小区酬金制物业服务合同，借鉴！

业委会资讯 2023-09-11

14街区酬金制收支预算
项目	年度预算
营业收入
1、物业管理费收入（住宅、商铺）	3,981,384.00
2、物业管理费收入（空置住宅、商铺）	704,163.60
3、销售暖气收入	-
4、销售水、电费收入	-
5、其他收入	6,174.58
含税主营业务收入合计	4,691,722.18
1、地面停车车位管理费收入	-
2、地库车位（业主产权）管理费收入	842,880.00
3、地库车位（产权车位、人防车位）租赁管理费收入	-
4、地库车位（空置产权车位）租赁管理费收入	-
5、其他收入	-
含税其他全业务收入合计	842,880.00
营业收入合计	5,534,602.18
增值税税金附加	169,182.00
劳务成本支出
工资、社保、公积金、福利等	376,339.44
劳务费	927,699.12
保洁服务费	1,127,627.96
1、保洁服务费_劳务费	988,128.00
2、保洁服务费_水箱清洗	59,499.96
3、保洁服务费_外墙清洗	80,000.00
4、保洁服务费_其他费用	-
秩序维护费	2,272,800.00
1、秩序维护费-保安劳务费	2,259,600.00
2、秩序维护费-灭火器充粉、加压	9,600.00
3、秩序维护费-其他	3,600.00
绿化费	183,028.40
1、绿化费-劳务费	-
2、绿化费-维护保养费	133,028.40
3、预估绿化费-河道养护（按实际发生计算）	50,000.00
设施设备维护费	316,140.00
1、设施设备维护费-电梯保养费	180,600.00
2、设施设备维护费-弱电系统维护费	58,740.00
3、设施设备维护费-消防、高压、计量维护费	24,000.00
4、设施设备维护费-公共部位日常维修费	52,800.00
能耗费	679,727.10
1、水电费_电费	619,901.10
2、水电费_水费	59,826.00
暖气费支出	-
其他费用小计	82,683.60
1、办公性支出	18,900.00
2、服装费	4,200.00
3、折旧	4,200.00
4、低值易耗品	8,400.00
5、劳动保护费	1,200.00
6、财产保险金	9,600.00
7、业务招待费	3,600.00
8、地库（含人防）地库费用	26,583.60
9、其他	6,000.00
劳务成本合计	5,966,045.62
小区经营利润	-600,625.44
管理费用（收入10%）	553,460.22
盈利/亏损	-1,154,085.66
增值税进项税合计数	144,097.37

大华锦绣华城14街区物业服务合同

(酬金制)

甲方：上海市浦东新区大华锦绣华城14街区业主委员会

业主委员会主任：李春强

联系地址：华鹏路300弄8号

联系电话:

乙方：上海浦华物业管理有限公司

法定代表人: 吴世颖

联系地址：成山路2008弄56-58号

联系电话: 33835637

甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就上海市浦东新区大华锦绣华城14街区（物业名称）的物业管理服务事宜，订立本合同。

第一条 本合同所涉及的物业基本情况

物业类型：_住宅别墅

座落位置：_浦东新_区_北蔡_镇华鹏路_300、390 _弄

四至范围：东至华鹏路，西至浦三路，

南至华润路，北至成山路，

总建筑面积：_182252.66_平方米；

其中：住宅面积 133204.48平方米；

物业构成见附件一，物业规划平面图见附件二。

第二条 本合同为期叁年，自 2018年月日起至2021年月日止。

本合同期限届满后，业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定，乙方按照本合同继续提供服务的，本合同中业主、乙方各自的权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前三个月书面告知对方。

