房开侵权，业委会为什么不换掉房开的物业公司？
在新春佳节到来之际，给您拜年啦！
小区业委会经过近三年的筹备，于2020年初正式获得批复成立，成立至今只有一年多的时间。业主委员会是小区业主的自治组织，需要全体业主的理解、支持和参与。
一年多来，业委会得到了绝大多数业主的关心和支持，尤其是三十多名业主主动参选组成了业主代表大会。业委会也得到了很多业主的鼓励、理解和包容，使业委会坚定信心走到了今天。
我非常理解大家对业委会的各种期望，我们业委会也在努力为全体业主争取各种合法权益。
然而，业委会作为一个自治组织，尤其是大家都是第一次做业委会工作，一定存在工作做得不到位、不及时的地方，大家对业委会的工作有什么意见和建议都可以提出来，只要是真正符合全体业主合法利益的合理意见，我们一定会采纳并争取做好！
在小区的各个业主群中，始终存在着对业委会不理解、甚至质疑和指责的声音，这些我都能理解。
今天，我想谨以这封公开信全面、公开地回应大家的这些问题，同时也借此表达我对于小区物业管理的观点，和大家共同探讨，如有不对之处，请各位业主批评指正，并提出更好的建议。
第一个质疑
业委会是否与物管、房开存在利益输送？
首先，我们欢迎任何业主提出合理的意见和建议。但是，在所有质疑业委会的声音中，无端地指责业委会与物管、房开相互勾结，存在利益输送行为，对于这种指责我们是绝对不能接受的。
如果任何业主发现业委会成员不交物业费、车位费，或者有任何收受物管好处的行为，请大家向社区或相关部门举报，但绝不允许毫无依据的猜测和质疑。
有业主在微信群中说，其他小区业委会主任一年收入十几万，以此作为某种暗示和导向。我在此公开说明，按照今年年初业主代表大会的讨论和表决，业委会可领取适当的通讯费补贴和值班补贴，补贴标准已经向全体业主公示。
我本人作为主任每月领取300元通讯费补贴，每个月的值班补贴不超过400元。业委会在2021年全年的办公经费和补贴开支预算总和也不超过7万元，将从业主共有资产的收益中列支。业主共有收入每年的结余将全部用于补充维修金或者共同利益维权，这些都已经在业委会财务制度中予以明确。业委会所有的财务收支按时公示，公开透明。
业委会成员和业主代表都是一心为了全体业主的合法权益在做事，我们也许有不足甚至错误的地方，但绝不存在所谓的“利益输送”行为。
业委会成员和代表们牺牲了大量的个人时间和精力，为小区的公共事务付出了巨大的努力，这种无端的指责不仅仅是伤害到委员和代表个人，若任由其蔓延，由此导致业委会集体辞职，最终受损的将是全体业主，事实上已经有代表因此辞职。
大家想一想，长期任劳任怨、辛勤付出的人，和一个不愿意付出，但是却随意质疑别人的人，更应该相信谁？我们不能容忍“劣币驱逐良币”的事件发生，难道大家真的希望把那些真心做事的业主都赶走，让小区重新回到“一盘散沙”的状态吗？
第二个质疑
业委会为什么不做实事、不作为？
对于这种质疑，我认为是不符合实际的。
首先，在业委会成立之初就遭遇疫情，业委会成员带头成为小区的防疫志愿者，做的工作大家有目共睹。
其次，在疫情刚缓解后，业委会就依据议事规则和物管签订了物业服务合同，并且持续开展对物业的考评工作，由于物业公司更换管理人员的原因，中间出现过短暂的混乱，但是现在大家可以看到，物业无论在服务态度上还是服务质量上，确实有了明显的改善和提升。各个楼栋的业主群里面都加入了物管的“栋管家”，大家发现什么问题都可以及时反应得到处理。
这种业主与物管平等对话的机制，在业委会成立以前是很难实现的。
再次，在业委会的督促下，房开对于高层外墙渗水进行了保修，物管对于洋房区GRC脱落问题也承诺予以维修（由于天气原因推迟），小区道路、车库的指示牌也进行了全面更新，部分楼栋的电梯主要配件得到更换，业委会收回了属于全体业主的公共资产，共有车位也面向全体业主公开出租。
业委会毕竟是一个自治组织，既不是行政机构，也不是执法机构，业委会的能力是有限的，不可能做超出自己能力范围的事，比如房开拒绝退还燃气开户费的问题，房开封闭抵押车位的问题，业委会已尽力交涉并且已向街道办反映，已尽到自己的责任。
如果您认为以上这些工作都不算“实事”的话，我可以负责地告诉大家，业委会目前正在处理的两件非常重要的“实事”：
一个是小区的消防设备问题，经业委会邀请的专家检查，小区消防设备功能基本瘫痪，比如消防水泵不能启动、管路无法承压、联动系统失效、排烟系统损坏等等。
二是小区的配电设备至今未移交供电局，供电安全无法得到保障。
这两个问题都非常棘手，而且事关家家户户的正常生活，业委会成员都是普通业主，只能利用业余时间来处理这些问题，而这两个问题对业委会的压力是巨大的，业委会的精力也有限，小区的大事小事都很多，做事总要分轻重缓急，所以真心希望大家多一些理解，多一些耐心，也真心希望有相关专业能力的业主能够出面支援业委会，我们真的需要实干家。
第三个质疑
房开侵权，与物业有共同股东
业委会为什么不更换物业？
要求更换物管的业主，主要出于两种理由：
一是因为物管与房开有共同的股东，而房开拒绝退还燃气开户费，以及封闭抵押车位等，所以不能让这个物管赚我们的钱。
