业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第二百七十八条

关于是否成立业委会，一直在部分业主心头徘徊不去！下面用个表格对比有无业委会的结果，来指导我们选择的方向！序号未成立业委会成立了业委会1小区所有事物都是物业说了算，业主不能平等地与物业对话，更无法实施有效监督；物业推脱自己不能做主，成了开发商的代言人。业主就有发声平台，就可以监督物业公司做好物业服务，如果对物业服务不满意，可以召开业主大会实施有效措施。2物业费的收费标准是由开发商和物业公司按照《前期物业服务协议》执行。全体业主的利益得到保障，

住房和城乡建设部等部门发布关于加强和改进住宅物业管理工作的通知，为满足人民群众不断增长的美好居住生活需要，物业管理将大调整，向高品质多样化升级，具体通知如下:住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知各省、自治区、直辖市、新疆生产建设兵团住房和城乡建设厅（委、管委、局）、党委政法委、文明办、发展改革委、公安厅（局）、财政厅（局）、人力资源社会保障厅（局）、应急厅（局）、市场监管局（厅、委），各银保监局：居住社区（住宅小区）是居民生活的主要空间，是基层社会治理的重要内容。住宅物业管理事关群众生活品质，事关城市安全运行和社会稳定。为深入贯彻党的十九大和十九届四中、五中全会精神，全面落实《中华人民共和国民法典》、《中共中央

物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

小区停车资源是属于全体业主的公共资源，为维护小区车辆行驶与停放，保障小区内各方权益，共建美好家园，根据有关法律法规，借鉴其他小区管理经验，结合小区实际情况，特制定本办法。第二条

物业管理行业首次高级物业管理师考试即将来临！坚持了这么久，马上就要上考场了！如何迎考？7日19:30汤老师直播课开讲

（五）完善长效机制。各县（市、区）住建部门要总结好的做法和经验，梳理物业管理工作中的短板和漏洞，结合工作实际，坚持问题导向，及时制定或完善公共收益管理相关制度，建立长效机制。

👆点击图片查看！进阶最高段位，企业创润好伙伴非常经典的新案例，业主、物业、业委会都值得看看去年6月，市民朱先生停在地下车库的私家车被车库顶部的通风管道砸坏，维修费花了16000元。他认为物业公司没有对小区相关设施尽到维修责任，小区业委会也没有代表业主监督好物业，履行业委会的职责，于是，他将物业和业委会告上法庭。近日，闵行区人民法院就这起物件脱落损害责任纠纷案进行公开开庭审理，并作出一审宣判。脱落的通风管道年久失修，毁损情况超出被告方物业公司日常维修范围，于是，物业公司向小区业委会、居委会等部门多次发函要求整改，并在小区张贴公告。法院认为，物业公司虽已尽到一定管理职责，但是没有充分履行警示义务，如设立警戒线、设置保护网等，所以应承担30%的责任。而小区业委会组织了广大业主对该通风管道的拆除项目进行表决，发出469张征询意见表，结果只回收199张，表决项目未获通过，决定不予拆除。其中大部分业主没有履行自己的投票职责。闵行区人民法院法官薛靓表示，这个表决程序因为业主怠于行使权利，他怎么表决都是没有办法通过真正的拆除决议的，所以根据谁的过错谁来承担这个原则，法院认为这个主要的过错是广大业主怠于行驶权利，那就需要业主共同缴纳的维修基金来承担赔偿责任，所以确定了60%。对于原告朱先生，在收到征询表的情况下他没有投票，实际上也是怠于行使业主权利履行业主义务，由此要为他自己车辆的受损承担一定的过错责任，最终法院确定为10%。闵行区人民法院法官薛靓认为，小区业主的权利包括表决的权利，它不仅仅是一项权利，它也是一种义务，如果怠于行使权利，一个是有可能将来造成损害结果，维修基金还是会减损，还有一个就是如果你是那个受害者，那么有可能因为你的怠于行使权利，你自己就要自身负担一部分的损失。主编：王梦乐版权归原作者所有，如侵权，请告知，我们及时删除或妥当处理扫码关注回复关键词：承接查验交接清单可免费获取👉物业交接需要提供哪些资料清单和15个示范表格新鲜出炉！【本平台诚聘】岗位：物业服务评估工作内容：物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等专兼职皆可，工作地点南京或南昌，待遇面议18761621339，江先生诚邀志同道合人士一起做喜欢的事情往期回顾⊙不参加业委会投票，才是保护自己，真的对吗？⊙小区成立业委会啦！成立业委会的好处全部告诉你⊙“侵吞”小区公共用房，业主不答应，法律会严惩！⊙法院判了！小区电梯广告费，归全体业主所有⊙小区机动车辆停车收费管理办法⊙《民法典》规定的业主权益，你真的都知道吗？⊙关于小区公共收益，你应该知道这些事⊙终于找齐了，业主委员会

👆点击图片查看！进阶最高段位，企业创润好伙伴“小区真的不一样了，反映的问题很快就能得到回应。”“生活在这里感觉自己也年轻了！”七宝阳光神州苑不少业主发现，这几年小区发生了很大的变化，小区停车不再难、毁绿现象也没了、盗窃案件近乎绝迹……曾经的“急难愁”问题，在一群80后“社区运营官”的努力下，蜕变为居民看得见、摸得着的获得感。据悉，2019年，阳光神州苑小区获闵行区首批红色物业示范小区，业委会团队获第四届可爱的七宝人称号。“年轻人思想比较活跃，有的在自己岗位上担任领导职务，他们会把职业思维带到社区管理中，让居民看到小区有实质性的改变。”

👆点击图片查看！进阶最高段位，企业创润好伙伴当有人站出来以后，投票是你可以为小区做的重要贡献我们习惯了事不关己，高高挂起，“小区是我家，维护管理靠大家”，更像是句口号，可是小区日常事务又何尝不是在影响着每一位居住在这里的人呢！我们不需要所有人都能成为志愿者，只需要你抽出一点时间参与投票，履行我们作为一个业主的权利即可。同样是自治组织，与居委会选举相比，业主大会的投票制度设计得要严格得多，也奇特得多。严格的一业主一票、且议题应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并且应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，或者应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。《民法典》对业主议事产生哪些影响？中国人民大学教授陈幽泓认为，政府给出这样一种设计，处于对自发秩序的一种不信任，一种恐惧，担心社会失去控制。这种担忧，为业委会的发展带来了沉重的负担。组织一次业主大会会议，从公告、送票、回收、统计，过程艰辛，回票率还总让人气馁。想要达到100%的回票率是天方夜谭，大部分时候，一个小区能有20～30%的回票率就实属难得了。表决票是业主合理表达自己诉求、行使自身权利、参与社区治理的一种方式，却常被业主们忽视。很多业主不知道自己的权利在哪里实现，不涉及自己利益时便无视，出了事情就一味找政府，或者寻求非正规渠道解决。业主自己不清楚、参与热情不高，主体认识不清，才是小区陷入困境的根本因素之一。重视自己的投票权，不仅是对小区负责，也是对自身权益负责。大家可能对于经常发投票有些困惑，为什么明显大多数人支持的事情还要多此一举来投票？为什么沉默不仅仅是放弃了权利，而且是放弃了义务？一、投票是表达的方式大家常说业委会不代表大家的意见，但是有没有想过，你的意见除了自己知道还告诉过任何人吗？如果没有以任何方式告诉过任何人，别人如何代表你的意见？别人如何知道是否代表了你的意见？投票并不总是为了表决，而是一种最简单的方式表达你的意见，这样才会有人帮助你把这个意见推动。二、投票是了解其他人想法的方式我们都有幻觉，觉得大多数人都会同意自己的意见。但在投票表达之前谁都不知道。经常有人在看到结果后说，原来还有这么多人是那么想的。三、投票是义务投票既是一种权利，也一种义务。到餐馆吃饭，你有吃菜的权利，但也有点菜的义务。就算是有人把饭喂到你嘴边，你也有张开嘴的义务。不尽表达意见之义务就无法得到意见被尊重的权利。四、投票也是授权你举手之劳点一下同意/支持，就是授权提议者可以以你的名义对此事务和开发商、物业沟通。没有你的授权，任何人只能代表个人意见。所以你的看似可有可无的投票动作，其实是把你的权利给愿意推动这件事情的人来用。希望大家不要嫌麻烦，嫌投票多。可能不是每个人都有时间参与更多的小区事务，但当有人站出来以后，投票是你可以为小区做的重要贡献。主编：王梦乐版权归原作者所有，如侵权，请告知，我们及时删除或妥当处理扫码关注回复关键词：承接查验交接清单可免费获取👉物业交接需要提供哪些资料清单和15个示范表格新鲜出炉！【本平台诚聘】岗位：物业服务评估工作内容：物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等专兼职皆可，工作地点南京或南昌，待遇面议18761621339，江先生诚邀志同道合人士一起做喜欢的事情往期回顾⊙不参加业委会投票，才是保护自己，真的对吗？⊙小区成立业委会啦！成立业委会的好处全部告诉你⊙“侵吞”小区公共用房，业主不答应，法律会严惩！⊙法院判了！小区电梯广告费，归全体业主所有⊙小区机动车辆停车收费管理办法⊙《民法典》规定的业主权益，你真的都知道吗？⊙关于小区公共收益，你应该知道这些事⊙终于找齐了，业主委员会

👆点击图片查看！进阶最高段位，企业创润好伙伴多少小区想换物业，却换了个寂寞！但宁波这个小区却成功了~鄞州锦悦湾小区近日，宁波锦悦湾社区业主在论坛发帖，播报了小区终于要换物业的喜讯。发帖业主说，锦悦湾花苑的物业费2.4元/每平，小区硬件环境可圈可点，宽度达40米的九曲河穿小区而过，其市政景观在2017年还荣获了宁波市甬江建设杯优质工程奖，但无奈物业不给力，小区环境每况愈下，业主们怨声载道，小区房价也明显低于周边同类小区。经过近2年的不懈努力，广大业主齐心协力，罢免了锦悦湾花苑第一届不作为的业委会。在第二届业委会的带领下，经过前期的充分准备和酝酿，6月7日，锦悦湾花苑临时业主大会举行开箱唱票仪式，结果87%的业主参与表决（法定要求是67%），73%的业主选聘另外物业（法定要求是50%），超高票决定换掉现有物业，选聘新物业。投票前的封箱仪式。业主们积极参与现场投票。业主监督员仔细核对，合并重复投票，去掉废票。业委会、第三方公司和业主监督员，共同参与计票工作。会议现场，首南街道，锦悦湾社区领导都来了，还有派出所辅警维持秩序，防止捣乱。发帖人说，当会议高票通过选聘新物业的决定后，业主群炸锅了，隔着手机屏幕都能感受到业主们压抑已久的快乐~~网友热议：厉害了业主们@小南瓜baby：厉害了锦悦湾的业主们。@络錵吴憶@qq：羡慕，你们有个好业委会和一群好业主，团结是力量。@nina4682@qq：锦悦湾小区环境和位置没话说，入住几年看着环境被不作为的物业弄的一塌糊涂，真的心痛又无奈。感谢新一届业委会和热心的业主们！终于守得云开见月明了！@mjy9910：厉害了，业主大多数人心不齐。@西门吹雪@qq：心齐的说明以前的确实弄的一塌糊涂。马马虎虎过得去的心不会那么齐。@天人91576@qq：一场戏而已，何必当真呀。@东湖小李飞刀：物业是东山老虎要吃人，西山老虎也要吃人，别高兴太早，三年后再说@车手路过：然后进来的还不如以前的就搞笑了。@我亦不是菊花：银亿还可以的，价格不变，换个公司也差不多的。@暴走江湖：其实也不会有什么本质的差别，为何一定要多加一道物业的程序？物业的人员总要要工资的。@宁波小q：一年前，我们联南花园炒掉新东方物业，新聘如佳物业的场景历历在目，刚入驻第一个月各种好，大家都觉得这回找对了人，虽然工作人员还是原来那些人，但是物业办几个领导都更换了，应该能带好头。但是，我们真的草率了，三个月后，他们真的立马原形毕露。除了业主吐槽最严重的门卫收停车费由人工收费改为自动收费之外，门卫保安无法明目张胆的中饱私囊，其他方面，该怎么烂还是怎么烂。@沈13567493344：业委会可以自已成立物业公司，聘物业经理，这样更好，两年前我们紫郡就是这么搞的，效果明显。#更换物业，为何这么难？#说起更换物业，虽然有法可依，但在现实中执行难度极大。据网友介绍，更换物业，首先要成立业主委员会，这个有人数比例限制，更难的是最好有服务意识和法律意识的业主代表；其次，向街道办事处申请协助，办事处有责任协助，但各基层机构的行政能力差异太大；再次，新老物业工作交接难，老物业公司的传统的地盘意识加上部分业主真遇到事的时候，会失去坚持。可见换物业流程之难。此次重换物业成功后，业主介绍说，下一步，锦悦湾业委会将组织物业招标和路演，最终由业主投票决定哪家新物业进驻锦悦湾。同时，他们将采取“物业服务合同采用包干制2.0模式”：即小区总收入统一存入由业委会和物业公司共同管理的中修以下资金账户内，物业公司提供年度内每个月的详细预算（含物业企业合理利润），经业委会审核通过后，逐月拨付，月度预算内的费用开支由物业企业具体执行。这种模式将破除小区管理中，业委会无法有效监督物业公司，物业公司财务不透明的顽疾，小区收入掌控在业委会手里，业委会对物业的收入支出了如指掌。来源：东方热线主编：王梦乐版权归原作者所有，如侵权，请告知，我们及时删除或妥当处理扫码关注回复关键词：承接查验交接清单可免费获取👉物业交接需要提供哪些资料清单和15个示范表格新鲜出炉！【本平台诚聘】岗位：物业服务评估工作内容：物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等专兼职皆可，工作地点南京或南昌，待遇面议18761621339，江先生诚邀志同道合人士一起做喜欢的事情往期回顾⊙不参加业委会投票，才是保护自己，真的对吗？⊙小区成立业委会啦！成立业委会的好处全部告诉你⊙“侵吞”小区公共用房，业主不答应，法律会严惩！⊙法院判了！小区电梯广告费，归全体业主所有⊙小区机动车辆停车收费管理办法⊙《民法典》规定的业主权益，你真的都知道吗？⊙关于小区公共收益，你应该知道这些事⊙终于找齐了，业主委员会

