潘石屹都不敢碰的长租公寓生意，终于要凉了？
作者：任尚坤
来源：商业人物（ID：biz-leaders）
长租公寓不是一门好生意，准确地说不是一门赚钱的生意。
早在2018年8月，SOHO中国董事长潘石屹就表示不建议投资长租公寓，“长租公寓的回报率最高不过1%，租房的价格再翻一番还是亏本的，赚钱的事情去做，不赚钱事情别去做。别跟好多创业者一样，以烧钱为荣，这是一条不归路。”
一年后，青客公寓挂牌纳斯达克，成为国内“长租公寓第一股”。紧接着，2020年1月17日，蛋壳公寓在美国纽交所上市交易。他们基本属于“二房东”的重资产模式，即出价向业主求租房源，统一装修后再租给房客，赚取差价、管理费和服务费。
现在，两家公司成了“难兄难弟”。无论房东、租客还是公司本身，当下面临的最大问题就一个字：钱。
壹
最早陷入讨债风波的是蛋壳公寓。
它上市当月，有房东就在社交媒体爆料，称未如期收到蛋壳每月打来的房租。也有房东表示，曾接到蛋壳客服电话，称受疫情影响，希望他们能支持“免租金一个月”的政策。
这引发了房东们的强烈不满。更重要的是，有房东和租客取得联系，确认免租的租金并没有落到租客口袋里。一时间，蛋壳“两头吃”的舆论开始在全网发酵。之后，不少房东陆续收到蛋壳的解约通知。房东们并不买账，他们认为这是蛋壳的无故违反合同行为。
2月20日，蛋壳针对房东提出三种解决方案：合同期满时返还房东一个月房租；分期返还房东一个月房租；支持蛋壳半个月免租期。在有些房东看来，蛋壳这是强制性延期支付房租，他们依然要求蛋壳按原合同规定执行。
而不少租客接到的消息则是，因房东和蛋壳解约，他们不得不选择退租或换租。也有人直接收到房东通知，因蛋壳未及时打款，房东计划收回房子，要求租客尽快搬家。
张亮3月20日才收到蛋壳要求他月底前搬家的消息，手机短信上给的理由是“房东正与蛋壳协商终止房屋租赁协议”。两天后，他又收到一条短信，这次理由变成了“因疫情影响的一些特殊原因，您所居住的房源运营方式有所调整”。
张亮打电话质问蛋壳的房管是否确定和房东解约，起初房管予以肯定回答，后听到张说已和房东有过沟通，房管的态度又开始摇摆。
从政策层面，蛋壳承诺给换租的租客提供一个月的返现、换租后首月零元租金券以及500搬家费。不过，返现的钱不能提现，仅可以用于交房租。如果租客选择退租的话，蛋壳会赔偿一个月租金。
之后就是房东和租客漫长的声讨和等待。状况百出。
他们所在的微信和QQ群里，总有人时不时讲，没有如期收到蛋壳打来的钱，也没有收到蛋壳应退还的剩余房租和押金。蛋壳的房管会以7-14个工作日来安抚他们，但依然有人等了将近两个月。也有人抱怨，从春节至今，蛋壳没有提供清洁、维修等服务，可服务费照收。还有租客在和蛋壳僵持着，他们觉得住着是正当权利，而且疫情期间找房搬家极为不易。
张亮最终决定退租，他说这一个月“心太累了”。好在，他拿回了自己该拿的钱。他劝慰那些还在讨债的人，不要在找他要维权群，“进不进结果都一样”。
其实，比他还累的，是那些深陷“租金贷”的人。
贰
蛋壳App的付款方式通常包括：分期月付、短期月付、季付、半年付、年付。房管们会想方设法让租客采用押一付一的月付方式。月付租金甚至会低于季付，这对一些手头并不宽裕的年轻人是个不小的诱惑。不过，租客须通过蛋壳和第三方金融公司签订贷款合同。
“租金贷”已是业内公开的秘密。当租客签约时，金融机构会替租客向平台方预先支付全年房租，租客按月偿还贷款。长租公寓可从中赚取资金上的时间差，加速资金回笼并进一步扩张规模。可一旦遇到现在这种企业无法及时交付租金给房东，房东收房、租客提前退租的情况，租客与金融公司的借贷关系就是一大麻烦。
因为如果贷款协议无法解除，租客就得继续按期还款，否则影响征信。这个麻烦，青客公寓的租客们可能体会更为深切。
青客公寓的舆情爆发比蛋壳要稍晚些，但问题似乎更严重。有媒体甚至称之为“已陷入爆雷危机”。它正遭到全国房东和租客的大规模投诉。微信和QQ上也多是500人维权大群。据《财经》报道，4月14日下午，在上海嘉定的青客接待点，有40多个被拖欠房租的房东进行现场维权。另外还有全国各地无法退押金的租客，正准备前往青客办公地集体维权。①
大家反应的情况基本一致：青客存在拖欠房东租金、水电费，拒绝租客退房、撤销租金贷，以疫情为借口要求房东减免租金，却未对租客减免等问题。
