地产圈群雄倒地，江湖还有位吴阿姨

作者：任尚坤

来源：商业人物（ID：biz-leaders）

2017年9月，作为有“中国诺奖”之称的未来科学大奖捐赠人，吴亚军受邀上台发言，精干短发、淡妆、全程面带灿烂笑容。应科学家朋友的要求，她特意穿了一件几乎可以垂到地面的连衣裙。她并不习惯。这是她第一次穿这么长的裙子。

罕见的公开亮相。媒体记者们常蠢蠢欲动，总期待有朝一日能扛着长枪短炮“逮“到这位最神秘的地产掌门。但等待他们的往往是这样一句话：不签名、不上镜、不接受采访。

如今地产业萧瑟清冷，万科郁亮道歉，王健林息影，总是充当白衣骑士的孙宏斌更是陷入了债务危机。在一帮男人觥筹交错、野蛮生长的地产江湖里，吴亚军治下的龙湖以惯有的稳健再次杀将出来。新一期胡润中国地产富豪榜前十中，吴亚军位列第五，内地仅四家房企在列，她身在承接父业的杨惠妍身后，排于第二。而另一份胡润全球白手起家女企业家榜中，58岁的吴亚军以1050亿元财富十几年来第四次成为全球最成功女企业家。

据不完全统计，在中国千亿级公司里，女性占主导地位的仅有1/50；在中国百亿级公司里，女性占主导地位的仅有1/20。性别意识逐渐觉醒和追求平权的当下，吴亚军屹立潮头，也有了些别样的标本意义。

 壹

无论外界多么嗤之以鼻。对立志要做成“企业家”的巨富们来说，当有了财务上的保障，总还是琢磨再做点什么。吴亚军在公司只有十多个人、项目也没有的时候就开始思考：为什么要做这个公司？生存以后要干什么呢？我发财了就是大家发财，那大家发财完了又是什么呢？如果我建了一堆垃圾，我发财又怎么样呢？ 

发财并不容易。上学时，吴亚军在西北工大读的雷达控制，一门和房地产八竿子打不着的专业。毕业后，她到重庆前卫仪表厂做技术工人，之后进入《中国市容报》当了一名记者。上世纪九十年代，纸质刊物的黄金时期，这段记者经历在吴亚军创业发家后，留给了人们遐想的空间。

1993年，吴亚军在重庆上清寺租了个门市，做建材生意。那也是中国地产业群雄逐鹿的时点。海南热火朝天。杨国强、许家印、宋卫平、孙宏斌和冯仑们，都在此前后出发。记者出身的吴亚军有对信息天然的敏感，她看到了国家科部委要在全国推行“2000年小康住宅科技示范小区”示点的消息，决定进入地产业。

吴亚军在文章中称，刚创业时，“为了省钱，算准‘黄面的'在办公室80米处准会‘跳字’，我们提前下车……”为了只付10元钱。她和员工都住在办公室，因为不方便，很长时间没有招男员工。但最让她头疼的，是对地产行业一窍不通。她曾专程飞到深圳找王石请教卖房的门道，回来再泡在办公室里啃书，然后顶着40度的温度，往工棚里跑。

龙湖以精致园林景观闻名业内。首个落成的地产项目“龙湖花园南苑”被打造成了重庆的一张名片。这也让吴亚军成功借势国家层面“科技示范“小区的机会。现在每次有人访问龙湖，她仍带人去看这第一个项目，“那时虽卖价只一千多块钱，但我们也没糟蹋这一千多块钱。”

在残酷生意场上，吴亚军自有她的气势、果断和杀伐。但在盖房和管理这两件事上，她又发挥了相对而言，女性所拥有的细腻与审美直觉。当年包括吴亚军在内，员工们都没有园林设计经验。他们在意见讨论中，达成些共识，比如乔木、灌木的种类及比例，土壤适合什么花草，什么样花草能吸引鸟儿，花、草、树如何搭配出层次来，那些鸟喜欢吃什么食物等。

大本营重庆，龙湖盘耕了近十年。直到2005年，吴亚军才把龙湖推向了成都、北京等地，之后审慎扩张至全国。而在此之前的2004年，也成为中国房地产的一个分水岭。尽管有关房地产“泡沫”的争论贯穿全年，但在资本涌动下，房子犹如工艺品一般，开始大批量复制。

碧桂园走出广东佛山，顺驰自天津湾掀起风暴，恒大北上。绿城宋卫平也是在那年知道了龙湖。他听说龙湖在重庆，如同绿城在杭州，于是来了好奇心，飞到重庆看龙湖的楼盘。看完项目，他震惊龙湖自然天成的景观技法，连夜通知绿城100多名高管第二天去重庆考察。绿城当时光机票花了66万元。

宋卫平不止在一个场合批驳过国内地产商们，比如绿城的产品经理要造出万科的房子，他早自杀一千次了。吴亚军极少见诸报端，对外显现的也没有宋卫平的个性与凌厉。不过，关于她的评价，有最常被引用的一句来自宋卫平：“全国范围内造房子比我们好的最多只有一家半家，不可能有两家三家”，“半家”指星河湾，“一家”指龙湖。

