原创 | 租赁合同到期后，继续使用涉租场地，原租赁合同中的租金支付条款及违约条款不能直接沿用

租赁约定 ：

甲乙双方约定租赁场地，双方租赁合同约定：（1）租赁期限至2019年7月31日；（2）租金按季度支付；（3）乙方应付的各项费用如每逾期一天，应另支付万分之五/天的违约金。在应付日后三十日内仍未交付，甲方有权在发出通知后，立即终止租赁合同。乙方除交纳所有租金和综合管理费外，还应支付3个月的租金作为违约金，且甲方可直接扣缴履约保证金。

承租方乙方在合同到期后继续使用租赁物，使用共4个月。2019年7月承租人支付了租金，8、9、10、11月的租金拖欠至2019年12月3日才支付。

问题

1. 这四个月未支付租金，支付期限应当按照原合同约定“季度支付”执行，还是视为租金支付约定不明？承租人的租金应当如何支付？

2. 出租人是否可以请求承租人即乙方按原租赁合同支付违约金？

NATION
关联法条

《合同法》226条、《民法典》721条

【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或约定不明，依照第61条规定仍不能明确，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

案例观点参考
1

不定期租赁关系中使用周期在没有约定的情况下无法确定，且原告在不定期租赁关系形成后直至发出终止租赁关系通知前并未与被告就支付周期具体期限达成合意，故本院认为《租赁合同》中关于租金支付方式的条款在双方不定期租赁关系中应当视为约定不明。根据《合同法》226条规定，本案双方不定期租赁期间不满一年，所以被告应当在租赁期间届满时支付资金，原告诉请被告支付自2015年4月至2015年12月的逾期付款违约金，但该期间被告并未负有支付租金的义务，故本院认为被告不应当支付诉请的逾期付款违约金。

2

租期于2015年6月届满后，原告与被告未续签新的租赁合同，故双方的关系变更为不定期租赁合同关系，该不定期租赁合同的内容应按双方实际履行情况来确定。违约金作为一种特殊严格责任，而原告未举证证明被告TCL公司承诺向其支付违约金。故原告依据租赁合同第九条第三点约定，以被告TCL公司未及时支付不定期租赁期间的租金为由，要求被告按当月租金的10%支付违约金，本院不予支持。

3

因双方形成不定期租赁合同，对违约金彼此没有明确确认，故原租赁合同的违约金条款不应继续沿用。且原租赁合同约定的违约金条款系针对特定租赁期限的合同作出，并不适用合同届满后的不定期租赁合同。故对原告请求被告支付违约金的诉请不予支持。

【结论】

1.依据《合同法》或《民法典》规定，租赁期限届满后承租人继续使用租赁标的，而出租人无异议的，视为成立不定期租赁合同关系。

2.原合同关于“租金按季度支付”的前提是租期是明确固定的。因此，在形成不定期租赁关系后，原合同的支付约定不能继续沿用，原“租金按季度支付”的约定是无法实际履行的。双方应当按照现行不定期租赁合同实际履行情况确定支付或重新达成合意，否则属于226条规定的“没有约定或约定不明”，承租人可以在租赁结束时才进行租金支付且无需承担任何“逾期”支付责任。

3.首先，违约责任属于严格责任，应当由双方当事人明确约定。其次，在本案中，原合同中的违约责任是针对特定租赁期限作出的，在原租赁期限届满后，双方已另形成不定期租赁关系。违约责任的起算时点与支付时点的约定相关联，而支付时点约定不明，故本案中原合同的违约责任不能继续沿用。

4.由于本案的不定期租赁中对于租金支付约定不明，承租人可以随时履行。

5.根据第4，若出租人未进行催告，承租人可以随时支付不定期租赁期间的租金。

作者简介

黄煜梅 律师

房地产专业委员会委员

• 教育背景：中山大学法律硕士，获西南政法大学经济法学和西南大学金融学双学位
• 擅长领域：现任广东广雅中学、广州医科大学、沙园社区卫生服务中心法律顾问，擅长处理房地产与建设工程纠纷、股权争议，曾办理多起知名企业建设工程行政诉讼及疑难复杂不动产案件，服务领域涵盖建设工程、房地产、油电站及矿场投资等，在不动产纠纷、建筑业企业诉讼领域具有丰富的实务经验。
•  突出房地产案例业绩：
  办理刘某与阮某房屋买卖合同纠纷，历经越秀、天河、番禺、中院四个法院审理，帮助委托人取回15年前的房产产权（房产涉案金额1261万元）；
  办理广州某大学及其资产经营公司租赁合同纠纷并取得胜诉（委托人免予赔偿金额约1900万元）。

end

文稿撰写：黄煜梅

排版编辑：卢   婕

内容审核：黄煜梅

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