第三条 业主根据下述约定按照建筑面积向乙方交纳物业服务费用。

住宅：多层及高层_3.00_元/月·平方米；别墅_4.10_元/月·平方米；

商铺： 4.60 元/月·平方米。

本条约定的物业服务费不含物业大修和专项维修费用，物业大修和专项维修费用按规定在维修资金中列支，并按规定分摊。

第四条 本合同履行过程中，物业服务费标准按照下列第2 种方式按签约年度调整：

1、自年月起，每年按照（递增或减少）的调整，其中：

l 住宅调整标准如下：

高层 (％或元/平方米月 )；别墅 (％或元/平方米月 )；

l 办公楼： (％或元/平方米月 )

2、其它调整方式：合同期内物业费价格不调整（但不限于国家政策性调整）。

第五条 业主的物业服务费用应按季（年/季/月）交纳。

业主应在_每季首月5日内_（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。

自本合同生效之日的当月起发生的物业服务费用，由业主承担；业主应依照本合同第三条约定的标准向乙方交纳物业服务费用。

业主延期支付物业服务费用、停车费或者本合同约定的其它应缴费用的，按照每日千分之三计违约金。

业主拒缴物业服务费的，双方约定按照以下第1 、 2种方法处理：

1、上海市公共信用信息服务平台依法采集欠费信息，所造成的法律后果由业主承担；

2、甲方督促业主交纳；甲方授权委托乙方依法向人民法院起诉（甲方承担相关费用）；

3、

第六条 本项目物业服务费用的结算方式采用下列第二种方式：

（一）包干制：乙方按包干制收费形式确定物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。

（二）酬金制：乙方在本合同第三条约定预收的物业服务资金中按下述第____种方式提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由全体业主或享有承担：

1、每季（月/季/年）在实收的物业服务资金中按____%的比例提取酬金（物业费总收入及相关其他收入完税后总和）；

2、每（月/季/年）在实收的物业服务资金中提取________元的酬金。

第七条 本项目采用酬金制结算方式的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年二次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。甲乙双方可聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和收支情况进行审计，审计费用在物业服务资金中列支。

第八条 采用酬金制结算方式的，物业服务费年终结余或不足的处理方式：

（一）年度结算结余部分，按以下第__1__种方式处理：

1、转入下年度继续使用；

2、；

3、。

（二）年度结算不足部分，按以下第_2、3_种方式处理：

1、由业主一次性补缴相关费用；

2、由业主公共收益补足；

3、由维修资金补足。

因不可预计的突发原因导致小区物业服务无法正常开展，需要实施物业服务资金年度预算外项目的，乙方应书面报告甲方。根据本项目业主大会议事规则的有关规定，经甲方或者本项目业主大会批准后实施。

第九条 物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。

第十条甲方向乙方提供位于华鹏路 300弄 4 号 101 室作为物业管理办公用房,在合同履行期间供乙方无偿使用，但不得改变其用途。

第十一条乙方提供的物业管理服务内容和标准应符合下列约定：

（一）物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件三；

（二）物业公共区域的绿化养护服务，详见附件四；

（三）物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件五；

（四）物业公共区域的秩序维护服务，详见附件六；

（五）物业使用禁止性行为的管理，详见附件七；

（六）物业其他公共事务的管理服务，详见附件八；

第十二条 在签订本合同前，甲方应会同乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并按规定向乙方移交物业管理所必需的相关资料。

