300万以内，广州还有哪些热盘值得上车？ | 宅问
回顾前两年，有人说：2017年，靠运气赢回来的财富，2018年，靠实力全输了回去。
特别是2018年下半年，在大范围的调控重拳之下，楼市逐步降温，成交持续下滑，房价也有所下跌。
随着近一个月多地楼市回暖，刚需族不免担心两个问题：2019房价会不会涨?现在适不适合上车？
1、从目前的整体政策来看，2019年依旧是以“稳”为主，整体房价已经没有了大幅上涨的可能。另外，从山东菏泽取消限售开始，全国超过20城严控政策有所放宽。
2、众多利好对刚需购房者有利。首先是全国多城市银行下调贷款利率，城市之前“抢人大战”加码，各地放宽落户政策。
3、2019年初，受2018年整体楼市的影响，房价尚处于低位。到今年3月小阳春，房价还未高过去年最高水平。
可以说现在这个时间节点非常适合刚需上车。
那么，300万以下，现在适合广州刚需族上车的板块、楼盘还有哪些？
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首付100万，市区小破近VS南沙远大新
Q:高总你好，我目前在三元里上班。首付预算100万左右，想要入手100方左右的三房。看了白云汇侨新城和南浦丽江花园的二手房，均价3万左右。也看了南沙的一手盘，均价2万左右的阳光城和保利城，这些楼盘虽然符合我的预算，但是上下班真的太远，尤其是南沙。现在非常纠结，不知道应该选择市区的小破近，还是南沙的大新远？
因为是刚需自住，想要一步到位不再换房了，以后还要考虑小孩入学和生活便利性。虽然以后资金会更充裕一些，但是又担心房价水涨船高，到时候还是只能买得起这些楼盘，却要花更多钱！是现在马上入手，还是持币观望？
A:很赞赏你的理性、客观和冷静，但你看房的方向是相对盲目的，但也没关系，看看总可以，看得远，才会更深层次的思考现实出发及现实需要，以不轻易头脑发热而冲动决定，因此我首先是赞赏你，并乐意客观、认真的来给你提供一些思路。
1、根据的实际情况（创业、三元里、首付、三房、孩子教育的考虑），首先排除掉南浦、再排除掉南沙，因为从购买动因和需求的角度上，眼前是先解决“广州有房”的问题，而第一居所是为了住，便于自己乐业安居、便于家人生活、便于以后孩子就近就读，使家庭与工作生活不劳于奔波、尽量少折腾。
2、如果拿出一份纸质版的广州地图，你的看房方向，应以三元里为中心，15公里内的距离，或30分钟左右的车程时间，能解决住得有幸福感，同时能顾及孩子日后教育问题的，来作为核心考虑要素。
3、首付预算100万、三房、那么总价在300~400万，单价3~4万的接受程度，如：金沙洲板块、白云大道黄边地铁站板块、同和板块，是能在“小破近”和“大新远”两者之间找到平衡的，首选肯定新房、其次才是素质较好的二手房。
我建议你去看两个楼盘:
同和的【越秀*星汇云城】，新房售价单价约4.3万/平方; 奥体新城的【珠江花城】，全新楼盘，其中有89平方做四房，教育配套资源较好，珠江实业国企开发，这个盘可重点看。
4、从资产的角度上讲，“小破近”也是资产，也是一种投资。
5、广州是需求抑制、发展增速及人口增量的城市，买来住的，看好，果断买！
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预算200万，番禺VS黄埔VS南沙
Q:老师好，本人想在广州置业，有限购区名额，预算200万以内，想购买2-小3房自住。本人工作在科韵路或者琶洲一带，番禺、黄埔哪里有合适的楼盘推荐(可二手)。本人看亚运城的房子，新房超过了预算，二手离地铁较远的二手有在200万内的2房，番禺哪个小区有符合条件的？如果番禺买不了，南沙那边怎么样？有哪些推荐？
A:我不太建议在市区上班，而在南沙买房自住，更何况您的预算在南沙也没有性价比高的新房可挑。
能接受旧小区的话，建议优先在番禺或者黄埔购买。
总体上，与地铁是有一定距离，但是刚需买房本来就是要克服各种困难的。番禺总价200万以内的两房，有尚东尚筑、美心翠拥华庭、滨江绿园、锦绣趣园。以本人实际经历+预估，这些小区在上班高峰期都能在70分钟以内到科韵路或者琶洲。
其实如果亚运城有较新的二手房，亦值得考虑，离地铁随远，有公交或者其他接驳即可。
尚东尚筑：距离番禺广场地铁站2.2公里，符合预算的为60方左右的两房，有电梯，楼龄较新。
美心翠拥华庭：在尚东尚筑西面，离番禺广场更近一点，可以入手70方两房。
滨江绿园：60方左右的两房，无电梯，西向，新光快速有影响，大石地铁站1公里左右。
锦绣趣园：离钟村地铁站1.8公里，旁边有雄峰城这个综合体（沃尔玛等已经开业），无电梯，70方两房。
黄埔总价200万以内的两房，能在较快时间内到科韵路或者琶洲的，极少。如果是到香雪附近购买，那还不如买南沙了。
有个宏康花园，处于黄埔增城交界处，对面是新的楼盘——佳兆业城市广场，可以买80方两房，到南岗地铁站有接近2公里。南沙单纯地铁到琶洲、科韵路的大致时间是55分钟左右，近地铁符合预算的楼盘，实在找不到。