王海称他已收到房东要上门换锁的通知。他租的房子本是8月到期，但现在他需要再找个住处。他办了租金贷。他对照合同上的日期，贷款要还到明年1月份，“去年签的时候，房管说一年后合同转到青客这边，结果还没到期就出了现在这事情”。
青客目前给的答复是允许换租，但无法办理退租。此前，其品牌部负责人接受媒体采访时称，青客有部分房源在疫情之前就出现资金倒挂情况，有租户违约退租，或者未退房但没有正常支付租金，导致成本增加，款又收不回来。②
在《中国经营报》发布的文章中，还有负责人称，有一部分房源将转给中国建设银行的建融家园，这在每个城市的份额不同，房东和青客公寓的合作关系届时就转到了房东与建信两者间，青客则只负责运营相关房源。③
对长租公寓来讲，年底都是通常意义的租赁淡季，加上要支付装修费用、银行贷款结算等，现金流本就极为紧张。而今年年后的疫情，让原本应升温的租赁需求处于低谷，长租公寓年前“囤”的房屋无法释放，房屋空置率急遽升高。
再有此前，长租公寓普遍以牺牲利润来获取用户、扩张规模的不健康商业运作方式，更使得当下资金与运营压力倍增。
叁
财报上，两家公司都呈现着“三高”的特点：亏损额高、负债率高、租金贷占比高。
青客公寓已连续三年亏损，2017-2019财年累计净亏损达12.42亿元，经营活动产生的现金流净额也一直为负。其2019财年总资产17.997亿元，总负债26.106亿元，资产负债率从2017年的137.17%攀升至145.02%。
截至2019年9月30日，青客与11家金融机构合作，有65.4％的租金系使用租金贷支付，未偿还本金7.567亿元。但有近一半租客在预付款涵盖的租赁期内终止合同。这意味着，青客面临着承担剩余贷款的清偿压力。
相比青客，单从数据上，蛋壳公寓也并没好看太多。蛋壳同样是连续三年亏损，仅2019年，净亏损就达34.37亿元，同比增150.9%。其招股书显示，截至2019年9月30日，公司总资产76.74亿元，总负债76.61亿元，资产负债率99.8%。
要知道，蛋壳比青客晚成立了3年。从2015年底到2019年9月，蛋壳旗下管理房源数量从2400多个增至40余万个，远超了青客公寓。疯狂扩张背后的直接推手，除了钱，还是钱。
两家公司的主要资金来源也大体相同：股权融资和租金贷。2017与2018年，蛋壳通过租金贷获取的租金预付款，能占蛋壳租金收入的90%和88%。2019年前9个月，该数字为80%。
这并不符合相关监管规定。依2019年12月13日生效的《关于整顿规范房屋租赁市场秩序的意见》要求，住房租赁企业租金收入中，租金贷金额占比不得超过30%。
国家给“高租金贷”企业的调整时间到2022年底。租金贷“爆雷潮”始于2018年8月20日，杭州长租公寓品牌鼎家“因经营不善导致资金断裂，停止运营”。大量租客和房东与消费金融机构陷入纠纷。之后，数十家长租公寓也相继出现问题。
在这个赛道里，还有一个数据上的生死线——出租率必须达到80%。蛋壳公寓冲刺IPO时，把出租率从76.9%拉升到了89%。而青客目前的出租率能达到91.6%，不过数据显示，租客们到期续租的比例仅有5.5%。
上市刚三五月时间，蛋壳与青客的股价几近腰斩。疫情同时，让跑步流血上市的长租公寓“后遗症”集中爆发。就目前反馈信息看，已经有部分房东和租客陆续从蛋壳处收到相应款项，但他们的感觉还是，还款基本属“卡点”或“稍晚”，费口舌颇多。
青客则发布了一则官方声明，称“争取在3个月内逐步恢复正常”。而它的用户们在维权群里依旧讨伐声不断。他们既焦虑、焦急而又无可奈何。
注释：
① 宋金煜：《调查|租客房东两头欠，青客公寓深陷资金链泥潭》，《财经》，2020.4.17。
② 左燕燕：《青客公寓陷投诉漩涡：租客房东质疑其“两头骗”》，《新京报》，2020.4.12。
③ 郭阳琛刘媛媛：《青客公寓流血上市后遗症凸显，沦为“僵尸”中概股》，《中国经营报》，2020.4.11。
*头图为优酷视频截图
推荐阅读
投稿、约访、合作，联系邮箱：bizleaders@qq.com
添加微信biz-leader，获转载授权或邀您加入商友群
1.长按右侧二维码即可关注。
2.期待您置顶与星标。欢迎分享与评论，欢迎通过留言或私信方式给我们提供选题线索。
3.点击“阅读原文”，看商业人物官网，获取更多精彩内容。