燕郊开发商大战香港富豪
作者：杨梅
来源：商业人物（ID：biz-leaders）
被上门讨债，算是上市公司的噩梦。比如乐视，比如ofo和蛋壳公寓。
在燕郊，也有一家公司因讨债事件颜面扫地。上月中旬，因拖欠房租和物业费近2000万元（其中房租约1500万元），燕郊新世界百货被一家叫众诚易达的开发商强制关停5天。
笔者忝为财经作者，多多少少了解一些新世界百货近年来接连闭店、业绩连续下滑的窘境，但初闻这一消息后，还是有些懵圈。
按照我有限的知识，新世界百货集团再不济也算是家大业大。新世界百货隶属于新世界发展集团，创始人是香港老牌富豪的郑裕彤家族。而郑裕彤是干什么的呢？做房地产+卖珠宝的呀，香港新世界中心和香港会展中心就是他的代表作。怎么一个堂堂香港地产天王，还欠别人房租？
更何况，债主是不是也太名不见正传了？作为经济状况不怎么样的北漂一族，笔者住在燕郊已有两年，久闻福成、汇福、燕达、兴达等燕郊地产“四大家族”的大名，对众诚易达这家燕郊本土开发商，却着实有些陌生。
关停第三天，本着一探究竟的心态，我前往了现场。并于后续几天，陆续采访了众诚易达的相关工作人员以及多名商户。最终得出的结论是，与其说这是欠租引起的一桩商业纠纷案，不若说这是疫情困境下的一次矛盾集中爆发，一场疫情下的免租博弈大战。身陷这场战局的各方，相互角力的同时，也都正面临着两难境地。
壹
作为家住燕郊的跨省通勤一族，燕郊新世界百货算是我周末常去的购物娱乐之地。
它坐落于燕郊的新区（也就是经济开发区），具体选址于鑫乐汇购物广场。用我逛过朝阳大悦城的审美眼光来看，这个购物广场的装修，着实有些五六线城市的气息——楼高四层，总楼面面积32000平方米，墙体装修成华丽丽的的金色，白天在太阳底下闪闪发光，到了夜间，就变成了“夜空中最亮的星”。
但倒推十年，这座购物广场的竣工，在燕郊更算是轰动性事件。据说广场竣工第二年，即2013年的4月份，新世界百货开业入驻，引起不小反响。彼时有报道称，燕郊新世界百货共引进了400多个国内外时尚及流行品牌，当中七成品牌是首次进驻燕郊及北京东区。
这一说法，也在鑫乐汇广场的开发商众诚易达那里，得到了验证。众诚易达相关工作人员告诉“商业人物”，2012年底广场竣工后，收到新世界百货伸来的橄榄枝时，他们的心情堪称是“受宠若惊”。
众诚易达的全称为三河市众诚易达房地产开发有限公司，实际控制人为刘晓川，成立于2010年。彼时正是燕郊房地产市场开始高歌猛进之际，燕郊本地诞生了20多家大大小小的房地产企业，除上文提及的燕郊地产“四大家族”外，这些大多都是仅开发了一两个项目的小型地产公司。
刘晓川的众诚易达，也属这波地产财富潮中的后起之秀。鑫乐汇广场是他开发的第一个地产项目。在缺少实操经验的前提下，能与新世界百货这样的港股上市公司达成合作，无疑是个好消息。但他们没想到的是，他们很快陷入了“店大欺客”的窘境。
据众诚易达方面称，合作伊始，基于十分认可新世界百货招商能力的前提下，在装修方案、商场布局方面，他们几乎是对新百方言听计从，光是装修费用便投入了六千万元。后期新百方又提出了30个月的品牌培育期，用于作为优惠政策吸引大品牌入驻，即30个月内几乎免租（反应在上市公司财报上为0.1元/平/天）。按照众诚易达方的计算，这笔支出也有八千万元。
当时，双方签署的合作合同，共分三期。前两期为五年一签，第三期为十年约。至于续租与否，也由新百占主动权。按照众诚易达方面的说法，前十年的合作，他们基本只收回装修和免租的本金。
今年，正值其与新百方第三期合同续约与否的节点，但自3月起燕郊因疫情封城后，众诚易达便再没有收到新百方2月份至7月份的房租。新世界百货燕郊店以疫情为由，要求众诚易达免除这5个月内共计约1500万元的租金。
贰
对于众诚易达方面的指控，“商业人物”几次联系燕郊新百店相关负责人，未能获得相关回应。但梳理新世界百货集团的财报数据，可以发现近几年，新百的确陷入了业绩负增长的经营困境。
作为新世界发展的子公司，新世界百货是最早一批进驻内地的港资企业，早在1994年便在武汉开设了首家门店，到2007年登陆港股之时，新世界百货已在内地遍地开花。鼎盛时期，它一共拥有43家门店，覆盖北京、上海、重庆、成都等21个城市。
