房产税来了，房价会跌吗？

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中国财经界有几个大姨妈问题，比如鸡肋的公积金制度如何改革，养老金空账怎么补，个税起征点还能不能上调，股票印花税何时改成资本利得税，IPO注册制改革何时实施……

还有，房产税何时开征。

这些话题，每隔一段时间，尤其两会期间，都会被拿出来晒一晒。力哥记者时代不知写过多少篇相关财经评论，我提出的建议，虽然印成了铅字，流传于网络，却屁大的用场没有。

不对，有一次还是管用了。

我写的关于中国国民税负到底高不高的财经评论，一不小心被某XXXXXXXX委看到了，大发雷霆，于是我差点就和“相宜本草”一个命运了，以下省略2584字。

所以下面写的，怕是你在传统媒体上看不到了。

要问房产税能不能降房价，先得搞清这货到底什么来头。

海外的房产税，英文叫Real Estate Tax（不动产税）或直接称为Property Tax（财产税），因为老百姓最大的财产就是房产。

但从税法原理上说，对财产征税得有个前提，这财产得升值。

你总不能对一个不断贬值，最后价值趋向于零的财产不停征税吧？

但房子是钢筋、水泥、玻璃、木板这些会不断折旧贬值，最后一文不值的建筑材料组建起来的，凭啥对房子征税？

所以所谓房产税，实际征收的是底下不断增值的土地的税。

之所以我们买的房子不断涨价，不是房子本身涨价了，而是下面的土地涨价了。

为什么一线房价10万，十八线房价3000？

因为一线的10万，5000是买房的钱，9.5万是买地的钱；而十八线的3000，2000是买房的钱，1000是买地的钱。

为啥不建议你投资小城市房子？就是因为乍一看房价低，其实你大部分钱都买了钢筋水泥。

所以房产税准确翻译应该叫地产税。

西方人不在乎，因为房屋和下面的土地都是永久产权，凿地三尺，不管挖出来的是乌木还是黄金，哪怕曹操小时候的墓，都是你的私有财产，无需上交国家。

但咱的土地是公有的，对于土地上的房子，你拥有永久产权，但对下面的地，你只拥有70年使用权。

土地使用权到期后，你有两选择，要么房子夷为平地，要么学人家飞屋环游记吹气球。

这地虽然年年增值，但不是我的呀，拿不是我的财产问我征税，缺心眼吧？

2011年，为了平抑房价而在沪渝两地试点的Real Estate Tax，取名叫房产税试点。

后来国家也意识到这个税法原理上的根本性bug，但既不能修仙把土地私有化，也不能就此放弃开征Real Estate Tax，所以耍了个心眼，名字中间加了个“地”，取名“房地产税”。

之所以今天大家还是整天喊“房产税”，一是3个字比4个字叫起来上口，二是沪渝正在征收的就叫“房产税”，三是很多财经网站的小编也不知道这其中的曲折奥妙。

但2014年12月，中央就已决定停止房产税试点扩围，转为推进房地产税立法 。

所以你看最近几年所有公开的官方措辞，全叫“房地产税”。

沪渝当年试点房产税，目的很明确，就是降房价。

可惜两者都先天畸形，沪版房产税只对增量房开刀，使得大批握有存量房的投资客有恃无恐；渝版房产税只对高档房开刀，却对拥有数套乃至数十套普通住房的投资客无可奈何。

这种隔靴搔痒的房产税，能把房价降下来才见鬼了。

既缺乏征税法理，也没起到征税效果，但又不能自打嘴巴说这事我傻逼我错了，要不咱不征了？

那人家会说，既然错了，要不把之前我交的税退回来？

你看，这么一搞就很难看了。虽然沪渝征到的房产税总额不是什么大数字，但吃下去的再让我吐出来，不可能。

（外滩繁华夜景）

所以中央的房地产税一天不出台，沪渝两地拥有多套房产的有钱人就得继续不明不白交这税……

这事也怪不得别人，只能怪你命不好。

虽然名字改了，但未来出台的“房地产税”还是缺乏法理依据，对吧？

过去无论政府还是民间，对房产税最大的期待是可以取代地方政府对土地财政的高度依赖，只要地方政府能从房产税上获得稳定、可持续的高额收入，就可以不再依靠土地出让金过日子。

