广州楼市复苏前夜
在刚刚过去的周末，广州楼市四处开花,热闹非凡！
举几个例子：
南部的万科·海上明月说每9分钟就能卖出一套房，加推的房子一天即能售罄，由于销量太好，周日还要再加推。
东部的碧桂园云顶说land king拍出当日就成交了3单！
西部的中海花湾壹号说一天就来了两波团购，有人一天就成交了两千多万。
同时，朋友圈里的中介开始刷屏，售楼部像菜市场、通宵排队看房、买房如买大白菜、一天之内加推售罄······
忽如一夜春风来，千树万树梨花开！
这股春风明显来源于金融城。
2月28日，上周四，天河区黄埔大道646号地块，以8.3万/㎡的楼面价成交，刷新了广州地价的最高记录。
以此为分界点，广州楼市，已然进入新一轮热潮。
涨价、爆单、紧急加推
站在风口上的猪都会飞
最近广州楼市出现了这四个特征。
一、涨价潮
事实上，在646号地块拍出高价当天，金融城附近的一手楼盘就忙着发布“封盘”、“涨价”的消息。
而且，据渠道中介说，附近的楼盘已经暂停他们带客，之后是否恢复中介联动也未可知。
不仅如此，这块地甚至利好了全市的楼盘，市区和郊区还有不少离金融城挺远的项目，也说要近期要涨价。
本来大湾区纲要出台以后，东部和南部已经有不少项目涨价或者酝酿涨价了。（冒雨踩盘：大湾区纲要公布，多盘涨价！）
上周的土拍，更是给了他们涨价的底气和勇气，节奏加快，力度加大。
3月小阳春，本就是涨价的节点，借助大湾区的公布和广州地价刷新纪录，要涨价的项目更是铺天盖地。
二、爆单潮
爆单潮不用多说，开头就已经感受到了这波威力，短短一个周末，成交金额就破XX亿的，加推全部售罄等等，实在是有点吓人。
三、供货潮
看房的人暴增，开发商的信心增强，推货节奏加快，3月供应量呈现向好趋势。
据广州中原研究发展部监测，今年三月小阳春广州一手住宅开/加推盘数量为26个，共3387套单位，总推货量比去年3月增加62%！
数据来源：广州中原研究发展部
另外，别看全新盘较少，但早在去年年底，已有不少新项目“抢跑”入市。
如广钢保利碧桂园公园大道，长岭居中冶·逸璟台、万顷沙城投·首筑花园、黄阁美的云筑等，虽然3月属旧盘加推，但对于其入市时间而言，仍是小鲜肉。
3月对比2017年的高位还有一定距离，但和2016年相差无几，比2018年同期还有大幅回升。
数据来源：广州中原研究发展部
东部和南部，即黄埔和南沙供应量明显增多，尤其是黄埔，同比去年增加6.4倍。
照这个趋势，3月份的供应量应该超出这个统计数据。
四、豪宅标杆涨价
更可怕的是，广州另外一个价格标杆，侨鑫·汇悦台，也全面上调报价了，从原来的16-18万/平涨到23万-25万/平。
汇悦台是广州第一顶豪，也是目前广州售价最高的住宅，这意味着，广州房价将突破20万/平，又是一个历史纪录！
短短半个月内，广州楼市已经挥笔写下两个纪录，现在，只需要等待下一个引爆点。
广州的利好一波接一波
楼市全面复苏已成定论
总结一下，广州楼市回暖，是厚积薄发的结果，尤其是最近，利好一波接着一波。
一个是上交所南方总部落户广州，一个是中央广播电视总台将在广州设立粤港澳大湾区总部和广东总站。
这两个重量级总部都选址在广州，恰恰是印证了大湾区中广州的国际大都会的中心定位。想必，接下来广州还将迎来更多的总部。
在大湾区纲要中，广州的定位还涵盖1个国际中心、1个枢纽和2个国家中心。
对比深圳，涵盖1个国家中心和1个国家特区，城市定位为“现代化国际化城市”，广州定位高出一截。
另外，广州在大湾区纲要中被提及次数是内地城市中最多的。
这足可见，广州在大湾区中的定位和被重视程度在内地城市中都是最高的，接下来，还会有更多的政策和资源倾斜到广州。
而且，近期广州新项目开工的动作明显多了。
3月2日，天河20个项目集中开工，投资总额超过180亿元，包括网易总部二期、广州中学等。
据悉，这只是天河今年第一季度的重点投资项目，今年天河有区重点建设项目168个，涉及总投资4700亿元。
3月1日，黄埔举行重大项目集中动工活动，35个项目同日破土动工。总投资额达1023亿元，预计建成年产值（营业收入）达2118亿元。
近几年，广州一定致力于产业转型，筑巢引凤，琶洲、知识城、南沙、金融城等地方，成绩有目共睹。