第十三条 停车场收费采取以下方式：

停车场属于全体业主共有的，车位使用人应向乙方交纳停车位租赁费，乙方可提取停车位物业服务费，停车位物业服务费可在乙方收取的停车位租赁费中提取，具体标准如下：

1、停车位使用费

露天机动车车位元/次、车库机动车车位元/个·月，如有调整的，按业主大会表决的收费标准为准，另行签订补充协议。

2、停车位物业服务费

.停车位属于产权人所有的，乙方应向产权人收取停车位物业服务费，具体标准如下：

.机动车位 100 元/个.月（服务费）,子母车位按两个机动车位计算。

.停车场车位所有权由业主购置的，车位使用人应按车库车位 100 元/个·月的标准交纳停车位物业服务费。

停车位使用费、停车位物业服务费的支付时间同本合同第五条的约定。

第十四条 本物业管理区域内的建设单位所有的会所及相关设施，其经营管理收费由建设单位与乙方或者业主、物业使用人另行约定。

第十五条 利用小区共用部分获取的收入（完税后）扣除管理成本后的收益，包括但不限于广告收益、场地租赁收益，由小区业主大会进行支配（含酬金比例）。

第十六条 业主应当按照下列约定筹集、使用和管理维修资金：

（一）业主应当按照规定交纳和续筹专项维修资金；

（二）专项维修资金的账务由乙方（乙方或代理记账机构）代管；

（三）业主在转让其物业时，其账户上的专项维修资金继续用作物业的共用部位、共用设备设施的维修、更新和改造；

（四）按照政府规章及相关规定使用和管理专项维修资金。

第十七条 物业专项维修资金按以下第（一）种方式续筹：

（一）根据业主大会决议，一次性续筹，由物业服务企业代收代缴；

（二）根据业主大会决议，每月筹集，代收代缴，与物业服务费一并支付；

（三）。

业主未按照业主大会决议缴纳维修资金的，将按照有关规定上报上海市公共信用信息服务平台，所造成的法律后果由业主承担。

第十八条 乙方按甲方要求编制专项维修资金使用方案，经甲方批准后实施，未经甲方批准或授权，乙方不得动用专项维修资金。

第十九条　甲方相关的权利义务：

（一）在其制定的《管理规约》中向业主明示物业装饰装修管理要求等事项；甲方未尽此义务而影响乙方管理服务或给业主、物业使用人造成损失的，乙方不承担相应责任；

（二）督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费用；对业主或物业使用人违反《管理规约》的行为予以劝阻、制止；

（三）授权乙方对业主、物业使用人违反《管理规约》的行为，依照《管理规约》的约定进行劝阻、制止；

（四）审查和批准物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告，监督、检查乙方各项方案和计划的实施；

（五）通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题；

（六）全面审核全年的费用收支状况，并对乙方的财务报告确认后，告知全体业主或使用人；

（七）甲方在物业服务合同履行期间，采用坐班制的方式，确保小区正常运行。

（八）

第二十条　乙方相关的权利义务:

（一）设立专门机构负责本物业的日常管理工作，履行本合同；

（二）根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业管理服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益；

（三）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主收取物业服务费用；

（四）随时向甲方公告本管理区域内的重大物业服务事项，每 6个月公布一次物业服务费及专项维修资金和共有部分收益等的收支账目；

（五）结合本物业的实际情况，完成甲方编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划；

（六） ___________ 。

第二十一条 在物业管理服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任。

（一）因不可抗力导致物业管理服务中断的；

（二）乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

（三）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和

物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

（四）因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

（五）乙方按甲方约定，造成损失的。

（六） _______。

第二十二条 甲方违反本合同约定义务，致使乙方的管理服务无法达到本合同第十一条约定的服务内容和标准的，乙方不承担违约责任。

第二十三条 除前条规定的情况外，乙方的管理服务达不到本合同第十一条物业服务方案约定的服务内容和标准的，乙方承担下列第（一）种方式的违约责任：

（一）以违约事项涉及并收取的服务费为基数相应减少物业服务费，不从酬金中扣除；

（二）。

第二十四条 乙方不得违反本合同的约定，不得擅自提高物业服务费收费标准。

第二十五条 合同到期业主大会决定不再续聘或法定原因终止的，乙方应当收到不再续聘通知之日起三个月内完成移交，并退出小区管理。

第二十六条 本合同期限内，任何一方擅自解除合同的，违约方应当支付守约方人民币肆拾万元作为违约金。

第二十七条 甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同约定的服务内容和标准的，乙方有权依法解除本合同；造成乙方经济损失的，甲方应予经济赔偿。

