祈福车位直追珠江新城，业主大呼吃不消

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最近，广州PLUS接到了祈福缤纷汇业主的投诉：

小区的车位不让业主租，车位只售不租，还要卖62万/个的高价；

当业主尝试沟通，开发商给了一系列不痛不痒的回复，物业试图强制收回车位；

而当业主回过头来看当时签订的补充协议，才发现原来自己因小失大······

事情是这样子的。

62万天价车位

业主只能买不能租

业主在去年8月陆续搬来祈福缤纷汇居住，小区停车场共有四层，负一和负二层是商业车位不向业主开放，目前负三层还没开放，所以大家都是办理月保租负四层的车位。

目前，业主每月月保费是500元。

11月9日，业主看到祈福地产贴出的车位出售（出租）方案，当时就引起了大家的怀疑和不安。

方案显示，祈福缤纷汇车位价格均价约62万元/个，这和周边住宅车位市场价格严重偏离。

举例，位于祈福附近的楼盘招商金山谷，车位只需要6万/个起，最贵不超过20万/个。

按下面的收据，金山谷一个中间位置的车位，定金2万加上剩余的车位款，一共是11万左右。

另外业主认为，公示方案中存在表述模糊、违反合同及相关规定等内容，最重要的对于车位租赁没有给予足够保障。

令业主不解的是：祈福的目的究竟是想卖业主？还是高价逼迫业主不买车位后，统一打包出卖给第三方管理？按理说，小区配套车位优先满足业主，但现在没说必须让业主来买？也没说必须让业主来租······

到11月12日，业主又陆续收到了由祈福物业发出的《车位租赁合同解除通知》：

从2019年4月1日开始，祈福缤纷汇负三、负四层停车场将不再与业主续租。

之后业主又进一步向祈福物业进行了解，当时物业给出的答复是：

负三、负四层车位只售不租，不再提供月保服务，祈福物业将陆续与已租赁负四层月保车位的业主解除合同，租赁合同解除后业主可将车辆停于负一、负二层商业车位，采取与商业同样的收费体系收费，每车每天封顶60元或考虑将车辆停于祈福缤纷汇周边停车场，自行与周边停车场联系。

意思就是到明年4月份，如果业主不买高价买车位的话，就不能用了。你想用车位，那就租负一和负二的商业车位吧，或者干脆移步到外边的停车场。

祈福一系列不痛不痒的回复

业主被蒙在鼓内，无法安居

11月12日的通知出来之后，近千名业主联名上信，抗议祈福缤纷汇的开发商侵犯了他们的合法权利。

一、祈福房地产严重侵犯了业主的合法知情权，公示信息缺失、公示表述不明，业主无法确定祈福房地产是否有权售卖；

二、祈福房地产与祈福物业严重侵犯了业主的合法租赁权，公示方案中未明确保障业主对住宅车位的租赁权，公然违反相关法律法规；

三、祈福房地产剥夺了业主的合理议价权，方案中车位均价约62万元/个，售价是否符合市场交易定价规则？是否是合理的售卖价格？

随后，住建局约谈了祈福，然后祈福就做了个说明，说可以逐月续租未售出车位。

但业主的诉求却依然得不到解决，在这之后祈福再也没有回应业主。

业主认为祈福缤纷汇有以下不合理的行为：

开发商出卖天价车位，解除已有租约，答复自行解决停车。同时不明确承诺业主租赁，不公示业主配套车位规划（商业与住宅车位混同），也不签订车位租赁协议，不明确车位租赁价格（未出卖的车位），不保障车位租赁最低数量。

而这些所作所为都和广州新出台的《广州市停车场条例》背道而驰。

2018年10月1日，《广州市停车场条例》正式施行。其中规定，对于那些“不买车位就无位可停”的小区，最高将执行50万元的罚款；没有出售的车位应当出租给业主。

但是祈福开发商的说法却是：轮候租赁尚未出售的车位。

理论上讲，一户一个车位，假如一共4000个，有3999个买，就一个业主不买，那就没有必要轮候。除非祈福卖给非业主，业主才需要轮候。

但非业主租赁是市场行为，部门不会监管，那非业主租1500或者2000每月，实际上就是非业主在控制业主的车位租赁价格，开发商和物业公司的所作所为与立法保护业主的车位租赁权是相违背的。

不签补充协议就不让买房

开发商诱导业主放弃诸多权利

业主反映，当年买房时，祈福的开发商诱导业主，以总价2%的房款，和业主签订了对价补偿，以极低的价格就让业主放弃诸多权利，而车位就是其中一个部分。

销售对业主说，祈福的商场开业了会有噪音影响、灯光影响等等，这些都是补偿给业主的，当时很多人都没有细看。

更关键的是，这份协议是作为购房合同的补充协议的形式签订的，不签的话就不让买房。

就是因为这个协议，业主对商业影响不得抗议，不能拉横幅，不能投诉，对属于业主的地面公共空间不能主张权利，对祈福未来的规划、管理费、停车费等等升价的行为要无条件同意，祈福无需再征求业主意见 。

对此，广州PLUS询问了广东南方福瑞德律师事务所高睿明律师的意见，高律师回复：

首先，通过祈福的这份解除合同通知来看，双方此前是有约定如果车位出售就解除租赁合同的内容，这种约定在法律上来讲是有效的，属于双方对合同解除条件的约定，所以从这一角度来看，若车位出售开发商有权收回其享有产权的车位。虽然从情理上来讲让业主很难接受，但是合同签订后对双方都是具有拘束力的。

其次，关于补充协议，这份协议从形式上来看是双方购房的一份补充协议，但开发商的根本目的是为了满足自己的商业项目经营需要改变业主共有部分用途，以房价款2%作为对价向业主购买协议中涉及的共有部分的使用权、收益权、处分权等权利，也自然包括了涉及到的车位。

显然，这一合同的内容对购房者的权益进行了诸多的限制，从共有部分的权利限制到对业主维权的限制，而给业主的对价仅有房屋价款的2%，协议内容也是极其复杂，没有经验的业主很可能看都没看就签了。

对于车位问题的维权，在行政部门介入后仍然无法获得满意回复的时候，唯一的方式就是通过诉讼的途径主张撤销协议或者协议部分无效。但诉讼途径也存在主张不被法院支持的风险，虽然购房者们认为自己当时不签协议就无法购房、自己签协议时开发商利用了优势地位侵害了自己公平交易的权利等等，但是购房者需要对自己的主张提供充分的证据予以证明。

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开发商拥有车位产权

但这不应成为绑架要挟业主的工具

开发商拥有车位产权，固然有出售或作其他处置的权利，但车位作为居住的配套设施，不仅要符合市场合理定价，还要符合政府要求制定充足的车位配比，这是为了保障业主安居乐业的大原则，而不应该成为绑架要挟业主，谋取暴利的工具。

很多项目在车位出售过程中，因为定价过高而引发矛盾，导致业主维权，影响社会稳定，已经不是个案。政府相关部门应该引起足够重视，并制定相应的规则对发展商进行约束。如：规定车位每平米售价不得高平均房价的3成，或是要求车位必须与房屋同时出售，并且不得强迫搭售等措施加以解决。部分城市甚至明确规定车位是配套项目，产权属于全体业主，只能出租，不能出售等措施，也是解决之道。

祈福新村，是广州知名的项目，祈福集团也是广州优秀的地产企业，董事长彭磷基也是知名的爱国企业家，全国政协委员。有理由相信，祈福一定会妥善处理好此次纠纷，与广大业主共建一个安居乐业的美好环境。

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