增加客户粘性的抓手*生活服务：怎么做业主日常生活需求分析，3大业务抓手讲解*房屋租售：怎么做业主房屋管理业务，包括空置房，出租，买卖的管理*美居业务：怎么做新房交付及老房改造的业主需求*

👆点击图片查看！进阶最高段位，企业创润好伙伴住建部等部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》中指出：街道要及时积极推动业主设立业主大会，选举业主委员会，选聘物业服务企业，实行专业化物业管理。★★★★★广东省住房和城乡建设厅等部门转发住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知各地级以上市住房和城乡建设局、党委政法委、文明办、发展改革局（委）、公安局、财政局、人力资源和社会保障局、应急管理局、城市管理局、市场监管局、消防救援支队，各银保监分局：现将《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）转发给你们，并提出如下意见，请一并贯彻落实。一、提高政治站位，制定配套政策加强和改进住宅物业管理对提升人民群众生活品质，完善基层社会治理体系，保障城市安全运行和社会稳定，建设更高水平的平安广东具有重要意义，是推动物业服务行业高质量发展的重要基础。各地区各部门要高度重视，充分认识新形势下加强和改进住宅物业管理工作的重要性和紧迫性，坚持以满足人民群众不断增长的美好居住生活需要为根本出发点，坚持和加强党对物业管理工作的领导，及时研究部署落实国家十部委明确的各项工作要求，加快研究制定出台有关配套政策措施，确保按要求完成各项工作任务。二、强化组织领导，部门密切合作各地要将住宅物业管理工作融入基层社会治理体系，构建“党委政府统一领导、属地镇街具体负责、主管部门监督管理、职能部门齐抓共管”的工作机制。住房城乡建设、政法、精神文明建设、发展改革、公安、财政、人力资源社会保障、应急管理、城市管理、市场监管、消防救援等部门或单位应在当地党委、政府的统一领导下，按照通知要求和职责分工，通过成立工作专班等方式，协同做好本辖区住宅物业管理工作。住房城乡建设部门要积极主动做好牵头工作，建立健全部门协同工作机制，加强监督检查和业务指导，落实行业管理责任。街道办事处（镇人民政府）要落实属地管理责任，配强配齐工作人员，落实工作经费，加强指导和监督辖区内物业管理活动，推进本行政区域内的物业管理工作。三、加强宣传培训，营造良好氛围市、县住房和城乡建设部门要会同有关部门、街道大力开展《民法典》等有关物业管理法律法规和政策的宣传活动，加大对物业管理行政执法人员、基层物业管理工作人员、物业服务行业重点人群和从业人员及业主委员会成员法律法规和业务培训教育力度，切实提高依法依规履职能力和专业技术水平，提高全社会对物业服务管理工作的认识，促进广大居民合法理性维权、物业服务企业之间相互合作和有序竞争。坚持正确舆论导向，既要宣传先进典型和事例，又要客观报道物业管理中的不良现象，充分调动各方力量，共同营造良好发展环境。各地级以上市住房和城乡建设部门应于2021年3月底前将贯彻落实情况报送省住房城乡建设厅住房发展与房地产市场监管处。省住房城乡建设厅将会同相关部门对各地贯彻落实情况进行评估和督促指导，总结各地经验和做法，及时完善住宅物业管理有关制度。广东省住房和城乡建设厅中共广东省委政法委员会广东省精神文明建设委员会办公室广东省发展和改革委员会广东省公安厅

增加客户粘性的抓手*生活服务：怎么做业主日常生活需求分析，3大业务抓手讲解*房屋租售：怎么做业主房屋管理业务，包括空置房，出租，买卖的管理*美居业务：怎么做新房交付及老房改造的业主需求*

住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

典型案例秦先生热心公益，但在小区业主委员会选举中失败，因而对开发商控制业主委员会选举极为不满。于是起诉到法院，要求法院确认业主委员会选举无效。法院会如何处理？法律条文《民法典》第二百七十七条

最近一段时间，首届业委会受到了太多的无端攻击和莫名诽谤。这也许是换届时期的正常反应和异常动作。但我们确实既气愤又心寒。好在我们始终坚信事实摆在那里，时间会证明一切。即使是少数别有用心来攻击的人在蓄意挑唆，大部分业主明白真相后自然会给出公正的评价。业委会为什么不反驳：我们真的没有时间吹牛和包装了很多了解业委会情况的人对我们说，业委会为什么不说，不反驳，不发声。我们这不是软弱，更不是心虚。因为我们坚信三年的工作是问心无愧且努力进取的，坚信自身是经得起考验的，只要大家需要考证，业主随时可以知道实情。我们不想让小区的舆论和业主的视听变得更加嘈杂混乱。因为我们也是业主，我们也爱这个家园，我们也都希望这里和谐，宁静，有序。但事实是，少数人员无中生有，捏造事实，煽动业主情绪，已严重的伤害到了业委会每个成员。如果你要指责人，至少要有证据，这是人的最起码的道德规范，如果按这种习惯下去，也为小区今后的治理埋下了隐患。所以我们只能与大家来说说了。顺便声明，本届业委会成员不会参选下届业委会竞选，所以我们的言论不会影响选举的任何结果。三年了，我们不喜欢说，只想为业主默默地去做，无怨无悔地做。因为我们相信大家会来监督、咨询、了解和支持的，因为业委会工作是大家都会关心的事关业主切身利益的事情。

导语：随着《民法典》的实施，全国各地成立业委会的小区越来越多，但成立之后如何运行？业委会主任都需要具备哪些常识？都需要做哪些工作？如何才能成为一个合格的业委会主任？且看浙江宁波广庭社区三和家园小区业委会主任熊佩娜怎么说。熊佩娜认为：在目前提倡党建引领的业委会组织中，作为一个党员的业委会主任，要做到如下几点：

《民法典》颁布施行前后，物业服务合同都有哪些变化呢，我们一起来学习吧！《民法典》实施前，物业服务合同并未列入法律的范畴，而是散见于《物业管理条例》《物业案件司法解释》等行政法规或者司法解释中。而《民法典》直接在第三编“合同”第二分编“典型合同”中新增了第二十四章“物业服务合同”章节。可见物业服务合同作为有名合同，已上升到一个新的法律地位及高度。01物业公司服务内容的边界在哪？《民法典》第942条【物业服务人的定义】物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维护、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政部门报告并协助处理。法官说法：《民法典》实施前关于物业服务人的边界不清晰，实践中常存在业主以物业公司对小区内私搭乱建、偷盗等行为不作为而拒交物业费。现在根据《民法典》的规定，其将物业服务人的义务分为了三个部分：1）维护、修缮及管理业主共有部分的区域。例如：绿化、楼道、停车位等。2）维护物业服务区域内的基本秩序。例如：维护小区内外来人员、车辆的进出，疫情期间配合政府对小区进行封闭化管理等。3）保护业主的人身和财产安全。需说明的是，物业服务人作为物业服务机构，仅可在自己能力范围内对业务的人身及财产进行保护。而保护的范围，往往由物业服务人与相对方在物业服务合同中约定。对此，《民法典》在该条的第二款中，进一步明确了物业服务人对于超出自己能力范围及合同约定范围的违法、违规行为，应及时制止并由政府部门处理。对此，建议物业服务人根据《民法典》及物业服务合同的约定，对安保人员进行培训管理，厘清可自行处理与需转交政府部门处理的边界，并制定相关的处理机制，在处理实际问题时做到“有据可循”。02物业公司的单方服务承诺是否有效？《民法典》第九百三十八条【物业服务合同的内容与形式】物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。法官说法：本条吸收了《物业管理条例》中关于物业服务合同内容的条款，并且新增了“服务交接”的内容。现实中，存在大量新旧物业公司交接的纠纷。前一家物业服务公司因为服务质量被业主更换后，不愿与新上任的物业公司进行交接。而《民法典》中该条直接把交接义务定位物业服务合同的组成部分，这也为解决实务中的“交接难”问题提供了法律保障。另一方面，《民法典》将物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺作为物业服务合同的组成部分。实践中，存在一些物业公司为了得到业主的支持入驻小区，向业主开“空头支票”，实际签约后拒绝之前的承诺。现在《民法典》对此予以明确，物业服务人公开方式作出的、对业主有利且不违反法律行政法规的内容为物业服务合同的一部分。03物业服务合同的解除谁说了算？《民法典》第九百四十六条【物业服务合同的解除】业主按照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。第九百四十七条【物业服务合同的续订】物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满续订物业服务合同。物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。第九百四十八条【不定期物业服务合同】物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。法官说法：《民法典》第946条规定的是业主单方解除权，同时要说明的是业主行使单方解除权必须履行内部决定程序，即本条规定的“法定程序”。依照法定程序作出决定是业主解聘物业服务人的必备环节，它直接决定了业主解除物业服务合同的正当性与否。如果存在物业服务人的违约行为，业主行使解除权的行为属于正当事由，不赔偿物业服务人的损失。否则，则应赔偿合同解除对物业服务人造成的直接损失以及可得利益损失。如物业服务人在合同期限届满前要求提前解除合同，若不符合双方规定的解除条件或者法定解除条件，则物业服务人也无权单方面解除合同。续聘是业主和物业服务人基于合同的履行情况来决定在合同期限届满前是否要启动一个新的合同关系的行为。在业主依法共同作出续聘决定的情况下，业主应当与物业服务人在合同期限届满续订物业服务合同。物业服务期限届满后，双方没有续订合同，则物业服务合同即行终止。物业服务合同终止后，在没有后续物业公司入驻的情况下，前物业公司的撤离必然导致小区基本生活秩序的失控。为了避免这一情况，《民法典》第948条规定了不定期物业服务合同。需要注意的是，不定期物业服务合同并不是业主和物业服务人之间订立了新的合同，而是原物业服务合同的延续。虽然这种规定在一定程度上干预了当事人的自由意思，但这其中存在法律对秩序、效益等价值的考量，属于法定的特殊安排。对不定期物业服务合同当事人的随时解除权，必须按照法律规定的方式行使，即提前60日书面通知对方。当事人书面通知对方即为行使解除权的行为，但该行为在60日期限届满后方发生效力。

目前，部分城市的小区安装了人脸识别门禁系统。当业主、租户和其他人员出入时，需刷身份证和识别人脸，两者信息匹配后方能进入。对此，有人支持也有人质疑，人脸和身份证双重信息涉及隐私，担心个人行踪和隐私被泄露。小区物业安装使用人脸识别门禁系统是否合理？物业是否具有采集人脸、保留人脸信息的权利？业主们对此有两种不同的观点。支持者防范外来人员随意出入小区，人脸识别门禁将有效采集外来人口的具体信息。如有外人出入，每一条信息，包括时间、地点、图像，都会即时传到小区安保处的管理系统，能提高小区安全性。物业是为全体业主安全着想，服务全体业主，是出于善意目的，不是侵权。刷脸过程中，姓名、性别、年龄以及面部表情等大量信息都会被采集并储存，如果这些信息得不到妥善保管，个人隐私就会泄露。反对者什么是人脸识别？人脸识别，是基于人的脸部特征信息进行身份识别的一种生物识别技术。用摄像机或摄像头采集含有人脸的图像或视频流，并自动在图像中检测和跟踪人脸，进而对检测到的人脸进行脸部识别的一系列相关技术，通常也叫做人像识别、面部识别。法律规定《网络安全法》“第四十四条

复地上城小区633万元公共收益被追回！633万元！追回如此高的金额，不仅在重庆市范围内很罕见，就是放眼全国都是很罕见的！渝北区鸳鸯街道复地上城业主委员会关于分配小区公共收益的公告经我委努力，截止2021年4月21日，已从上海某物业公司重庆分公司追回小区公共收益633万元，该收益款项已经存入我委账户。鉴于小区从未对公共收益进行分配，为了保障全体业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《重庆市物业管理条例》等法律、法规的规定，我委拟定以下分配方案，现向业主公布:1、以现阶段追回公共收益633万元的80％(即506.4万元)为发放总额，按照业主房屋建筑面积发放到每户业主绑定的银行卡。计算方式为：业主分配金额=(506.4万元÷小区业主总专有房屋建筑面积之和)×业主专有房屋建筑面积。2、剩余20％的公共收益(即126.6万元)作为小区提升改造、召开业主大会、业委会办公费用，按照《中华人民共和国民法典》、《重庆市物业管理条例》和《复地上城业主大会议事规则》的规定使用。3、该分配方案从公告之日起，在《重庆复地上城业委会》微信小程序上公开进行意见收集，本公告中的分配方案在2021年度业主大会上按照法定程序通过后，由业委会执行。4、若物业后续再次向我委移交公共收益，我委将按照本公告制定的分配方案，按照实际到账总额继续发放。5、目前仍未在《重庆复地上城业委会》微信小程序上认领房产且未绑定业主本人银行卡的业主，可由业主携带本人身份证原件、产权证原件或在登记前三天内从不动产登记中心开出的产调证明、银行卡，在2021年业主大会结束后第一个星期的工作日到业委会办公室登记，业委会审核后统一组织发放该户款项。6、若2022年业主大会召开前，业主仍未在《重庆复地上城业委会》微信小程序上认领房产且未绑定业主本人银行卡或到业委会登记要求领取公共收益的，该资金暂存至业委会账户，待业主重新申领之时再行发放。7、若业主在《重庆复地上城业委会》微信小程序认领房产不成功，可提前联系业委会处理，业委会将安排志愿者上门为业主提供服务。8、业主绑定银行卡方法：在《重庆复地上城业委会》微信小程序填写业主本人实名银行卡卡号。9、未尽事宜，以本委最新公告为准。渝北区鸳鸯街道复地上城业主委员会2021.04.27图片来源：复地上城业委会▲关于移交复地上城小区公共收益资金及账目等材料的函来源：地产吹牛会主编：王梦乐版权归原作者所有，如侵权，请告知，我们及时删除或妥当处理扫码关注回复关键词：承接查验交接清单可免费获取👉物业交接需要提供哪些资料清单和15个示范表格新鲜出炉！【投稿、公益咨询】往期回顾⊙不参加业委会投票，才是保护自己，真的对吗？⊙小区成立业委会啦！成立业委会的好处全部告诉你⊙“侵吞”小区公共用房，业主不答应，法律会严惩！⊙法院判了！小区电梯广告费，归全体业主所有⊙小区机动车辆停车收费管理办法⊙《民法典》规定的业主权益，你真的都知道吗？⊙关于小区公共收益，你应该知道这些事⊙终于找齐了，业主委员会

