小区物业服务招标文件，全套！
招标文件原文
郴州市神憩乾珑小区物业服务招标程序
目 录
第一章 招标项目简介
第一节 小区基本情况
第二节 小区有关保修期规定
第二章 小区物业管理服务内容及标准
第三章 小区物业管理服务的其它说明
第四章 投标人须知
投标须知（前附表）
第一节 投标企业资质和投标费用处理
第二节 招标书
第五章 招标文件
一、招标文件前附表
二、投标文件的编写
三、投标文件的递交
四、开标和评标
五、合同签订
六、评标方法及标准（前附表）
第六章 投标文件的组成
第一节 商务文件
一、投标函
二、开标一览表
三、投标分项价格表
四、商务条款响应/偏离表
五、投标保证金
六、投标人具备投标资格的证明文件
第二节 技术文件
一、服务说明一览表
二、服务技术响应/偏离表
三、投标服务符合招标文件规定的证明文件
四、服务方案及工作计划
五、投标文件的份数和书写
六、投标文件的密封、递交和处理
七、投标保证金
八、评标与决标
第七章 中标通知
第一章 招标项目简介
第一节 小区基本情况
小区物业概况：
1、小区名称： 郴州市神憩乾珑小区 ；
2、招 标 人： 郴州市神憩乾珑小区业主委员会 ；（本文简称“业委会”）
3、小区地址： 郴州市苏仙区郴江路梨树山1号 ；
4、物业规模：总建筑面积约 246373.90平方米；建筑形态：由 高层住宅、商铺门面 组成；
5、物业费计划收费标准：电梯住宅不超过 1.60 元∕平方米·月，总面积约197184.10 平方米；商业商铺不超过 2.80 元∕平方米·月，总面积约 暂无数据 平方米。幼 儿 园不超过 2.80 元∕平方米·月，总面积约 2967.50 平方米。
6、停车位：共计 1232 个；其中地上车位 131个，地下车位 1101 个。
以上数据仅供参考，以实际为准。
为使小区物业管理服务与广大业主要求相适应，特决定采取招标方式选聘郴州市神憩乾珑小区物业管理企业。
第二节 小区有关保修期规定
1、建设工程的保修期限根据国务院《建设工程管理质量条例》的规定执行。
2、保修时间确定及计算，由各项工程竣工及设备安装完毕经建设单位、监理单位、物业公司及有关专业部门根据国家相关规定，对所完成的建筑、设备进行外观、调试和运行等方面的检查测试，并经签章之日起为保修的起始日期。
3、超过保修期，由物业公司组织养护和维修，依据养护及维修的范围，按照有关部门的规定，在物业管理费或在维修基金中支出。
第二章 小区物业管理服务内容及标准
依据《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价调〔2017〕4号）及（郴价函[2014]62号）有关规定，并参见《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》（简称“《省标》”）中规定的相应服务标准要求，确定具体服务标准以下：
一、综合管理服务标准
1、管理处设置按《省标》 5 级执行
（1）小区内设置管理处。
（2）办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。
（3）配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。
2、管理人员要求按《省标》 5 级执行
（1）小区经理持证上岗，有二年以上小区经理任职经历。
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
3、服务时间按《省标》 5 级执行
周一至周日每天12小时在管理处进行业务接待，并提供服务。
4、日常管理与服务按《省标》 5 级执行
（1）服务规范应符合物业管理行业规范要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。接到任何报修半小时内到现场处理（预约除外）。
（3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。
（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
（5）建立健全的财务管理制度，对物业费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
（6）建立完善的档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主装修档案）、日常管理档案等]。
（7）制定小区物业管理与物业服务年度、季度工作计划，并组织实施。
（8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的90%，建立沟通记录档案。
（9）制定管理处内部管理制度和考核制度。
（10）广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。
（11）服务窗口应公开服务内容和程序、收费项目和标准。
（12）每年对业主或使用人进行二次满意度调查，对调查结果进行分析并及时整改。
（13）能提供五种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织四次以上的小区文娱活动。
（14）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（15）对违反管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止。并报有关部门处理。
二、公共区域清洁卫生服务标准
1、地面和墙面按《省标》 4 级执行
每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，地面每日拖洗一次以上；大堂、门厅花岗石、大理石每季保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。
2、楼梯扶手、栏杆、窗台按《省标》 3 级执行
