广州40万新增人口背后的三大秘密！
他问我：“广州的人都去哪里了？”
上周，广州市统计局发布了2018年广州市各区常住人口与户籍人口数据，或许可以解答出租车司机的这个问题。
事实上，过去这一年，广州市户籍人口增加了30万人，常住人口增加了40万人。
一叶知秋，在这份人口报告中，黄教授发现关于楼市3大秘密！
南沙和增城，到底怎么选？
广州哪个区域最值得投资？
哪个区域房价水分最高？
在开始解答这些问题之前，我们先来明确两个概念。
常住人口：指的是实际居住在某区域半年以上的人口，不管是否具有该区域的户籍。也就是说，包含了到广州奋斗打拼的新广州人，也包含了在广州长期居住的老广。
户籍人口：指的是已经注册了某地户籍的人口。在广州，想要有户口，往往意味着在该行政区内有自己的房产。
1
南沙VS增城 谁赢了
关于选增城还是选南沙这个问题，黄教授和小伙伴们被问过无数次。来看看下面这两张图。
上面两张图对比可以明显看出两点：
第一，南沙的常住人口和户籍人口总量虽然不及增城高，但是，南沙的人口增长率是高于增城的。这就意味着，在过去的6年时间里，南沙对人才的吸引力大于增城，；
第二，截止到2018年，南沙的常住人口与户籍人口的比例约为1.7:1；而增城的常住人口与户籍人口的比例则为1.3:1。这组数据说明，南沙有更多的机遇吸引外地务工人员，愿意在南沙生活和工作，即使没有南沙户口。
综上，南沙的人口吸引力，比增城可大多了。在这道题里，南沙毫无疑问胜出。
2
哪些区域发展潜力最强
一个发展潜力强的区域，必定是对人有吸引力的。各区的人口增长率则是最简单粗暴反应人口流入的指标。
2013-2018年，广州市常住人口增长率为15%，户籍人口增长率为11%。
我们首先把超过广州市平均水平的区域找出来，它们分别是：天河区、白云区、黄埔区、花都区、增城区、番禺区和南沙区。
接下来，我们再从上面这些吸引力大的区域里，挑出精英中的精英。
首先来看最特别的花都区，这是广州各区中唯一一个在2013-2018年里，户籍人口增长率高于常住人口的区。常住人口增长没能跑赢全市水准，户籍人口增长倒是跑赢了。
前面我也提到了，要入户某个区域，一般而言是需要在某个区域有自己的房产。结合下面这张图，原因很好找：花都区房价便宜！
这是2013-2018年广州各区二手房价走势图。在有统计的10个行政区中，花都区的房价是最低的，而且低得还不是一点点。
因为房价低，所以买房入户的人多。但常住人口增长率没有跑赢户籍人口，也就是意味着不少人在花都买房入户后，到其他区域工作生活了。这部分人，一旦有了足够的经济实力能在比花都更好的区域买房，势必不会再回到花都。那么，花都可以从选项中排除。
接着看看天河区。天河区的人口涨幅略高于全市水平，作为广州CBD所在之处，能吸引人才，非常好理解。
上面这张图，很好反映出天河区的常住人口涨幅高于户籍人口，两者差距仍在不断加大。这说明了，涌入天河区的外来务工人员越来越多，他们都没有在这里安家落户。再粗暴点说，截止到2018年，在天河区工作生活的人口中，还有超过80万人是没有在天河买房的。这些人都在对天河的房子虎视眈眈，这里的房子不愁接盘侠。
天河，入选。
接下来看看白云区。
白云区的人口情况和天河区非常相似。截止到2018年，在白云区工作生活的人中，还有超过160万人没有成为户籍人口。因此，白云区也是非常值得期待的。
但是，需要注意的一点是，由于白云区长期以来依靠第三产业引来了大量外来人口，这些人大多无力广州买房。在这一点上，白云区需要扣一些分。
接下来看看黄埔区。在2013-2018年，黄埔区常住人口增长率29%，户籍人口增长率27%，傲视广州其他区。
