业主大会和业主委员会成立的条件、步骤及注意事项，实用！

业主大会业主委员会成立条件、步骤、具体操作及注意事项

业主委员会是社会转型期伴随着国家与社会关系的变化，政府社会职能的调整、城市住宅商品化、住房管理专业化的产物，是物业管理的伴生物，作为一种独特的自治组织，业主委员会自产生之日起便受到了广泛关注。那么业主大会、业委会具体应当如何成立、怎么操作呢？请看下文。

成立条件

1、根据《江苏省物业管理条例》第十三条规定：

符合下列条件之一的，应当召开首次业主（代表）大会。

（1）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的。

（2）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

2、根据《苏州市住宅区物业管理条例》第十条规定：

物业管理区域符合下列情形之一的，应当召开首次业主（代表）大会：

（1）已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，或者达到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超过一年的；

（2）同一物业管理区域内分期开发的住宅区，已交付使用物业的建筑面积未达到百分之三十，但交付使用已超过两年的。

2成立步骤

申请报告----成立筹备组----筹备工作----业主大会成立----备案

3具体操作、注意事项

1、申请报告

符合成立业主大会条件的，向物业管理区域所在的区镇或城市管理办事处物业管理部门提出申请，填写《关于成立业主大会的报告》，提供具备成立业主大会条件的相关资料。

注意事项：

（1）建设单位或者10人以上的业主公开联名提出。

（2）具备成立条件的证明材料包括：物业管理区域证明、房屋及建筑物面积清册、业主名单、建筑规划总平面图、交付使用共用设备设施的证明、物业服务用房配置证明等其他有关的文件资料。

2、成立筹备组

张贴《关于组建业主大会筹备组公告》---组织筹备组成员，成立业主大会筹备组---成立筹备组后7日内筹备组成员名单（公告）

注意事项：

（1）区镇或城市管理办事处物业管理部门在收到筹备业主大会书面申请后60日内，组织成立首次业主大会筹备组。

（2）筹备组成员包括：业主、建设单位、社区居（村）民委员会等派员组成。其中业主成员由区镇或城市管理办事处物业管理部门组织业主推荐产生。

（3）筹备组人数应当为5-11人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组总人数的60%。筹备组组长由区镇或城市管理办事处物业管理部门指定人员担任。

3、筹备工作

注：筹备组履行的职责，详见《江苏省物业管理条例》第十七条

筹备组成立之日起75日内公告相关内容，15日后召开业主大会会议。

公告相关内容包括：

（1）召开业主大会会议的形式；

（2）业主大会会议召开的时间、地点和内容；（告知社区居（村）民委员会）

（3）拟定的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案；

（4）确认业主身份及业主在业主大会会议上的投票权数；

（5）业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；

（6）业主大会会议表决规则。

注意事项：

（1）筹备组指定计划表，会议要有记录，做好筹备工作期间的资料收集和整理，公告内容均要拍照片存档；

（2）业主大会的投票权数确定可参考建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第23、24、25条规定。

（3）业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法，先报社区居（村）民委员会、区镇或城市管理办事处物业管理部门征求意见后再发布公告。

4、业主大会成立

业主大会自首次业主大会会议，确定下列两项内容之日起成立：

（1）表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》

（2）通过选举产生业主委员会，业主委员会委员人数为5-11人（单数）。

注意事项：

（1）做好选票发放、选票收回、选票验票、选票唱票、选票统计等书面记录材料，并将业主委员会成员名单及所得票数的公告（社区居（村）民委员会、区镇或城市管理办事处物业管理部门加盖公章）；

（2）业主委员会自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任；

（3）业主委员会成立公告及业主委员会工作职责、人员分工情况、内部管理制度（其中必须具备公章使用管理制度、财务管理制度）的公告在物业管理区域内公示。

5、备案

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持相关材料向住建局和区镇或城市管理办事处物业管理部门备案。备案材料包括以下几方面内容：

（1）业主委员会备案申请书；

（2）业主委员会委员名单；

（3）业户大会议事规则和管理规约；

（4）业主大会会议记录；

（5）业主大会成立经过情况（社区签字盖章证明选举过程真实有效）；

（6）业主委员会委员的物业费缴费证明；

（7）业主委员会委员的房产证明。

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