干货丨细数二手房买卖合同中不能掉进去的十一个大坑

根据广州市房地产中介协会于今年年初发布的《广州市二手住宅交易市场研究报告》数据显示，去年广州市二手住宅签约成交面积为1185.22万平方米，同比2016年上涨21.24%。虽然去年第二季度起，受到3月新政影响，市场成交量持续下滑。但总体上看，2017年全年广州二手住宅成交同比仍有两成的涨幅，表明市场需求依旧较旺盛。

众所周知，近十年来中国房地产交易市场进入了极度活跃的状态，买房的话题更是国民谈论的核心话题。在房地产交易市场，一手商品房自然是最受欢迎的首选，但一手的商品房价格较高，地段也往往比不上很多二手房，大部分好的地段的房子很多年前就已经建起了小区，综合考量很多买房的群体会把目光转向二手房交易市场。

但二手房交易往往就是买卖双方加上房地产经纪人在沟通交流，走整个交易流程，在交易过程中，各个流程都容易出现问题，合同问题就是其中一个最重要的问题，合同虽然不能保证一定能够完整顺利地走完整个交易环节，但是一份好的合同，可以避免许多争议，在发生意外的时候也能够根据合同主张自己受到的损失。

那么，在二手房交易的过程中。二手房买卖合同中的那些没有注意到的“坑”会留下隐患呢？今天给大家细数一些在二手房买卖合同中我们需要注意的“坑”，以及怎样才能签署一份高质量的合同。

01

主体信息不明确

所谓的合同主体，合同关系的主体，又称为合同当事人，是指依法签订合同并在合同条件下履行约定的义务和行使约定的权利的自然人、企业法人和其它社会团体。

合同当事人常见是双方（委托方与受委托方/卖方与买方），但也有三方以至于多方。

案情简介

2017年6月22日，经广州市某房地产咨询有限公司介绍，林某与黎某（女）签订《存量房买卖合同》，约定林某以698万元的价格购买黎某位于越秀北路某小区的商品房。26日，黎某丈夫何某表示不同意出售该房屋，主张该合同无效。7月7日，黎某向林某发出《关于取消<存量房买卖合同>的函》，表示何某不愿追认该合同，以致合同无法履行，认为该合同无效。林某和房地产咨询公司坚持认为合同有效，并要求黎某承担违约责任。

2017年8月，何某将林某以及房地产咨询公司诉致越秀区人民法院，黎某列为第三人，请求确认合同无效。林某提起反诉，要求何某和黎某返还定金十万元，支付违约金69.8万元，律师费7万元、中介服务费6万元共计92.8万元。

法院判决

本院认为：本案中，原告以第三人无权处分双方共有的房产，且未得到原告事后追认为由，主张涉诉房屋买卖合同无效。而根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。参照上述规定，原告以其为房屋共有人主张被告林初仁与第三人签订的房屋买卖合同无效，于法无据，本院不予支持。

判决：驳回原告诉讼请求。

那么我们在签定或审查二手房买卖合同的时候，首先是要看看主体信息是否明确，有没有漏写或错写。一般来说，在拟定合同或者审查合同的时候需要注意以下信息是否明确，容易缺漏的点在于“法律文书送达地址”，这个地址的约定主要是预防产生争议纠纷时，约定了法律文书送达地址，可以省去因送达损耗与拖延的时间：

（1）买卖双方姓名、身份证号码、身份证住址、现住址（法律文书送达地址）、联系方式等。

（2）如存在房地产交易服务机构，应当列明公司、经纪人、公司地址（分店）、联系方式等。

特别注意：

（1）如果卖方的房屋是多人共有，应当把所有共有人的信息列明；

（2）如果买方是多人共同购买，也应该把所有共同购买人列明。

02

房屋基本信息不明确

一些从网上免费“参考”的合同，经常会把房屋基本信息漏掉，或者写得并不详细，导致买方在交楼或者过户的时候才发现房子跟自己“想象”中的房子并不是一回事。

这时候，如果双方协商不成，那就只能通过诉讼的方式请求法院进行判决，而诉讼所花费的金钱与时间都是不可估量的，所以一开始做好合同的草拟与审查，能更好地规避风险。买卖双方都有明确的认识，避免因为信息不明确而产生误会。

那么，房屋信息应当注明哪些东西呢？

房屋基本信息应当载明：

（1）房屋所在地详细地址；

（2）所在单元楼层情况；

（3）房屋结构；

（4）三面积具体数据（建筑面积、套内面积、公摊面积）；

（5）是否带天台、露台、地下室等，面积如何登记、约定。

房屋产权信息应当载明：

（1）何时取得产权，

（2）取得产权证是否满两年、是否满五年、是否唯一住房等。

03

房屋权属现状及解决方式约定不明

在二手房合同纠纷中，其中不少就是因为买卖合同中没有列明房屋的权属现状而导致双方引起争议。最常见的就是合同中没有注明房屋现在是否处于出租的情况，租约什么时候到期，由哪一方负责腾退，租约没有到期的话应该由哪一方来处理。等到买方准备入住的时候才发现房子带了个“超长期限”的租约，这时候就比较尴尬。

