购房大学 | 在刚需买不起的花都，还有好的选择吗？
在上周的购房大学中，我们介绍到郊区的排名：
黄埔>番禺>增城>白云>南沙，这五个区域可能在不同人心中会有顺序优先的差异，但相同的是，花都和从化都没有姓名。
后台就有粉丝问，为什么花都和从化不值得一提？
另一方面，花都在这两个月也有不少新盘扎堆入市，也引发了不少关注。所以我们今天就着重讲一下花都。
01丨尴尬的花都，在外围板块没有姓名
花都在全市处于一个比较尴尬的位置。就像是珠三角中的惠州、肇庆一样，它基本上算是个小透明，掀不起什么大波澜。
这不仅是一个心理上的感觉，从成交数据上也能反映出来。
根据中指研究院去年的住宅单盘成交排行榜，可以看出排名前20的大多是外围区域的项目，比如亚运城、保利越秀爱特城等等，大多都是处于城市外围的板块，其中增城是最多的。
原因很容易理解，郊区总归价格会低一些，而刚需购房者基数又那么大，成交比例自然占比重一些。
但这个榜单里面，花都只有一个融创文旅城（备案名：雪域澜庭）。
范围再放大一些，前50，花都还是只有两个项目上榜，另一个是路劲天隽峰，成交894套。
像其他还有些名气的项目，自由人花园、祈福万景峰，一年成交套数都没到300套，从供应规模而言这是非常不合理的，毕竟大盘，价格也不算高，去年的备案价在1.5万/㎡左右，在区域里面属于中等水平，但明显低于融创文旅城。
这些数据是想说明，在花都想要杀出来很难。天时地利人和都要占尽，外人还不一定买账。
限价放开之后，今年价格又进一步上涨，三万甚至四万的盘层出不穷，这下花都彻底沦为一个“刚需买不起，改善看不上”的地方了。
02丨花都为什么一直不见起色？
花都的历史还是很光辉的，之前是珠三角比较有名的县级行政区之一，在全国属于百强县，在珠三角内仅次于“广东四小虎”，经济水平和群众的认可度都比现在高。
广东四小虎指的是南海市、东莞市、中山市和顺德市，它们可能不如广州深圳这样的大市，基建和人口规模但比较小，但因为民营企业发达，所以产业规模并不小。
直到2000年，花都撤县设区，被并入了广州，各种自主权甚至比不上之前还是县级市时候的情况。
如果对比一下花都近几年的GDP，能够明显感受到从2005年花都GDP增速到达一个高峰之后就开始一路下行，不仅比不上番禺白云黄埔，甚至不如它之前的小弟清远，也就稍微比从化好一些。
而且，像这种撤县设区并入广州的区域，还存在一个问题，就是与“广州”之间的割裂感。
举个通俗点的例子，我每次去花都、增城这些地方踩盘的时候，搭着滴滴和司机攀谈。
我问他“师傅您是哪人”，他会回答“我本地的，不是广州的。”
如果我说“我从天河过来看房子”，他会说“哦，你从广州来的啊，那么远。”
本质上他们没有对广州的归属感，相应的，也会形成一个相对而言比较独立的氛围，因为他们自成一个体系，住宅的销售对象也基本就是本地客。
一方面丧失了经济自主权，另一方面在意识上保持着比较独立的状态，这也就决定了花都要想发展只能靠广州批给它的规划。
当年广州版图扩大之后，提出了一个“北抑、南拓、西调、东移”的整体战略方向，坊间讨论抑制的对象是从化，但实际上花都没有幸免于难。
总体上的战略方针是让花都成为广州市的后花园，保护生态，保护流溪河和珠江水。
在这方面还有个例证：当年花都电子产业VCD十分发达，产量占了全国七成，结果污染了下游的水源，惨遭打压。
近年来情况好了些，提出了个空铁港联运的概念，还有借着花都湖改造衍生出来的滨水新城。但已经明显慢了南沙番禺一步。
03丨花都各个片区的特色
在我们后台，经常会有粉丝问广州北站值不值得买，区府值不值得买，滨水新城几个新盘怎么样。这基本上就已经囊括了花都几个比较大的，也算是“矮子里面拔高个”，表现还不错的区域。
在这些区域中，我个人比较推荐的只有区府板块和滨水新城板块。
第一个先说花都区府。
区政府所在片区可以说是整个花都配套最齐全，生活最便利的地方。
商圈比较多，像广百、大润发、来又来、华润等距离都比较近，医院、公园、学校也比较集中，尤其是在中心人民公园那一块。地铁也从中穿过。
区府作为一个区域的老城部分，能够享受最成熟的配套，同样也带着老城区的一堆毛病。比如像城市界面老旧、拥堵、特别是区府中心还有铁路穿过，噪音影响也没法避免。
想在区府购房的一般是追求配套，我的建议是先去看一下区府的一手新盘，价格如果超出预算的话，优先选择片区内二手电梯学位房，不同房源价格会有比较大的差距，因为之前老盘多，所以淘一下还是能找到性价比比较高的二手房。