第二十八条 乙方违反本合同约定的义务，致使不能完成本合同约定的服务内容和标准的，甲方有权依法解除合同。

甲方解除合同的，乙方应当在甲方通知后的三个月内，与甲方或其选聘的物业服务企业完成交接手续。

第二十九条 双方协商一致，可解除本合同，并在 90 日内办理交接手续。

第三十条 本合同其他相关违约责任的约定：

（一）；

（二）；

（三）。

第三十一条 本合同中下列词语的定义是：

（一）业主，是指物业的所有权人。

（二）物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

（三）物业买受人，是指物业出售合同中确定的物业购买人。

（四）物业交付使用，是指物业买受人收到甲方书面入住通知并已办理相应手续。物业买受人收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为已交付使用。

（五）共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面、、等部位。

（六）共用设施设备，是指：

1、一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具、、等设备；

2、物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、、等设施。　

（七）公共区域，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的区域以及整幢住宅外、物业管理区域内，由全体业主、使用人共同使用的区域。

（八）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部位。

第三十二条　本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议。补充协议及本合同的附件均与本合同具有同等法律效力。

本合同、本合同附件及补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十三条　本合同正本连同附件共 18 页，一式 6份，甲乙双方各执贰份，一份向房屋行政管理部门办理备案，一份向维修资金管理部门备案。

第三十四条　本合同履行期间，遇不可抗力致使合同无法履行的，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十五条　本合同在履行中如发生争议，双方可以通过协商方式解决；协商不成的，采取以下第二种方式解决。

（一）向仲裁委员会申请仲裁；

（二）向上海市浦东新区人民法院提起诉讼。

第三十六条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料、财务账册等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。

第三十七条 本合同经甲乙双方签字/盖章后生效。

第三十八条酬金制的实施规范以双方签订的操作细则为准。

甲方签章：

乙方签章：

负责人：

法定代表人：

年月日年月日

附件一：物业构成

小区名称：大华锦绣华城14街区

交付日期：2011年10月

所属街道（镇）：浦东新区北蔡镇

所属居委会：大华七居

建设单位：上海锦绣华城房地产开发有限公司

物业类型：混合

总用地面积：93158平方米

绿地面积：32605平方米

小区总建筑面积：182252.66平方米。

总自然幢数：38幢，其中多层6幢、高层8幢、别墅24幢

门牌数：成山路300弄、390弄

主要设施设备：

水泵：20台其中：变频泵12台、离心泵8台

消防泵：6台

喷淋泵：6台

屋面增压泵：30台（变频）

蓄水池：8个

水箱：30个

喷泉水景：9处

水泵房：4间

地下机动车停车车库数：2个

地下非机动车停车车库数：3个

门卫室数：2间监控室数：1间电梯总数：40台

附件二：物业规划平面图

附件三: 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、保养和维修服务

项目	服务内容	运行、保养、维修服务标准
公共部位	房屋结构	每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。
门窗	每周巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。
楼内墙面、顶面、地面	墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。
围墙	每一月一次巡查围墙，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。
道路、场地等	每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整无积水，侧石平直无缺损。
休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品	每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。
室外健身设施、儿童乐园等	每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外〕。
安全标志等	对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。
供水系统	变频水泵	1、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。 2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。 3、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。 4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
公共照明	公灯	及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在98%以上。
公共电气柜	保持灯具完好，亮灯率在98%以上。
景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等	每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。
升降系统	电梯	1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。 2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。 3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。 4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。
消防系统	消防设施、设备	1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。 2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。 3、每天检查火警功能、报警功能是否正常。 4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。 5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。 6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
避雷系统	避雷设施	按国家规定频率进行检查
弱电系统	监控系统	不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。
周界报警	２４小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。
楼宇对讲（可视）	不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。
住户报警	不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。
电子巡更	根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