合同中应该要注明哪些信息呢？

（1）共有情况：应当列明所有共有人。

（2）抵押情况：应当注明房屋设置抵押权的现状，如抵押给银行还是个人、法人，约定明确的抵押涂销责任、方式和时限。

（3）租赁情况：应当注明房屋租赁的情况，并告知租赁人（确认是否放弃优先购买权），对于租赁情况选择卖方涂销或是买方承接租赁权等解决方式明确约定。

注意：如果选择解除租赁合同的，应当约定腾退义务，一般由卖方履行，确保能把房屋的完整产权交给买方。

04

计价方式约定不明

一般房屋交易价格有两种计价方式 ，分别是①按照房屋建筑面积计价；②按照房屋套内面积计价。

（1）按照建筑面积计价：总价=建筑面积×单价

（2）按照套内面积计价：总价=套内面积×单价

（3）其他计价方式（如部分赠送等）

注意：如果按照套内面积计价，当产生面积误差时，并非只有套内面积误差需要互补差价，公摊面积亦需互补差价。

05

购房款支付时间、方式约定不明

首先，支付时间的约定一般的合同都会涉及到，但未必能涉及全面，整个交易的流程先后顺序以及具体的时间都应该作出详细约定；另外，对于支付方式，可能一般合同中对此约定会出现缺漏，这样容易导致卖家临时起意想要毁约，故意不提供支付方式，导致买家无法按时支付购房款，从而反咬一口解除合同。

约定了一定的支付方式，如银行卡号、微信支付宝账号等，买家即可自行按时支付款项，这样也提升了沟通、交易的效率。

支付时间：

（1）一次性支付/分期付款：买家选择一次性支付的，应当约定具体支付日期，选择分期付款的，应当约定每一期款项的具体比例、数额以及支付时间；

（2）银行按揭：买家办理银行按揭的，应当约定办理期限。

支付方式：

（1）现金支付；

（2）银行转账；

（3）微信、支付宝支付；

（4）其他支付方式。

06

房屋交付使用时间、标准约定不明

在法律的范畴内，动产的交付以所有物转移为准，而不动产的交付是以“登记为准”，此处的“交付使用”则具体指的是房屋的使用权转移到买家手上。

合同中应当注明何时卖家腾退房屋，将房屋的使用权交到买家手上，也应当约定交付使用时房屋的使用现状。

（1）交付使用时间：双方应当明确约定交付使用时间，这个时间可以是过户前或过户后，可约定具体的日期或是“合同签订后/过户后”一个具体的期限。

（2）交付使用的方式：合同中对此项应当明确为“交付使用”。关于交付使用的标准，有的以交付钥匙为准，有的以验收房屋为准，最好的方式是双方签订交付使用确认书，完善履行交付使用的手续，将交付使用时房屋的现状一一列明，共同签字确认。

07

房屋过户时间、产生的费用约定不明

案情简介

2017年3月，在广州市某房地产咨询有限公司的介绍下，肖某与黄某签订《房屋买卖合同》，约定肖某购买黄某位于广州市越秀区水荫路某商品房，价格为384万元，合同约定过户产生的一切税费由买方承担，2017年4月，双方到房管部门办理过户手续被告知，该小区所在地块经划拨所得，为广州市某事业单位房改房，如需上市需要缴纳土地出让金。双方皆不愿承担土地出让金的缴交义务，广州市某房地产咨询公司在居间过程中亦未将该条款列入合同。2017年6月，肖某将黄某、房地产咨询公司诉致法院，请求：

1、黄某承担缴交土地出让金的义务并配合肖某过户房屋，2、房地产咨询公司退还中介费用并赔偿损失。

关于土地出让金的缴纳，买卖双方持不同不同意见，卖方认为合同中约定了一切税费由买方承担，土地出让金则应当由买方缴纳；

法院判决

本院认为：……关于土地出让金的缴纳义务，合同有约定从约定，无约定则根据法律规定承担。虽根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十条的规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但合同约定原告购买被告的房屋为商品房，双方确认原告支付的购房款是根据商品房的市场价值支付，并非根据房改房的市场价值支付购房款，故原告支付的购房款已包含其应当支付的土地出让金，再判令原告缴纳土地出让金则使原告重复支付土地出让金，被告一作为原广州市某事业单位的职工，购买房改房时享受了国家政策的优惠，买卖过程中收取的购房款中包含本应当属于国家利益的土地出让金，故本案中应当由被告一支付土地出让金。

