原创 | 一房多卖属民事欺诈还是合同诈骗？

当下，商品房价格不断攀升，房产交易形式纷繁复杂，有的业主过分追逐经济利益，丧失诚信，便打起了一房二卖、甚至一房多卖的歪主意，这种现象在房产交易过程中确实存在，笔者近来也常接到多起类似案件的咨询。何为一房二卖？是指出卖人先后或同时签订两个或多个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的或多个买受人，导致最终无法全部履行的法律行为。目前存在两种不同意见：第一种意见认为，属民事欺诈行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，这是对一房多卖行为人追究民事责任。
　　另一种意见认为，如果出卖人以非法占有为目的，在签订、履行《协议》过程中，骗取被害人（买受人）财产损失数额特别巨大，其行为构成合同诈骗罪。本文将与大家探讨在一房多卖的情形下，出卖人的行为究竟属于民事欺诈还是刑事诈骗？

一、法律规范

（一）民事法律相关规定：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十三条　商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第十一条　根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

（二）刑事法律相关规定：

《刑法》

第二百二十四条【合同诈骗罪】有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：

　　（一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；

　　（二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；

　　（三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；

　　（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；

　　（五）以其他方法骗取对方当事人财物的。

二、民事欺诈与刑事诈骗的区分界限

房屋买卖作为一种民事活动，买卖双方都应当遵守诚实信用原则。买卖双方达成一致的意思表示并签订房屋买卖合同后，买受人按照合同约定支付购房款，出卖人应当积极履行合同义务。当出卖人接收买受人价款但又无法交付房屋时，出卖人应当按照法律规定及双方的约定承担违约责任。但民事欺诈与刑事诈骗并非对立关系，当一房二卖的行为触碰到刑法保护的法益时，该行为可能构成合同诈骗罪。

根据《刑法》对合同诈骗罪的规定可知，一房二卖中合同诈骗罪与民事欺诈的区别在于，若出卖人的主观故意是为了获取更高的利润，谋取一定的“不当利益”，并无占有他人购房款的目的（如将第二次将房屋以更高的价格出售后，向第一次购房买家返还其已支付的房款并支付违约金），那么行为人的行为将构成民事欺诈。

在我国法律体系中，刑法作为其他部门法的保障法，只有当其他部门法不能充分保护某种法益时，才由刑法保护。根《刑法》的规定，构成合同诈骗罪的房屋出卖人必须具有非法占有他人购房款的意图，即认定一房二卖属于民事欺诈或是刑事诈骗，应当先判断出卖人的是否具有“非法占有目的”。

司法实践中，一般是通过行为人的外在行为来推定其内心意念。对此，1996年最高人民法院《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》（以下简称《解释》，现已废止）中列举行为人属于以非法占有为目的情形。

《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》，现已废止

二、根据《刑法》第一百五十一条和第一百五十二条的规定，利用经济合同诈骗他人财物数额较大的，构成诈骗罪。

利用经济合同进行诈骗的，诈骗数额应当以行为人实际骗取的数额认定，合同标的数额可以作为量刑情节予以考虑。

行为人具有下列情形之一的，应认定其行为属于以非法占有为目的，利用经济合同进行诈骗：

（一）明知没有履行合同的能力或者有效的担保，采取下列欺骗手段与他人签订合同，骗取财物数额较大并造成较大损失的：

1、虚构主体；

2、冒用他人名义；

3、使用伪造、变造或者无效的单据、介绍信、印章或者其他证明文件的；

4、隐瞒真相，使用明知不能兑现的票据或者其他结算凭证作为合同履行担保的；

5、隐瞒真相，使用明知不符合担保条件的抵押物、债权文书等作为合同履行担保的；

6、使用其他欺骗手段使对方交付款、物的。

（二）合同签订后携带对方当事人交付的货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产逃跑的；

（三）挥霍对方当事人交付的货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产，致使上述款物无法返还的；

（四）使用对方当事人交付的货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产进行违法犯罪活动，致使上述款物无法返还的；

（五）隐匿合同货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产，拒不返还的；

     （六）合同签订后，以支付部分货款，开始履行合同为诱饵，骗取全部货物后，在合同规定的期限内或者双方另行约定的付款期限内，无正当理由拒不支付其余货款的。

虽然以上司法解释已被废止，但其认定“非法占有目的”的情形对合同诈骗罪的认定仍然具有一定的借鉴意义。现在司法实践中，认定是否具有“非法占有目的”坚持主客观一致的原则，在客观方面，往往结合行为人的履约能力、事前事后主观态度等方面加以判断。在一房二卖的情形下，行为人的以下情形应当以合同诈骗罪论处

