张江情歌：穿过旷野的风你慢些走，我用奔跑告诉你我不回头

最近也是奇了怪了

也不知道是哪位大神给我托梦了

连续接触的好几件事情都和张江有关

所以干脆大杂烩一下

来一锅东北乱炖

我搜了下自己之前的文章

聊到上海尤其是张江的

确实是比例比较高。。。

我现在正在写很水的文章

心里很奇怪

之前这些又臭又长的文章

真的是我亲手敲出来的吗？

现在的自己是又懒又水

昨天叶同学到北京来请我吃饭

这个同学可不是白叫的

大家都是混五道口的嘛

是枣糕王让我们相聚在清华南门

插叙一下清华吧

今天下午办了个闭门研讨

关于充电储能和新基建的

一聊才知道

坐对面的几位领导

都是清华毕业的。。。

这也太人才垄断了吧

我和老叶是在历经上海疫情封城

一年多之后正式在线下见面

恍如隔世不胜唏嘘

席间聊到上海的产业园区

尤其是他起家的张江

竟然颇有萧索之感

PE/VC一级市场的寒冬

叠加18A二级市场的跳水

分明都体现在了租户行为上

有些人活着，它已经挂了

有些还没挂，但已经不想活了

最近有朋友说

国内消费在复苏。。。

其实，是量在复苏、质在打折

都是穷游穷逛省着花

对于资本充值不足的产业租户们

面临的是同样的问题

有钱也要省着花

唯一的目标就是熬过去

张江没有搞工业上楼

幸好。。。

但前两年医药园区火热

催生了大量的供给和改造

现在纷纷推向市场

却不经意间赶上了行业寒冬

产业端的日子也不是太好过

从周康到金色中环

大量的新增供给在路上

有商办、有园区、有厂房

之前有文章聊过

产业园区最大的难点

是政府有形且闲不住的手

租金高低，从来都不是政府的KPI

但如果租金高被认为阻碍了产业

这个事情就会变味。。。

我以为还有点缓冲的时间

但实际上它来得快于预期

这个和工业上楼属于同一个逻辑

事关区域发展的生产资料

当然要掌握在政府自己手里

有了这个海量供给的预期存在

租金就会被压在中低水平

过去上海的商办市场十年是酱紫

产业园区，大概率也会是这个路子

就在疫情收尾的阶段

各地都在假模假式的出国拜客户

事实证明，这些作秀的成分更大

而低调的张江悄悄做了一个动作

成立了“科学城投资促进中心”