土地出让金价格下去了，房价才有下去的可能，就像面粉不能卖的比面包贵。

土地出让金可以视为开发商一次性打包买下40年、50年、70年的土地使用权，再把土地切开分给每一个购房者。

土地使用权到期后怎么办呢？

2007年出台的《物权法》的回答就4个字：“自动续期”。

但究竟是免费自动续期还是付费自动续期呢？

如果免费，岂不成了这地永远是你私人的吗？这就和仙法对土地所有权的规定相冲突，下位法必须服从上位法，物权法说了等于放屁。

如果付费，付费标准和名头又是啥？难道再收一次70年出让金？再让你掏钱买一次房？

这么做倒是不违法。

可是，你能答应？

所以在不修仙前提下，解决办法就一个。

70年后，用房产税代替土地出让金，只要你每年交税，这地就一直租下去，就像每年要交物业费一样。

所以咱现在捣鼓的这个，既不是西方意义上的不动产税，也不是毫无法理依据的房产税，所以叫房地产税。

其中这个“地”就是承接土地出让金的意思。

汉字果然博大精深，完美。

那这个精妙的税种啥时候出台呢？

至今官方没给出过确切消息。

我曾听说过2015年版、2017年版和2018年版，事后证明全是放空枪，现在市场主流观点是2020年落地。

为啥一直拖呢？

砖家一般给出的解释是“全国房产信息联网尚需时日”。

现在很多城市限贷政策叫“认房又认贷”，只要名下有房或有贷款记录的，再买房都算二套。

过去只管你有没有在当地贷过款，现在则要查全国信息，比如你现在想在上海买房，但10年前你在老家合肥贷款买过一套房，虽然贷款早还清了，对不起，按现在政策，还是二套房，首付7成，利率上浮到1.1-1.2倍。

我就纳闷，房贷信息可以全国联网查，房产信息就不能？

其他一些技术上的理由也很搞笑，什么房产估值很难确定，税基很难算，如何避免误伤中低收入人口，税收优惠如何操作等等。

但仔细想想，当年宝宝一声令下，沪渝房产税说开征就开征，现在都7年多过去了，解决这些问题真有那么难吗？

非不能也，实不为也。

为啥不为？

如果未来的房地产税力度太轻，和沪渝试点一样，打苍蝇不打老虎，无法取代土地财政，注定要失败，还不如不出。

如果力度够大，最先受伤的不是普通百姓，因为这么高的房价，普通人哪有本事囤好多房子呢？

说到底，还是怕伤着房叔房婶呗。

当然，我们还是要对中央有信心，相信最高决策层完全有将改革进行到底的决心、能力、魄力和毅力。

房地产税，早晚要出台，而且绝不会等到小小力出社会了才出台。

如果未来房地产税出台，房价会降吗？

从国外实践经验看，不会。

从美国、德国、日本、韩国等国家出台不动产税前后的房价走势看，实际上，出台后房价反而量价齐升了。

当然，这其实和出台不动产税并没有直接因果关系，因为人家收不动产税的目的压根就不是降房价呀。

请问收税的根本目的是啥？

从收入角度看，调节贫富差距，维系社会稳定。

从支出角度看，用于公共服务，增加国民福祉。

在中国房价那么高，房产占中国普通老百姓75%以上家庭财富的当下，开征房产税，动的肯定是房子最多的富人奶酪，随后可能也会动一部分中产的奶酪，底层屌丝根本一套房也买不起，不会受伤，所以的确能调节贫富差距，对吧？

但不能光劫富，不济贫吧。所以这钱应该拿去给买不起商品房的穷人盖保障房，对吧？

香港和新加坡的房价都高得吓死人，但这是针对有钱人的商品房，既然你有钱，政府就对你征收高额不动产税，用于建设保障房，香港叫居屋（经适房）和公屋（廉租房），新加坡叫组屋和人民组屋。

人人有房住，这应该是今天最广大人民群众最盼望的国民福祉了。

但要实现这个目标，不能靠打压商品房价，因为如果商品房价格真被过于沉重的房产税给压下来了，老百姓纷纷抛售房产，房价就会暴跌，房地产税是根据房产估值来算的，跌成屎的房价还收毛税啊？

但这还是小事，中国经济已被房地产高度捆绑，牵一发动全身，如果房价崩了，还咋实现伟大复兴呢？都洗洗睡吧。

听上去像悖论？

为了人人有房住，就必须收房产税来给穷人造房子，为了能收到房产税，就必须维持甚至不断提高商品房价格，让富人给穷人的房子买单。

单从经济学角度看，逻辑没毛病。

所以要么你足够有钱，不怕被征税，要么你实在很穷，压根不考虑买商品房，就去填表格排队等政府给你安排公租房。

如果你这两者都不是，即不符合公租房申请标准，又买不起越来越贵的商品房，正好卡在中间，噗~就有点悲催了……

最后，房地产税要开征，还得有一个大前提。

我们的综合税负不是太低，而是太高了，所以总体上要不断减税。这是大大说过无数次的大方针，这样才能不断增加人民的获得感、幸福感、安全感。

同意吗？

今年两会上的政府工作报告说的很清楚，今年减税力度将在去年的基础上进一步加大，总额将超过1.1万亿。

这数字，快赶上余额宝的规模了。

如果要在房产保有环节新开征房地产税，就必须大幅降低房屋交易环节的税费，不然怎么也说不过去吧？

什么契税、增值税、所得税，买一套房子不但要花几百万，还得额外掏十几万甚至几十万税，真是一场噩梦。

总之一句话。

想要万岁，就别想万税；想要万税，就别做万岁。

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