1.行为人并非房屋实际产权人，谎称自己是房主而将房屋二卖的。

2.行为人在签订合同之前或者在履行合同过程中，产生侵占他人购房款的故意，二卖以骗取他人钱财的。

3.行为人将房屋卖给前手并办理过户手续后，再次将该房屋卖给后手的。

4.行为人明知没有归还前手购房款的能力，仍然将房屋二卖并过户给后手的。

5.行为人将房屋二卖获得购房款后逃跑的。

6.行为人肆意挥霍收取的二卖购房款或者用于违法犯罪活动，导致无法返还的。

7.行为人在房屋二卖后抽逃、转移、隐匿财产以逃避返还的。

8.行为人在房屋二卖后非法占有购房款，拒不返还或无力返还的其他情形。

三、相关案例

案情简介：

被告人孔某因拖欠他人巨额债务，欲卖房还债。2017年1月，孔某与李某签订《房屋买卖合同》，约定孔某将其所有的一套拆迁安置房以35万元的价格出售给李某，李某先行支付25万元，尾款10万元待房屋过户后再行支付。后李某按约支付首付款25万元，孔某向李某交付房屋钥匙时，私自截留其中一把钥匙。2018年4月，孔某利用之前保留的钥匙，私自更换房屋门锁，再次将该房屋以35万元的价格出售给梁某，梁某付款后占有了该房屋并办理了房产过户登记。孔某将前后两次收取的合计60万元均用于偿还个人债务。李某知情后与孔某协商，孔某承诺分期返还李某 25 万元购房款，但因无力返还始终分文未付。

【法院认为】

广东省某某市某某区人民法院经审理认为，被告人孔某以非法占有为目的，在履行房屋买卖合同过程中，骗取李某财物，数额较大，其行为已触犯《中华人民共和国刑法》（以下简称《刑法》），构成合同诈骗罪。被告人孔某未退还被害人李某的财物，可酌情从重处罚，遂判决：被告人孔某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑一年三个月，并处罚金3万元；责令被告人孔某退出违法所得25万元，发还被害人李某。宣判后，孔某未上诉。

案情简介：

被告人夏某某因建房资金周转不开多次找方某借钱，共计欠方某本息36万元，在法院的调处下，将其位于某某市东边的套间作价35.32万元卖给方某，冲抵欠款。为了归还建房所欠的余款，2018年5月15日，夏某某与钟某签订购买房屋的合同后，将已卖给方某的套间重新作价41.63万元卖给钟某，钟某付了19万元现金给夏某某，帮夏某某还了22.63万元的欠款。夏某某收到现金后，在半个月的时间内，将钱全部用完，然后外逃。

【法院认为】

被告人夏某以非法占有为目的，在已经将其所有的房屋出售给他人的情况下，又与被害人签订房屋买卖合同，收受被害人给付的购房款后逃匿，骗取他人财物，数额巨大，其行为已构成合同诈骗罪。判决有期徒刑五年，并处罚金五万元；责令被告人夏某退赔钟某被骗的财产损失41.63万元。

四、一房二卖情形下买受人如何进行权利救济

买受人在遇到出卖人一房二卖的情形下，可以与出卖人协商，要求其退还购房款；若协商不成，买受人因及时向法院起诉解除购房合同，并要求出卖人退还购房款，承担违约责任。但若买受人已经办理产权登记，则有权请求出卖人或其他购房者交付房屋；若买受人已经办理商品房预告登记手续的购房者，有权请求办理房屋过户登记手续；若买受人既未办理产权登记，又未办理预告登记的，已先行合法占有争议房屋的买受人有权要求交付房屋。

倘若出卖人对购房款具有“非法占有目的”的情形，且出卖人已无法退还购房款，买受人可向公安机关报案，由公权力机关追究出卖人的刑事责任。但刑法作为其他部门法的保障法，只有当其他部门法不能充分保护某种法益时，才由刑法保护，尽可能保持刑法的谦抑性。

团队成员简介

孙兵文 律师

联系方式：13570166908

孙兵文律师，广东环球经纬律师事务所高级合伙人，孙兵文律师于1995年大学毕业，从事法律服务工作二十多年，在长期的法律服务工作中积累了丰富的实践经验，擅长处理重大、疑难的民商事案件及刑事案件，曾代理了众多具有一定社会影响的案件，并取得了良好的社会效果和法律效果。作为以诉讼为主的专业律师团队负责人，能够为企业及企业家提供及时、准确、全面的合理合规合法的风险管控方案。为人诚信、耿直，正派，具有很强的责任心。执业以来积极参与律师社会公益事业，业务领域：刑事辩护，公司法律事务，侵权责任纠纷，专注预防未成年人犯罪研究探索。

