番禺地块降价近1万/平出让，天河广氮再挂52.7亿元高价地！
关于销售，犹太人有句名言：“没有卖不出去的豆子。”
在犹太人看来，豆子卖不出去的，可以让豆子发芽，变成豆芽销售。
过程中不断地调整销售技术和方向，终将能把豆子卖出，并获得更大的收益。
而广州的土地市场，将流拍地块回炉重造，下调楼面价，增加地块面积之后重新挂牌，其中包括今年“第一宗流拍地”番禺易兴地块。
此外，上月遭遇“无人报价”的广氮板块，近日挂出另一宗商住地，起拍价高达52.7亿！
再次出让，这两宗地到底有什么看点？
番禺易兴DHJ15-01地块
番禺易兴DHJ15-01地块曾于2019年中出让，起拍楼面价高达33838元/㎡，为当时广州土拍史上最高。
地块配套低端、配建要求高，价值与价格完全不符，最终流拍。
而这次回炉重造，易兴地块下调了起拍楼面价，由33838元/㎡降至24268元/㎡，下调幅度达到28%，总体来说更“贴近实际”。
虽然楼面价调低了，但对比第一次挂地，本次出让涵盖新光快速以南的“地块三”部分，地块整体面积达13.2万㎡，总价翻了5倍，高达55.4亿元。
此外，地块的配建条件还增高了，0.6万㎡的政府回购房直接增至1.6万㎡，无形中增加了开发商建造成本。
地块基本信息
该地块占地面积13.2万㎡，总计容建面达24.4万㎡，起拍价55.4亿。
扣除1.6万㎡的政府回购房后，地块起拍楼面价为24268元/㎡。
除了回购房外，该地块还需无偿配建1.5万㎡绿地用地，0.7万㎡道路用地以及6班幼儿园。
配建要求这么高，不知道是否有开发商愿意买账？
再加上，易兴地块北侧部分（地块一）整体限高仅24米，对于建造设计、产品定位上存在一定难度。
比较特别的是，该地块采取“竞自持+摇号”的方式竞拍。
也就是说，当两个或以上企业参与竞价时，将直接“竞自持”，增加幅度为5%（扣除政府回购房源后建筑面积）。
周边配套较为低端
地块北侧邻近金山工业园区，东侧被周边村落、厂房所包围，居住环境略显脏乱。
周边生活配套主要以村级配套、楼盘底商配套为主，中大型商业配套要去到2-3公里开外的祈福、万博商圈。
除了被工业园、城中村环绕，地块2公里范围内还有一个大型垃圾填埋场，存在一定空气污染问题。
东北侧还有高压线路穿过，可能会对项目景观条件造成一定的影响。
公共交通方面则略显不足，若要前往天河、海珠区则只能通过公交接驳地铁，路程约20-30分钟，且班次较少，公共交通出行有一定的局限性。
22号线祈福新村站建设完成后，可适当填补板块通勤配套不足现状。
但目前此线路土建工程仅完成32%，预计还没有那么快开通，而且祈福站距离地块还有一定的距离。
周边楼盘分析
地块西侧的钟村板块有祈福新村、金山谷、富豪山庄三个成熟社区盘踞。
目前二手项目均价集中在2.6-3.5万元/㎡之间，而新盘祈福缤纷汇均价为3.5万元/平方米。
因为该地块起拍楼面价已处于2万+高位，即便是以底价成交，预计未来产品售价也将高达4万+，远高于周边楼盘售价。
而这片区目前主要是刚需大社区，客户多以刚需为主，4万+的售价可能会找不到人买单。
广氮AT0607084地块
在上月，广氮AT00607113地块出让被紧急“叫停”。
在寸金寸土的天河，宅地本该是个抢手货，可广氮这宗地在出让前未收到任何报价。
根据消息称，部分房企认为该地块面积小，起拍楼面价高，发展空间不足，定价能力不强，最终放弃竞价。
这次广氮板块挂出另一宗商住地，满足了“大体量需求”，占地面积达到5.2万㎡。
地块基本信息
该地起拍楼面价高达34000元/㎡，为2019年内起拍楼面价第三高的地块。
地块总价更是高达52.7亿元，如此高的价格，可不是一般中小房企能消化得了的，标杆房企也不一定会买账！
值得一提的是，由于该地块处于岑村机场净空管理范围，因此限高44m。
但根据出让文件显示，目前正在协调控高问题，建筑限高有望调整至≤60m。
假如控高调整无法落实，可以适当放宽建筑密度增至30%。
配套方面，对比上月被中止出让的广氮AT0607113地块，该地块离地铁站较远，距离最近的21号线堂东站也有2.5公里。
附近生活配套也稍微欠缺，地块一公里范围内没有大型商场及超市。
周边楼盘分析
地块周边主要以二手房源为主，除了楼龄较长的棠德花苑外，其余基本都在4字头，属于优质二手“次新房”。
此外，推进建设多年的保利小新塘旧改项目，保利天汇预计最快于年内入市。
这两宗地块的共通点有两个，一是贵，二是配套欠缺。
虽然番禺易兴地块本次回炉重造下调了起拍楼面价，但面积增大了，配建要求增高了，相对来说开发成本也提高了。
价格虚高，并且与价值完全不匹配，番禺易兴地块及天河广氮地块周边配套都略为欠缺，而且周边楼盘未达到地块的售价水平。
在目前市场前景不明，高价地项目普遍赢利情况不好的情况下，估计这两宗地不会有过多的厮杀。
加上今年下半年广州开发商拿地趋于理性，增城、花都多宗“价值与价格不符”的地块相继出现流拍现象。
截至目前，下半年已有8宗商住地因故中止出让，因此PLUS认为这两宗地的结局并不明朗。
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