业主对建设家园的美好向往，就是业委会的奋斗目标——写在康乐大厦第三届业委会即将任期届满之际时光荏苒，不知不觉间，小区第三届业委会已运行近三年了。到六月二日，本届业委会就将任期届满。这三年，业委会始终围绕维护小区业主合法权益这一宗旨，忠实承担小区全体业主共同合法权益“守护人”的角色，主动作为，攻坚克难，勤勉尽职；这三年，业委会所有成员洁身自好，廉洁自律，坚拒各种利益诱惑，仅凭微薄的津贴，任劳任怨，义务奉献，从未谋取一丝一毫私利；这三年，业委会草拟并完成了小区《业主大会及业主委员会议事规则》、《管理规约》、《停车管理办法》等基本运作制度。小区基本制度的建立是小区规范运转的前提和基础；这三年，业委会办理了《业主大会统一信用代码证书》、在建行办理了《开户许可证》、在税务办理了税务登记。小区基本形成以业主大会为会计核算主体的酬金制物业运行模式；这三年，业委会审计了前物业的账目，后经过业主大会表决不续聘，经过两次招标失败后，进行邀标并在四家物业中选聘了新物业，并签订了小区新的《物业服务合同》。与旧合同相比，新的《物业服务合同》条款充分保障了小区业主的合法权利，为小区后续的建设提供了基础保障；这三年，业委会组织召集了三次业主大会会议，全体业主大会成功2次(2018年1次，2019年1次)，专项业主大会成功1次(2020年1次)。每一次业主大会会议的筹备和组织，业委会成员都投入了相当多的时间和精力；这三年，业委会掌握了小区停车场的最高权限，先使用了小猫停车系统，对月卡车辆进行了审核。小区的停车场收入全部进入业主大会银行账户；因前物业撤场（零交接），再次更换了捷顺停车系统，完成了小区的人车分流和道闸封闭，及车辆单向出入行驶路线；这三年，业委会参与并组织了大堂装修改造、室外空调冷凝水排水管、裙楼中央空调冷却塔、裙楼中央空调冷冻泵电机、裙楼中央空调主机、4楼平台防护网、太阳能路灯、溜冰场护栏、便民斜坡、福海阁中央空调管道移位、电动自行车充电桩及雨篷、供水阀门管道更换、银海阁一楼公共卫生间改造、更换消防通道LED灯、监控设备升级、福海阁C户型厨房外排水管更换、裙楼大堂灯维修更换、等更新改造项目的招投标及竣工验收等工作；经过业委会的努力和反映情况，小区3部消防梯厂家免费更换了钢丝绳；这三年，业委会共打了11场官司，出庭答辩6次。胜诉2次(苏宁易购排除妨害，立即清场)，一审胜诉，苏宁易购上诉，二审维持原判，时隔20余年裙楼大堂终于回归全体业主；起诉苏宁易购支付占用费案件，法院已立案，等待排期开庭；吴某某占用公共面积经营，诉前和解，缴纳相关费用，已撤诉；王某、深圳市深X房产有限公司排除妨害，立即清场，搬离物品案件等待开庭；王某、深圳市天X实业有限公司排除妨害，立即清场，支付占用费案件等待开庭；银海阁一楼公共房间王某妮案件，正在诉讼中；起诉前物业返还物业专项维修资金案件及前物业反诉案件一审双方驳回，上诉二审中；前物业起诉停车费案件上诉二审中；通过诉讼，小区事实真相得以揭示，业主合法权益得以声张；这三年，业委会聘请会计师事务所对小区财务收支进行账务处理。每个季度定期进行公示，目前，正在对小区2019年11月-2020年12月财务收支进行年度审计。小区近20多年历史迷雾问题正逐步揭开；这三年，业委会于2018年6月及时申请了《业主大会代码转化试点工作》办理并取得了小区业主大会统一社会信用代码证书，当时我们小区是南山区为数不多的取得该代码证书的小区。其后，业委会在建设银行将账户变更为业主共有资金基本账户，这也走在了新物业管理条例实施前市内大部分小区的前面。业主大会统一社会信用代码证的取得和业主共有资金基本账户的开设标志着小区业主大会彻底掌握了小区资金收支管理的主动权；这三年，业委会坚持以财务监督为核心对小区物业服务进行监督，通过专业的会计师事务所对财务收支账目和会计凭证进行处理。定期一个季度一次的财务报表公示，小区的财务收支使用及管理越来越透明；这三年，业委会坚持对所有的项目进行两家以上的对比，对于重大的项目公开招投标。电梯内广告位、快递柜场地费、天天一泉售卖机、农夫山泉售卖机、牛奶售卖机……公共收益越来越多，小区的改造项目资金也都有了着落；这三年，业委会坚决执行周例会制度，每周晚8点召开例会研究小区需要处理的各项事务，并及时形成会议纪要或决议在小区公布并同步小区微信公众号发布。三年内，业委会成员参加各类会议超过百场。起草的各类函件、会议纪要和决议等文件数百份；这三年，业委会规范公章使用和往来函件收发流程，决议都由业委会成员和热心业主讨论后决定，少数服从多数的原则，对于有较大争议的问题，都通过微信群里讨论或腾讯投票征集民意；这三年，业委会建立了一套信息化小区整体方案，一楼大堂有收费电子屏可以缴费并公示相关情况，整合了财务收费系统和捷顺停车场系统，整合了腾讯微信公众号和腾讯海纳平台，使业主缴费方便快捷信息公开透明；这三年，业委会推动进行了监控设备的升级改造，高空抛物摄像头由200万像素升级为800万像素并加装防水罩，通道及停车场监控摄像头由130万像素升级为400万像素，监控数据存储时间延长至1个月。有效的保障业主的人身和财产安全，遏制小区一些人的不良行为；这三年，业委会坚持收集、整理并归档小区各类文件资料，因前期物业资料未交接，去市档案中心6次以上进行查询，获得了部分查丈原图。但因历史问题，小区城建档案缺失，上千份归档保存的文件资料已接近放满一文件柜；这三年，根据管理规约，发放5次业主福利，2019年1月新年1次，2019年9月中秋国庆1次，2020年12月元旦春节1次，2020年9月中秋国庆1次，2021年1月元旦春节1次，计划2021年5月五一节1次（未发放），因疫情影响，小区社区文化活动只有3次，2019年9月中秋晚会1次，2020年元旦晚会1次，2021年元宵节活动1次；这三年，部分业委会成员正常工作下班后，还要马不停蹄地参加业委会会议研究处理小区事务。这种会议常常要开到晚上

（点击图片查看详情👆）以上发生在小区内的禁止行为都有相应的处理单位请各位物业工作人员以及广大业主仔细阅读认真领会！来源：安居北京主编：王梦乐版权归原作者所有，如侵权，请告知，我们及时删除或妥当处理扫码关注回复关键词：承接查验交接清单可免费获取👉物业交接需要提供哪些资料清单和15个示范表格新鲜出炉！【投稿、公益咨询】往期回顾⊙不参加业委会投票，才是保护自己，真的对吗？⊙小区成立业委会啦！成立业委会的好处全部告诉你⊙“侵吞”小区公共用房，业主不答应，法律会严惩！⊙法院判了！小区电梯广告费，归全体业主所有⊙小区机动车辆停车收费管理办法⊙《民法典》规定的业主权益，你真的都知道吗？⊙关于小区公共收益，你应该知道这些事⊙终于找齐了，业主委员会

（点击图片查看详情👆）小区物业用房属于公共区域，产权应当归全体业主所有。然而最近，江都龙川花苑小区业主反映，他们小区的物业用房竟然被开发商和物业公司私下卖了，这让他们无法接受。“物业用房”被卖孙师傅介绍，2002年，江都金龙房产公司开发小区时，在小区北门传达室二层建了一处75平方米的物业用房，交给物业公司使用。2011年，第二任物业——江都某荣物业接手后，办公没几天，就将房子对外出租经营棋牌室，当时就引起业主的不满。今年1月份，小区成立业委会后，某荣物业突然撤场，业委会要求该物业负责人王某移交物业用房，对方竟称，房子早被开发商卖了！孙师傅：他说告诉你老孙，03年就卖掉了，一起卖了82000块钱。交易有猫腻通过对方提供的买卖协议，业主发现，房子卖给了一位朱姓男子。他们设法联系上朱某，得知对方竟然是某荣物业负责人王某的朋友，并且这起交易有猫腻。业主：他说他受（物业负责人）王某委托签了这个字，不关他的事。也就是说，实际交易双方是开发商和物业责任人。为了解产权归属，业主们特地去房管部门查询，得知物业服务合同上明确注明：传达室和二楼办公室产权归全体业主。看来开发商是明知故犯。此外，业主们发现，合同落款时间也有问题，某荣物业于2011年接手小区，而双方的交易落款时间却是2003年。大家据此找到开发商负责人谢某兴师问罪，对方的说法却前后矛盾。孙师傅：（谢某）第一次说这个房子是给他搞物业的，不是说卖给他的。

江老师毕业于中南大学，房地产估价师、土地估价师、注册物业管理师、房地产经纪人、经济师。04培训费用物业管理员“精讲课+冲刺课”

业主大会宗旨业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创建管理有序、环境整洁、安全舒适、文明和谐的居住社区。第四条

返还地面停车费收入1,653,908.96元返还广告费收入221,568元👆物业公司支付法院判决的银行回单判决书上海市徐汇区人民法院民

很值得探讨的一个问题！作为业主，哪个人不希望维护自己的权益呢？哪个人不希望自己辛辛苦苦挣来的银子不被人糟蹋呢？人人都有意愿维权。但维权之路平坦吗？哪有那么多好处自动来到自己家我们发现，每次遇到问题，业主们只会在网上发泄，漫骂，但最后的结果是我们什么都不知道。不懂为什么大家就不能一起站出维权，一起抗议。吵来吵去有什么用？根本就是一盘散沙，物业又凭什么要听业主的。大家不联合起来，说那么多，吵那么多，又有什么用。什么事情都会有最终解决的办法，但没行动光说又有什么用。难道我们买房的人就看着自己的血汗钱被人虐夺吗？人人想着坐享其成，然而哪有那么多好处来到自己家？你想要的，永远跟你付出的是正比关系。业主看到自身权益被物业损害时，应该团结起来抵制。因为换取的是业主共同的利益。

不以权谋私。不利用业主委员会身份谋取个人利益，私下收受贿赂，接受物业或其相关企业回扣和变相的好处费；不介绍亲友承包本小区服务和专项维修项目，本人及其亲属不得在京师大物业任职、兼职。

现如今，在诸多小区《议事规则》有一条特别引人注目，那就是有名的“视为同意”——未参与表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票。该条款近年来引起较多争议与诉讼。那么，在《民法典》新规下，如何正确理解和运用“视为同意”条款呢？首先，什么是“视为同意”条款？通俗地说，有的业主大会规定，业主大会召开时若业主既不投赞成票也不投反对票，视为同意，这种规定就是“视为同意”条款。“视为同意”条款的应用有两个构成要件，第一个构成要件是已送达，即业委会已经把表决票送到了你家中，或者是投入了你的信箱；第二个构成要件是无有效投票意见，也就是说你既没有说同意，也没有说不同意，这个时候就有适用“视为同意”条款的余地了，这种票我们也称为视为同意票。接下来我们来看看，“视为同意”条款到底有什么作用。我们挑选了十个样本，也就是十个小区召开业主大会的情况。大家可以看到，蓝色部分是赞成票，灰色部分是非赞成票，从图中来看，超过80%的会议赞成票都是遥遥领先，早已过半，单单看这个结果，可谓都是成功的大会、胜利的大会。但事实真的如此吗？带着疑问去审视这些赞成票的构成成分，就能发现其中的奥秘。从赞成票的成分来看，图中橙色部分是真实赞成票，也就是业主到场投票的部分，下面蓝色部分是视为同意票。前一张图80%的会议都是赞成票遥遥领先，而现在再看这张图，实际上80%的会议橙色部分（真实赞成票）都过不了半，甚至有极个别的情况，比如说有两个案件中连10%都没到。小区里的事情不是应当秉承少数服从多数的原则吗？为什么到了开会的时候反而变成多数服从少数了呢？这个就得从目前社会上面临的一种困境说起。如何正确运用“视为同意”条款？在一般事项表决中，把视为同意票的计入控制在满足最低开会人数的要求即可，且最后表决时超过最低通过比例一半的视为同意票不计入在内。在特别事项表决中——所谓的特别事项，指的是小区中一些最要紧的事情，比如说重建建筑物。这种会可能几年也未必能够开一次，但是一旦开起来，这个结果对小区的影响是很大的。此时视为同意票的作用，应限制在能够帮忙把会开起来，但是不能让其在表决中“做主”，因此在计算最后表决结果时，视为同意票不应计算在内。举个例子来理解。假设A小区共有业主500户，实际投票率30%，即有150户投票，其中有100张赞成票，50张反对票，另外350张为视为同意票。如果进行一般事项表决，根据《民法典》的要求，最少要有2/3即334户参与表决，而现在只有150户参与，相差184票，此时可以将视为同意票中的184票计入参会人数，以满足开会的最低要求。计算表决结果时，最低通过比例应当是334的一半也就是167票，但现在只有100张赞成票，此时可以将视为同意票计入，但如前面提到的，视为同意票的计入应有封顶限制，不应超过167票的一半即84票，如此，最后计票结果是100加84即184票，超过法定最低要求，决议通过。如果是特别事项表决，关于开会就和一般事项一样，先让会开起来。关于表决结果，根据《民法典》的规定，应由参会人数的3/4同意表决才能通过，即需要251张赞成票。此时不应把视为同意票计入，因此只有实打实的100张赞成票，决议不通过。（上海高院研究室）法院如何判决“从众条款”纠纷？以广州番禺某小区为例，一起来看一下，法院是如何认定的？（注：我们没有找到今年的相关判决案例，下面案例供参考）

