房贷涨了，刚需惨了

作者 | 江晨舟

编辑 | 何小民

一路狂奔的楼市，从未如此“严防死守”。

年初，热点城市楼市行情火爆依旧。一边是网红新盘“万人摇号”、代持炒房、众筹打新并行，另一边是二手房业主抱团涨价的“骚操作”，屡次刷新下限。

伴随而来的，是上海、深圳同日施行“调控新政”，投资客钻哪个漏洞，就堵上哪个，上海连法拍房限购都没放过。广州紧随其后，一则 “四大行整体上调房贷利率”的新闻让人风声鹤唳。

更让人猝不及防的是，贷款资金在收紧。盐财经记者了解到，目前多地银行都陆续上调了贷款基准利率，批贷周期也开始延长。

不少中介表示，现在买房贷款已经不好贷了。多地银行谈及放款时间，回复都是“不确定”、“未知”、“得节制接单”，最快也要排到三四月了。

风向大变背后，究竟释放了何种信号？

面对收紧的贷款政策，某国有大行房金部的刘云发最近有些一筹莫展。

按照往常，1月份是银行房贷额度最充沛的月份，每年三四成的贷款都是1月份批下来的。此时，他所在的部门本应该迎来“开门红”。

今年形势却不同以往。“那些去年通过审批的，因为额度受限往往都会拖到第二年，但现在贷款政策变了，发下来没那么容易了。”刘云发解释道。

让他更闹心的是，那些承诺过要在1月份通过的贷款审批，都不知道怎么和客户解释了。

不知所措的，还有许多开发商销售。“只有贷款下来、流程走完才能拿到佣金，相当于客户下定了，我这颗心还得悬着。面对那些新客户，我也不敢保证贷款能立马下来了，实在很影响成交啊。”某头部房企的销售王璐对盐财经记者说。

近日，广东多家股份银行已暂停按揭贷款。在21家银行的广州分行中，除了某外资银行表示14天内可放款，其他银行大多数表示需要排队，速度最快的银行也要排到3、4月份，而大多数银行均表示放款时间“不确定”、“未知”、“得节制接单”。

深圳、成都、上海也是如出一辙：光大银行深圳分行日前已暂停按揭贷款，广发银行深圳分行则传出不接单；成都部分银行房贷同样收紧，虽然未明确表示“停贷”，但房贷放款时间明显延长，甚至有银行的二手房贷款停止接单；上海则是建设银行曝出过房贷收紧的消息。

值得一提的是，此次房贷突然收紧的城市，无一例外都是楼市过热的城市。

最典型的莫过于深圳。深圳房地产信息网数据显示，2020年深圳新房住宅共成交45384套，同比增加19.8%；成交面积4488634平方米，同比增加20.5%，创下自2016年以来的新高。

另据中国房价行情网数据显示，2020年，深圳二手房价同比涨幅高达34.25%，均价达到87957元 / ㎡。

这还是去年“715调控新政”施行后、打新门槛一再升高的结果，可见市场热情丝毫不见冷却。其本质原因，还是深圳一二手楼价格严重倒挂的问题无实质改变。

为了遏制这把“火”，住建部还于1月26日赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况，并且发言表示：

毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任。

值得玩味的是，最先反应的反倒是广州。据21世纪经济报道，次日，广州工农中建四大行房贷利率全线上涨。无论是首套房还是二套房，较之前都上涨了15bp，变更过后的首套房贷利率为5.2%，而二套房则为5.4%。

信贷收紧并非毫无征兆，这与央行近期发布的“房地产贷款集中度管理制度”有关。

这两条新划的红线，重点针对金融机构，将其划分了五档，不同的银行有不同的房贷上限。针对这一新政，此前在《贷款买房，没那么容易了》一文中有具体分析，这里不再赘述。

图源：光大证券研究所｜大中型银行房贷占比超标情况

其中，个人住房贷款占比不超过32.5%。这意味着，银行为了保证自己不碰红线，只能对全年的房贷额度进行逐级分解（从总行到分行再到支行逐级分解房贷额度的管控目标）、月度分解（每个月要有明确限额）、一二套房分解（首套房和二套房也要分别设定放贷限额）。