第二个说到滨水新城。
要说这个地方，先得说它的地价。
从2017年开始，花都公开挂牌出让的宅地都集中在滨水新城这一块，而且成交价相似，都在1.7万/㎡左右。
再加上建安成本、税务成本、以及精装修的一些基础费用，再给开发商一些溢价空间，滨水新城最低也要卖到3万/㎡左右了。
根据这段时间几个项目相继开盘的情况来看，也差不多，阳光城开盘价2.75万/㎡-3.4万/㎡，奥园誉湖湾最高也卖到了3.5万/㎡。
滨水新城这几个项目可能在个别配套上有些许差异，但主要卖点都是花都湖，具体的湖景资源差异或有不同
所以现在的问题就演变成，一个花都湖景资源，是否值那么多钱？
这个问题仁者见仁，可能在湖景资源之上，你会被项目的其他资源吸引，比如说越秀的学校、奥园的园林之类。
但同样我还是要说一下，同样是在花都湖片区，临近花都湖公园的中房观湖国际二手房才2万/㎡出头，奔着湖景资源去的可以考虑下这个。
其他板块，广州北站和机场北可以划分为一类。
它们都是以交通作为核心，优点是交通便利，缺点也在于交通对环境的负面影响，以及除了交通之外其他配套的缺乏。
狮岭镇则主要是皮革产业集群。
这里有不错的产业支撑，类比而言有点像珠三角中的中山市。
可能你随便在大街上走着都能碰到个富翁，但从外表上完全看不出来。这里主要缺点还是距离主城区过远，不建议非本地客户置业。
融创文旅城板块属于造了一个城。
它的优点很明显，几所学校，地铁站，医院，商业，休闲，配套完善。缺点在于可选项不是很多，一手二手基本都只能买融创自己的，而且通过旅游发展起来的区域不可避免会产生拥堵、噪音问题。
04丨近期热盘评鉴
区府的路劲天隽峰。
这个项目可以说是离区府中心人民公园最近的在售项目。
从地铁9号线花果山公园站步行到项目大概10分钟左右，是个很典型的中心盘，周边的底商已经起来了，省级小学新华五小就在对面大概150米的地方。
同板块内没有什么它的竞品，片区内想买一手房都会优先考虑它。
目前主力在售区域可以看到小区的园林，大概37万㎡左右，也是他们的一大卖点。
项目目前均价在2.7万/㎡左右，不过上次去踩盘的时候听销售说有些2.3万/㎡左右的房源，楼层比较低，得房率也比较低，只想要配套的话还会考虑一下，不过不知道现在还有没有了，感兴趣的可以去售楼部问一下。
滨水新城的奥园誉湖湾。
项目前段时间已经开盘，目前均价在3-3.5万/㎡左右，面积段在105-140㎡，定位是比较宜居的中高端产品，从户型面积和价格来看都是针对改善类的客户。
作为滨水新城的项目，他们主打的当然是花都湖景，离花都湖的距离应该是整个区域中最近的，大概45米左右。
在景观上做的也不错，北向望湖，用退台式布局，基本每一栋都能看见湖景，内部还打造了比较大的园林。
项目的缺点也是整个区域共有的，配套比较缺乏，发展程度不高，缺乏大型商业。
交通方面离现有的地铁站有一定距离，8号线北延段打通后会稍微近一点，如果是自驾的话，基本也要走村道出行，建面不是很美观，也比较麻烦，需要一定时间来做基建改善。
北边的融创文旅城。
刚才讲区域的时候已经说到了，它的优势是非常明显的，主打配套。
目前项目在售C区组团融创天瑞，销售均价2.7万/㎡。
和AB区不一样的是它的对口学校不是华师附，应该是旁边的石岗小学，原来是村级小学，今年已经挂牌成立为市一级花都实验学校。因此C区的价格也比之前的AB区便宜一些。
另外，C区组团更靠近马路和医院，楼下就是商圈，会更便利，同时也会更吵闹一点。
如果还是更偏爱AB区师资教育的话，也不是没有选择。
B区仍有B2、B4两个组团在建中，据销售透露，预计会销售大平层项目，面积可能200㎡起步，价格也会刷新。作为他们的收官之作，还未入市的B区值得手头资金充裕的人们关注一下。
最后说一下自由人花园。
这是一个个人觉得对于市区刚需客而言性价比还比较高的项目。
从上文地图上就能看出来，自由人花园算是最靠近白云区的项目，他们一直宣传的也是白云北、相比白云价格低这个优势，主打白云客。
相比融创文旅城，自由人体量更大，分八期开发，也自带大型商业体，项目内泳池、健身房、会所什么的都配备了，教育、医疗、生态方面配套都过得去。
交通出行而言，项目还比较依赖8号线北延段的通车。
目前项目均价在2.5万元/㎡左右，相比白云，确实具有不小的价格优势，这也是我建议市区刚需客考虑一下这个项目的原因。
但在花都整个区域而言，价格并不占优势，且离区府还有段距离，对花都本地客户的吸引力不大。
点击【阅读原文】，获得您的私人购房专家团