大部分人买房的目的就是改善家庭生活状态。现实是生活得到改善，烦恼随之而来。买了房住的不舒服，住的难受，甚至忍气吞声的居住，俨然成为普遍现象。众所周知，入住后的物业服务质量是决定业主居住舒适的核心。物业的责任心，小区的维护保养，决定小区老化速度。没有监管的物业，怎么能够为业主提供良好服务。物业公司是公司行为，公司是以盈利为目的，合同双方存在不对等的情况下，会促使盈利方想尽一切办法获取最大利益。小区没有成立业主委员会，小区服务方缺乏监管，从而小区服务合同变相成单方合同。业主利益被侵占，业主权利得不到有效维护，成为常态。业主委员会难以成立，有业主的原因，有物业的原因，有开发商的原因，也有政府基层单位的原因等，诸多因素叠加，阻碍其代表业主行使、维护业主权利。业主不积极参与成立业委会的原因主要有以下几个方面以下逐条提出应对建议01忙碌没有时间生活的压力，家庭的责任，业主们每日奔波忙碌。大城市更是早出晚归。按照现在成立业主委员会的相关规定，需要户主签字或委托人签字，开会投票选举。个别地方甚至要求业主委员会成立筹备组集中投票选举。单体业主时间难以确定，群体业主时间更难，达到同一公时基本不可能，如此造成业主因时间无法参与。应对建议：互联网形式：建立小区业主大的qq群、微信群，小的讨论群；组建楼栋志愿者团队。02不了解业主委员会社会宣传的不到位，居民对事物关注不足，不是每个人都了解小区成立业主委员会的意义。小区公益人士在促进成立业主委员会的过程中，经常会遇到个别业主提问：业主委员会是做什么的？业主委员会成立有什么作用？业主委员会成立对自身有什么影响？不了解、不理解，从而不参与。应对建议：通过网络搜集业主委员会相关资料。对业主委员会成立的意义，成立的必要性，相关成立流程宣传。可通过网络分享传播，也可以打印后粘贴浏览。03业主彼此不熟悉生活在小区的业主，来自各行各业，彼此购买商品房入住，由于不熟悉，无法进行有效选举，选谁不选谁成为难题。由此产生部分业主不愿意参加选举。应对建议：来自不同行业，不同地方的人，重新居住到一个新的小区，彼此不熟悉非常正常。可以举办讨论会、研讨会、聚餐、文艺会等，促进业主之间的交流与认识。业主委员会公益人士，可以直接将自身照片介绍，粘贴到各个楼道，带动其他业主参与报名。参选人员一定要做到小区主要通行路线公示。04担心业主委员会不公益业主委员会代表业主行使权利，如果权利得不到监督，会孳生腐败和权利滥用。业主担心成立业主委员会不能做到公开透明，不能有效监督，会发生新的侵占业主权利的问题。应对建议：业主委员会是代为业主行使权利，很难做到权利的监督和理解。以至于权利滥用、乱用或侵占权利。亦或者个别业主猜忌蔓延，利益始作俑者歪曲事实混淆视听，导致公益业主正常行为被曲解妖魔化。业主委员会代为行使权利，转变为代为执行权利。小区事事公示，业主事事参与讨论，业主委员会执行落实经过讨论的事项。05多次无法成立灰心失望业主参与成立业主委员会，因成立人数不够、成立时间较长、成立最终没有备案通过等等，造成一次一次成立业主委员会失败。后期业主参与积极性大打折扣，从而导致部分业主丧失信心或对公益业主的能力产生质疑，既而不愿意参与。应对建议：先选出具有公信力的业主委员会成员，找到一个方便业主聚集讨论问题的渠道。然后按照街道办、居委会的流程稳步推进。即使出现基层单位认为的不规范或材料不全，可以及时通知业主完善资料，避免每次归零从头开始，规避一而再再而衰三而散。有了公信力选举出的业主委员会成员推动，有了业主聚集随时响应，业主委员会备案缺什么资料、手续，居委会、街道办有义务指导，更有义务协助完成。业主委员会的成立只是时间问题，再也不会被一次次打回重启。06单体问题不愿意成立个别业主拖欠物业管理费，存在违建行为，侵占了小区其他公共利益，不愿意参与成立业主委员会；或惧怕业主委员会成立，对其行为追诉。应对建议：首先需要业主明确知晓，拖欠物业服务费，不是对物业公司伤害，是对缴费业主权益的伤害。物业公司不能按时收缴物业费，导致经营状况恶化，降低原有服务标准，主要形式为减员降成本，原有缴费业主的费用支撑小区的正常运行。公示欠费业主房号、欠缴时长、欠缴金额，让所有业主知晓，得到小区其他缴费业主的监督。违建行为由城建局综合执法评定管理，此部分内部矛盾引入外部执法渠道解决。侵占公共利益的同样采取公示，接受全体业主监督。便捷的公示渠道，业主随时随地掌控信息，信息的保存等至关重要。这样才能促使行为在舆论监督下的转变。07与物业或开发商有利益关系个别物业、开发商亲戚、朋友、员工等，在小区享受某些免费或特权，此部分群体不愿意成立业主委员会，甚至阻挠成立业主委员会。应对建议：此部分群体排除在外，业主委员会成立后，公示其欠费情况，侵占利益情况，对其进行追索。此部分群体不需要争取，视为十分之一不参与群体。08商住混合住宅体，业主心态不同商业与住宅的混合，商业业主的心态与小区居住业主的诉求点，有相同的，也有不同的，还有分歧的。居住业主既追求生活的便捷，又不希望商业的扰民，更不希望看到商业繁荣，对小区生活环境的压缩。矛盾双方导致两个群体成立业主委员会难以达成统一，从而影响业主参与。应对建议：增强沟通，商住混合体，其共同权益是一致的，只是商户怕提高物业服务费或其户外广告费用的投入。在保证商户的权益下，商业业主是愿意社区建设更好，社区更加和谐的。09炒房客、投资客，不在乎成立业主委员会炒房客不装修拖欠物业服务费。投资客出租人群不固定，甚至一户严重超住人口。这些业主不积极甚至阻碍业主委员会成立。应对建议：炒房客的利益是相互的，社区服务不到位严重影响房屋的再次销售价值实现。物业费毕竟是小金额，公示房屋拖欠物业费信息，同时做一说明。促使业主带客户看房，缴纳物业费。投资客因其侵犯的是核心业主利益，扰乱居住环境，故此部分群体暂时放弃，列为十分之一不争取对象。10有钱不在乎的心态高档小区或个别小区特别有钱的业主，小区事务参与积极性不高，居住环境不行，换套房住、换个小区住。对业主委员会成立不关心。应对建议：此部分业主，尽量争取，因其财富值的不同，社会关系相对会多一些，有利于促进小区业主委员会成立。采取便捷的方式，方便此部分业主发表声音，行使权利。人生是一个过程，无论财富值多少，居住是回忆的点滴，即使自己换房，曾经住过的地方也是满满的回忆。将宣传单页派发到家庭，促进业主参与。11筹备组人员的言论与其诉求不同前期公益人士，由于饱受物业不作为之痛，难免有些言论过激。从而造成个别业主的不理解，不愿意参与业主委员会成立。应对建议：业主在业主委员会讨论的时候，要做好会议安排，明确会议主持人、发言人，有秩序发言，控制好现场情况，做好会议记录。也可以找个互联网平台，方便大家集中讨论，公开讨论信息，透明的接受各方监督与意见。12个别业主的怕事心态，参与持观望态度个别业主担心打击报复，不愿意第一时间报名参与，持观望心态，等到群体形成后，决定参与与否。应对建议：业主的担心很正常，毕竟业主是固定居住地址，相关被打击报复的事件全国经常发生。建议有条件的社区，充分利用互联网的方式，方便业主讨论参与。13公共利益事不关己高高挂起个人损失暂时没有看到，公共部分虽然被侵害，抱有事不关己高高挂起的思想。应对建议：公示小区已经发生的被侵占收益明细，业主即将承担的费用明细。已经发生的比如：各种广告费用，停车费用，水电加收的费用等。即将发生的比如：电梯8—12年的更换；给排水管网15—20年的更换；立面的维修保养；楼梯裂缝的填补；公共设施的维护；应急发电供水系统10—20年更换；监控系统5—10年更换等等。来源：网络主编：王梦乐版权归原作者所有，如侵权，请告知，我们及时删除或妥当处理扫码关注回复关键词：承接查验干货可免费获取👉物业承接查验协议、移交资料目录及10张移交表格【投稿、公益咨询】微信号：ywhzx18761621339，江先生往期回顾⊙为什么要支持成立业委会？算清这五笔账⊙换届筹备组：我们业委会为什么“黄”了？⊙如何调取资料，摸清小区家底？⊙法院判了！小区电梯广告费，归全体业主所有⊙小区机动车辆停车收费管理办法⊙《民法典》中规定的业主权益，你真的都知道吗？⊙关于小区公共收益，你应该知道这些事⊙终于找齐了，业主委员会

作者：三亚市领海小区（海天花园项目）首届业委会换届筹备组领海小区位于三亚市金鸡岭街131号，首届业委会于2018年成立。业委会三年任期内，为了不辜负广大业主的信任和重托，为自己的家园做点事，履行自己的职责，却成了被告一直疲于打官司，无法正常开展工作心力憔悴。业主捐律师费与开发商打官司，虽然官司没有输，但业委会却不复存在了，实际是业委会输了，小区又回到了原点。这究竟发生了什么？3年，经历6次开庭三年来，业委会对物业服务提出了整改意见，查规划、摸家底，要求废除前期物业服务协议，对未履行合同约定的5、6号楼配备太阳能热水器、小区违规圈绿地、土地闲置、会所等配套设施拖建、电梯事故等问题向有关部门进行投诉。三年来，海南临高和讯达实业公司（小区开发商三亚临海达置业公司的母公司）以业主身份三次把业委会和区住建局告到法院，说业委会违规操作，不合法，导致业委会官司不断，无法正常开展工作，同时无法引进新的物业公司。历时三年，经历6次开庭，拿到5次判决（裁定）。业委会任期结束日提前，换届筹备组措手不及2020年12月15日，区住建局第一次下发首届业委会到期通知函，到期日期注明是2021年3月19日，我们收文日期是2021年1月6日（距离到期日期71天）。由于三亚小区业主候鸟习惯，我们也是按此日期准备的。2021年2月9日，区住建局又下发了第二次业委会任期通知函，说由于工作人员失误，更正截止日期为2021年2月18日，此时距离业委会任期结束仅剩9天。按照天涯区住建局2018年3月19日的备案通知，小区首届业委会任期为自业主大会召开之日起三年止（2018年2月18日——2021年2月18日）。中院上诉案中认定后补选的120张票有效，即业主大会延续至备案日。我们接到区住建局天住建函（2020）753号通知，认为是会期延续，故认为区住建局该通知上的业委会任期结束日是正确的。在措手不及的情况下，我们找了相关部门领导，由于2月11日是春节，又因为他们工作人员的失误（写错日期）而导致业委会换届无法如期召开，却沒有住何补救措施。2021年2月20日，区住建局向业委会下发通知，告知业委会已经于2月18日到期，要求向居委会移交有关业主大会、业委会的财物、文件资料和印章等。这份通知，结束了首届业主委员会，也结束了即将进入投票表决程序的业主大会的命运。怎么审查也不合格？业委会换届工作戛然而止那么，为什么业委会到期了，换届筹备组就无法继续工作了呢，业委会就“黄”了呢？根据《三亚市业主大会活动规则》（三住建【2019】263号）通知第十八条规定，换届筹备组中的成员由上一届业主委员会委员及业主按照物业类型、楼栋签名推荐选举确定的业主代表组成。2月9日，市相关部门明确答复投票信息平台具备开通条件，只要区里同意就行。2月10日，我们再次申请开通投票平台，区相关部门仍以备案材料不合格为由，拒绝开通。我们完全是按照要求准备的材料，但怎么审查也不合格。业委会提议一次会议研究决定4个问题，非要变成4个会议，补4个会议记录，一拖再拖，来回折腾，拖到春节放假的前两天，才告诉我们文件下错了。业委会没了，谁得利？2021年2月18日，业委会换届筹备组相关人员依约前往相关部门协商延期事宜时，约好的事却变了味，有几位业主拿着不足10名业主签名的投诉函和我们同时到达，坐在了一起。投诉函内容和开发商的异议函口吻相似，如出一辙，抹黑业委会成员。这时，我们恍然大悟！怎么会那么巧？还是有备而来？这次业委会换届，可以说一步一个坎，怎么做都达不到相关部门的要求。一个多月时间，几乎天天跑相关部门，材料改了一遍又一遍，还是通不过。到后来，张贴换届公示文件时，物业公司看见就撕。而相关部门要检查，被撕了我们就要立即贴上。再有就是，我们明明按要求提供了参与竞选业委会成员业主近一年的物业费发票，相关部门还安排工作人员调取三年的物业费交付记录。每一步公示的异议函都是到公示结束以后才拿出来，日期却是公示期内的。时间就这样一天天过去，干着急。任期三年，被起诉三年第一次，临高和迅达公司2019年2月26日立案案号为（2019）琼0271民初2129号案件，城郊法院2020年6月30日一审判决撤销业委会。业委会不服三亚城郊人民法院的一审判决提起上诉。2020年12月29日，三亚市中级人民法院作出（2020）琼02民终2225号民事裁定，撤销城郊法院（2019）琼0271民初2129号民事判决，发回三亚市城郊人民法院重审。第二次，临高和迅达公司于2019年8月15日提起撤销备案登记的行政诉讼，（2019）琼0271行初234号。城郊法院2019年11月12日作出行政裁定，驳回诉讼请求。开发商不服提起上诉，三亚市中级人民法院2020年4月27日作出的（2020）琼02行终15号《行政裁定书》，维持原裁定。第三次，（2020）琼0271民初7691号民事案立案，开发商要撤销首届三次业主大会的全部表决事项。12月19日收到城郊法院民事裁定书，裁定：中止诉讼。虽然业委会赢了官司，一环扣一环，业委会却没了！2021年2月10日主编：王梦乐扫码关注回复关键词：业委会设立申请书可免费获取👉设立小区业主委员会必备的26个申请书/表【投稿、公益咨询】微信号：ywhzx18761621339，江先生往期回顾⊙警惕！业委会“从有到无”的路线图⊙如何调取资料，摸清小区家底？⊙一个崭新的小区，公共收益流失之痛⊙成立业主委员会，对你有什么好处？⊙小区机动车辆停车收费管理办法⊙《民法典》中规定的业主权益，你真的都知道吗？⊙关于小区公共收益，你应该知道这些事⊙终于找齐了，业主委员会