每周擦抹二次，保持基本无灰尘。
3、消防栓、指示牌等公共设施按《省标》 4 级执行
每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。
4、天花板、公共灯具按《省标》 4 级执行
每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。
5、门、窗等玻璃按《省标》 3 级执行
每月擦拭一次，其中门厅玻璃每月二次，目视明亮无污迹。
6、天台、屋顶按《省标》 3 级执行
保持清洁、无垃圾。
7、垃圾收集按《省标》 3 级执行
高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点，收集点每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。
8、电梯轿厢按《省标》 3 级执行
每日擦拭、清扫一次以上，保持目视干净无污迹。
9、道路地面、绿地、明沟按《省标》 3 级执行
道路地面、绿地每日清扫二次，目视地面、绿地清洁无杂物；明沟每周清扫二次，明沟无杂物、无积水。
10、公共灯具、宣传栏、小品等按《省标》 4 级执行
每周擦抹二次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部分每半月擦抹、除尘一次）。
11、水景按《省标》 4 级执行
每周二次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。
12、垃圾厢（房）按《省标》 5 级执行
有先进的垃圾处理方式（如分类收集垃圾、压缩垃圾、生物分解有机垃圾等），对垃圾厢（房）循环保洁，垃圾厢（房）整洁、干净、无异味，灭害措施完善。
13、果皮箱、垃圾桶按《省标》 4 级执行
合理设置。每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。
14、消毒灭害按《省标》 4 级执行
每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。
三、公共区域秩序维护服务标准
1、人员要求按《省标》 4 级执行
（1）专职保安人员中45周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。
（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。
（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐。
（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
2、门岗按《省标》 3 级执行
（1）小区出入口24小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记录。
（2） 封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的外来人员进入小区。
（3）保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
3、巡逻岗按《省标》 4 级执行
（1）保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位应设巡更点。有巡更记录。
（2）接到火警、警情后十分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。
（3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，十分钟内赶到现场，采取相应措施。
4、技防设施和救助（监控岗）按《省标》 5 级执行
（1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区各个道路出入口、交叉路口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、住户（100%安装）报警（对讲功能）、门锁智能卡等五项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。
（2）监控中心接到报警信号后，保安人员三分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。
（3）小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。
注：如小区原本不具备相关设施或设施已损坏，以实际升级、维护结果为准。
5、车辆管理按《省标》 5 级执行
（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。
（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。
（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
四、公共区域绿化日常养护服务标准
1、草坪按《省标》 3 级执行
修剪：每年普修四遍以上，草面基本平整。
清理杂草：每年普除杂草五遍以上，杂草面积不大于6%。
灌溉、排水：及时灌溉，保证有效供水，有积水及时排除。
施肥：每年普施有机肥一遍。
病虫害防治：发现病虫害及时灭杀。
2、树木按《省标》 3 级执行
修剪：乔、灌木修剪每年二遍以上，无二级枯枝；蓠、球超过齐平线10cm应修剪，每年不少于四遍，做到表面圆整，基本无脱节；地被、攀援植物适时修剪，每年不少于二次。
中耕除草、松土：每年中耕除草五次以上，土壤基本疏松。
施肥：按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥；每年普施基肥一遍，部分花灌木增施追肥一次。
病虫害防治：有针对性及时灭治，主要病虫害发生低于10％。
