什么导致了房地产泡沫？
在讨论“超过美欧的货币总量+仅1%的国土资本化+等同于日本高峰时的房价收入比+21到25岁比26到30岁人口减少30%”这个困局之前，需要来几篇视角拓展和认知纠偏。为了不太枯燥，先用美国房产泡沫的解析做个引子吧。
美国房产泡沫的制度成因和教训
文丨学经济家
用生活常识就知道，泡沫哪那么容易起来？股价如果飞涨，大股东多半会卖点股票，上市公司会趁机增发多圈点钱，没上市的公司会抓紧上市，谁会跟钱过不去呢。这时其实涨不太多的，除非证监会限制减持、增发和上市，所有人都知道供应量跟不上，这时存量自动变成筹码，才会有泡沫。
房产泡沫其实也差不多。对美国的房产泡沫和次贷危机的最大误解，就是断言“这是市场机制和金融自由的锅”，然后加强调控和管制，结果相当于把引发泡沫的那些措施，加倍加码的推行了一遍。
1）规划限制了供给，才是房产泡沫之源
我们先看一下美国前十大城区这20多年来的房价表现，左轴是房价中位数除以家庭收入中位数的倍数，就是平均家庭收入几年能买房。可见有几个上蹿下跳的非常厉害的，但也有几个城市几乎毫无波澜，比如达拉斯、休斯顿和亚特兰大的房价收入比一直在3倍左右。
图表源自Demographia International Housing Affordability Survey: 2018 ，撰写者是伦敦政治经济学院的三位学者Felipe Carozzi, Paul Cheshire 和 Christian Hilber，网上一搜就有。
如果说是美联储的货币宽松，导致房价上涨的话，难道美联储单独对这三个大城市施加了魔法？显然不可能。
原因就在于这几个城市的扩张相对自由，没有规划管住边界。按照规划管制的松紧程度给美国城市分类的话，可以说“无管制就无泡沫”是实锤了，而加州则是泡沫最凶的地区。
其实日本也是“管制少则泡沫少”，当时日本涨跌幅度最大的几个城市，都属于“政令指定都市”，中央可以穿透省级直接干预。而其他地区住宅价格，看下图，哪里像是有泡沫的样子？
日本当年的房产泡沫，比美国次贷危机危害更久，原因之一就是企业参与炒作商业用地，银行又给加杠杆。日本企业在付出大笔购地款、发掉大笔奖金、背上大笔贷款之后，突然发现自己资不抵债了，就开始苦熬，这段可以参考野村首席辜朝明的《大衰退》。
爆炒商业用地，很大一个原因就是，日本的农地、住宅和商业用地长期执行的类似于“分区规划、总量控制”的政策，如果像美国的企业很容易到郊外买下几百几千亩土地开发总部，那也就炒不起来了。嗯，说好的节约国土、减少浪费呢？结果硬是把经济给废了，还导致企业大多被迫呆在市区缴纳高昂租金，为了节约面积就延长工作时间（迫使加班），而青年们也只能涌入大城市寻找工作机会，最后是生育率和民族未来没了。
限制供给导致房价过高和大起大落，在海外经济学界几乎已经是常识，有不少论文还给出了价格弹性。我采信《规划为什么会失败》作者提供的一个美国数据，是说新房供应量如果少了10%，那会导致价格上涨25-30%。因为这和2015和2016年京沪供地的大幅减少导致的价格翻倍，以及后来货币化棚改去库存导致的价格翻倍，能够大概吻合。
不过国内流行的说法是把次要成因当作指导，比如美国房产泡沫是由于贪婪的华尔街导致的，日本房产泡沫是由于广场协议后升值和降息导致的，“没有限制供给，那泡沫就是无源之水、无本之木”还没成为常识。这有点令人无语，不过最近看开了些，毕竟比100多年前义和团时期的秀才们还是高出太多了，没说成是大师兄施法的结果。
2）金融机构有多少责任？
金融机构主动制造坏账也是违反常识，坏账是要损失大钱的，银行们可不像日本同行那么股东利益虚置，怎么就不顾风险的给那些还不起的人发放贷款了呢？
很多是因为不得不如此。1992年，美国住建部给房地美和房利美下发指令，收购支持的房贷必须有30%是针对中低收入家庭或市中心房产（与国内不同，美国高收入阶层大多住在郊区独栋，市中心的多层往往是难题）。1996年，这个硬性标准提升到40%，而到2006年，提升到了53%。（索维尔：《房地产的繁荣与萧条》）