你家小区电梯广告费用，居然可以是你的收益！这你了解吗？小区中高层住宅，住户每天搭乘电梯出行，业主往返密集的轿厢中，成为广告商投放的渠道。这笔广告费用，位于公共区域中的共有部分的，日积月累成为业主们的收益。花溪区吉林花园小区，就在成立业主委员会过后，将物业管理方告上法院，要求返还小区一期的电梯轿厢广告收益等。2020年底，这起物业服务合同纠纷由市中级人民法院开庭二次审理，并作出终审判决。业委会不仅获得返还的电梯轿厢广告费27300元，还包括基站场地租赁费8150元。业委会接替物业公司管理小区贵阳市花溪区吉林花园小区，位于花石路，甲秀南路的十字路口右转再往里走不远。2018年底，小区召开业主大会，选举产生第一届吉林花园业主委员会。并于2019年1月，依规向贵阳市花溪区住房和城乡建设局备案。1个月后，业委会就向物业公司发出通知，要求接函之日起五日内，到业主委员会办公司办理移交手续。一石激起浪花，小区管理业委会自主掌权后，头一件事，就是要把新账旧账，一起算清楚。这个小区的物业管理模式，具有一定的代表性。2016年底，房开商选聘物管公司接管小区。在当时的《前期物业服务》合同中约定，业主共有物业设施及场所的经营收入的90%作为物业经营收入补充物业服务费，其余作为业主所得收益，纳入公共维修费用等。直到2018年底，物管公司服务小区期间，牵涉到服务期间预收、代收有关费用的账册、票据，并退还承诺赠送一个月的物业费、预收物业费、车辆管理费、代收水费、电梯轿厢广告费、代收基站场地租赁费等各项费用。电梯轿厢广告费属于谁？小区业主公共部分的收益，主要集中在电梯轿厢广告费以及小区基站的租赁费。电梯广告收益方面，小区中有10多台电梯需要维保，案涉轿厢广告的收益共计27300元。小区基站租赁方面，2017年物业公司签订合同，同意铁塔公司在小区内放置电信通信设备提供物业管理服务。期限自2017年12月31日至2020年12月30日止，每年服务费8150元，共计24450元。物管公司每年度第1个月的30日前收取下一年度费用。案涉的基站租赁收益，认定为1年的物业服务费8150元。庭审双方主要的焦点就落在，物管与业主双方，对于公共区域收益的处置，产生不同的意见。物管方面认为，到手的收益都用于物业服务，包括产生的水电支出，以及公共区域维修费用等，是符合常情的。而业主委员会则认为，业主支付的物业费用中，已经包括公共区域的支出。公共部分属于共有的收益，由物业公司擅自处置，不符合法理。为此，业主委员会将物管公司告上法庭，但是在一审中，业主共有部分收益返还，并未得到法院支持。法院判决：业主共有一审判决过后，业主委员会再次起诉，向物业公司索要共有部分的收益。案件审理过程中，根据“物权法”的相关规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”因此，案涉公共区域产生的收益应当归全体业主共有。根据最高法的相关解释，房开与物业签订的合同，存在免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款等情形，损害业主们权益的不应得到支持。同时，根据民事诉讼法的相关条款，房开与物业签订的合同，虽然约定收益部分可以归物管所有，但是房开本无权处分他人财产的收益归属。此前房开与物业服务合同中，关于公共收益归物业公司所有的条款，未通过小区业委会的追认，未被法庭认可。物业收取服务费，已经包括公共部分的维护，因此本身就是其服务成本。共有部分的收益及处置，当由业主委员会依程序合法合规确定。最终，二审判决支持业主委员会的诉求，物业公司返还相应的广告费、基站产地租赁费，共计35450元。如今物业新局小区共有部分收益的处置，看似个案的出现，却是小区物业费收取矛盾的体现。房开选聘物业管理方时，以当时的物价核算的管理费用，伴随近年来人工、水电等费用的增加，成本也在上升。不涨物业费的基础上，如果确实将小区的共有收益部分，投入到日常运维中，也是可以理解的。毕竟市场化的过程，需要养活员工，实现盈利。近年来，小区业主委员会的陆续出现，已经逐渐打破小区传统的物管模式。业主们有权选聘优质的物业管理服务，也在倒逼物业方不断改善服务水平，提升服务质量，促进市场的优胜劣汰。小区共有部分收益也不是黑匣子，需要在阳光下运行，切实服务于全体居民利益。物业管理要以服务赢得认可，去争取得到业主们的认同。而业主委员会自身的选举与聘任，也对后期的自治能力提出较高的要求。有权力行使的地方，相应的监督也不能缺位，也应当按照相关规定进行监管。从长期而言，破题的关键仍然是，在发展中逐步构建起业主与物业，良好的合作与服务的互信关系。热评加快小区物业管理公开化，透明化进程，双方的相互理解与支持，将有利于形成长期稳定服务合作。而在当前阶段中，符合具体社情民意的小管理模式，则是更加适宜的。不管是业委会也好，还是物业公司也好，只要回家就可以感受到真正暖心贴心的小区管理服务，我们就会为其点赞！来源：贵阳晚报、贵阳楼市网主编：王梦乐版权归原作者所有，如侵权，请告知，我们及时删除或妥当处理扫码关注回复关键词：承接查验干货可免费获取👉物业承接查验协议、移交资料目录及10张移交表格【投稿、公益咨询】微信号：ywhzx18761621339，江先生往期回顾⊙警惕！业委会“从有到无”的路线图⊙如何调取资料，摸清小区家底？⊙一个崭新的小区，公共收益流失之痛⊙成立业主委员会，对你有什么好处？⊙小区机动车辆停车收费管理办法⊙《民法典》中规定的业主权益，你真的都知道吗？⊙关于小区公共收益，你应该知道这些事⊙终于找齐了，业主委员会

我是一位小区业主，这段时间参与了业主代表团队的一些简单工作，真正的让我见识到了冷漠和温暖。这段时间接触了一些热心业主，也看到了一些冷漠的业主，我想问问那些对物业事不关己的业主们，真的要等到威胁到自家生命安全的时候才悔悟吗？非要等到出事的时候才想着找这个找那个吗？到那个时候找谁都晚了。我们自己的家园，为什么不能自己做主呢?有的业主可能会说：我们小区成立业委会是干嘛的？我们有业委会，这事让业委会管吧。我想说的是，巧妇难为无米之炊。再厉害的将军，手底下没有兵，他也打不了胜仗。就用这段时间来说吧，每次有什么事情需要各位邻居帮忙干活的时候，来的都寥寥无几，始终都是这几个人。业委会团队找你们参与进来的时候你们都不参与，等到业委会做完事情了，有些人又不知出于何种居心来挑三拣四，疑神疑鬼。既然如此，你为什么不参与进来，亲身体验一下再说话？你们都忙，都有工作，下班了很疲惫，难道这些人有钢铁之躯吗？他们不养家糊口吗？他们为什么倔强的坚持？还不是为了下班后能有个舒适温馨的家吗？小区都是电梯房，电梯的问题想必大家都知道吧。我们小区都是高层，这才入住几年，电梯就经常故障。电梯被困事件时有发生，业主们每次乘电梯的时候都不害怕吗？另外，小区的消防设施也几乎瘫痪，非机动车无处可放。有些邻居以为物业费可以欠下不用交吧，想着服务不好我就不交物业费，有这种想法那就大错特错了。法律明文规定，物业费任何时候都不能拖欠，不管物业服务好不好，只要他还在这个小区提供物业服务，他就有权向业主收物业费，有权向法院起诉欠费业主并强制执行，严重的还会影响到你的信用。与其这样，我们为什么不行使自己的权利，让物业这个大管家真正地工作起来呢？让我们花的钱物有所值。真心的希望各位业主都能团结起来，不要都指着别人做，大家都伸把手，团结一致，共同出谋划策。其实有时候也不需要大伙儿做什么，有事的时候能捧个人场就行。现在业委会根据众多业主的意愿，带领更多热心业主尽快成立小区志愿者服务队，形成强有力的志愿队伍，可助老、助贫、助需、帮扶更多需要帮助的业主以及住户，一切源于志愿。众所周知，千人同心，则得千人之力；万人异心，则无一人之用。各位金相邻，我们都团结起来共建美好的家园吧！来源：万鼎世纪城业主主编：王梦乐版权归原作者所有，如侵权，请告知，我们及时删除或妥当处理扫码关注回复关键词：承接查验干货可免费获取👉物业承接查验协议、移交资料目录及10张移交表格业委会资讯团队携手全国小区治理专业人士提供的服务1、业委会顾问2、业委会公众号运营3、起草业委会文书4、小区物业服务标准、物业合同条款定制5、物业服务运营成本测算6、物业服务质量评估、满意度调查7、成立业主大会、选举业委会等会务服务8、承接查验9、小区治理法律服务【投稿、公益咨询】微信号：ywhzx18761621339，江先生往期回顾⊙警惕！业委会“从有到无”的路线图⊙如何调取资料，摸清小区家底？⊙一个崭新的小区，公共收益流失之痛⊙成立业主委员会，对你有什么好处？⊙小区机动车辆停车收费管理办法⊙《民法典》中规定的业主权益，你真的都知道吗？⊙关于小区公共收益，你应该知道这些事⊙终于找齐了，业主委员会

相关法律纠纷的处理因本停车管理规定的颁布、执行，导致小区业主或其他车主与小区发生法律、费用纠纷，业主大会同意授权业委会聘请律师进行法律诉讼等活动，所需费用从小区公共收益支出。第十三条

盛景家园公共收益2020年年度财务公示👇👇来源：盛景家园业委会主编：王梦乐版权归原作者所有，如侵权，请告知，我们及时删除或妥当处理扫码关注回复关键词：业委会设立申请书可免费获取👉设立小区业主委员会必备的26个申请书/表业委会资讯提供的服务1、业委会顾问2、公众号运营3、业委会文书起草4、小区物业服务标准、物业合同条款定制5、物业服务运营成本测算6、物业服务质量评估、满意度调查7、成立业主大会、选举业委会等会务服务8、承接查验【投稿、公益咨询】微信号：ywhzx18761621339，江先生往期回顾⊙谁来组织这个小区的业委会换届改选小组？⊙小区好坏，不取决于物业公司，也不取决于业委会，而是取决于小区业主⊙赢了！业委会收回地下车库、物业用房等多处资产和12万广告费⊙房屋漏水之苦，维修资金申请之难⊙小区业主微信群管理制度⊙《民法典》新变化，作为业主你有哪些权利？⊙小区公共收益应该如何公示？⊙有没有业委会，差距到底有多大？⊙物业服务不到位，物业费可以打折吗？

作为业主自己的业主权利有哪些？小区哪些事项需要业主共同决定？哪些事项与自己息息相关？相信绝大部分人都不太清楚业主委员会

业主委员会成立难，但历经千辛万苦、九九八十一难成立的业委会，常常不久后出现委员辞职、甚至全体辞职的情况，我们不禁要问，这是为什么？下面列举两个小区的真实经历，酸甜苦辣供各位看官品尝！