经历了5年的快速增长期后，2012年传统百货行业迎来拐点。在电商飞速发展以及购物中心兴起的重重压力下，新世界百货的业绩增长开始乏力。据其2022年2月发布的2021-2022财年中期报告显示，截至2021年12月31日，新百在全国共经营管理的门店数量已锐减至27家。
近两年，新世界百货业绩更是陷入亏损状态，其在2020财年与2021财年净利分别亏损4.84亿港元、2.29亿港元。同时，现金流方面也存在风险。财报数据显示，截至2021年12月31日，集团的流动负债超越其流动资产约24.77亿港元。
对于2021财年业绩变动，新世界百货称，由于疫情防控的常态化以及间歇性的疫情反弹，线下消费的复苏相对缓慢。这一状况，在燕郊体现的尤为明显。自今年3月份起，因为疫情，燕郊经历了将近50天的域内封控，这段时间里所有商场皆处停业状态。其中餐饮场所暂停堂食的政策，更是从2月份持续到了6月份。
没有进账，租金却需正常交，可想而知，商户方和商场方之间会出现一场关于免租的互相角力。
采访过程中，这一推断得到了印证。在燕郊新百四楼经营面食的林琛（化名）告诉“商业人物”，自今年2月份起，他的店铺便一直处于亏损状态，没有营业额的情况下，还需负责四名员工的住宿和三餐，实在举步维艰。今年的房租他交到了4月份，之后5、6、7月份便一直在等待商场的减免政策。
起初，新百方给林琛等商户们的口头承诺是，会上报总部，争取最多32天的房租减免，但一直未得到批复，直至商场被关停之时，承诺也未曾兑现。
而据众诚易达方面的描述，今年2月份之后，新百向商场零散租户收取了一些费用，以及两个月的账期。也就是说，房租未曾收全。
叁
无可避免，作为商场的产权方，众诚易达也被这场暗潮汹涌的免租博弈大战波及。
据众诚易达单方面的说法，他们提出的方案是，这1500万的房租，由新百方面负责免除1000万，众诚易达方负责免除500万左右。谈判最终破裂。于是便有了7月中旬众诚易达强制关停燕郊新百的一幕。
据笔者现场探访，相较于当年乐视供应商们的“文明讨债”，燕郊新百面临的场面可谓是难堪，大门被用锁链锁了起来，商场四周到处张贴着公告，历数新百的种种欠费欠租行为。在公告中，众诚易达这样质问道：
“波及全国范围的新冠疫情，受影响的不仅仅是新世界百货，对我司的打击更是沉重。但是，新百作为身价140亿港元的上市集团公司，抗风险能力和社会责任应更强。我公司身为小城镇的私营地产企业，在房地产市场如此艰难的大背景下，靠银行贷款及各方筹集资金维持人员工资和日常开销，本就度日维艰。现在新百长期拖欠租金和物业费，对我公司来说更是雪上加霜。我公司相较新百而言，就像蚂蚁和大象。”
大象和蚂蚁的比喻，颇具喜感，但据“商业人物”了解，作为小镇地产商，众诚易达的困境似乎属实。
据报道，2016年，众诚易达曾参与燕郊镇南部的一个村子田辛庄的拆迁改造项目。田辛庄的对岸就是北京市通州区潞城镇，彼时因北京市政府的部分行政部门计划搬迁到潞城镇，田辛庄曾被认为是燕郊最好的地块。
然而拆迁补偿工作基本完成后，又赶上了《通州区与北三县协同规划》政策出台，潮白河两侧要进行绿化，而田辛庄正处于绿化位置，不能进行房地产开发。直至2019年底，才出台最终解决方案，田辛庄进行异地回迁，回迁至位于燕郊经济开发区的御东郡璟项目（同样由众诚易达负责）。
项目正式落地后，又赶上了疫情以及燕郊房价的腰斩。作为着下银行高额贷款的小型地产公司，其中的艰难似乎可以想象。于是乎，愤怒的“蚂蚁”决定采取最粗暴简单的方式，直接锁门，试图让“大象”屈服。
整个事件以有些戏剧的方式开始，最终也以更加戏剧的方式结束。5天后，众诚易达的关停逼债策略奏效，双方最终达成了和解。
和解方案的细节，因涉及商业合同，不得而知。7月20这一天的下午，燕郊新百正式恢复营业。150名被殃及池鱼的商户接到通知，作为停业补偿，众诚易达将按照每户5000元的标准，在新商场门口现场发放。
从当天下午16时起，新百门口开始排起长队。这笔共计75万元的补偿款，全部为现金，由四名工作人员，现场用点钞机负责发放，场面十分壮观。而在对外的宣传文案中，众诚易达地产这么描述自己的这一举动：给“新世界百货”的商户发放现金。
哈哈，这话说得，还真叫意味深长呢。只能说在这场小镇地产商和香港百货巨头的租金博弈大战中，小镇地产商至少在舆论上，惨胜。
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