政府的KPI摆在那里，中低收入的房奴不够用了怎么办？找更穷的人，开发低首付、零首付、前两年只付利息、乃至前两年只付一半利息的产品，给他们贷款买房，到2006年首付款中位数仅有房价的2%。
住建部要搞居者有其屋，司法部也不闲着体现政府多么爱民亲民。1992年起诉联邦储贷协会种族歧视，起诉依据并不是有具体受害人，而是对黑人和白人放款比率的统计差异。尽管统计显示，同等收入水准的黑人更不在意违约，而且黑人开办的银行拒绝了更多的黑人贷款申请（可能更知根知底，一眼就知道不靠谱吧）。但在喧嚣舆论、政治正确、政府部门的压力下，储贷协会只能选择庭外和解。
有先例在此，其他银行的经理和股东可不想罚款坐牢。另外九十年代时的银行合并热潮，也给了地方政治势力干预操纵银行的把柄（美国之前始终限制银行跨区经营，虽然大萧条时期倒闭了几千家社区小银行而隔壁加拿大的银行因为网点和风险分散几乎啥事都没有）。一些左翼地方政客和团体领袖，特别是阿林斯基（社运大师、美版列宁）的弟子们，动辄围堵银行乃至高管住宅门口持续骚扰，不给当地哪些项目放款，连ATM都设不成，合并收购或者开设分行就更得掏出安定团结贷款了。
根据《人为制造的脆弱性：银行业危机和信贷稀缺的政治根源》一书作者所言，1992-2007年，银行合并各方被迫向这些激进团体发放了8500亿美元的贷款，额外做出了3.6万亿美元的授信，拿到扩大运营的“良民证”。其中很多经由两房转换为债券，大量有毒资产就这么注入了金融市场。
3）难道就没有人出来说破？
经济学家、智库、对冲基金、财经杂志都曾指出过危险。财长斯诺还在2003年建议国会成立新的机构代替住建部对两房的监管（毕竟住建部的KPI可不管金融风险），联储主席格林斯潘也在2005年开始表示焦虑，然而，这些专业观点和要求，大都被政治算盘给打了回去。
参院银行委员会主席共和党人多德（Christophor Dodd）和众院金融委员会主席民主党人弗兰克（Barney Frank），是两位最重要的推手。2004年联邦住房企业监管办披露两房会计造假时，弗兰克回应说这个监管办早就该关门了。2007年小布什总统因为110亿美元的错账要求两房实质性改革时，多德表示布什总统应该“立即反思自己错误建议”，这背后是两房的“员工与政治行动委员会”给多德的16.5万美元的政治捐赠。而两房十几年来，向国会议员们捐赠了超过500万美元。
看到这里也许你会气炸：全球几万亿美元的经济损失，难道拗不过这500万美元的力量？嗯，其实这就是政治，对关键人物的一些小小的好处（比如流向华盛顿的竞选捐赠、去往东京的“陈情团”，课长升局长或者事务次官的奋斗目标），加上能够蒙住大众的名头比如居者有其屋啊、美国梦啊、照顾穷人啊，还有一些中间政治团体的诉求，这些政治层面的组合，在短期内就是比公司和个人的力量要大的多得多。
长期而言，胡乱治理的经济体会变穷乃至会破产，但在政治竞争特别内部同态竞争中，谁先顾虑大局谁就等于自动退出，留下的多是最狠心的“管他会损失几万亿美元呢”，或者“罪恶的华尔街就该放些血给我们用”，乃至“房价和房租越高，那需要领补贴才能过活的选民就越多，我们的位子就越稳，很好啊”。
至少加州民主党们是心照不宣的这么把持了几十年，现任民主党反对建墙，主张开放移民、边界自由，策略也和这个类似，至于美国的未来，那是什么鬼东西？
4）危机之后美国吸取了这些教训吗？
很不幸基本没有。而且，危机发生后，多德和弗兰克这些政客还抢先一步，扮成良心代表，把金融界们叫到国会痛批指责，看看你们这么唯利是图，给社会惹了这么多麻烦，那么多房奴被你们撵到大街上，纳税人花了那么多钱救助你们，不加强立法和监管能行吗。
这不是笑话，如果是金融从业者，那都应该听说过《多德-弗兰克法案》，就是这两位起草的，堪称黄鼠狼给鸡拟定了礼仪规范。而且国会还通过了，还好川普上来后松绑了不少。