大概从吴亚军身上，宋卫平找到了惺惺相惜之感。他总称吴亚军为“吴阿姨”，他说吴阿姨有男人气魄，又有女人的细腻，不吝把所有溢美之词送给她。

 贰

2009年，龙湖登陆资本市场，市值400亿港元，年销售额183亿元。规模上来说，龙湖在国内仍属于二线阵营，比碧桂园（230亿）、万达（310亿）、绿地（420亿）、万科（634亿）都有不小差距。即便两年后，中国房企中，龙湖也仍排在第八位。

吴亚军解决了发财的问题。可不管别人信不信，她说自己心里并没有外界想象的那么高兴，“龙湖员工通过股票可以套现，很多一直盼望买龙湖股票的人有了机会，投行也可以做一单漂亮的买卖，但我却背上了压力和包袱，这个债是要还的，一辈子都要去为别人挣钱。以前我没老板，现在我有老板了，乐于为投资人打工......上市让我失去了不发展的自由。”

深受传统“三不朽论“影响，吴亚军认为仍在“立功”，还没到“立言”“立德”的时候。她是出名的工作狂，自言唯一爱好就是工作。她不鼓励员工加班，但也有这样一段话: 兄弟，只要做人，不管你干什么，都不容易，多一分钱就多一份代价，所谓“条条蛇都咬人”，不信你试试。

“兄弟”是吴亚军的口头禅，对朋友、高管、员工以及园林工人，她都会称呼“兄弟”。她一度让员工直接叫她吴亚军，但员工都觉得别扭。她没有私人秘书，内网论坛员工可以匿名发表言论。她曾回复过一封 5000 字帖子，从大点一二三，到小点123，再往下还有括号 123。

2011年能算龙湖发展史的一个转折点：开始着力商业地产。

在此之前，龙湖用最擅长的低密度住宅撕开了全国市场。这一年，龙湖一批高管纷纷离职。吴亚军退居幕后，由邵明晓接任CEO。她写了一篇五千字长文，其中提到部分城市销售放缓，龙湖内部存在隐患，要向市场低头。

早年，吴亚军定下规矩：不拿高价地，不拿地王，市场热的时候观望，冷的时候下手，借钱但不借贵的钱。龙湖靠此获得了极低负债率和融资成本，也给日后留出了资金腾挪、扩张其他项目的空间。有五年时间，龙湖平均债务成本6.19%，综合借贷平均期限从2.5年延长至4.6年。截至2021年末，龙湖归母核心净利润224.4亿元，同比增20.1%，融资成本4.14%，剔除预收款后的资产负债率为67.4%，净负债率46.7%，现金短债比为3.88。

在当下忙着出清的房企市场，龙湖的财务表可算健康。

 叁

吴亚军的“花边”新闻不多，据说她读书时的理想是当科学家，甚至有过做中国居里夫人的梦。

2011年，她卸任龙湖CEO，一年之后又与丈夫蔡奎（公司创始人之一）离婚。没有股权纠纷，也没有债务违约。诸多媒体没有找到太多值得挖掘的线索，最后把关注焦点放在了“蔡奎分走吴亚军200亿”上。

1997年，标杆之作龙湖花园南苑建成那年，吴亚军最深刻的时代记忆是邓小平逝世。邓是吴亚军最崇拜的男性偶像。邓五年前的南方讲话，点燃了她进入商海的决心和野心。邓也给了中国企业和创业者们最基本的安全感，让他们相信，中国大地不再有往日刺骨寒冷的日子。

阿祛，这是吴亚军给自己起的微信名，之所以用这个名字，是时刻警示自己，创始人要主动祛魅，不要总那么牛逼闪闪，要有所敬畏。地产自媒体“售楼处”文章中讲，早在用诺基亚手机的年代，吴亚军参加饭局，跟别人换完名片，一定会掏出诺基亚，当着对方的面，把电话号码存在手机里。

外部来讲，无论龙湖还是吴亚军，都少见所谓的真正的危机。

2008，决定中止首次公开募股的龙湖地产，陷入债务逾期和资金链断裂的传闻中。吴亚军不得已召开业绩说明会。十年后的2018年4月，财经媒体出现了吴亚军滞留境外的报道。

很快，传言满天飞。龙湖海外债遭受一轮大规模抛售。邵明晓主导下的转型，倒逼内部经历着前所未有的剧烈动荡，有8名高管先后离职。更要命的是，业内一向以“高品质”著称的龙湖，在北京落子的首个旅游地产项目就遭遇“质量门”，引发集体维权。

彼时，吴亚军也确实在美国。她身体不舒服，颈椎压迫神经和脊髓，需要立即手术。内忧外患。这应该是驰骋商海多年的吴亚军，不多见的最艰难一刻。

五月，病中的吴亚军匆匆回国。她抛出了一系列眼花缭乱的动作：“龙湖地产”更名“龙湖集团”、进军城市空间服务、大“换防”的人事地震、给组织架构和管控模式动刀。她希望带领龙湖焕然一新。

人病了，公司也病了。创业25年的吴亚军，自此迎来一场重建，并最终成了地产圈有名的铁娘子。

参考：

① 兽爷：《吴亚军归去来》，售楼处，2018.5.25.

② 夏不安：《吴亚军：立功路上，未敢立言》，《中国企业家》，2010.5.

*题图购买于视觉中国

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