业主监事会同意社区组织小区业委会换届改选业委会换届改选小组尚未开展任何实质性工作，部分成员迫于外界压力辞职而自动解散2020年12月23日

去年梅雨季节，全国各地洪涝灾害，房子漏水的业主们苦不堪言，申请维修费尽周折。去年，武汉市武昌区东龙世纪花园老百花居小区业主们2次在群里发过自家漏水照片给物业和社区，交过纸质版资料的复印件（房产证、土地证、维修基金收据、身份证、户口簿首页及业主页等）给社区wang姓网格员，用于申报维修基金使用，至今无果。雨季业主们只能再次体验大小洪灾，去年九月中下旬连续下雨，业主和租户们就纷纷在群里晒漏水盛况，若干条虫虫曾爬进一个女孩纸的卧室。我们小区雨水管道有问题，不但楼顶八楼漏，而且五六七楼也漏，有的家里阳台做的柜子给泡坏了，你说业主们苦不苦。你可能会奇怪业委会去哪了？业主们也不知道，向城市留言板反映后，街道办要求把资料交给业委会cao姓主任，但该主任接过一次电话就没有下文，街道办又让交给社区网格员。懂申报流程的人肯定会瞪大眼睛，没错，我们小区业主们就是这么难，政府明文规定的《武汉市住宅专项维修资金申请使用培训手册》呢？我们小区网格员一边高举旗帜为你辛苦为你甜，一边在漏水等事情上吃瓜，气不死你。不止我们小区难，其它小区也很难，太难了！去年10月我路过附近小区，工人正在维修楼顶漏水，笔者惊叹这个小区业主厉害，谁知工人说他们申请了四年，晕。接下来展示我们小区业主的六大苦闷烦愁：NO1.没有能即时沟通并能代表居民办实事的业委会居民不论是申请漏水维修，还是建儿童设施等，都需要业委会出面申请，其它事务也需要业委会跟物业、社区等沟通联络磋商。目前的情况是：业主以为没有业委会，因为没参加过业主大会和选举，结果社区和街道说有，房管局也说有，可是这个业委会不给业主们办事。NO2.漏水问题业主资料交了没有下文怎么办？开始以为没有业委会，半路冒出一个来了，推说有的业主没缴费又不说哪些人没缴，拖。相关部门说只要账上有钱就能申请，没缴纳的只是少数，按维修基金的来源来说账上肯定有钱，结果又给爆出开发商没缴一分钱，呵呵。现在：不知道开发商补缴到位没？梅雨季节之前能修好吗？还是说也要花四年才能申请上？NO3.停车问题外面的车停本小区，本小区交了年停车费的无停车位。业主们个体反复反映要求物业公布停车信息，没有业委会出面、物业不理会、相关部门不监督，业主只能叫苦。苦到什么程度呢，晚上9点多下班回家停不了车，有人说每次都赶早回家，两三点以后不敢开车出门不得不乘地铁。停车位不断在增加并侵占了人行道和部分绿地等公共区域仍满足不了需求，业主和外来车辆把单元楼门口的消防通道都停上了车，你说业主该怎么办？NO4.脏乱差问题垃圾遍地，个别地方堆成了山，业主多次向城市留言板反映，至今没得到解决。没有业委会出面，物业说物业费低，业主说请公布收支财务账目，难道你物业是活雷锋，做了快二十年慈善不赚钱还赖在小区不走？有居民提议业主分摊费用请人清垃圾，网格员说不能集资，那怎么办，网格员说他们可以下沉来清，问啥时候来，无期。垃圾问题只有业主自己承担责任了，他们才可能养成不乱扔的习惯，并且主动相互监督，物业不管，网格员凑热闹禁止集资清垃圾。业主好难！NO5.树枝问题树枝长到家里了，好多业主在群里反映，物业不搭理，网格员吃瓜。有人喜欢做雷锋，欢迎，就是不知道要等到猴年马月。树枝入户的业主该怎么办？NO6.网格员不作为且滥用权力只因居民提议分摊费用建沙池和秋千等儿童设施，网格员就将其踢出，给出的理由是不能集资！垃圾不让你清、儿童设施不让建、漏水维修申请都办不了…网格员能换吗？现在笔者和业主们都想知道：我们小区的六大难题该怎么办？相关内容请点击查看👉房屋维修资金使用申请指南（改造方案、明细表、申请表、验收报告...）主编：王梦乐扫码关注回复关键词：28个指导文书可免费获取👉业主大会、业主委员会工作28个指导文书（示范文本)完整版【投稿、公益咨询】微信号：ywhzx18761621339，江先生往期回顾⊙业主装睡终酿苦果：小区加速衰败，万科物业退出，业委会仅1人报名⊙开发商未提供权属证明，法院判地下车位归全体业主！⊙如何调取资料，摸清小区家底？⊙一个崭新的小区，公共收益流失之痛⊙业委会之成员具备条件、履行职责、委员资格终止⊙小区物业服务酬金制全套方案（含合同）⊙小区物业服务合同（包干制）⊙小区业委会财务管理制度（附：财务开支流程和权限简图）⊙业委会如何监督物业？全套检查和评分标准来啦⊙《民法典》中规定的业主权益，你真的都知道吗？

因小区治理北京三塔小区业委会和大屯街道房管科之间有几封往来公开信2021年1月12日房管科致业委会陈主任的公开信中有这么一句话：“你如此积极地要留在业委会，真实的想法是什么，能告知全体业主吗？”以下是陈主任的回信👇👇👇“你如此积极地要留在业委会，真实的想法是什么，能告知全体业主吗？”——面对街道办事处房管科的灵魂拷问，我必须认真回答。当充满灵魂拷问的公开信贴到自家楼下的时候，我还是无法相信这一切就发生在自己身上，倍感怯懦、羞辱、愤懑和尴尬。冷静思考。从2017年加入业委会至今，我为什么还要积极的留在业委会，真实的想法是什么，可以告诉全体业主吗？——当然可以。因我已经回复了房管科第一封信，重复的内容不再赘述。解释本身就很累，我尽量用真实的图片说话吧。一真的想放弃坚持是为了信任和责任我也想放弃，真的！作为一位普通的中年女同志，每天奔波于家庭、事业、老人、孩子之间，已感觉到特别的艰辛。更何况再加上跟着邻居们四处奔走，共同维护小区权益。但是，面对一些猜测和质疑，是无法接受的。如果放弃了，其实等于放弃了全体业主的共同权益。四年前，那么多邻居给我投票，选我做主任，他们给予的不仅是信任，更是责任。人到中年，别的没学会，就学会了担当。小区是我家，建设靠大家，干业委会是为家出力。爱家，不需要任何理由！二诉讼没有结束业委会解散了就没有诉讼主体2021年1月14日，小区与老物业交接纠纷案第二次开庭。庭审结束后，法官表示还需要第三次开庭。业委会还剩两个委员，如果我们俩辞职了，或者被罢免了，业主们可能没有机会赢得这次诉讼了。这样的官司被告方为了拖延时间会有二审。如果业委会没了，二审就不会存在了。因为我们没有诉讼主体，没资格代表全体业主诉讼，我们被打散成了629户个体，没有一个组织能代表广大业主维护小区的合法权益。我和王副主任还能再坚持一下，之前那么困难的路都坚持过来了，我们为什么要放弃呢？三小区加速衰败不能再“高高挂起”人到中年，上有老下有小，面对北京生活的巨大压力，时间和精力都非常有限。当时，我发现自己2008年买的三塔楼小区，在2017年无论是房价还是租金，都成了大屯地区的低洼小区。不仅破烂不堪，还有六部摇摇欲坠的电梯，存在重大安全隐患。我住在19层，特殊的日子里就在屎尿横流的步行梯中爬到19层。当然还有很多一直爬到24层的邻居们。电梯停梯罢工可是一视同仁，无论是多大年纪，是不是生病，都得爬楼。面对加速衰败的小区，想出微薄之力，是我参选业委会的最大原因。四开发商遗留问题大家群策群力、合理商议我又想起来需要回复没有参加中航会议的事情，首先诚恳地向大家表示歉意，是我个人的原因没能参会。2018年8月24日，说是有部分业主有问题向业委会反映和沟通，开个“协调会”，地点选在了慧忠北里411楼居委会的会议室，我携带笔记本电脑（准备记录居民反映的问题）准时前往参会。会议一开始，我就被几个我们小区回迁居民以及另外十来个并不熟悉的人团团围住（无法判断他们是不是小区业主，从来没见过的生面孔），他们甚至有人跳上了桌子，一直在高声讨伐我，并污言秽语辱骂我。在此情景下，没人主持和维护现场会议秩序，大家乱作一团。我报警并要求离场，他们当场限制了我的人身自由，不允许离开。报警后社区民警到场，在民警和我们小区同往的志愿者304老处长楼里数位德高望重的老干部保护下，我最终得以离开。但是304楼一位老同志因为受到了他们的推搡和辱骂，回家后血压就升高到180，去了医院。这次会议给三塔楼业主们留下不可磨灭的印象。组织这次会议，应该清楚哪些人参会吗？换物业以前，回迁居民确实是不用交物业费的，他们每年每户只需要交纳百十块的卫生费，而且有部分回迁居民还是开发商的安置户，在老物业上班每个月从物业公司领到薪水。更换老物业后，他们有的失去了安置的岗位，更是失去了不交物业费的理由。新物业过来服务后，回迁居民的物业费至今未交纳。我建议大家合理商议，形成议题由业主大会表决。对回迁居民，邻居们是理解的，他们过去跟开发商不痛快，现在又换了新的物业，催缴物业费，是否可以根据以前和开发商的协议，商定一个属于回迁居民的物业费办法？当时开发商允诺免除物业费，现在成了历史遗留问题（20年前，谁住新楼的时候会想到20年后如果换物业该是怎么个说法，估计回迁居民也没有想到有一天三塔楼会换掉老物业。）又或者是否可以为他们在新物业寻求合适的工作岗位？无论是哪个办法，都胜过开批斗会折腾业委会吧。法治时代，所有人做事都要有法律准则约束自己，并保护自己。五艰辛的四年时间会记录有重要逻辑关系的时间轴线，也能充分说明我不仅是积极留在、我们简直是迫切继续留在业委会的最主要、最真实的原因。2020年11月10日，小区本届业委会通过公众号宣布，“本届业委会无法正常履职”并同时积极准备2021年补选工作。（2020年突发疫情，没能开业主大会进行委员补选工作，到了11月10日，除了我和王副主任，其他委员全部任期届满。）2020年11月20日，三塔楼小区业委会（因工作日下午开会，部分委员没能参加，我个人临时有急事也没能参会）、现任物业公司、业主协商会做出决议，提出到会业主均要求罢免业委会。根据会议纪要公示情况，有15名业主参加了会议。我们小区一共629户，有2000位以上居民居住在此。此次会议决定“迅速成立物管会”。此公示文件在小区业主间引起巨大反响，他们纷纷打电话给房管科投诉，反对此会议决议。而房管科公开信里指责这些投诉电话为“业委会频频动员业主给街道打电话是否有推卸责任之嫌”。2020年11月26日，大群近百位业主联署短信签名表示支持业委会的工作，我打印发快递给了房管科负责人。2020年12月3日，应房管科要求，我把小区与所聘律所的关于老物业交接诉讼的合同书快递给了房管科。现任物业是我参加业委会的时候，新选聘的，老物业因为交接不彻底（小区所有的地下室一层和二层、配电室、物业办公室和南侧全部的路边停车场均拒绝交接），被小区于2019年根据业主大会决议，诉讼维权。老物业是开发商下属企业，在这里服务了快20年，自然感觉物业办公室，和以前租出去挣钱的地下室是他们的私产。但是按照法律法规，该归属业主们使用的人防和地下自行车库、物业办公室等等，并不是谁想霸占就霸占的吧。所以小区业主们决定诉诸法律争取合法权益。2020年12月8日，第一封公开信张贴在我家楼下。2020年12月9日，三塔楼小区与老物业交接纠纷案第一次开庭。2020年12月18日，房管科致函小区聘用律所，要求协助调查。律所当即积极配合并如实反映情况。2020年12月24日，房管科要求小区公示所有业委会财务数据及审计报告。2020年12月24日，第二封公开信张贴在我家楼下。同日，三塔楼小区公示所有业委会财务数据，但缺乏2020年度审计报告。2021年1月6日，房管科以小区业委会没有做审计报告为由，暂停我和王副主任委员资格，并发送盖章的街道正式公函给我。要求我停止一切委员工作，业委会封账，并于1月12日前将业委会公章上交居委会。我万分焦急，因为1月14日就是和老物业第二次开庭日。官司是业主们用集资款启动的，如果因此让老百姓的钱打了水漂，业委会于心不忍，要对信任我们的广大业主负责。2021年1月13日，第三封公开信张贴在我家楼下。2021年1月14日，小区与老物业交接纠纷案第二次开庭。庭审结束后，法官表示还需要第三次开庭。审计报告确实是应该做的，我们从来没有拒绝过，也一直在做，除了2020年度疫情导致的工作滞缓以外，我们从没有懈怠过。审计报告是议事规则约定的内容，而小区议事规则并没有约定年度审计报告必须在2月15日前完成，否则让全体委员停职等内容。2021年1月17日，小区几位志愿者根据既往公示文件及公示的财务数据，共同努力完成了2020年度审计报告并在小区公示。2021年1月24日，我在业主群邀请业主们共同审计志愿者完成的审计报告，并予以签字认可。同时呼吁业主共同署名“请大屯街道办事处对2021年1月6日《关于责令三塔楼小区业主委员会暂停委员资格的通知书》予以撤销的申请”。三塔楼的今天来之不易，这四年来十分艰辛，业委会全体委员和志愿者们多达上百人在义务为提升小区居住环境而奔走、而努力。当我们告别曾经破败不堪的过去，展望更美好的未来时，多么渴望得到更多的支持和温暖。小区现在的模样小区电梯区分了客梯和货梯，整洁、安全、舒适。并设置了24小时高清全监控摄像头保障业主出行安全大家自筹资金换的新围墙北京慧忠北里三塔小区业委会主任