另被告二作为房地产交易咨询公司，为原告、被告一提供房地产交易服务，未能尽到审查义务，根据过错原则应当承担一定的过错责任。但被告二为原告与被告一双方交易促成提供了咨询、交易服务，虽存在一定的过错，未达到根本违约的情况，原告主张被告二退还中介费用没有法律依据。

判决：一、被告一在判决文书生效之日起十五天内配合原告过户涉案房屋，产生的土地出让金由被告一承担XX元（70%)，被告二承担XX元（30%）。二、驳回原告其他诉讼请求。

所以，一般在签定合同前要仔细看清楚合同中关于过户时间以及产生的费用是否已明确约定：

（1）过户时间：双方应当明确过户的具体时间，如签订合同后X日内、X年X月X日等；在此日期前，还应当约定卖方涂销抵押、准备完整产权的时间，网签时间，买方办理银行贷款时间等。

注意：如果卖方户口挂靠在该房屋，还需约定户口迁出的时间，方便买方过户后及时迁入户口，办理孩子入学等手续。

（2）产生的费用：

①税费（包括房产增值税、个人所得税、印花税、契税等）；

②土地出让金；

③房地产交易服务费；

④其他费用（如公证费、评估费、涂销银行贷款产生的提前还款利息等）。

08

房屋内饰、家具、装修的归属约定不明

房屋的内饰、家具、装修往往在双方洽谈的时候会在口头上约定归属以及价格，但合同中往往没有一个详细的约定，导致后续卖家在清空房屋时对家具家电有了任意处置权，造成买家的损失，从而引起争议与纠纷。

（1）对于房屋的内饰、家具、装修的归属，应当以附件的形式列明详细的清单。需要支付对价的，应当在每一项家具后附上具体的价格；

（2）不需支付对价的，则应当在条款中明确以上项目价格已包含在购房款中。

09

违约责任、单方解除权约定不明

关于违约责任与单方解除权，则是双方的救济条款，这一条款约定不明，容易提高双方毁约的风险，不利于交易的顺利进行。对各种违约情况作出详细的责任约定，是整个合同的重中之重。

（1）卖方违约责任：

①因隐瞒产权情况、房屋信息产生的违约责任；

②因迟延交付使用房屋产生的违约责任；

③因迟延缴纳税费或其他原因迟延过户产生的违约责任；

④因户口迟延迁出产生的违约责任；

⑤因房屋租赁合同解除无法腾退产生的违约责任。

⑥其他因卖方原因导致房屋无法过户或迟延过户产生的违约责任。

（2）买方的违约责任：

①迟延支付购房款产生的违约责任；

②迟延办理银行贷款产生的违约责任；

③迟延缴纳税费导致迟延过户产生的违约责任；

④其他因买方的原因导致房屋无法过户或者迟延过户产生的违约责任。

（3）卖方享有单方解除权的情况：

①买方逾期付款；

②买方不满足购房资格；

③买方无法办理银行贷款等。

（4）买方享有单方解除权的情况：

①卖方迟延过户；

②卖方无法过户房屋；

③卖方无法将房屋交付使用等。

注：

①一方满足单方解除条件后如选择单方解除，可约定对方同时承担违约责任；

②选择继续履行的，亦可要求对方承担违约责任。

5、不可抗力：因自然灾难、政府政策的变动导致合同无法履行的，互相返还并免责。（可约定风险转移点）

10

纠纷解决方式约定不明

纠纷解决机制中最主要解决的是问题是产生争议纠纷时双方的法院管辖地的问题，选择一个双方方便的法院有利于减少诉累。

法定管辖：①被告所在地；②合同履行地（不动产所在地）

约定管辖：根据合同约定，向某人民法院提起诉讼。

11

签字

（1）签字：

①所有参与人签字、指纹。（卖方为所有共有人；买方为所有共同购买人；

②房地产交易服务机构为公司盖章以及经手的经纪人。）

（2）注意：

①一定要本人签字，不可由他人代签，由他人代签的，必须附上本人的授权委托书，本人不便签字的，最好经公证签署合同。

②签订日期：可约定一个签订日期，不同时签字的则以最后签字的一方的签订日期为准。

另外，对于卖家因房价上涨恶意违约，买家可否主张上涨幅度的损失赔偿的问题，近年来法院对此的支持率越来越高，为了保障市场交易的稳定有序进行，各地的相关判例也越来越多。