扶正、加固：有倒伏倾向，及时扶正、加固。
其它：乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木基本开花；球、篱、地被生长正常,缺枝、空档不明显。
3、花坛花境按《省标》 3 级执行
布置：一年中有一次以上花卉布置。
灌溉、排水：保持有效供水，无积水。
补种：缺枝倒伏不超过十处。
修剪、施肥：保持花卉生长良好。
病虫害防治：及时做好病虫害防治。
五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准
1、房屋结构按《省标》 3 级执行
每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。
2、门窗按《省标》 3 级执行
每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。
3、楼内墙面、顶面、地面按《省标》 3 级执行
墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。
4、管道、排水沟按《省标》 3 级执行
每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次）。
5、屋顶按《省标》 3 级执行
每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。
6、围墙按《省标》 3 级执行
每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。
7、道路、场地等按《省标》 3 级执行
每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。
8、休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品按《省标》 3 级执行
每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。
9、室外健身设施、儿童乐园按《省标》 3 级执行
每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外〕。
10、安全标志等按《省标》 3 级执行
对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。
11、供水系统按《省标》 1 级执行
（1）每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。
（2）每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。
（3）高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。
（4）水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
12、排水系统按《省标》 1 级执行
（1）每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。
（2）每年二次对污水处理系统全面维护保养。
（3）控制柜电气性能完好，运作正常。
（4）污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。
13、公共照明按《省标》 3 级执行
公灯：及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99%以上。景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等保持灯具完好，亮灯率在99%以上。
公共电气柜：每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。
大堂空调：大堂分体空调使用期间每月清洗一次，每年检查、保养二次，保证其正常使用。
14、消防系统按《省标》 2 级执行
（1）消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。
（2）消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。
（3）每天检查火警功能、报警功能是否正常。
（4）每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。
（5）每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。
（6）每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
15、避雷系统按《省标》 1 级执行
每年检查避雷装置一次，18层以上的楼宇每年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准。
16、弱电系统按《省标》 2 级执行
楼宇对讲系统（可视）：不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。
住户报警：不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。
周界报警：24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。
监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备２４小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。
电子巡更：根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。