今天大年初一给您拜年啦恭祝大家新春快乐牛年大吉每个业委会都不易请珍惜！不要等到小区又一盘散沙了再后悔！谨以此文致敬业委会和热心业主兄弟姐妹们本人怀着极其复杂的心情写下这些文字一方面为没有参与业委会选举感到确幸另一方面也为这届业委会感到委屈无奈其实这届业委会所有的成员，在他们当选之前我都认识，我可以很确信地说这些人基本上都是赶鸭子上架，当时没有一个人想去做业委会的。当时上届业委会碍于面子，不愿意会所对内经营，所以集体辞职。为了让会所招标能够再次启动，这七位朋友才站了出来。请注意，尽管居委会极力宣传，但是当时业委会七个名额，也只有七个人参与选举。可见这个业委会真的有人想当，有人愿意当吗？好吧，无论如何他们当选业委会了；好吧，他们也跟一些人结下梁子了。诚然，上届业委会的成员们其实早就看穿了，就这么个小区其实真的没啥好争的，但是第二届的那些簇拥者、前业代却始终放不下……经过半年的工作，会所终于开张了，也算是本届业委会给大家一个交代了。业委会总算觉得松了一口气，打算抽出时间可以再做一些事情了。但是他们不知道，下面的暗潮涌动从来就没有停止过。例如，22号楼更换水泵减压阀的所见所闻、所思所想。首先我说一下，为什么要考虑到修水泵和降压阀。在去年年底业委会真空期的时候，3号楼由于水泵突然损坏，导致28楼居民家中全面进水，积水甚至高过电视柜泡坏了电视机。因此本届业委会开始将水泵和电梯维护作为安全重点来做的。这里要说一句的是，楼里的水泵有没有坏，是有专业指标的，不是简单的自己感觉没坏就没坏而已，因为一旦爆了损失太大。事实上水泵的正常使用期就是10年，而我们小区部分楼早就超过了这个使用期了。后来物业经过排查，查出了部分楼存在水泵和减压阀的隐患，打算进行更换。好了，这里说一下程序：首先不是小区里面任何一项东西的更换，都需要招标比价的（具体可见议事规则）；然后，这次水泵供应商的遴选是由业主代表陈**（三朝元老，三届业委会顾问）、物业和业委会一起组织进行的，并先在一栋楼进行试点后再推行的。因为超过了议事规则单楼的5万元限额，确实需要每栋楼三分之二的业主签字才能进行。当然在别的楼因为各楼组长宣传到位，解释明晰，所以无甚大事。结果到22号楼时出问题了！这里本人要说一下，物业在22号楼的工作确实有问题，物业的第一个问题是告诉业主不用付钱（物业的工作人员可能以为不用付现钱就是不用付钱了），第二个问题是物业没办法知道开门的人是不是真正的业主。这里还是要再普及一下，其实楼栋征求签名更换设备也不是物业的义务，完全可以在楼下贴一张纸，大家签名就可以了，当时物业急于上门征求签名是因为检测到部分楼层水压过大（超过国家规定的几倍），有水管爆裂的风险了才急于主动上门征求签字的。好吧，机会来了。在更换完水泵之后，22号楼有位徐姓居民，在小区400多人的吃喝玩乐群提出了两点质疑：第一：她说她的名字被冒签了；第二：物业征求签名的时候没有提示要动用维修基金，并由此推断是业委会指使物业蒙蔽业主私自动用维修基金。业委会针对这两个问题，第二天就向物业进行了咨询，物业承认在工作过程中对是否收费的概念有所混淆，并在之后对22号楼的楼组长进行了解释和道歉。但是对于冒签的事情，物业拒不承认，之后物业电话联系了这位徐姓邻居，发现原来冒签的不是别人而是自己家的阿姨，而且阿姨签的就是自己的名字并没有签这位徐姓邻居的名字。故事讲完了，想问一下这个徐姓邻居：1.

在新春佳节到来之际，给您拜年啦！小区业委会经过近三年的筹备，于2020年初正式获得批复成立，成立至今只有一年多的时间。业主委员会是小区业主的自治组织，需要全体业主的理解、支持和参与。一年多来，业委会得到了绝大多数业主的关心和支持，尤其是三十多名业主主动参选组成了业主代表大会。业委会也得到了很多业主的鼓励、理解和包容，使业委会坚定信心走到了今天。我非常理解大家对业委会的各种期望，我们业委会也在努力为全体业主争取各种合法权益。然而，业委会作为一个自治组织，尤其是大家都是第一次做业委会工作，一定存在工作做得不到位、不及时的地方，大家对业委会的工作有什么意见和建议都可以提出来，只要是真正符合全体业主合法利益的合理意见，我们一定会采纳并争取做好！在小区的各个业主群中，始终存在着对业委会不理解、甚至质疑和指责的声音，这些我都能理解。今天，我想谨以这封公开信全面、公开地回应大家的这些问题，同时也借此表达我对于小区物业管理的观点，和大家共同探讨，如有不对之处，请各位业主批评指正，并提出更好的建议。第一个质疑业委会是否与物管、房开存在利益输送？首先，我们欢迎任何业主提出合理的意见和建议。但是，在所有质疑业委会的声音中，无端地指责业委会与物管、房开相互勾结，存在利益输送行为，对于这种指责我们是绝对不能接受的。如果任何业主发现业委会成员不交物业费、车位费，或者有任何收受物管好处的行为，请大家向社区或相关部门举报，但绝不允许毫无依据的猜测和质疑。有业主在微信群中说，其他小区业委会主任一年收入十几万，以此作为某种暗示和导向。我在此公开说明，按照今年年初业主代表大会的讨论和表决，业委会可领取适当的通讯费补贴和值班补贴，补贴标准已经向全体业主公示。我本人作为主任每月领取300元通讯费补贴，每个月的值班补贴不超过400元。业委会在2021年全年的办公经费和补贴开支预算总和也不超过7万元，将从业主共有资产的收益中列支。业主共有收入每年的结余将全部用于补充维修金或者共同利益维权，这些都已经在业委会财务制度中予以明确。业委会所有的财务收支按时公示，公开透明。业委会成员和业主代表都是一心为了全体业主的合法权益在做事，我们也许有不足甚至错误的地方，但绝不存在所谓的“利益输送”行为。业委会成员和代表们牺牲了大量的个人时间和精力，为小区的公共事务付出了巨大的努力，这种无端的指责不仅仅是伤害到委员和代表个人，若任由其蔓延，由此导致业委会集体辞职，最终受损的将是全体业主，事实上已经有代表因此辞职。大家想一想，长期任劳任怨、辛勤付出的人，和一个不愿意付出，但是却随意质疑别人的人，更应该相信谁？我们不能容忍“劣币驱逐良币”的事件发生，难道大家真的希望把那些真心做事的业主都赶走，让小区重新回到“一盘散沙”的状态吗？第二个质疑业委会为什么不做实事、不作为？对于这种质疑，我认为是不符合实际的。首先，在业委会成立之初就遭遇疫情，业委会成员带头成为小区的防疫志愿者，做的工作大家有目共睹。其次，在疫情刚缓解后，业委会就依据议事规则和物管签订了物业服务合同，并且持续开展对物业的考评工作，由于物业公司更换管理人员的原因，中间出现过短暂的混乱，但是现在大家可以看到，物业无论在服务态度上还是服务质量上，确实有了明显的改善和提升。各个楼栋的业主群里面都加入了物管的“栋管家”，大家发现什么问题都可以及时反应得到处理。这种业主与物管平等对话的机制，在业委会成立以前是很难实现的。再次，在业委会的督促下，房开对于高层外墙渗水进行了保修，物管对于洋房区GRC脱落问题也承诺予以维修（由于天气原因推迟），小区道路、车库的指示牌也进行了全面更新，部分楼栋的电梯主要配件得到更换，业委会收回了属于全体业主的公共资产，共有车位也面向全体业主公开出租。业委会毕竟是一个自治组织，既不是行政机构，也不是执法机构，业委会的能力是有限的，不可能做超出自己能力范围的事，比如房开拒绝退还燃气开户费的问题，房开封闭抵押车位的问题，业委会已尽力交涉并且已向街道办反映，已尽到自己的责任。如果您认为以上这些工作都不算“实事”的话，我可以负责地告诉大家，业委会目前正在处理的两件非常重要的“实事”：一个是小区的消防设备问题，经业委会邀请的专家检查，小区消防设备功能基本瘫痪，比如消防水泵不能启动、管路无法承压、联动系统失效、排烟系统损坏等等。二是小区的配电设备至今未移交供电局，供电安全无法得到保障。这两个问题都非常棘手，而且事关家家户户的正常生活，业委会成员都是普通业主，只能利用业余时间来处理这些问题，而这两个问题对业委会的压力是巨大的，业委会的精力也有限，小区的大事小事都很多，做事总要分轻重缓急，所以真心希望大家多一些理解，多一些耐心，也真心希望有相关专业能力的业主能够出面支援业委会，我们真的需要实干家。第三个质疑房开侵权，与物业有共同股东业委会为什么不更换物业？要求更换物管的业主，主要出于两种理由：一是因为物管与房开有共同的股东，而房开拒绝退还燃气开户费，以及封闭抵押车位等，所以不能让这个物管赚我们的钱。二是希望更换物管降低物业费。关于这个问题，我想从几个方面表达我个人的观点。首先，无论出于什么理由，即使我们真的决定要更换物管，并不是嘴上说说那么简单，大家想一想这么大的小区，近万人居住，除了保洁、绿化、保安以外，还有消防、配电、排水、电梯维保、公共水电等隐蔽工程。在更换物管的过程中，必须保证新老物管的平稳交接，保证小区居民的正常生活不能受到影响。去年物管仅仅是换了几个管理人员，所造成的暂时影响就已经让大家怨声载道了。事实上全国各地那些强行更换物管的小区，有不少发生流血冲突，或者重要设施无法顺利交接，甚至因为反复的折腾而陷入衰败的小区也不少。因此，如果老物管不能很好的配合，如果社区和相关主管部门不支持，要想顺利换物管是非常困难的。而业委会作为一个自治组织，我认为目前没有精力、更没有把握顺利地更换物管，如果没有正当的理由，我们也没有义务冒险做这种事情。请大家换位思考，如果您是业委会成员，当您需要面对近万人负责的时候，您是否愿意花时间和精力来担当这样一个艰巨的任务？在微信群里发几句牢骚很容易，也不用承担任何责任，但是要让别人来实施，付出巨大的精力，承担巨大的责任，而且没有任何个人报酬，这样的期望合理吗？其次，咱们生活在一个法治社会，要理性依法维权。虽然说物业和房开有共同的股东，但毕竟是两个法律主体，目前大家反映的问题，比如燃气开户费问题、临停车位问题、面积差异问题等，主要是房开的责任。即使换一个物管，这些问题也同样存在，如果付出巨大的努力，冒着小区混乱的风险，却解决不了任何问题，这不是理性负责任的做法。我谈这些，绝对不是推卸我的责任。我们成立业委会的目的就是为了维护业主的合法权利，但是我们必须站在全体业主的根本利益的立场来考虑问题，我们绝对保留更换物管的权利，并且会严格督促物管提升服务水平，履行好物业服务合同。但是，我们也不会在物业合同正常履行的情况下，无缘无故地去更换物管，令小区生活可能陷入混乱，那也是对全体业主不负责任。事实上，目前的物业公司已经引入了新的股东金宁物业，目前的管理人员也是从金宁物业引进，这半年来的物业服务已经有很大改观，物管工作人员也非常的辛苦尽责，经常半夜还在疏通因业主乱扔东西堵塞的下水道。下一步业委会打算改革对物管的考评方案，更好地督促物业提升服务水平。第四个质疑为什么不降低物业费？目前的物业服务合同延续了前期物业服务合同的收费标准，这是大家购房的时候就已经知晓的收费标准。经过业委会的谈判，车位服务费从以前的80元/月降低到60元/月。由于物业合同采取了“包干制”，而且小区的共有资产已经收归业主，业委会没有权利对物管进行财务审计，但是要求物业服务水平必须达到合同约定的标准。物业管理的最终目的，是为了维护业主的良好的居住环境，从而实现业主房产的保值增值。大家想一想，如果小区管理陷入混乱，导致业主纷纷抛售房产，住的不安心，想卖房的卖不起价，对咱们业主是不是莫大的伤害？现实中这样的实例其实并不少见！而天下没有免费的午餐，这是最基本的经济规律。物业费除了用于日常的卫生、绿化、安保开支以外，还要用于电梯维保、公共水电和公共区域的日常维护，这些都是不小的开支。此外，可以预见的是，用于大修的维修金在未来也可能面临缺口，比如电梯、消防、水电设备、外墙的老化，将来一定会面临更换或大修，作为负责任的业委会，必须为全体业主做长远考虑，未雨绸缪。一方面，我们将尽力通过共有资产收入为业主积攒维修金，另一方面，我们期望和物管谈判从物业费中提取一定的比例用于补充维修金，做到细水长流，所以维持适当的物业费价格是有必要的。物业费并不是越低越好，我们需要从业主的长期、整体利益进行考虑。然而，目前小区面临的一个严峻问题，是物业费交纳率不足，物管自身的经营都面临困难，从物业费提取维修金的设想目前还无法谈判。我想在此提醒各位业主，无论按照以前的《物权法》还是新的《民法典》，交纳物业费都是业主必须履行的法定义务。法律还明确规定“业主不得以放弃权利为由不履行义务”。拒交物业费不仅损害物管企业的权益，对正常交费的业主权益也是一种侵犯，通俗点说就是“搭便车”，从根本来说也损害自己的利益，拒交物业费最终损害全体业主的权益。因此，我呼吁大家要主动交纳物业费，这绝不是替物管说话，而是为我们自己说话，无论聘请哪家物业企业，交物业费都是为了我们自己的利益。只有物业费交纳率达到足够的比例，业委会才有底气和物管进行谈判，为业主争取更多的利益。业委会依法维护全体业主的合法权益。我也在此呼吁大家，无论对房开、物管有什么意见，都要理性依法维权，绝不能用损害自己和损害全体业主合法利益的方式进行维权。咱们必须主动让小区的物业管理服务进入良性循环，而不能陷入恶性循环，这才是为自己的家园和资产负责任的态度。以上就是我这封公开信的全部内容，有什么不对的地方请大家批评、指正，谢谢大家！祝大家新春快乐，和顺安康，牛年大吉！遵义市红花岗区天蕴南加州小区业主委员会主任付志捷2021年2月9日主编：王梦乐版权归原作者所有，如侵权，请告知，我们及时删除或妥当处理扫码回复关键词：首次成立全套攻略可免费获取首次业主大会、业主委员会成立最强攻略（32个附件）【投稿、公益咨询】微信号：ywhzx18761621339，江先生往期回顾⊙经历805天！业委会收回地下车库、物业用房、12万广告费⊙阻止业委会成立的6招，招招厉害⊙广州山海湾漫长维权路：这块地到底属于谁？⊙《民法典》对业主议事产生哪些影响？⊙小区业主微信群管理制度⊙《民法典》新变化，作为业主你有哪些权利？⊙小区公共收益应该如何公示？⊙小区业委会2020工作总结和2021工作计划⊙业主委员会会议、档案管理、接待、印章管理、信息公开制度⊙物业服务不到位，物业费可以打折吗？