彭亚 律师

联系方式：15989045428

彭亚律师，广东环球经纬律师事务所合伙人律师。硕士研究生学历，曾在行政机关从事法律工作，熟悉行政复议、诉讼程序。常年服务于园林、建筑、信息科技等数十家法律顾问单位，熟练处理企业人事、合规与法律风险防控等事务。擅长领域包括劳动人事纠纷、合同纠纷、行政复议诉讼等民事、行政类。彭律师身兼多个社会职务：国家版权贸易基地维权专家委员会委员、广州市律协宣传工作委员会委员、华南理工大学法律援助中心理事、白云区法律援助律师等。

蒋昌有 律师

联系方式：15802035070

蒋昌有律师，广东环球经纬律师事务所合伙人律师，中国国民党革命委员会党员，毕业于西南政法大学法学院。蒋昌有律师长期代理众多复杂民商事诉讼案件、重大刑事案件，涉及建设工程、房地产、公司法、合同法等法律领域，本着诚实信用、勤勉尽责的原则，在法律框架内竭尽全力实现当事人利益最大化。

熊继博 律师

联系方式：15521333807

熊继博律师，中山大学法学硕士。多次为蒙冤当事人无罪辩护成功，并成功入选“广东省第一批辩护律师库”，先后获评广州市律师行业届2018年度“业务成果奖”、2019年度“业务成果奖”等。熊继博律师专注于企业经济类及公职务类案件的刑事辩护，曾先后成功办理：广东省原某常委涉嫌受贿案辩护、陈某涉嫌骗取贷款案无罪辩护并释放、聂某涉嫌挪用资金案无罪辩护并释放、丁某涉嫌偷越边境案无罪释放、范某涉嫌组织卖淫无罪辩护并释放、张某涉嫌洗钱案无罪释放、王某涉嫌经济犯罪无罪释放、陈某涉嫌职务侵占案无罪辩护并释放等。

彭志宇 实习律师

联系方式：15815897864

彭志宇实习律师，主要协助团队办理民商事诉讼案件、重大刑事案件。同时具有证券从业资格、期货从业资格、证券投资顾问资格。曾在广州市白云区人民法院、某上市公司实习，具有扎实的法律理论功底与良好的经济学基础。

朱江 实习律师

联系方式：18844167489

朱江实习律师，毕业于美国圣路易斯华盛顿大学法学专业，取得法律硕士学位。在校学习期间曾多次获得奖学金，并且以交换生身份赴挪威卑尔根大学交流学习。朱江现为广东环球经纬律师事务所实习律师，主要负责协助团队律师办理各类民商事诉讼案件以及针对企业客户提供合同审核等非诉讼法律服务。

黄维扬 实习律师

联系方式：18022694811

黄维扬实习律师，协助办理多起复杂民商事诉讼案件、重大刑事案件，涉及公司法、合同法、房地产等法律领域，曾在湛江市人民检察院实习，具有扎实的法律理论功底。

特别声明：

以上所刊登的文章仅代表作者本人观点，不代表广东环球经纬律师事务所或其律师出具的任何形式之法律意见或建议。未经本所授权，任何人士不得转载或使用文章中的任何内容，如需转载，欢迎与本所联系。

文稿撰写：孙兵文

排版编辑：卢   婕

内容审核：孙兵文

环球经纬 招贤纳士

广东环球经纬律师事务所自1994年创立，是广东省最早成立的规模较大的综合性律师事务所之一。我所现有执业律师和律师助理超过140人。广东环球经纬律师事务所一直致力于为全球不同需求的客户提供强专业、高品质的法律服务，是一所能提供全面法律服务的专业机构。2020年，我所被评为2016-2019年度广州市优秀律师事务所、2019-2020年度全省律师行业先进基层党组织。

广东环球经纬律师事务所因不断壮大需求，诚邀志同道合的法律精英加盟，携手合作、共创美好环球经纬。

合伙人加盟联系

行政总监：邬女士

邮箱：[e-mail]

电话：138 2229 2810

专职律师加入联系

行政部：卢女士

邮箱：[e-mail]

电话：155 2114 4189

工作地点：广州市海珠区阅江西路370号广报中心北塔23楼全层

延伸阅读：

喜讯 | 环球经纬张晓龙律师团队成功中标中国电信股份有限公司广东分公司常年法律顾问项目

原创 | 北京无印良品与上海无印良品的又一回合“商标大战”