17、电梯系统按《省标》 1 级执行
（1）保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。
（2）委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。
（3）电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
（4）电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。
18、水景（动力）按《省标》 1 级执行
（1）每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。
（2）重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。
第三章 小区物业管理的其他说明
一、业委会代表业主大会与中标物业管理企业签订新的物业服务合同，但中标人须经小区业主大会表决通过的选聘程序进行选聘，如中标人未能通过小区业主大会选聘程序选聘，则此次招标结果废除，业委会将依据选聘程序启动新一轮招标，业主大会和业委会不承担本次招标的中标人任何损失，请中标人自行评估风险谨慎投标。
二、除按照规划局规划由开发建设单位投资配套的设施外，在中标人投标中提出的需增设的其余设施，被视为投标人承担相关费用，中标后需在承诺期内予以实施。
三、物业管理用房由业主大会授权业委会按有关规定提供。
四、中标人应根据业委会的需要派员进行物业管理提前介入，并负责包括不限于签订物业服务合同、公共部位接管验收、交房、人员招聘、人员培训等接管有关事宜。
五、中标人于签订合同前 7 日，需交纳投标书中确定的 合同履约保证金 存至业委会指定账户上。
六、中标人在本小区的经营财务收支、人员由业委会和委托的第三方机构进行监管。
七、中标人在本小区的公共收益收支由业委会决定。第四章 投标人须知
投标须知（前附表） 注：请在方框□内划√选择，在“条款号”内限选一项。
条款号 | 条款名称 | 编列内容规定 |
投标须知（前附表） | ||
一、说明 | ||
1 | 项目 | 郴州市神憩乾珑小区物业管理服务项目 |
2 | 招标人 | 招 标 人：郴州市神憩乾珑小区业主委员会 联 系 人： 联系电话： 电子邮箱： |
3 | 投标人 资格条件 | 1、基本资格条件： 投标人需具备国务院《物业管理条例》规定的基本资格条件，并提供以下资格证明文件： （1）营业执照副本； （2）税务登记证或依法缴纳税收证明材料； （3）组织机构代码证； （4）法人授权委托书和授权代表身份证（授权代表由法人代表本人担任的，仅须提供法人代表身份证）；法人授权委托书要求：①无投标人行政公章及法人代表签字（非本人手写签名的视为无效签字）的视为无效授权。②授权范围应包括本文件涉及的全部内容而不得有缺项。 2、特定资格条件： （1）提供主管部门核发的物业管理企业资质证书复印件（或同效文件）。 （2）投标人须提供项目经理的注册物业管理师证书复印件（或同效文件）。 （3）必须是在中华人民共和国境内注册具有独立法人资格的合法企业，并提供公司社会统一信用代码证正本或副本复印件。 3、资格证明文件须加盖投标人公章。 4、投标人有下列情形之一的，视为无效投标（★）： （1）有一项及以上资格证明文件未提交的； （2）提供不符合要求或虚假资格证明文件的； （3）资格证明文件过了有效期的（国家已经取消相关认证的除外）； （4）未按有关规定年审合格的； （5）资格证明文件未加盖投标人公章的； （6）服务内容及等级低于招标文件要求标准的； （7）投标保证金和履约保证金低于招标文件要求的。 |
第一节 投标企业资质和投标费用处理
1、本次招标采取公开招标人式进行。投标人应具有物业管理行政主管部门颁发的物业管理资质（或同效认证）的物业服务企业。
2、投标人就承担期编制投标文件递交投标文件所涉及的一切费用，无论投标结果如何，招标人对上述费用不负任何责任。
第二节 招标书
1、招标文件包括本文件内容及根据本节有关条款所进行的补充答复及通知等。
2、投标人应认真阅读招标文件中所有的内容、合同条件、规定图标。如果投标人没有按照招标文件要求提交全部资料、或者投标人没有对招标文件在格式、规划建设基本情况和各方面都作出实质性响应，其风险应由投标人承担。根据有关条款规定，没有实质性响应招标文件要求的投标书被拒绝。
3、招标文件的澄清
任何要求对招标文件进行澄清的投标人，均应在答疑会召开前按投标人须知前附表中的通讯地址，以书面形式（如信件、传真、电邮等）通知招标人，招标人对疑问提交截止期前收到的任何澄清要求将在答疑会上解答并以书面形式予以答复，同时将此书面答复传达给每一个购买招标文件的投标人。不论招标人或投标人均应以书面形式，任何口头形式提问及答疑一律无效。
4、招标文件的修改
在投标截止期前 15 天的任何时候，无论出于何种原因，招标人均可主动地或在解答投标人提出的澄清问题时对招标文件进行修改。
招标文件的修改将以书面形式（包括电子邮箱），通知所有购买招标文件的投标人，并对期具有约束力。投标人应立即以书面形式回复招标人，确认已收到修改文件。
为使投标人编写投标文件有充分的时间对招标文件修改部分进行研究，招标人可以决定酌情延长投标截止日期和开标日期。
第五章 招标文件
一、招标文件前附表
二、投标文件的编写
三、投标文件的递交
四、开标和评标 | ||
1 | ★开标验证 | 本次投标要求投标人法定代表人携带《法定代表人身份证明》原件（另需提供企业《社会统一信用代码证》（副本）复印件一份）和《投标承诺书》原件；或授权委托代理人携带《法人授权委托书》原件、《法定代表人身份证明》原件和《投标函》原件参加投标，且中途不得离场。参加开标人员需携带身份证原件另提供一份身份证复印件。 上述要求提供的资料均需加盖投标人公章，参加开标的人员不齐、超时或所需带的资料漏项、缺项、未加盖投标单位公章的视为自动放弃投标。 |
