在先房屋买受人与在后登记抵押权人之间权利冲突纠纷问题探讨 （上）学术观点和司法争议

基于法不溯及既往原则、历史不可考究之原因以及多变的政策因素，迄今在很多城市的老城区以及农村地区，仍遗留着大量房屋已经出售却无法或者尚未办理房屋所有权转移登记的问题。部分房屋出卖人（原房屋所有权人）会利用暂未与房屋买受人办理变更登记的空档，隐瞒房屋已售事实，与第三方抵押权人（譬如抵押贷款银行等）办理房屋抵押权登记。房屋出卖人的这一违约行为，便制造了在同一套房屋上同时存在着先实施房屋买卖行为的房屋买受人（下文简称“在先房屋买受人”）与后办理抵押登记的抵押权人（下文简称“在后登记抵押权人”）之间的法律权利冲突。

遗憾的是，我国现有的法律法规尚未触及这一权利冲突领域。司法实践中，各级人民法院在处理此类诉讼纠纷时，各说各话，做出迥然相反的民事判决，引发了学术讨论和司法争议。

一

两种截然相反的学术观点

存在法律权利冲突，即意味着存在权利优先保护的抉择。学界中主要存在以下两种学术观点，简述如下：

01

第一种观点，应当优先保护在后登记抵押权人。在学界，通常认为在先房屋买受人并不享有房屋物权，而是依据房屋买卖合同享有办理房屋所有权转移登记的“债权请求权”，具有相对性。相较之下，登记抵押权人的抵押权不仅已经登记，具有公示效力，而且属于担保物权范围，具有対世性，当然应当保护在后的登记抵押权人。

02

第二种观点，应当优先保护在先房屋买受人。在先房屋买受人享有的债权请求权是一种物权期待权，具有准物权性质，而非单纯的债权范畴，此处不应适用物权优先于债权原则。更为重要的是，在先房屋买受人享有的是房屋的“居住权”，是《中华人民共和国宪法》规定的基本人权之一，具有人身和财产双重属性，而在后登记抵押权所担保的对象往往是金钱债权，具有财产、经济属性，且可用其他财产弥补、替代的。法律应当以人为本，以基本生存需求为旨。

二

迥然相反的司法裁判

限于篇幅和字数，本文对比展示两个层级——最高人民法院和广州市中级人民法院案例，仅为说明司法实践中对在先房屋买受人与在后登记抵押权人之间法律权利冲突纠纷确实持有截然不同的司法观点：

序号	判决法院及案号	裁判日期	法院观点
1	最高人民法院 （2017）最高法民终689号	2017-09-28	【优先保护在先房屋买受人】： 该《执行异议复议规定》第二十七条中的消费者物权期待权即属于“法律、司法解释另有规定的除外”的情形。
2	广州市中级人民法院 (2016)粤01民终17244号	2017-03-08	【优先保护在后抵押权人】： 伍万钧与伍汉荣签订的房屋转让协议是真实有效的合同，伍万钧依据该合同对伍汉荣享有债务。工行西华路支行对房屋享有担保物权。依照物权法的规定，担保物权具有排他性，可以有效对抗普通债权人。涉案房屋现附设有两个权利，伍万钧享有的是普通债务，不能对抗工行西华路支行享有的担保物权。

三

司法裁判的法律法规汇总

在此，笔者将有关于在先房屋买受人与在后登记抵押权人之间法律权利冲突纠纷的司法判决中，主要采用的各项法律法规进行整理、汇总，供感兴趣者探讨，亦便有需求者参考：

1

2007年10月1日起实施的《物权法》

第一百七十条　担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。

2

2015年5月5日起实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十七条  申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

第二十八条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

3

2005年1月1日起实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十七条   被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

4

2002年6月27日起实施的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》

第一条  人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

第二条  消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

END

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