案情简介

2016年8月11日，王某(买方)与潘某(卖方)及某房地产代理有限公司(经纪方)签订《房地产买卖合同》，约定：卖方潘某将其名下的房屋以现状售予买方王某，总楼价125万元;买方王某应在签订合同当天向卖方潘某支付定金5万元，首期楼款(不含定金)32万元在成功递件当天由买方王某直接支付给卖方潘某，楼价余款(贷款银行批准按揭的金额)在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方潘某在该贷款银行开设的账户内。合同还约定了违约责任，合同签订当天，王某向潘某支付了定金5万元。此后，王某与潘某约定于2016年11月3日前往房管部门办理过户手续，但当日潘某以其未带身份证原件及经纪方不在场为由拒绝办理过户手续。随后，王某于2016年11月25日与案外人杨某签订《房屋买卖合同》，约定王某向杨某购买其所有的与涉案房屋，成交价168万元，并办理了产权过户手续。

随后，王某向法院起诉，请求判令潘某返还王某定金5万元并支付违约金12.5万元，同时赔偿王某房价差额损失30.5万元(168万元-125万元-12.5万元)。此外，王某还在诉状中要求潘某赔偿王某中介费1.3万元、按揭贷款代理费8000元、律师费1.8万元、租赁房屋费用2.12万元。

一审判决

一审法院认为，王某、潘某签订的《房地产买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。广州装修公司了解到，结合证据，王某在2016年11月3日具备支付首期款32万元的能力且当时也取得了银行同意贷款证明的情况下，潘某主张王某逾期支付购房款及无付款能力，缺乏事实依据；且即使潘某认为当日经纪方未到场，双方对付款时间存在争议，但王某后以多种方式催促潘某办理递件手续。因而，潘某拒绝履行合同依据不足，已构成根本违约，王某有权解除合同并要求潘某承担违约责任。基于王某、潘某对解除《房地产买卖合同》均无异议，潘某应将王某已付的定金5万元退还王某。此外，根据合同约定，潘某逾期办理交易手续，王某有权要求潘某支付等额于总楼价10%的违约金。

因王某已充分举证证明其在潘某拒绝履行合同当月向案外人购买了与案涉房屋同栋的房屋，房屋价格为168万元，与王某、潘某签订《房地产买卖合同》时约定案涉房屋价格125万元，存在较大差额，王某确实存在实际损失，故对王某要求潘某支付违约金12.5万元的诉讼请求，予以支持。关于王某要求潘某支付房价差额损失30.5万元的诉请，法院认为，因房地产交易价格受多种因素影响，包括房屋的面积、朝向、楼层等，加之已判令潘某向王某支付违约金12.5万元，足以弥补潘某的部分实际损失，一审法院根据公平原则，酌情判令潘某向王某支付房价差额损失15万元。

一审判决认为潘某向王某返还定金5万元、支付违约金12.5万元、赔偿房价差额损失15万元，同时驳回王某的其他诉讼请求。

二审判决

二审法院认为，近年来，随着广州市房地产交易市场的日趋成熟，因二手房买卖引发的纠纷呈现增多趋势。本案纠纷系卖方无正当理由拒绝继续出售房屋引起，属于单方违约的情形之一。二手房屋买卖合同签订后，双方均应诚信履约，维护市场交易秩序。因房价涨跌而恶意违约的，违约方应承担的损失不仅包括直接损失，还包括守约方可得利益损失，包括房屋涨跌所造成的购房差价损失。至于差价损失赔偿金额的确定，如果当事人已提交相关证据证明其另外购买的房屋在位置、朝向、楼层、面积等方面均与诉争房屋相类似的情况下，可以按照损失发生时点的两套房屋市场成交价单价差额，再综合考虑违约原因、过错程度及守约方实际支出等因素，酌情确定差价损失赔偿金额。

广州中院二审在查清事实的基础上，经当庭调解，促使双方当事人达成协议：潘某退还定金5万元，赔偿违约金12.5万元和购房差价损失10万元。

最后，总结一下在二手房交易过程中需要注意的审查义务：

一、检查卖方不动产权证明

二、审查买方购房资格、征信情况

三、到房地产行政主管部门查询产权真实性和实际情况

四、明确所购房屋是否取得完整产权，是否允许出售

五、注意所购买的房屋使用现状、历史遗留问题

六、明确交易过程中产生的费用承担

七、签署一份高质量的买卖合同

八、合理聘请第三方监管交易流程、资金保管及交费时间

胡帅

广东成说律师事务所专职律师

毕业于华南农业大学法学院，自执业以来，参与近百宗民商事案件，包括离婚纠纷、继承纠纷、商品房买卖合同纠纷、建筑工程合同纠纷、土地性质纠纷等，其中成功办理数起大额民间借贷案件和疑难、复杂、群体性的房地产诉讼案件。

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