评标验证 | 评标时要求提交的证书及证明原件如下： ★（1）有效的企业《社会统一信用代码证》（副本原件）； ★（2）主管部门核发的物业管理企业资质证书原件（或同效文件）； ★（3）物管经理的建设部颁发的注册物业管理师资格证书原件（或同效证件）； ★（4）本次招标只接受在中华人民共和国境内注册并合法运作的独立法人企业。 说明： （1）如果以上原件正在年检、换证或遗失，则必须提供原发证行政主管部门出具的有效盖章证明原件； （2）投标人应将以上原件装入密封袋内单独提交；密封袋封口处须加贴密封条，并加盖投标人单位公章；原件需列详细清单； （3）上述要求提供的原件中序号（1）～序号（4）带“★”号的，投标人必须按要求提供齐全； （4）以上要求提供带“★”号的证书及证明原件不齐的，或未按要求加贴封条并加盖投标人公章或由法定代表人或其授权的代理人签字的，视为自动放弃投标。 | |
2 | 评标方法 | 综合评分法。 |
五、合同签订 | ||
1 | 履约担保 | □ 不要求提供 √ 要求提供，按投标金额确定。 |
六 评标方法及标准（前附表） | |||
1 | 评标因素和标准 | 本次评标采取综合评标法 | |
评审因素 | 权值 | 评分标准 | |
物业服务方案 | 5 | 整体物业管理方案及措施完整、科学的，计5分。缺漏项、 不合理的，每处扣1分，扣完为止。 | |
5 | 公共区域卫生服务方案及措施完整、科学的，计5分。缺漏项、 不合理的，每处扣1分，扣完为止。 | ||
5 | 公共区域秩序维护服务方案及措施完整、科学的计5分，缺漏项、 不合理的，每处扣1分，扣完为止 | ||
5 | 公共区域应急突发事件处理方案及措施完整、科学的，计5分， 缺漏项、不合理的，每处扣1分，扣完为止 | ||
5 | 公共区域绿化日常养护服务方案及措施完整、科学的，计5分， 缺漏项、不合理的，每处扣1分，扣完为止 | ||
5 | 公共区域维修服务方案及措施完整、科学的，计5分，缺漏项、 不合理的，每处扣1分，扣完为止。 | ||
综合实力 | 3 | 现管项目10万平方以上达3个及以上的计3分,每减少少1个扣1分。 | |
3 | 物业管理资质（或同效证明材料）等级3级的计1分，二级的计2分 一级的计3分。 | ||
2 | 拟派常驻项目一名注册物业管理师的计1分，最高计2分， 提供证书复印件（原件备查否则不计分）。 | ||
2 | 近三年获得市级及以上优秀管理项目称号的，每个计1分， 最高计2分,没有计0分（提供相应证书复印件，否则不计分）。 | ||
服务承诺 | 20 | 承诺公共收益全部移交业主大会计5分，每减少1%扣0.1分；能提供免费增值服务的每项计0.5分，最多计3分；预收物业费进入业委会设立专用银行账户的计5分，设立专户由物业服务企业与业委会双控的计2分，其他方案计0分；公开物业费银行账号和查询密码加2分；承诺物业费余额不足时免息借款50万元及5分，每没减少1万扣0.1分。 | |
投标书编制 | 3 | 投标书按招标文件规定的格式、顺序编制，有目录、编页码，装订 成册，书面整洁无涂改，没有缺漏项，价格数量等计算准确的， 计3分；不符合要求的，每处扣0.5分，扣完为止。 | |
服务保证金及 对小区投入金 | 15 | 提供30万元服务保证金计15分，每减少1万元扣0.5分，扣完为止。 | |
对招标文件的响应程度 | 2 | 完全响应招标文件要求的计2分，每有一处不响应或有负偏离的 扣1分,扣完为止。 | |
随机答辩 | 20 | 评标委员会现场随机提出5个问题，请投标企业答辩,每个问题4分, 根据答辩人反映综合评定分值。 |
合计 | 100分 |
2 | 无效投标的规定 | 投标文件属下列情况之一的，应在资格性、符合性检查时按照无效投标处理： （1）应交未交投标保证金或金额不足、投标保证金缴纳形式不符合招标文件要求的； （2）未按照招标文件规定要求密封、签署、盖章的； （3）联合体没有提交联合体协议书，或未提交联合体各方资格证明文件； （4）物业管理活动近三年内，在经营活动中有重大违法记录的； （5）投标文件载明的投标范围小于招标文件规定的招标范围的(缺漏招标文件所要求的内容)； （6）不接受酬金制物业费收费方案，并首年度预算分摊每平方米物业费超过计划物业费标准的； （7）不接受预收物业费缴存业委会设立专户或物业服务企业建立由业委会与物业服务企业双控专户的； （8）不接受物业费依据年度预算方案按月从物业费专户中支取的； （9）不接受物业服务企业酬金按固定酬金和浮动酬金两种计算与结算方案的； （7）投标有效期不足的； （8）不符合法律、法规和招标文件规定的。 |
3 | 废标的规定 | 有下列情形之一时，评标委员会应予废标： （1）符合专业条件的投标人或者对招标文件作实质性响应的投标人不足三家(招标人会议决定改为议标,并由业主大会表决通过的除外)； （2）出现影响采购公正的违法、违规行为； （3）因重大变故，采购任务取消的。 |
4 | 推荐的中标候选人数量 | 评标得分前三名为中标候选人，且必须注明平均得分和得分名次。 |
第六章 投标文件的组成
第一节 商务文件
一、投标函
二、开标一览表
三、投标分项价格表
四、商务条款响应/偏离表
五、投标保证金
六、投标人具备投标资格的证明文件
第二节 技术文件
一、服务说明一览表
二、服务技术要求响应/偏离表
三、投标服务符合招标文件规定的证明文件
四、服务方案及工作计划
五、投标文件的份数和书写
六、投标文件的密封、递交和处理
七、投标保证金
八、评标与决标
第一节：
投标文件
服务类
(商务文件)
项目名称：神憩乾珑小区物业服务项目；
项目编号： ；
投 标 人： ；
年 月 日
投标函
致：郴州市神憩乾珑小区业主委员会 (招标人)
根据贵方为 （项目名称）发布的招标公告，姓名 身份证号 经正式授权为代表投标人 （投标人名称、地址）提交下述文件正本一份、副本 份并在此声明，所递交的投标文件内容完整、真实。
1、商务文件：投标函、开标一览表、分项价格表、商务条款响应/偏离表、投标保证金、投标资格证明文件；
