业委会主任辞职时留下一封信：小区管理存在的8大问题
怡东花园小区全体业主：
本人已经辞去业委会委员及主任的职务，但需对几个问题作如下说明，让全体业主知晓：
一、增加公共收益问题
目前临时停车费、路面33个固定车位停车费（250元/月）和广告费收入的70%，是属于全体业主的公共收益的全部来源。
在业委会和志愿者的努力下，临时停车费收入大幅度提高（上半年同比增收十余万元），新签订的广告合同也将比之前的合同每年增加十余万元。道路和公共区域是需要维修和维护的，从公平的角度来看，所有的车辆都使用了公共道路，所以进入小区30分钟以上的车辆都应该给公共收益作出贡献。
但是，应该停在车库里的车和地面规划植草砖车位的固定车，并没有给属于全体业主的公共收益作出贡献，因此，为了公平，对未给公共收益作出贡献的小区常驻车辆如何收费，是今后应解决的问题之一。
二、地面规划车位的归属权问题
地面规划植草砖车位面积已经分摊给了全体业主，归属权也就是收费权，当然应该属于全体业主。但是，由于2016年之前的怡东物业属于开发商，广大业主对物业收取的停车费去向并不清楚。2016年之后，中奥物业收购了怡东物业的70%股份，余下30%股份属于几个自然人。
第二届业委会和热心业主搞清楚状况后，在2017年要求中奥控股的怡东物业不要再把地面植草砖停车费转给开发商，并决心打官司确权，拿回属于业主的利益，而这部分收益的回归，将是公共收益的重要补充。
因为牵涉到之前开发商收取的130万左右停车费回归全体业主和今后每年25万以上的收费权（250/月），因此通过沟通、仲裁或者法院判决来确定地面规划植草砖车位的归属权，应是今后的重要工作之一。
三、电梯问题
在第二届业委会的督促下，通力电梯已经把小区全部电梯已经评估完毕，但每部电梯的是否更换或者改造升级以及是否彻底维修，都需要使用电梯的业主小组作出决定。组织业主小组开会作出决定，需要按照规章制度和程序进行办理，这需要业主小组内部协调才能解决。
四、小区监控问题
全覆盖的监控系统是震慑犯罪的利器，也是保小区平安的最有效手段。本小区现有的监控系统远没有全覆盖，存在较大的安全隐患。如果开发商将之前收取的130万左右的停车费还给全体业主，那么升级监控系统将不必动用各家账户的维修资金。
门禁对接系统合同尾款问题。第一届业委会所签订的门禁对讲系统合同，在工程结束后的余款至今未付。第二届业委会认为这套系统存在明显的瑕疵，室内对讲机缺乏检测合格证书，而且没有验收完毕，很多家的对讲系统不好用，所以没有同意支付尾款。但是，对方很可能会提起诉讼。
五、关于工程审价
物业所签订的工程合同（预算），使用维修资金达到5万元及以上的金额均须经银行免费提供的审价单位进行审价。审价单位根据国家各种规定和当期市场价格重新做出预算并审价，其出具的审价报告具有法律效力。物业根据审价的程序规定和最终结果支付工程款。如有人对审价结果不满，可以到法院起诉审价单位。
六、喷水池的问题
喷水池是体现小区档次的关键景观，但是中央大喷水池已经老化落后了，虽然重喷了，也应该重新修缮改进。旗杆下面的小喷水池，已经废弃多年了，为了提升小区档次和景观，应考虑恢复重喷。
七、增加停车位问题
开发商少建了70个左右的地面规划停车位，恢复重建即可解决本小区停车难的问题。但是各家心态和需求不同，因此达成共识几无可能。
八、会所问题
会所如作为业主，却没有分摊公共道路。会所在小区内经营，却没有独立完整封闭的条件，必须借助小区的道路进行经营，那么进入会所消费和经营的车辆是必须交费的。因为开发商拥有产权证，假如会所功能与大多数业主的期待或者法规不相符合，无权无势无制裁手段的业委会根本无法对开发商起到制约作用，只能通过法院去解决问题。
来源：怡东花园业委会
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