附件四:公共区域绿化养护服务

项目	服务内容	养护标准
草坪	修剪	草坪常年保持平整，边缘清晰，草高不超过8cm。
清杂草	及时清除杂草,做到基本无杂草。
施肥	常年保持有效供水，草地充分生长，有覆沙调整，地形平整、流畅。
灌、排水	按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥二到三遍。
病虫害防治	预防为主、综合治理，严格控制病虫害。
其它	草地生长正常,斑秃黄萎低于5%。
树木	修剪	乔、灌木修剪每年三遍以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；篱、球、造型植物按生长情况，造型要求及时修剪，做到枝叶茂密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪、整理及时，每年三次以上，基本无枯枝。

中耕除草、松土	常年土壤疏松通透，做到基本无杂草。
病虫害防治	预防为主、生态治理，各类病虫害发生低于5%。
扶正加固	树木基本无倾斜。
其它	乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空挡。
花坛花景	布置	每年中有二次以上花卉布置，三季有花。
灌、排水	保持有效供水，无积水。
补种	缺枝倒伏及时补种。
修剪	及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾。
病虫害防治	适时做好病虫害防治。
其它

附件五：物业公共区域的清洁卫生服务

项目	服务内容	服务标准
楼内公共区域	地面和墙面	每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，地面每日拖洗一次以上；大堂、门厅花岗石、大理石每二个月清洗一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。
楼梯扶手、栏杆、窗台	每周擦抹一次，保持干净、无灰尘。
消防栓、指示牌等公共设施	每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。
天花板、公共灯具	每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。
门窗等玻璃	每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘。
垃圾收集	按楼栋就近设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。垃圾收集时。
电梯轿厢	每日擦拭、清扫一次以上；每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮，无污迹。
楼外公共区域	道路地面、绿地、明沟	道路、地面、绿地每日清扫二次以上；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时；明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。
公共灯具、宣传栏、小品等	每周擦抹二次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。
垃圾厢（房）	有专人管理。生活、建筑垃圾及时清运，垃圾厢（房）每日清理、冲洗二次以上，垃圾厢（房）整体清洁、无异味，灭害措施完善。
果皮箱、垃圾桶	合理设置。每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。
消毒灭害	每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。

附件六：公共区域秩序的维护服务

服务内容	服务标准
人员要求	专职保安人员，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。
能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。
上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
门岗	出入口24 小时值班看守，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。
对外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。
对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
巡逻岗	保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟，监控中心有巡更记录。
接到火警、警情后三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。
在遇到异常情况或住户紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。
技防设施和救助（监控岗）	小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、住户（100%安装）报警（对讲功能）、门锁智能卡等五项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。
监控中心接到报警信号后，保安人员三分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。
小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。
车辆管理	地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。
有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。
收费管理的车库应做到车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

附件七：物业使用禁止性行为的管理

根据《上海市住宅物业管理规定》第五十条业主、使用人应当遵守国家和本市的规定以及《管理规约》，按照房屋安全使用规定使用物业。

禁止下列损害公共利益及他人利益的行为：

　　（一）损坏房屋承重结构；

　　（二）违法搭建建筑物、构筑物；

　　（三）破坏房屋外貌；

　　（四）擅自改建、占用物业共用部分；

　　（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

　　（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；

　　（七）排放有毒、有害物质；

　　（八）发出超过规定标准的噪声；

　　（九）法律、法规和规章禁止的其他行为

附件八：综合管理服务

序号	内容	服务要求
1	管理处设置	（1）小区内设置管理处。（2）办公场所整洁有序。（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。
2	管理人员要求	（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有一年以上小区经理任职经历。（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
3	服务时间	周一至周日每天12小时在管理处进行业务接待，并提供服务。
4	日常管理与服务	（1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。（2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。（3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。（6）建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等]。（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。（8）建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的80%。（10）制定管理处内部管理制度和考核制度。（11）运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。（12）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。（13）每年对业主或使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。（14）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。（15）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。