2、技术文件：服务说明一览表、服务技术要求响应/偏离表、投标服务符合招标文件规定的证明文件、服务方案及工作计划。
在此，我方宣布同意如下：
1、所附投标价格表中规定的应提交和交付的服务投标报价。
2、投标人将按招标文件的规定履行合同责任和义务。
3、投标人已详细审查全部招标文件。我们完全理解并同意放弃对这方面有不明及误解的权力。
4、本投标有效期为自招标文件规定的提交投标文件截止之日起 90自然日内。在投标有效期内我方同意遵守本投标文件中的承诺且在此期限期满之前投标文件对我方具有法律约束力。
5、根据“投标须知”规定，我方承诺：
（1）我们在参加本项目采购活动前三年内，在经营活动中没有违背法律的行为，并提供“参加采购活动前三年内在经营活动中没有重大违法记录的书面声明”；
（2）我们依照有关法律的规定，没有偷税、漏税的行为，没有逃避缴纳社会保险资金的行为；
（3）与招标人无任何的隶属关系或者其他利害关系；
（4）我方愿意尊重并接受小区业主大会相关决议，并自行承担因业主大会决议导致的相关损失；
（5）我方愿意尊重招标人为尊重业主知情权、参与权，满足《物权法》和《物业管理条例》有关程序规定，对评标、定标程序作出的局部调整与优化方案，并承诺不以此为由质疑本次招标程序。
6、同意提供贵方可能要求的与其投标有关的一切数据或资料。
7、废标后，在收到贵方的通知后，我方本投标函及所有投标文件中声明、授权、承诺、盖章签字等，对于贵方可能采取的竞争性谈判采购仍然有效。我方遵守贵方招标文件关于特殊情形采用竞争性谈判采购的有关规定，并无异议。
8、与本投标有关的一切正式往来信函请寄：
地址：
邮编：
电话：
传真：
邮箱：
投标人名称(盖章)：
法定代表人或其授权的代理人(签字)：
日期： 年 月 日
二、开标一览表
序号 | 项目名称 | 单价（元/平方米月） | 备注 |
1 | 电梯住宅 | 以投标人首年度预算为准 | |
2 | 商铺门面 | 以投标人首年度预算为准 | |
3 | 小区幼儿园 | 以投标人首年度预算为准 |
投标人名称（单位章）：
法定代表人或其授权的代理人(签字)：
年 月 日
三、投标分项价格表
（一）第一年费用构成测算总表
投标人：（盖章）
（单位：元/月）
管理费构成测算 | 公共设施维修费明细 | ||||
序号 | 项目 | 费用 | 序号 | 项目 | 费用 |
1 | 人工费用 | A | 照明灯具、线路 | ||
2 | 公共设施维护费 | B | 给排水 | ||
3 | 安全保卫费 | C | 房屋修缮 | ||
4 | 清洁费用 | D | 消防系统 | ||
5 | 秩序维护费用 | E | 电梯 | ||
6 | 绿化费用 | F | 其他 | ||
7 | 办公费用 | ||||
8 | 固定资产折旧 | ||||
9 | 管理酬金 | ||||
10 | 法定税金 | ||||
小计 | 小计 |
法定代表人或其授权的代理人(签字)：
（二）全年物业管理费明细
一、人工费用
1、工资类：
序号 | 工资类别 | 人工数 | 元/人·月 | 合计：元 |
1 | 综合类（含接待、财务、管理人员等） | |||
2 | 保安类 | |||
3 | 保洁类 | |||
4 | 绿化类 | |||
5 | 机电设备设施类 | |||
6 | 其他类 |
2、福利类：
合计： 元/月
二、行政费用
1、办公费用：
2、办公用水电费：
3、接待费：
4、培训费：
5、财务费：
6、通讯费：
7、车辆费用：
8、服装费：
9、其他：
合计： 元/月
三、公共设施设备维修维护
1、照明系统
a) 楼内公共照明：
b) 楼外公共照明：
合计： 元/月
2、给排水系统
a) 沟、渠、池、井、管道疏通及污物抽排
b) 生活水泵、污水泵、雨水泵及控制电路、管道维护
c) 洗手间、开水间设备维护
合计： 元/月
3、土建结构
a) 楼梯、走道、墙体、天顶等零星修补、油漆
b) 公共广场、道路、运动场地、停车场维护、修缮（零星小修）
c) 围墙、木质景观、运动器具围栏油漆
合计： 元/月
5、电梯系统、水泵等设备设施维护保养费
6、消防系统维护保养费
7、门窗维修维护费
四、清洁费用
1、楼内清洁
a) 楼层、走道、公共卫生间清洁、除污用工具、清洁用剂
b) 楼层走道地面定期打蜡、抛光耗材
c) 玻璃幕墙定期清洗用工具（电梯等）及清洁用剂
小计： 元/月
2、楼外广场
楼外广场清扫及定期冲洗用工具及清洁用剂
3、环境消杀
蚊、蝇、虫、鼠消杀防治
五、绿化费用
小区内草坪、草皮、花木养护、花木造型及广场盆栽放置、养护、定期更换
合计： 元/月
六、秩序维护费
七、折旧及损耗费用
1、办公设备
折旧 | 损耗 | ||||||||
序号 | 名称 | 数量 | 单价 | 金额 | 序号 | 名称 | 数量 | 单价 | 金额 |
小计： 元/月
2、机电设备、工具
折旧 | 损耗 | ||||||||
序号 | 名称 | 数量 | 单价 | 金额 | 序号 | 名称 | 数量 | 单价 | 金额 |
小计： 元/月
3、保安设备
折旧 | 损耗 | ||||||||
序号 | 名称 | 数量 | 单价 | 金额 | 序号 | 名称 | 数量 | 单价 | 金额 |
小计： 元/月
4、绿化及卫生用具
折旧 | 损耗 | ||||||||
序号 | 名称 | 数量 | 单价 | 金额 | 序号 | 名称 | 数量 | 单价 | 金额 |
小计： 元/月
合计： 元/月
八、消毒杀菌费用
九、税金
十、综合计算
单价为 元/㎡·月；报价 元/月；总报价为 元。
投标人（盖章）：
法定代表人或其授权的代理人(签字)：
注：1、以上所列费用不含房屋及设备中、大修支出，但含应承担的部分（见招标文件的相关规定）。
2、除特别标明外，以上所列费用单位为元/月。
投标人（盖章）：
法定代表人或其授权的代理人(签字)：
年 月 日
四、商务条款响应/偏离表
序号 | 招标文件条目号 | 招标文件的商务条款 | 投标文件的商务条款 | 响应/偏离 | 说明 |
备注：“响应/偏离”栏应注明“响应”或“偏离”。
投标人（盖章）：
