人民法院案例库：​转租期限超过承租人剩余租赁期限的约定有效！附：七种房屋租赁合同无效情形

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来源 | 最高判例 陈鸣鹤

编者说：根据本期“入库案例”的观点：转租期限超过承租人剩余租赁期限之约定有效，不影响转租合同效力。至于转租合同是否有效，应当根据《民法典》第六章民事“法律行为的效力”部分相关规定进行判定。

补充观点：根据《民法典》关于合同无效情形的规定，以及《商品房屋租赁管理办法》第六条的规定，房屋租赁合同无效的情形分为七种：（1）未经竣工验收的房屋出租；（2）违章建筑的房屋出租；（3）被确定为拆迁的房屋出租；（4）未取得建设工程规划许可证或未按照许可证规定建设的房屋；（5）未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑；（6）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；（7）租赁期限超过20年，超过部分无效。而对于超过租赁期间转租的合同效力，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条曾规定超过部分的约定无效。故实践中，许多次承租人据此主张其签署的租赁合同无效。然而，《民法典》第717条并未采取司法解释的观点，而是规定超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，也即在不存在其他合同无效事由的情形下，超出部分的约定亦为有效，仅仅对出租人不产生效力，出租人可以根据物权主张返还原物。因此，对于超出剩余租赁期限的转租约定，应合法有效，前述司法解释不再适用。次承租人主张认定合同无效的，法院不予支持。但是，如果出租人与承租人约定不得转租或者转租期限不得超过剩余租赁期限的，次承租人可以依据有效的合同约定主张承租人承担违约责任。

江门市纯某某装饰建材发展有限公司诉

某某足浴城、苏 某盛租赁合同纠纷案

——转租期限超过承租人剩余租赁期限之约定有效

入库编号：2023-16-2-111-008关键词： 民事 租赁合同 房屋 转租期限 合同效力基本案情：案外人吴某兴从某产业公司处承租了房屋经营，租赁期限自2001年5月10日 至2015年6月30日。双方按合同约定履行至合同期满，其后未续签租赁合同，但 仍继续按照原合同约定履行租赁事宜。期间，吴某兴将其从某产业公司处租赁  的房屋交由江门市纯某某装饰建材发展有限公司(以下简称纯某某公司）转租给 苏某盛经营，苏某盛作为某某足浴城经营者与纯某某公司多次签订《商铺租赁  合同》，约定租赁期限至2020年7月9日止。合同签订后，某某足浴城仅向纯某  某公司支付租金至2017年8月，并于2018年12月25日才将租赁商铺腾退给纯某某 公司。据此，纯某某公司向法院提起诉讼要求某某足浴城、苏某盛支付自2017年9月1日至2018年12月25日期间拖欠的租金1080868.52元。另，江门市蓬  江区人民法院于2018年12月7日作出（2018）粤0703民初1084号民事判决，认定 吴某兴与某产业公司租赁关系于2017年8月3日解除，自合同期满后至租赁合同  关系解除期间双方存在不定期租赁关系。江门市蓬江区人民法院于2020年7月15日作出（2020）粤0703民初336号民 事判决：一、蓬江区某某足浴城（经营者苏某盛）应于本判决书发生法律效力 之日起十日内向纯某某公司支付占有使用费386042元；二、驳回纯某某公司的 其他诉讼请求。纯某某公司、某某足浴城均不服一审判决，向江门市中级人民 法院提起上诉。江门市中级人民法院于2021年2月3日作出（2020）粤07民终4278号民事判决：一、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初 336号民事判决第二项；二、变更广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初336号民事判决第一项为“某某足浴城（经营者苏某盛）应于本判决发生法律效力之日起十日内向纯某某公司支付租金900868.52元；三、驳回纯某某 公司的其他诉讼请求。宣判后，某某足浴城提起再审申请。广东省高级人民法  院于2021年7月6日作出（2021）粤民申4430号民事裁定：驳回某某足浴城的再  审申请。裁判理由：法院生效裁判认为：一审法院在作出本案一审判决时根据《最高人民法院 关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔  2009〕11号）第十五条的规定及在先生效判决认定纯某某公司与某某足浴城签  订的商铺租赁合同期限超出2017年8月3日的部分无效并无不当。但是，《中华人民共和国民法典》第七百一十七条的规定中并无关于转租期限超过承租人剩  余租赁期限的，超过部分约定无效的相关内容。由此可见，转租期限超过承租人剩余租赁期限的事实并不影响合同效力。根据《最高人民法院关于适用<中华 人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第八条“民法典施行前成立的合同,适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的 ,适用民法典的相关规定”的规定，涉案《商铺租赁合同》应认定为有效，对 双方当事人均具有约束力。由于某某足浴城实际占有使用租赁房屋至2018年12月25日，而租金仅支付至2017年8月，故仍应支付2017年9月至2018年12月25日间的租金，而支付标准则应按照合同约定的标准计算。经核算，某某足浴 城尚需支付纯某某公司租金900868.52元。裁判要旨：在民法典施行前，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，当承租人与第三人签订的转租合同所约定的租赁期限超过承租人剩余租赁期限时，对于超出部分的约定的效力，人民法院应当认定超过的部分约定无效；在民法典实施后，人民法院应适用民法典第七百一十七条的规定，认定转租期限超过承租人剩余租赁期限的事实并不影响转租合同效力。至于转租合同是否有效，则应根据《中华人民共和国民法典》总则编第 六章民事法律行为的效力部分相关规定来判定。关联索引：《中华人民共和国民法典》第717条

承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》 第8条、第28条第八条 民法典施行前成立的合同,适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的 ,适用民法典的相关规定一审：广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初336号民事判决 （2020年7月15日）二审：广东省江门市中级人民法院（2020）粤07民终4278号民事判决 （2021年2月3日）再审：广东省高级人民法院（2021）粤民申4430号民事裁定（2021年7月 6日）
中华人民共和国民法典第三编 合同 第二分编 典型合同第十四章 租赁合同
第七百零三条  租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第七百零四条  租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第七百零五条  租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第七百零六条  当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。
第七百零七条  租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
第七百零八条  出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
第七百零九条  承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。
第七百一十条  承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。
第七百一十一条  承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
第七百一十二条  出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。
第七百一十三条  承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。
第七百一十四条  承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
第七百一十五条  承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第七百一十六条  承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第七百一十七条  承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
第七百一十八条  出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
第七百一十九条  承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。
第七百二十条  在租赁期限内因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但是当事人另有约定的除外。
第七百二十一条  承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。
第七百二十二条  承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第七百二十三条  因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
第七百二十四条  有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
（二）租赁物权属有争议；
（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
第七百二十五条  租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第七百二十六条  出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
第七百二十七条  出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。
第七百二十八条  出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
第七百二十九条  因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
第七百三十条  当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第七百三十一条  租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
第七百三十二条  承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
第七百三十三条  租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。
第七百三十四条  租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

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