这可能有点儿丧气，难道危机不是乘机修补制度漏洞、矫正机制错配的时候吗。然而大多数时候并不如此，政客们制造或者放纵危机后，通常会把锅扣给市场，然后再进一步扩权，这已经像是集体无意识和历史规律了。所以之前发生泡沫的那些城市，大多数房价又涨回去了。而且按照美国宪法，这是地方自治的事权范围，联邦管不得。
学者们对规划管制的批评多不胜数，除了《规划为什么会失败》一书集中吐槽外，这篇研究综述也可以看看：
http://www.demographia.com/db-dhi-econ.pdf。
通俗的说，如果每户占地1000平米，那阿拉斯加的面积上就能摆下20多亿栋别墅，住下六七十亿人，谁先节约住房用地谁就是傻子。如果是保持树林草地，那房前屋后的树林草地就不是了？如果是为了节约能源，1972年罗马俱乐部发布的《增长的极限》早已破产。那时预测是每年消耗20亿吨石油、探明储量20年见底。现在40多年过去，汽车从2.5亿辆变成13亿辆，石油消耗变成40多亿吨，而可用储量超过50年了。
可惜如我以前所说，在政治角力和大众情绪面前，学者们的反对就像背景噪音。只能靠自然演化的惩罚了，就是那些自由扩张的城市，产业落地多一些、居民幸福度高一些、生育也多一些了。而那些“二房杀三士”的社会，终将萎缩。
5）对解决国内眼下问题的参考价值
首先是理解，土地房产是典型的资产边际定价产品，10%的供应不足或者过剩，辅以市场预期和银行放贷/收债，就有可能导致房价翻倍或者腰斩。而当下每月2万亿的政府开销（1年18万亿财政收入+6万亿出让金），政府、企业和居民总计200万亿的债务每月4万亿的滚续，已经绷到极限，容不得闪失，这天然要求解决方案必须由央行和财政部门绝对性的主导，而国土住建、农业农村等部委和人大配合及时修改相关法律、规定和规划。反过来争夺主导权或者消极对待，类似于重大手术时医生团队某些成员自作主张、修改病例、索要红包或者脱离现场，只能自求多福了。
写这篇的目的，其实就是提醒，别总想着从规划角度去解决问题，起点就错了，就像找一批汽修专家来给人看病。正确的角度，是以“市场决定”、“土地平权”和“央地分权”为原则，实现“一级政府、一级事权、一级财权、一级举债权、一级规划权”，以地方债、房产税、配套费等来约束，土地持有者的权利得到保证又难以获得暴利（因为大头要缴纳配套费），地方政府也没法乱来（市场害怕风险不肯买债，就基本动弹不得；导致房价大跌的措施也会严重影响地方收入），诸如此类。
可惜这种使用机制磨合进化来应对问题的思维习惯，国内还是太稀缺了，通常是有什么问题就各个部委都争先恐后的去管起来或者推脱掉，管的方案也全都是计委式的思维，然后是一轮轮的部委博弈、央地博弈、一管就死一放就乱，最后解不开理还乱了。
这篇先到这里，有空再补几篇颠覆观念的结构性宏观的长文，至于组织学相关的，呃，需要拓展视角的朋友加星球吧，方便线上线下交流。（不缓解房产焦虑更不指导炒房的谢谢，加的话感谢您赞助了研究）
相关旧文：房产与生育率
上次讲座的文字链接：
http://www.bjnews.com.cn/culture/2019/01/24/542585.html
补个问答，预计会很多人质问：“金融界就那么白莲花？你这是拉偏架”。原本写在文章里的，后来觉得实在降低格调，影响正常读者感受，就拿出来附在最后。
要知道，银行本来就是筛选器，华尔街本来也是筛选傻子奖励聪明人的地方，社会需要这些功能。但住建部不应该去扭曲银行实现自己的目标，司法部不应该扭曲公正。他们如果去起诉那些管制过严的地方政府，声称边界控制有损边界之外地主的权利，倒是正事儿。
换而言之，政府最应该做到是理顺机制，然后是单独照顾失败者，但别迫使别人照顾失败者。只有原始人才会认为“银行这么有钱应该多雇一些穷人”，不，银行只应该雇佣合适的人，穷人由民政部门社保部门去安排。再多懒得写了，好走不送。
再补个图，美英澳新日本香港的200万人以上城区中，房价收入比，是否限制开发。同样来自那篇Demographia ，假装自己读者里很多富人在考虑海外购房需要留意：