张江集团和张江高科之间的配合

条块所限总归有些不太顺畅

张江和所在区域各镇的行政错配

我之前也曾经写文章批评过

而这个投促中心

相当于把招商引资的功能上收了

确实是一个大动作

相当于实现了张江科学城区域的

招商引资统一大市场

集中力量办大事

集中资源招大商

彻底减少张江的精神内耗

而且迅速召开了招商渠道大会

如果我没有记错的话

张江这些年一直有朝南坐的意思

这样主动邀请招商引资的中介渠道开会

应该是招商引资的压力确实不小

上一次这么大张旗鼓的寻求外力协助

还可以追溯到刘小龙时期

顺便八卦一下

我好久不去张江了

张江区域的朋友能不能帮我看一下

张江中区在建的双子塔张江之门

张江和陆家嘴各自负责一栋

据说现在两家的进度差距有点大。。。

特意求证一下，果真如此吗？

新市长是懂产业的

据说，科学城有被点名批评

人家都tmd搞已经把ChatGPT玩得666了

你们还在围着扫地机器人卷来卷去

人家英伟达的显卡都已经超神了

你们的芯片研发企业还玩团灭自己

人家都是原创研发新药了

你们还在这里license-in抄作业

这是爱之深责之切

张江已经是国内产业园区的龙头了

但依然有产业质素参差不齐的问题

距离真正的高质量发展依然有差距

领导批评是爱，是希望你继续快速提高

你的极限应该是sky，而绝不是中关村

据说，张江做招商引资投资促进的人

最近往北京和海外跑的速度明显提高了

我觉得中关村要更加小心了。。。

城市已经很土了，管理已经很菜了

如果人才被挖没了，技术也被抢先引入了

那和咸鱼有啥区别？

一刀切说市场不好

肯定是不全面的

说市场不好所以我就应该做不好

也是不科学的。。。

从来都是有人欢喜有人忧

到处都有别人家的孩子

就在两周前

嘉铭巢生在张江的园区

迎来了凯莱英的生物科学技术中心

这种重量级客户的入驻

简直等于是直白的五星好评

L和QN两位老板是嘉铭巢生的主理人

我第一次见她们的时候

还是这个项目刚刚做完交易拿到

讲真还是有点担心的

从波士顿专程回来做医药园区

能不能接地气？

还没怎么发力就被封家里三个月

能不能坚持住？

现在嘉铭巢生项目的成绩

已经说明了一切

我有时候内心在偷偷比较

他们是一个民资+外资的组合

论资源比张江国资平台差太多

但张江国资手里的项目

有几个可以拿出来做个对比呢？

REITs确实是个好东西

二级市场关注者众多

透明度也在逐渐艰难提高

至少不再是黑箱了

很多项目可以拿出来比较和解剖

到底干得怎么样，大致一目了然

同时，REITs也带动了一级的活跃度

当然了，也包括退出的价格预期

有人辞官归故里

有人星夜赶科场

据路边社未必准确的报道

张江核心区的某个明星医药园区

刚刚卖给了ZSCF

pre-REITs的故事打动人心

让手握资金的人民币机构心痒难耐

粗估了下，cap大概是4.5%

翻译过来是4.8以上的单价

一家深圳前海的机构

不远千里跑来张江置业落户

还不是因为对张江爱得深沉

也说明了对未来的壮志雄心

以及对于3.8%的充分相信

买云锦东方，还需要凑分甚至假离婚

而这种张江核心区的项目

能用钱解决的，都不叫问题

买完之后，大概率是可以放心的

但安全垫到底有多厚？

这可能要看命理了

在我脑中盘旋的问题

一直挥之不去

政府觉得产业园区也应该房住不炒

这个逻辑我觉得可以理解

政府这么敌视投资机构

是认为投资机构把租金炒高了。。。

但，忽略了他们产业导入的贡献

也忽略他们价格发现的功能

中关村软件园钟爱终端用户

把很多楼都卖给了终端产业方

但，产业方自己业务在收缩

就会把空置的面积租出去

也就形成了产业园区租赁的二级市场

反正空着也是空着

给点钱租出去就好了呀

所以这些终端用户们

给出了比较低的租金

中关村REIT的楼比如是5块

对面的产业方转租的是3-4块

小微企业是有机会活下去的

企业生态是逐渐趋于丰富的

租金水平是实质有所降低的

对于中关村产业发展也可能是长期利好的

情况就是这么个情况

那你说中关村REIT的空置率问题

对于业主和投资人来说

可能是降低收益率的坏事

但对于中关村区域的产业发展而言

到底是好事，还是坏事呢？

嚓，聊张江的

咋又跑题跑到上地了。。。

张江还是值得长期看好的

我是说产业发展

基于之前的投票

有70%以上的投票人

是希望设置交流群的

但我之前在很多群里

大概率都是僵尸群

人数超过三四十个的群

基本上就没有太多沟通深度了

我涉及的主题又比较杂

各种背景人混在一起能聊啥呢？

再说，你们金融圈和地产圈

又是出了名的行业阴暗坏人多

我又是一个腼腆社恐的人

实在是不太喜欢聊天

维护群真的是很为难。。。

容我缓缓考虑下

有闲有爱心的朋友可能主动联系我

可以做群主管理员啥的

从实用性角度出发

难道咱们要先搞个职业发展群？