广州作为千年商都，广东省会，底盘稳，现在又碰上大湾区的机遇，地位回升和城市发展只待时日。
二、另一个振奋人心的事情则是和广州的人口数据有关。
据公开数据，广州常住人口连续4年的增量都超过40万，总额超180万。
按照2018年2月份公布的《广州市城市总体规划（2017-2035年）》草案，2035年广州常住人口规模将控制在2000万人左右。
也就是说，未来16年广州要增加约500万常住人口，相当于每年增加约31万。
人口和城市发展息息相关，广州仍然有如此庞大的人口增长空间，未来发展潜力不言而喻。
三、购房需求有所增加是必然趋势
人口增加对楼市还有另一影响，商品房数量始终是有限的，每年新增嗷嗷待哺的数十万房票，未来住宅供应能否跟得上仍然是个未知数。
今年3月，317新政即将要满两年，中介传言中将新增30万房票（330政策两年到期，广州楼市新增30万生力军？）
当然，这个数字不一定准确，但是业内专家认为购房需求增加是必然的。
独立地产人黎文江：我个人认为憋了二年的外地人士购房量有10万套（30万人）。他们分布在白云，番禺，天河区最多。这二年在这几个区工作或城中村租房（所以能统计为常住人口），等待今年317限购开闸。
四、在政策调控层面上，广州目前的调控环境比去年同期要宽松得多。
落户放宽增加了房票，单合同降低了买房门槛，房贷利率降低则减少了购房成本。看得出，现在是政府喊大家买房！
最后一个就是金融城这场土拍了。
相信相关的解读大家已经看过许多，这里就不再赘述。实质上，从去年年底开始，对于楼市利好就一直在累积中，而金融城这场土拍，是一个最佳的催化剂。
现在，广州楼市全面复苏毫无疑问，市场的反应已经是最好的回答。
业内大咖观点
独立地产人黎文江：
（317新政满两年到底增加了多少需求）当然谁也难以准确说出具体数字，但今年增加这部分需求是肯定的。今年广州还会有新增加的40万人以上的常住人口（10万套以上买或租）住房需求。两者相加将是往年需求一倍以上，而供应肯定大大少于需求。
而且，今年股市上涨，将刺激大家炒股买房，这是2007年，2015年股市大旺后，楼市大旺的经验之谈。
将三股需求合在一起，2019广州楼市爆市！
地产经济学家邓浩志：
（金融城）这块高价地的出现将促使市场产生新一轮的焦虑情绪。房企可能都会担心自己的土地储备够不够，未来地价还会不会再涨等等。土地市场和楼市是相互影响，相互作用的，最终怎么发展还很难说。但，我有一个根本的判断：房地产市场已经全面复苏了，涨价是一定的，只是时间快慢和板块差异而已。
另外，成交数据虽然没有公布，据了解上周许多热点板块看房、买房的都明显增加了，说明目前利好因素已经对市场起到了明显的促进作用。
暨南大学教授胡刚：
尽管目前广州户籍政策颇为领先，但仍有不小空间，仍可通过改革红利吸引人口。而城市人口竞争力核心在于就业岗位，广州产业有着坚实基础、多元结构和良好前景叠加支撑。此外，广州在一线城市中较低居住成本、优质气候条件等也是巨大的人口吸引力。
广州楼市进入全面复苏期
什么时候买房好？买哪里？怎么买？
实不相瞒，我司某编辑已经做好打算在上半年买房，最近，还有同行在大湾区纲要出台当天买了房。
目前，3月小阳春是集中推货阶段，这段期间，很多热点板块的新盘就已经集中调价了，一般来说是涨几个点。
但按照目前的大环境，等到5月集中推货时，市场回暖就进入下一个阶段，更不要说下半年的行情了。
因此，如果有买房的需要，我建议大家可以在这两个月多出去看房。
至于买什么房，第一个，全新盘；第二个，就是淘二手降价房。
一般来说，全新盘首期项目，都是价格最低的，以后加推时，房价只会越来越高。
今年4月，恰逢330到期两年，将会有一批330新政成交的二手房涌入市场，这些房源增加，对于买家来说，可以挑选的范围大了，议价的空间也大了；对于卖家来说，同类房源多了，竞争加大，可能要稍微让价才容易卖出。
最后，如果是投资需求的话，可以多关注东部和南部的几个热门板块，比如说南沙明珠湾起步区、南沙湾、蕉门河中心区；黄埔的知识城和科学城板块，以及增城的新塘板块。
在大湾区纲要出台以后，这些重点区域，还将有一大波利好兑现，而升值潜力也会更大。
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