原告诉讼请求：小区选聘物业服务企业的决议无效。法院首先指出，要消除滥诉干扰，杜绝见风使舵出尔反尔投机取巧的行为，要遵守诚实守信以及允诺后禁反言原则。法院指出，业主委员会作为执行业主大会决定的非营利性机构，其职责和初衷是为小区广大业主服务的，要协调人数众多业主的意见，维护大多数业主合法权益，其工作难度和艰难程度可想而知。如果业委会出于更好维护小区的存续和发展的正当目的尽职履职，广大业主理应给予更多的理解与支持，合理表达诉求。出现不同意见也属情有可原，但如前所述，假如两原告纯碎是为一己私利提起本案诉讼，造成业主大会正当的决议事项悬而未决，致使大多数业主利益受损，则不仅有违绝大多数业主希望共建和谐安宁小区的期盼，也浪费了宝贵的司法资源，应当受到法律的否定评价。法院驳回原告的诉讼请求。主编：王梦乐版权归原作者所有，如侵权，请告知，我们及时删除或妥当处理扫码回复关键词：业委会十项制度可免费获取👉业主委员会十项上墙制度（建议收藏）【投稿、公益咨询】微信号：ywhzx18761621339，江先生往期回顾⊙业主装睡终酿苦果：小区加速衰败，万科物业退出，业委会仅1人报名⊙成立业委会，开发商要进入筹备组吗？⊙如何调取资料，摸清小区家底？⊙一个崭新的小区，公共收益流失之痛⊙成立业主委员会，对你有什么好处？⊙小区机动车辆停车收费管理办法⊙《民法典》中规定的业主权益，你真的都知道吗？⊙关于小区公共收益，你应该知道这些事⊙终于找齐了，业主委员会

，无意中看到和我们小区有相似情况的一些业主发表的文章和心声，作为一位小区业主，维权所经历过，绝对感同身受。今天，我想叙一叙我们小区从去年到今年围绕物业、业委会、居委发生的一系列真实、心酸的事。我们小区坐落在上海市闵行区鲁浩路160弄（瑞和城六街区北），是个经适房小区，2016年6月开始入住，2019年12月第一届业委会成立。挤牙膏似得公共收益从2020年4月起，部分热心业主发现小区业委会在没有和物业进行任何公共收益交接、核算，在物业没有公布前期公共收益账目的前提下，就启动了物业到期续聘流程。部分业主还发现，如果一旦业主同意续签，就意味着公共收益从原来的物业占25%，业主占75%，变成物业占45%，业主占55%，这还是物业在公共收益中先要扣除10%管理费的前提下。我们业主的公共收益分摊比例就会越来越少，这个公共收益比例并没有在征询表中体现，当部分业主知悉此真相后，热心业主就用喇叭宣传，在楼道宣传栏张贴事情原由。物业在业主强大压力下，分别于2020年4月29日和5月29日公布前期公共收益账目总数。第一次公示2016年6月—2019年12月账目剩余6万多👇👇👇第二次修订后公示2016年6月—2019年12月账目剩余14万多👇👇👇第三次公示是2020年11月3日居委会公众号公示前期公共收益审计结果2016年6月-2019年12月公共收益剩余19万多👇👇👇这些都是业主盯着业委会向物业索要的，尽管公布的收益一次比一次多一些，但业主发现不论是收入还是支出都漏洞百出，前后矛盾，最终业主在8月向业委会提出公共收益必须审计的要求。业委会集体辞职业主向业委会多次沟通公共收益账目存在的问题，但业委会始终和业主敷衍着，业主逼问盯得紧了，业委会就会说这事需要和居委会沟通一下，难有下文。业主了解，2016-2019年，小区公共收益的审核、审批工作由居委会承担。小区维权业主对业委会彻底死心后，从2020年6月23日启动了罢免业委会的流程，热心业主开始一户户宣传，小区业主群现在已有330户左右支持维权。第一次罢免由于业主不太熟悉当中环节，没有进行编号，让人从中做了手脚，偷梁换柱，没有通过议题。业主们并不气馁，整理好材料再于8月3日第二次提交，这次提交过程中，我们让业委会主任、副主任当场验收，并写下收条，也同时明确做好了公共收益审计的准备工作。2020年8月25日业委会集体辞职！维权困难重重从2020年8月底开始，小区进入了重新选举业委会的程序，居委会、房办和业主代表进行了至少4次沟通会，业主代表主动找房办和居委会沟通无数次，但进程缓慢。眼看着11月的沟通让业主们看到一丝曙光，相关部门居然抛出一句“由于维权业主在小区太出名，所以筹备组成员的推选唱票工作不能让维权业主全程参与，要保护小区小部分业主的隐私。”12月的一次居委会、房办与居民的沟通会，当天相关部门叫来了小区里70—90岁之间的老人们、楼组长和党员代表参会。遗憾的是，沟通中业主之间发生了争执，导致两位老年业主发生骨折。其实，在这次沟通会的前几天，小区维权业主已经义正严辞地提出不让维权业主全程参与成立筹备组的记票、唱票、监票等工作，容易挑起业主之间的矛盾！这是绝对不允许发生的事情！因小区全体业主利益是一致的！维权困难重重，以下列举三个事例：1、8月的某一天下午，小区里来了30多位城管，把我们拉在正门口的4条横幅快速剪断，由于业主们反应迅速，拦下城管的负责人。当业主说明小区维权的原因后，城管最终把横幅还给了业主，当天晚上我们又重新把横幅挂了上去。2、小区维权业主放在居委会门口旁边的展板（宣传前期公共收益明细中存在的问题），被神秘黑衣人半夜12点开车到小区盗窃了，拉在小区正门口的6条横幅，晚上八点半在小区里被神秘人从背后用工具割断。3、维权业主停放在车库里的汽车被下黑手，车子底部线路被剪断，刮伤。而小区里只要发生类似事情，小区的监控摄像总是模糊不清的。小区业主为了维权一起把家里的废品筹集起来卖了作为维权资金小区横幅小区的现状我们小区物业在去年5月份的续聘投票表决中，不同意多于同意票数，也就是俗称物业被小区业主“炒掉了”，但之后在没有征得业主同意就进入了托管期直到现在。业委会8月的集体辞职，离奇而又“符合逻辑”。公共收益三年半只剩6万元，而2020年我们整年公共收益剩余20多万，维权前后的公共收益变化还是非常明显的！我们不禁要问，到底是谁在觑觎一个崭新的小区的公共收益？现在小区业主最大的心愿就是尽快启动新业委会筹备工作，选出能为小区建设操心，并有能力做好小区工作的业委会成员。冬天已过大半，春天还会远吗？2021年2月7日主编：王梦乐扫码关注回复关键词：28个指导文书可免费获取👉业主大会、业主委员会工作28个指导文书（示范文本)完整版【投稿、公益咨询】微信号：ywhzx18761621339，江先生往期回顾⊙《民法典》中规定的业主权益，你真的都知道吗？⊙业委会起诉前期物业，追回8年共146万公共收益⊙业委会备案，街道办、乡镇政府是否有权核查业主大会选票？⊙业委会换届选举全套流程，拿来即用！⊙终于找齐了，业主委员会

每一位打算成立业委会的业主内心真正的渴望，就是想维护业主的合法权益。然而，成立业委会却是一件不容易的事情。据悉，东岸国际小区有9位业主代表于2020年12月2日向朔州市朔城区北旺庄街道办事处提出关于东岸国际小区首次业主大会会议筹备组的书面申请，并按照街道办的要求向其提供了东岸国际小区50%以上业主同意成立业主委员会的签字名单和九名业主代表的房屋买卖合同复印件以及身份证复印件等确认业主身份信息的资料。下滑查看筹备组的组成应该遵循哪些程序？2020年12月7日街道办对该申请作出了批复。关于东岸国际小区成立首次业主大会会议筹备组的回复东岸国际小区**九位业主：2020年12月2日，东岸国际小区刘向兵等九位业主向我办提交了关于成立首次业主大会会议筹备组的申请。经审核研究，该小区已具备首次业主大会会议筹备组成立条件，同意你小区成立由业主直接推举产生的业主代表和建设单位（或者公有住房出售单位）组成的筹备组。请你们严格按照《山西省物业管理条例》、《住建部业主大会和业主委员会指导规则》和我市有关规定、流程做好筹备组成立工作。朔城区北旺庄街道办事处2020年12月7日然而没过几日，北旺庄街道办却否定了之前的批复文件，并把责任推向朔州市朔城区房管局。9位业主代表又数次到房管局咨询沟通后，房管局物业科明确表态：房管局无权对小区关于业主大会会议的申请文件进行批复，其职责仅是对小区业主委员会成立以后进行备案。最后几经周折，街道办终于承认了之前的批复文件。让人无法理解的是，街道办为何前后态度如此反复。虽然东岸国际小区拿到了批复文件，街道办却迟迟不肯指定代表担任东岸国际小区业委会筹备组组长，也未组织、协助、指导成立东岸国际小区首次业主大会会议的筹备工作，而是把所有工作推向其下设的滨河社区服务中心，由社区代为传递信息，同时要求9位业主代表必须持有开发商进驻筹备组的名单，街道办才委派代表进行业主大会会议的筹备工作。无奈之下，9位业主代表按照滨河社区要求向东岸国际小区所属建设单位朔州市森杰房地产开发有限责任公司递交了东岸国际业主大会会议筹备组的邀请函以及建设单位代表委托书。然而该建设单位一直以来对邀请函和委托书不闻不问，不予理会。对于邀请函和委托书的石沉大海、杳无音讯，业主代表不得已向滨河社区数次提出协助请求，但是滨河社区态度坚决：必须拿上开发商进驻筹备组名单才可以进行业主大会会议的筹备工作，否则免谈。时至今日，东岸国际小区筹备业委会的事情便停滞不前、毫无进展，9位业主代表数月以来在北旺庄街道办、房管局、滨河社区以及建设单位之间的奔走和等待徒劳无果，东岸国际小区成立业主委员会遥遥无期。《中华人民共和国民法典》第二百七十七条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会；地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。然而北旺庄街道办事处先是前后态度反复，后又推脱不作为，毫无指导协助的意愿。《业主大会和业主委员会指导规则》第九条规定，符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日，负责组织、指导、成立首次业主大会会议筹备组。东岸国际小区于2020年12月2日递交申请书至今已经超出了60日，筹备组一直难以成立。街道办、开发商的不作为，导致业主们想成立业委会的愿望困难重重、举步维艰。“天天去沟通！”一位业主代表称，小区成立业委会合理合法，资料也齐全，办事处无期限推延其实就是懒政、不作为。面对此种状况，建议东岸国际小区走法律途径，进行行政诉讼。当然，这个过程也是耗时耗力的，然而为了成立业主委员会，必须有所行动，不能坐以待毙。首次业主大会筹备组需要开发商参加吗？需要。《业主大会和业主委员会指导规则》第十条规定：首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

引言小区目前正在积极开展各项准备工作，推动业主委员会顺利成立。部分邻居可能不是很清楚业委会是干什么的，成立业委会对自己有什么好处。大家可以花点时间，阅读一下本文。一、什么是业主委员会？答：业主委员会由业主大会依法选举5至17人单数组成，业主委员会每届任期五年。是业主大会的执行机构，对业主大会负责。二、哪些事项属于业主共同决定事项？答：《民法典》第二百七十八条

2021年2月1日，广州亚运城山海湾（技术官员村）业主因小区存在与开发商有巨大争议的地块，进行了又一次维权。小区业主最无助之处在于：开发商给小区办的土地证面积远不及规划面积，导致小区土地面积减小和容积率变高，丧失道路和绿地。致利合公司的回信广州利合房地产开发有限公司：贵司2021年1月5日发出的《致技术官员村业主的一封信》收悉。

《民法典》第274条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”茂华国际湘小区2020年物业公共收益及使用情况公示各位业主：如下是小区2020年公共收益及使用情况公示，公示已在物业服务前台、小区公示栏、各楼栋单元张贴，如有疑问可联系业委会成员。2020年天健小区公共收益收支情况公示来源：茂华国际湘业委会、天健芙蓉盛世主编：王梦乐版权归原作者所有，如侵权，请告知，我们及时删除或妥当处理扫码关注回复关键词：28个指导文书可免费获取👉业主大会、业主委员会工作28个指导文书（示范文本)完整版【投稿、公益咨询】微信号：ywhzx18761621339，江先生往期回顾⊙《民法典》中规定的业主权益，你真的都知道吗？⊙业委会起诉前期物业，追回8年共146万公共收益⊙业委会备案，街道办、乡镇政府是否有权核查业主大会选票？⊙业委会换届选举全套流程，拿来即用！⊙终于找齐了，业主委员会

项上墙制度⊙小区物业服务酬金制全套方案（含合同）⊙小区物业服务合同（含收费标准、服务内容与标准、公共收益分配协议）⊙讨论：是否应该给业委会发工资？⊙小区的公摊面积包括哪些？⊙业主大会筹备组议事规则