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广钢新城，保利和光晨越vs珠江铂世湾
Q:刘老师您好，本人目前需要刚需房，首房首贷，未婚。前些天逛了一圈附近的新房，现在目光锁定在广钢的保利和光晨越和员村地铁站附近的珠江铂世湾，本人较看中综合实力：附近的配套设施，学位和交通等方面。希望您能提点建议，最好说一下这两个楼盘的优缺点，谢谢。
A:保利和光晨樾：所在的广钢新城，交通上，四条地铁线路围绕（广佛线、1号线、规划建设中的10号线、11号线），另将建设有轨电车；教育资源上，规划建设3所高中、5所初中、9所小学、15所幼儿园，规划有近55万平的商业配套。
总体而言，广钢新城未来规划还是相当美好的。但是配套的建设远远落后于楼盘开发以及销售的步伐。作为一个居住新城，缺点也是比较明显的，地理位置比较尴尬，地处芳村，临近佛山，说是市区，的确也是，荔湾可是老城区，说是郊区，又在广州偏西南的角落，与佛山交界。
另一方面，广钢又是一个大城，楼盘多，居住密度不低，若陆续入住，在上下班高峰期需要去海珠、越秀、天河，交通情况可以想象一下。
位置上，保利和光晨樾位于广钢中央公园的南侧，属于广钢新城的南区，东面是紫郡府，整个小区共8栋楼。除非是想买复式，否则在竞争激烈的广钢新城，5-6万/平的价格选择空间很大。
员岗地铁站的珠江铂世湾：处于万博商圈的辐射范围内，分三期开发，一期有三种户型，两梯三户，分别为99平、101平三房以及131平四房，99平北向望江、花园，101平南向。低层的景观是花园或者周边的城中村了。对比周边的雅居乐、华南新城等二手房，价格很有优势，而一江之隔的星河湾半岛，一手已经去到8-9万。
按照开盘时3.38万/平起的价格，对刚需的诚意十足。教育资源方面，小区建设一所24班小学与一所10班幼儿园，吹风说会引入华南知名学校，周边有华师附中番禺学校、番禺执信中学、南村侨联中学三所中学。步行可到的配套除了华南新城和周边城中村小店铺，便是小区二期建设的独立商业街了。不过距离不远就有万博商圈，4公里范围内有万达广场、天河城奥特莱斯、海印又一城、中华美食城等。综合实力上，无疑是广钢新城更优胜，但从刚需的角度考虑，珠江铂世湾性价比要高。广钢新城虽然是市区，与珠江铂世湾相比，无论是公共交通还是自驾，到珠江新城、体育西的时间相差无几。
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首付250w,富力桃园VS海珠得胜岗老破小
Q:刘老师您好，目前是刚需婚房 首房首贷预算250w左右，工作地点是东山口，逛了一圈现在将目光锁定在富力桃园和海珠得胜岗区域加装电梯的老破小，想请您提点建议。我们较看重投资收益，也有自住需求,短期内还不会要娃。从居住体验我们肯定会选桃园，但是又担心没有好学区加持房子增值慢（毕竟桃园也是在西向），您会如何选择呢？这种情况能否考虑赤岗片区呢？另外再咨询下 上述两个片区的房子贷款情况会有差异吗？
A:总价预算250万以内在市区买房，只有一句话：鱼与熊掌不可兼得。既然有自住的需求，为何不选择富力桃园。增值的事情交给时间。我觉得富力桃园算是市区电梯楼的洼地了，这个价位的市区电梯楼，学位自然不能考虑太多了，期待地铁的开通。海珠加装电梯的老破小，因为加了电梯，自然增加了一些升值空间，只是楼龄越长，升值空间越有限，好的学区房，流通性不成问题。
赤岗片区，按照您的预算，也只能是选择无电梯的，楼龄比得胜岗的新，学位得看具体楼盘。如果是我，有自住的需求，而且短期内不生小孩，首先考虑自住的。短期不生小孩到小孩要上小学，这中间，起码有7年以上的时间。
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首付80万，要有学校，保值抗跌
Q:老师好，在广州东买房子。首房首贷，80万首付，找3房，近地铁，有好学校，新房或者次新房，保值抗跌。有哪些楼盘推荐？
A:首付80万，折算成总价大约266万左右，放眼广州东（黄埔、增城），增城好学校并不多，因此符合你要求的房源主要以黄埔为主。
1.万科尚城：距离13号线南岗站大约1公里，小区里面的省一级开发区二小已经开学，喜欢复式的话，可以一看。（楼盘首期交楼质量口碑很差，各种“门”频发，出现的问题可以自行百度，往好一点看，这对于后期收楼的业主或许是件好事，有之前的教训，万科不至于那么愚蠢，不抓好质量吧？！往坏一点看，如果万科继续豆腐渣呢？）这是你入手前必须考虑的风险。
2.岭南林语、奥园春晓二手房（仅几年楼龄）：距离21号线长平站约1公里，对口长岭居小学和北师大广州实验学校。
3.万科幸福誉（一二期）、时代天韵、中新里：均在地铁14号线知识城支线何棠下站之上，万科幸福誉一二期对口市二中承办的会元学校，三期另有小学，时代天韵、中新里虽然也是对口会元学校，但教育局文件标注有“暂定”字样，不排除未来有改动的可能。
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