因此，房贷收紧，银行放款速度趋缓、甚至停贷都是根据新政做出整改。

看似被整顿的是银行，实际上，这两条红线还是间接作用到了开发商和购房者身上。

开发商的融资门道多，相对能承受；真正被卡主的是一些刚需购房者，他们将要付出更高的购房成本，因为额度受限之后，下一步就是房贷利率走高。

目前，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，LPR已经连续9个月按兵不动，人们期待的利率下行，暂时还看不到。

一年期LPR和五年期以上LPR是LPR的两个类别，性质是一样的，只是利率时间长短和数据不同。图为二者走势

有业内人士预测，若房价出现较快上涨势头，主要针对房贷的5年期LPR报价有可能单独上行。

当然，房贷收紧，不是今年才有的事情。2013年下半年就出现过“房贷荒”，部分银行甚至取消了二手房贷款；2017年年中-2018年，各大银行房贷利率集体上浮，有的银行停贷。

只不过，当旺盛的市场需求遭遇趋紧的房贷管控，一些购房违约纠纷不可避免。

2011年就是银行房贷纠纷频发的一年。

彼时，在央行上调基准利率的背景下，国内部分银行采取了擅自变更合同提高利率或拖延贷款迫利率提升的手段，导致购房者遭受资金损失而引发诸多纠纷。

最终，部分地区不得不出面“督促指导”银行解决问题、兑现承诺。

日光下无新事，十年前的故事是否还会重演？

近一周以来，深圳、广州、上海、杭州、成都等城市不仅收紧了房贷，还相继出台调控新政，政策一个比一个猛。

其中，深圳3天出台2次调控新政，堵住了假结婚买房的缺口；

上海在原有的调控政策上加码升级，还将法拍房纳入了限购范围；

杭州，紧急发布新政，中签率10%以下的房源限售5年，增值税征免年限从 2 年提高至 5 年；成都则发文严厉打击哄抬房价等违规行为。

图源：杭州市政府信息公开｜关于进一步加强房地产市场调控的通知

决心最大的莫过于广州，要在个人按揭贷款启动规模和占比两方面实现“双管控”。具体内容是：人民银行广州分行要求，新增个人住房贷款占比不能超过12.6%，每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月的平均放款额度。

事实上，早在2016年，高层就对楼市发出了“树不能长到天上去”的警告，中央也将各地实操中实质已放松的“双限”（限购、限贷）加码为“四限”（限购、限贷、限外、限价）；

2020年12月，中国央行党委书记、副行长郭树清在“完善现代金融监管体系”的讲话中明确，要“坚决抑制房地产泡沫”，并将房地产泡沫视为中国金融风险的最大“灰犀牛”！

图源：《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》

让“房住不炒”的基调不只是一句口号、让市场回归良性以壮大实体经济，一直是近几年楼市的主方向，过去20年累积形成的房地产泡沫，会一点一点降下来。

之所以去杠杆进入新阶段，还有一个目的是对冲全球放水。

要知道，划给银行的两条红线，某种程度上也是针对美国在去年12月通过的一项大放水计划，其金额达到9000亿美元。拜登1月20日正式就职美国总统后，又通过了一个1.96万亿美元的刺激大礼包。

算下来，这一下就是合计2.86万亿美元的巨额放水。

眼下，对那些想要在一二线城市上车的刚需客来说，恐怕从未如此迷茫。

一方面市场缺货，一手房大多处于捂盘惜售的阶段，好的二手房源很快被扫光，挑来挑去都是一些户型较差的房源，有钱不一定买得到好房子；

另一方面，当楼市去杠杆进入新阶段，银行额度趋紧，再也没法秒批、周批甚至月批，即使买下房子，也要经历漫长的等待，才能放款收楼，交易周期大幅度拉长。

这一形势下，购房者不仅要珍惜手里的房票，“贷票”同样重要。

有调侃声音认为，在房贷收紧的大环境下，手握重金的甲方可能变成“孙子”，而卖货的乙方反倒成了“爷爷”。

这话有一定道理。也就是说，未来房贷门槛越来越高，银行对房贷资质的审核也会越来越严，同时，银行延期放款、延期收房或将成为一种新趋势。

因此，大家要格外珍惜自己手里的“贷票”，务必多注重个人信用的保护，一旦征信受损，你可能就要告别房贷市场了。

（应采访者要求，文中刘云发、王璐均为化名）

END

作者 | 江晨舟

编辑 | 何小民

排版 | 栗子

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