法定代表人或其授权的代理人(签字)：
年 月 日
五、投标保证金
备注：提供付款凭证复印件（或截图），并加盖投标人公章。
六、投标人具备投标资格的证明文件
填写须知：
一、投标人有下列情形之一的，视为无效投标：
(一)未按招标文件要求提交资格证明文件的；
(二)提供的资格证明文件不符合招标文件要求或提供虚假资格证明文件的；
(三)资格证明文件未按招标文件要求加盖供应商单位章、签字的；
(四)资格证明文件过了有效期的或未按有关规定年审合格的。
二、投标人应提供的证明材料（见附件清单）以及具体格式
1、附件清单
附件1：①法定代表人身份证明、或 ②附有法定代表人身份证明的《授权委托书》
附件2：①法人、或者其他组织的营业执照等主体资格证明文件、②自然人的身份证明
附件3：参加投标活动前三年内在经营活动中没有重大违法记录的书面声明
附件4：法律、行政法规规定的其他资格条件证明文件
附件5：招标文件规定的其他资格条件证明文件
三、附件的具体格式
附件1：
① 法定代表人身份证明
投标人名称：
注册号：
注册地址：
成立时间： 年 月 日
经营期限：
经营范围：主营： ；
兼营：
姓名： 性别： 年龄： 职务： 系 （投标人名称）的法定代表人。
特此证明。
法定代表人身份证复印件 |
投标人名称（单位章）：
年 月 日
注：法定代表人授权委托书及法定代表人身份证明应为一式两份：一份与投标文件装订；另一份随身携带，供开标时验证用；否则，未单独递交或不符合要求的，视为自动放弃投标。
② 附有法定代表人身份证明的《授权委托书》
本人 （姓名、职务）系 （投标人名称）的法定代表人，现授权 （姓名、职务）为我方代理人。代理人根据授权，以我方名义签署、澄清、说明、补正、递交、撤回、修改 （项目名称、政府采购编号、招标编号）投标文件、签订合同和处理有关事宜，其法律后果由我方承担。
委托期限： 。
代理人无转委托权。
本授权书于 年 月 日签字生效，特此声明。
委托代理人身份证复印件 |
并附：法定代表人身份证
投标人名称（单位章）：
法定代表人（签字）：
委托代理人（签字）：
年 月 日
注：法定代表人授权委托书及法定代表人身份证明应为一式两份：一份与投标文件装订；另一份随身携带，供开标时验证用；否则，未单独递交或不符合要求的，视为自动放弃投标。
附件2 ：
投标人基本情况
1.名称及概况：
(1) 投标人名称：
地址：
传真/电话号码：
邮政编码：
(2) 成立或注册日期：
(3) 注册号码：
(4) 实收资本：
(5) 近期资产负债表（到 年 月 日止）
①固定资产：
②流动资产：
③长期负债：
④流动负债：
⑤净值：
(6) 法定代表人姓名：
2. 经营范围：
3.物业负责人（物业经理）基本情况表
姓名 | 本人签名 | |||||
身份证号 | 从事本专业时间 | |||||
专业职称 | 学历 | |||||
执业资格 | 执业注册单位 | |||||
个人专业技术工作业绩 | ||||||
项目名称 | 项目规模 | 完成时间 | 分工职责 | |||
… | ||||||
4.拟投入本项目主要工作人员汇总表
序号 | 姓名 | 性别 | 学历 | 专业 | 技术职称 | 拟担任的工作 |
5.开立基本帐户银行的名称和地址： （提供注册地人民银行开户许可证复印件）
6.其他情况：组织机构、具备资质、技术力量、质量体系认证情况等；
7.提供营业执照（或事业单位或其他组织法人证书）副本及其年检合格(自然人为投标人时，提供自然人身份证明)等证明材料的复印件。
兹声明上述数据和资料是真实、正确的，我们同意遵照贵方要求出示有关证明文件。
投标人名称（单位章）：
法定代表人或其授权的代理人(签字)：
年 月 日
附件3 ：
参加投标活动前三年内在经营活动中没有重大违法记录的书面声明和投标保证
致 (招标人)：
我单位在参加采购活动前三年内在经营活动中没有重大违法记录，包括：
（一）我单位或者其法定代表人、董事、监事、高级管理人员因经营活动中的违法行为受到行政处罚，但警告和罚款额在五千元以下的行政处罚除外。
（二）我单位或者其法定代表人、董事、监事、高级管理人员因经营活动中的违法行为受到刑事处罚。
（三）我单位知晓本次中标如未能获得业主大会正式通过，将中止本次投标活动，并自行负责本次投标所有费用,不向投标单位要求赔偿。
（四）我单位知晓本次招标为尊重业主知情权、参与权，满足《物权法》和《物业管理条例》有关程序规定，对评标、定标程序作出的局部调整与优化方案，并承诺不以此为由质疑本次招标程序。
（五）我单位如果中标，愿意接受招标人对我方进行的物业服务质量、财务、人事方面的监管，愿意承担本次招标费用8 万元，在收到中标通知书 7 天内转入招标人指定账户。
（六）我单位如果中标，在小区出现紧急情况时，保证在接到招标人书面通知后 48 小时内提供人员进行应急服务；否则，愿意将投标保证金做为违约金扣除负责招标人损失，并放弃本次中标资格。
（七）我单位如果中标，并正式签定合同，在招标人的前物业服务企业拒绝退出时，我方也一样按招标人通知的交接时间立即进驻小区，并自行负责解决与前物业纠纷所产生的法律风险和相关费用；否则, 愿意以保证金做为违约金给予处罚扣除,自愿废除本次中标。
（八）我单位如违反以上保证中的任何一条，自愿放弃参加招标人组织的一切投标活动。
特此声明！
投标人名称（单位章）：
法定代表人（签字或盖章）：
年 月 日
附件4 ：
《 法律、行政法规规定的其他条件证明材料》
附件5 ：
《招标文件规定的其他资格条件证明文件》
第二节：
投标文件
服务类
(技术文件)
项目名称：神憩乾珑小区物业管理服务项目；
项目编号： ；
投 标 人： ；
年 月 日
一、服务说明一览表
序号 | 服务项目名称 | 服务内容 | 人员配备 | 服务期限 | 服务承诺 | 其他 |
备注：服务的主要人员配备、服务承诺及人员资格证书等可另页描述。
投标人名称（单位章）：
法定代表人或其授权的代理人(签字)：
年 月 日
二、服务技术要求响应/偏离表
序号 | 服务项目名称 | 招标文件条目号 | 招标要求 | 投标响应 | 响应/偏离 | 说明 |