二是希望更换物管降低物业费。关于这个问题，我想从几个方面表达我个人的观点。
首先，无论出于什么理由，即使我们真的决定要更换物管，并不是嘴上说说那么简单，大家想一想这么大的小区，近万人居住，除了保洁、绿化、保安以外，还有消防、配电、排水、电梯维保、公共水电等隐蔽工程。
在更换物管的过程中，必须保证新老物管的平稳交接，保证小区居民的正常生活不能受到影响。去年物管仅仅是换了几个管理人员，所造成的暂时影响就已经让大家怨声载道了。事实上全国各地那些强行更换物管的小区，有不少发生流血冲突，或者重要设施无法顺利交接，甚至因为反复的折腾而陷入衰败的小区也不少。
因此，如果老物管不能很好的配合，如果社区和相关主管部门不支持，要想顺利换物管是非常困难的。而业委会作为一个自治组织，我认为目前没有精力、更没有把握顺利地更换物管，如果没有正当的理由，我们也没有义务冒险做这种事情。
请大家换位思考，如果您是业委会成员，当您需要面对近万人负责的时候，您是否愿意花时间和精力来担当这样一个艰巨的任务？在微信群里发几句牢骚很容易，也不用承担任何责任，但是要让别人来实施，付出巨大的精力，承担巨大的责任，而且没有任何个人报酬，这样的期望合理吗？
其次，咱们生活在一个法治社会，要理性依法维权。虽然说物业和房开有共同的股东，但毕竟是两个法律主体，目前大家反映的问题，比如燃气开户费问题、临停车位问题、面积差异问题等，主要是房开的责任。即使换一个物管，这些问题也同样存在，如果付出巨大的努力，冒着小区混乱的风险，却解决不了任何问题，这不是理性负责任的做法。
我谈这些，绝对不是推卸我的责任。
我们成立业委会的目的就是为了维护业主的合法权利，但是我们必须站在全体业主的根本利益的立场来考虑问题，我们绝对保留更换物管的权利，并且会严格督促物管提升服务水平，履行好物业服务合同。
但是，我们也不会在物业合同正常履行的情况下，无缘无故地去更换物管，令小区生活可能陷入混乱，那也是对全体业主不负责任。
事实上，目前的物业公司已经引入了新的股东金宁物业，目前的管理人员也是从金宁物业引进，这半年来的物业服务已经有很大改观，物管工作人员也非常的辛苦尽责，经常半夜还在疏通因业主乱扔东西堵塞的下水道。
下一步业委会打算改革对物管的考评方案，更好地督促物业提升服务水平。
第四个质疑
为什么不降低物业费？
目前的物业服务合同延续了前期物业服务合同的收费标准，这是大家购房的时候就已经知晓的收费标准。经过业委会的谈判，车位服务费从以前的80元/月降低到60元/月。由于物业合同采取了“包干制”，而且小区的共有资产已经收归业主，业委会没有权利对物管进行财务审计，但是要求物业服务水平必须达到合同约定的标准。
物业管理的最终目的，是为了维护业主的良好的居住环境，从而实现业主房产的保值增值。大家想一想，如果小区管理陷入混乱，导致业主纷纷抛售房产，住的不安心，想卖房的卖不起价，对咱们业主是不是莫大的伤害？
现实中这样的实例其实并不少见！而天下没有免费的午餐，这是最基本的经济规律。物业费除了用于日常的卫生、绿化、安保开支以外，还要用于电梯维保、公共水电和公共区域的日常维护，这些都是不小的开支。
此外，可以预见的是，用于大修的维修金在未来也可能面临缺口，比如电梯、消防、水电设备、外墙的老化，将来一定会面临更换或大修，作为负责任的业委会，必须为全体业主做长远考虑，未雨绸缪。
一方面，我们将尽力通过共有资产收入为业主积攒维修金，另一方面，我们期望和物管谈判从物业费中提取一定的比例用于补充维修金，做到细水长流，所以维持适当的物业费价格是有必要的。
物业费并不是越低越好，我们需要从业主的长期、整体利益进行考虑。
然而，目前小区面临的一个严峻问题，是物业费交纳率不足，物管自身的经营都面临困难，从物业费提取维修金的设想目前还无法谈判。
我想在此提醒各位业主，无论按照以前的《物权法》还是新的《民法典》，交纳物业费都是业主必须履行的法定义务。法律还明确规定“业主不得以放弃权利为由不履行义务”。拒交物业费不仅损害物管企业的权益，对正常交费的业主权益也是一种侵犯，通俗点说就是“搭便车”，从根本来说也损害自己的利益，拒交物业费最终损害全体业主的权益。
因此，我呼吁大家要主动交纳物业费，这绝不是替物管说话，而是为我们自己说话，无论聘请哪家物业企业，交物业费都是为了我们自己的利益。只有物业费交纳率达到足够的比例，业委会才有底气和物管进行谈判，为业主争取更多的利益。
业委会依法维护全体业主的合法权益。我也在此呼吁大家，无论对房开、物管有什么意见，都要理性依法维权，绝不能用损害自己和损害全体业主合法利益的方式进行维权。咱们必须主动让小区的物业管理服务进入良性循环，而不能陷入恶性循环，这才是为自己的家园和资产负责任的态度。
以上就是我这封公开信的全部内容，有什么不对的地方请大家批评、指正，谢谢大家！
祝大家新春快乐，和顺安康，牛年大吉！
遵义市红花岗区天蕴南加州小区业主委员会主任
付志捷
2021年2月9日
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