值高、人口吸纳能力强、经济增速快；（如珠江新城、番禺万博商圈、萝岗科学城）等；
—物业本身的品质不明显落后、品质高、设计好、物管管养水准高；
人生有时候需要因为喜欢而付出“喜欢”部分的代价，哪怕它是感性的！比如：因为喜欢、因为不想错过好的，又能承受1600跌为1400时心情不受影响、依然能继续愉快的玩耍，那么就买下它。
喜欢的本身，是一种成本，也是一种价值。
为什么广州的房子是抢手货
1、你问问广东省内各个城市、县区、乡镇的达官贵人、企业老板、创富阶层，你问他：
①广州有没有房产？
②如果没有，有购买力又有资格买，想不想在广州拥有物业？
2、广州是高等教育院校集中的城市，每年平均进来50万的大学生，也就意味着每年也有50万的大学生毕业，经过沉淀后，至少不少于20万人要留在广州吧，这都是每年都在叠加和循环的需求。
他们毕业后成了租房的需求，工作个五六年、七八年，到了谈婚论嫁的年龄，找个配偶组建小家庭，要不要买房？
3、从90年代开始，我国的商品房发展了近30年，广州主城区有多少“老破旧”的小区，这些住户有条件、二手房也升值了、收入也提高了，他们想不想改善？换个电梯房？住好一点？
某种程度上，你看看每一次的地价是否代表着调控的诚意？再想想“汽车限行”、再去看看学校报个名、医院挂个号有多么稀缺，你就知道为什么中国梦，归根到底，是人民的梦！
2019卖一换一，重点是什么
市场环境的疲弱，现有的房产传统交易承接周期会延长，在现阶段不是什么时候想卖，就能快速卖出去兑现的，卖一换一最好是妥妥的卖了回款、把名额拿下来，心里才踏实。
在-全球货币、金融博弈的背景下，手里拿着现金没有错，但始终出不去，这年头投资其它也太多的不靠谱，也总不能存银行拿利息贬值。所以说在相对政经发达的城市、省会城市、开放城市变为物业，也是一种资产的配置和存储。
通过家庭固定资产的优化配置，做一次家庭资产的重组，将 “矮小挫”、“老破旧”变卖，换成“新大上”，实现一次家庭财产的整体价值提升，这也是一种选择，套数的多与少区别是数量和名额，但最终计算价值，算的还是家庭固定资产的市场净值。
南沙的房子值得投资吗
投资只考虑价格、风险、溢价能力、利润目标。这是你的行动纲领。
真正的投资其实就是投资预期、投资未来！越是掌握了核心资源、优质资源、稀缺资源的物业资产，相比之下，它的抗风险能力会更强、抗通胀能力更强、收益更高、增值更多、升值潜力更大。
房价总体是向上的，但不是什么房都能涨，房地产早就过了买什么房都能涨的时代；投资考虑的前提是确保本金的安全才是最重要的，其次才是去想象它的未来和增值预期。
随着南沙的发展，土地价值的不断提高和配套的逐步改善，加上粤港澳大湾区的规划呼之欲出，以及当前三大自贸区的物业价值横向对比，中长期来看，不排除南沙的房价会继续上行。
但在当前的经济环境下, 价格过高、性价比过低的房子，不适宜投资。
举个例子，卖3.9万的南沙海景房。
3.9万的单价显然是南沙当前的一个高单价，那么高价格就必须是高利润，倘若3.9万在5年内涨了20%,那么价格是4.68万, 但是目前它3.9万的价格1年内下行20%变成3.12万的可能性，远远大于5年内上行20%，不去凑这个热闹！
南沙很好，但怎么地也是50公里。换位思考，投资总得想以后能转手、有价有市才能有交易，作为一套物业的前任，虽是投资，但也不妨站在真正住的人的角度上换位思考：房价相比中心城区虽便宜，真住到南沙去，那得需要多大的勇气？
讲座主题：土地政策对房价的影响以及投资的建议
主讲人：老K，硕士毕业于广东省社会科学院政治经济学专业。参与了广东省多个地级市、县级市的《十三五规划》、《城市总体规划》及众多珠三角城市的政府课题项目。
讲座时间：本周四（11月22日）晚8:00-9:00
讲解时长：30分钟
答疑时间：30分钟
入群人数限定：100人
入群收费：10元
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周四见！
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