全市库存盘点，这些板块慎入手！

近期广州楼市波动，一众楼盘降价引得人心惶惶。

如果从宏观层面分析，区位、配套、楼面地价已经决定了项目的基准价格，近期房价的变动更多受供求关系影响。

就需求端而言，房贷利率上调，政策导向趋紧，手持房票的人们选择观望。

而供应方面，大片大片的住宅在建待售，让开发商不得不衡量去库存压力和降价抛售之间的风险关系。

今天，我们就具体来看一下目前广州一手住宅的库存情况。

01丨“稳”字当头，下半年或有积压

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根据克尔瑞数据显示，广州一手住宅进入缓慢去库存阶段，截止七月底，库存总量为936.52万㎡，已连续三月下降。

库存周期在12个月左右小幅波动，整体维持健康水平。

图片来源：克尔瑞广州区域

从横向来看，年初受返乡潮等影响，淡季效应明显，一手库存量在1月突破1000万，创下4年来的存量新高。

3月开始成交量回升，成交面积稳定在100万㎡以上，且新入市面积少，基本保持供不应求状态，库存量开始回落。

图片来源：克尔瑞广州区域

但8月伊始，楼市就受到楼盘降价和维权投诉影响，库存量反应稍显滞后，或在下半年反弹回升。

02丨区域分化，几家欢喜几家愁

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库存整体维稳，但各区分化严重。

增城、花都、南沙因政府供地集中，库存量大，相对而言成交价格也处于全市低位。

花都老盘积压严重，同时地铁沿线推货量少，使得它去化周期领跑各市，逼近30个月。

再看各版块情况，具体而言，也可将个它们分为三大类型。

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一是库存量大，去化艰难的板块（红框圈起来的是重灾区）。

虽然广钢、新塘、金洲在库存量上“力压群雄”，突破了50万㎡，但显而易见的是他们的去化周期并没有到过于惊人的地步。

广钢有学位，新塘有TOD，金洲有价格和地铁的双优势，它们都不愁卖。

反而是荔城、区府、狮岭、华南四大板块会有更严重的去化危机，过长的去化周期显示这几个板块明显供大于求。

荔城和区府分别是增城和花都的行政中心，在区域里文化氛围和生活配套都更加成熟，但综合考虑交通和环境因素，并非客户的首选项。

狮岭价格较低，但嘈杂的环境并不适宜居住。

华南板块曾成就楼市传说的“八大金刚”，但现在缺乏大市政配套的投入，一路高涨的价格与实际价值不甚匹配，只等着万博商圈前来解决其于水火。

第二类是供应极度短缺的板块。

这一类板块，以老东山板块为代表，在资金充裕的情况下可以随便买。

潜台词就是：你有钱，他有货，一拍即合；可你没钱，他没货，现实棒打鸳鸯。

最后则是是正常发挥，供求基本保持平衡的板块。

这一类板块占比最大，就不详细列明，除去之前所列板块即可。

这些区域，相比第一类板块基本没有进驻风险，同时比第二类板块价格更低，有更多选择。

03丨库存积压，降价已有征兆

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库存和价格的变化是有连锁反应的。

近期降价代表祈福缤纷汇就位于上面所提及的华南板块之中。

2018年二次加推的时候，板块内在售项目不多，祈福缤纷汇可以一家独大，售价相比一期直翻一番。

而随着之后珠江铂世湾、碧桂园藏珑府、广地国际相继入市，区域供应上升，客户可选项增加，项目曾经标榜的学区和地铁也就显得不那么珍稀。

板块从卖方市场变成买方市场，在这种情况下，定价就更要匹配市场逻辑。

可以说祈福缤纷汇的降价是向市场妥协了，区域库存大加剧市场竞争，单盘库存压力则直接影响到资金回笼和周转率。

不降价，似乎也没更好的办法来解决眼前的难题。

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