备注：“响应/偏离”栏应注明“响应”或“偏离”。
投标人名称（单位章）：
法定代表人或其授权的代理人(签字)：
年 月 日
三、投标服务符合招标文件规定的证明文件
备注：提供（包括投标服务的强制性认证、注册等）的证明材料复印件。
四、服务方案及工作计划
备注：“服务内容及要求”规定，制定出科学合理的服务方案及工作计划，格式自拟。
服务方案主要包括：
1、整体物业管理方案（包括管理目标、管理模式、组织架构、人员的配备与培训等）。
2、卫生保洁管理方案及具体措施。
3、绿化管理方案及具体措施。
4、安全保卫管理方案及具体措施。
5、房屋和公用设施管理方案及具体措施
6、维修管理方案及具体措施。
7、突发事件应急预案及措施。
8、对《湖南省物业服务收费管理实施办法》中规定的湖南省物业管理服务收费服务等级标准作出相应承诺。
投标人名称（单位章）：
法定代表人或其授权的代理人(签字)：
年 月 日
五、投标文件的份数和书写
1、投标人应提供7套投标文件（1份正本，6份副本），每分投标文件须清楚地标明“正本或副本”字样，一旦正本和副本不符，以正本为准。
2、投标文件应用不能擦去的墨水打印或书写，并由投标人法定代表人或经正式授权的代表亲自署名，并加盖法人单位公章和法定代表人印章。授权代表须将以书面形式出具的“授权委托书”附在投标书的商务标内。
3、全套投标文件无涂改和行间插字，除非这些删改是根据招标人要求进行的，或者是招标人造成必须修改的错误。修改处必须由投标人法人代表或其授权代表签字并盖章。
六、投标文件的密封、递交和处理
（一）投标文件的密封
1、投标人应将投标文件密封，在密封处加盖投标企业密封章或公章。
2、投标密封袋上应写明招标人名称、招标项目名称及投标人名称、地址和邮编。
3、投标文件没有按规定密封的，将拒绝接受，并原封退回投标人。
4、投标人未按投标文件的组成内容编制的作废标处理。
（二）投标截止日期
投标人应在前附表中规定的投标文件截止时间之前递交至前附表中规定的地点。超过投标截止期送达的投标文件将被拒绝并原封退给投标人。
（三）投标文件的修改和撤回
投标截止时间之前，投标单位可对所递交的投标文件进行修改和撤回，但所递交的修改或撤回通知必须按招标文件的规定进行编制、密封、标志（在包封上标明“修改”或“撤回”字样，并注明修改或撤回的时间）和递交。投标截止时间之后，投标单位不行修改或撤回投标文件上。
(四)投标文件处理
1、中标人的投标书将成为物业服务合同的有效组成部分。
2、中标人的投标文件不予退回，在产生中标结果后7日内未中标的文件予以退还。
(五)投标报价
1、投标报价应是招标文件所确定的招标范围内的全部工作内容的价格体现。其应包括设施设备、工资、材料、维护、利润、税金及政策性文件规定等各项应有费用。
2、投标报价应为最具竞争力的一次性报价，不能再有其它价外价。开标后不得更改（招标人要求变动的内容除外）。具最低报价不是中标的唯一条件。投标人为维护自己的利益，对报价应严格保密。
七、投标保证金
1、投标人在递交投标书时，应按规定向招标人交纳10 万元的投标保证金。
2、对于未能按要求交纳保证金的，招标人将视为不符合要求予以拒绝。
3、投标人未中标的，由招标人在通知书发出七天内退还其投标保证金（无息）。
中标人的投标保证金在签定物业服务合同并正式履约后转为本项目合同履约保证金的部分（采取多退少补原则）。
4、投标人有下列情况者，将被没收投标保证金：
1）投标人在投标截止期撤回投标文件或自动放弃的。
2）因中标人原因不能在规定期限内签署物业服务合同的。
八、评标与决标
（一）评标组织
由招标人确定业委会代表、业主代表及专家库专家，共7 人组成评标委员会，负责评标。
（二）评标原则
1、根据投标人综合评分的结果，评标委员会按照得分由低到高的原则，推荐得分最高分前三名为中标人候选人。
2、第一名为默认中标人，除第一名弃标则第二名顺位成为中标人，第二名弃标则第三名顺位成为中标人，第三名弃标则此轮招标失败，依据业主大会决议重启招标程序。
3、评标委员会有权确定一票否决事项，废除严重不符合招标人要求的中标人。
（三）评标程序
1、招标人以书名形式（含电子邮件）提前3 日通知投标人参加评标会。
2、开标、评标会议，每个投标人限参加 3 人。投标人法定代表人或总经理或拟任管理处项目主任必须作为投标人代表参加开标。如果法定代表人或总经理因故不能参加，其委托人应随带身份证、法定代表人证明和委托证明参加。投标人代表人不参加开标的视作同意开标。
3、招投标工作人员将审查投标文件是否完整，文件签署是否合格，投标文件是否装订成册，资格证明是否完备。
4、在详细评标之前，评标委员会将首先审查每份投标文件是否实质性响应了招标文件的要求。实质性响应的投标应该是与招标文件要求的全部条款、条件和规格相符，没有重大偏离或保留的投标。所谓重大偏离或保留是指影响合同的内容、服务质量，或者在实质上与招标文件不一致，而且限制了合同中招标人的权利和义务，纠正这些偏离和保留将会对其他实质上响应要求的投标人的竞争地位产生不公正的影响。
5、如果投标文件实质上没有响应招标文件的要求，将予以拒绝，投标人不得通过修改或者撤消不合要求的偏离或保留而使其投标成为实质上响应的投标。
第七章 合同授予
一、招标人在定标后 7 日内向中标人书面发出中标通知书（未中标的投标人通知退还投标保证金），中标人在接到中标通知书 15 天内与招标人签订物业服务合同并交足履约保证金，若中标人借故拖延或拒签合同，招标人有权取消其中标资格，没收投标保证金，并顺位另选中标人或重启招标程序。
中标通知书将成为物业管理服务合同的组成部分。
二、招标文件、中标人的投标文件与签订的物业服务合同具有同等的法律效力。
三、中标人与招标人签定物业服务合同后，应立即按合同要求履约，否则招标人有权扣除其投标保证金。
郴州市神憩乾珑小区业主委员会
年 月 日
版权归原作者所有，如侵权，请告知，我们及时删除或妥当处理，谢谢！
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