2017年，广州PLUS曾做过关于黄埔区人口增长的报道：凌晨4点排队入户？广州这个区1年来变化太惊人！
近年来，伴随着广州东拓战略，黄埔区在IAB(新一代信息技术、人工智能、生物医药)、NEM(新能源、新材料)产业发展上做足功夫，无论是招商引资还是人才引进，都花了大力气。
黄埔区的房价也能看出这一事实：2013-2018年，涨幅最高的区就是（原）萝岗区，涨幅为138%。
截止到现在，在黄埔区常住的人口中，还有将近60万人没有黄埔户口。这些人，和未来即将来到的那些人，将成为黄埔未来楼市的新力军。
番禺区又如何？从数据上看，番禺区的人口变化和前面提到的天河、黄埔非常相似。人越来越多，没有在番禺买房的人也越来越多。
但是，从房价数据上看，从2013-2018年，番禺区二手房价涨幅为92%。除去不在统计范围内的南沙区和从化区，番禺区房价涨幅最低。
造成房价涨幅低的原因很多，对于番禺区来说，最大的因素就是库存大、人口吸引乏力。
至于南沙区与增城区，在第一部分已经分析过了，不多赘述。
如果要给这些区域的潜力排序，结合它们的产业优势、政策环境、区位因素，我会这样做：
天河区＞黄埔区＞南沙区＞白云区＞番禺区＞增城区。
3
哪些区域的房子最好别碰
在第二部分没有入选的行政区，都可以放到这里来一一讨论：荔湾区、海珠区、越秀区以及从化区。
先来看看人口走势图最特别的越秀区。
从2013年到2018年，这是广州各区中唯一一个出现过户籍人口减少的区域；也是广州各区中唯一一个户籍人口在长时间内高于常住人口的区域。
第一个怪相，很好理解：越秀区的新房极少，二手房在学位的光环加持下，旧且贵。在天河等区的赶超下，就导致了这里出现户籍人口外流的情况：到别的区去住舒适且学位还行的房子！
第二个怪相，也和学位有关。据了解，有不少单位户口属于越秀区的职工，把户口挂靠在单位，就为了小孩未来能在越秀上学，即使在越秀没有房子。
到现在，随着常住人口的增长，越秀区的户籍人口和常住人口到达了重合的相交点。可以预见，在这样的走势下，越秀区常住人口将逐步超越户籍人口数量，并拉大两者的差距。
然而即使是这样，越秀区的房子依然不宜投资。户籍人口在减少，也就意味着不少越秀人在高位出售房产离开这里。加上土地0供应，现有房产越来越老旧，更新改造成本奇高。老越秀都不想呆这里了，会有多少人愿意高位接盘住越秀？
紧接着就是荔湾区和海珠区。
这俩都是老广聚集地，人口走势图也非常相似。荔湾的广钢新城、海珠的琶洲新贵，可以说是近年来广州老城区中炒得相当火热的两个板块。
即便如此，2013-2018年，荔湾区的房价还是没有跑赢海珠区。前者涨幅为94%，后者为99%。理由非常简单：琶洲的发展，是由产业带动的。君不见阿里巴巴腾讯唯品会等互联网巨头纷纷入驻琶洲，这些公司带来的互联网新贵们，未来将是海珠区重要且有实力的购房大军。而荔湾的房价，是由地价带动的，看看广钢新城一块更比一块贵的，就知道了。
至于从化区，常住人口与户籍人口一直以来都相差无几。低房价+不限购，在这里生活的人，很多都能买上这里的房子。可以说，主打养生的从化，对年轻人几乎没有号召力，房产投资也就不必考虑这里了。
花都区，在第二部分在已经提到过，不是有潜力的区域，那还是最好别碰。
综合各方面实力，依照从“千万不要碰到不要碰”的排序方式，答案是：
从化区＞花都区＞越秀区＞荔湾区＞海珠区，海珠区和荔湾区嘛，还是可以淘一淘的。
备注：文中所述人口数量单位均为“万人”。
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