认房不认贷，为何北京反应最大
一线城市是我国楼市的风向标。自9月1日北京跟进“认房不认贷”以来，二手房交易市场重燃热情，新房更是巨量交易。位于东四环朝阳公园板块的融创壹号院开盘后，一天的销售额甚至达到惊人的56.2亿。
不过这种热潮在其它一线城市并不多见。这背后的原因是，自2016年房住不炒后，北京的楼价得到了抑制，可能的泡沫最小，但刚需和改善族仍然基数庞大。稍微市场放松了，很快就能转换成爆买的荣景。这是其它城市所不具备的要素。另外，在后楼市比城市价值的时代，北京房产的保值抗跌价值，仍然是杠杠的，可能是最能硬刚风险的一个。
#01
热起来的北京楼市
9月3日，在北京诺金酒店里，融创壹号院开盘现场一片喜庆的红色，人头攒动，座无虚席。
伴随一阵阵大鼓声落地，购房者开始摇号、选房。楼盘销控表上，不断贴上“已售”的标签。这一天，一共350套房源卖出了169套，销售额达到56.2亿。超过融创整个7月的销售总额。
融创壹号院，妥妥的豪宅楼盘。位于豪宅盘踞的北京东四环朝阳公园板块，房源面积215—291/平方米，全四居格局，单价12万元至14万元。融创壹号院属于近几年北京鲜有的总价3000万起步大平层豪宅。
融创在发布的喜文称：融创壹号院吸引了有远见的高净值人群，也见证了城市发展的未来范本。
得此重大利好，融创中国股价也一路飙升。8月31日，融创中国收盘价仅0.94港元/股，而截至9月7日收盘价为2.48港元/股，累计涨幅超过160%。
2022年7月11日，由于融创暴雷后长期停牌，被剔除港股。而今年9月5日，根据《上海证券交易所沪港通业务实施办法》，历经一年多，融创又重新回归港股通。
除了融创壹号院，其它不少新房项目战绩也不错。位于朝阳孙河生态别墅区中建璞园项目，9月2日开盘销售额21.8亿元；大兴西红门镇的华润置地橡树湾项目在9月1日—3日三天成交116套，金额突破8.6亿。
自8月底国家推动实施“认房不认贷”政策以来，北上广深四个一线城市的牵头，目前至少有24个城市纷纷跟进。
“认房不认贷”只是近期房地产政策组合拳中的一个，其余还包括下调商贷首付比例下限和二套房贷利率下限、降低存量首套住房贷款利率、城市限购政策放松等。
业内人士称，我国楼市政策目前就是挤牙膏，各种政策工具轮番上阵进行刺激，旨在盘活楼市。购房政策变得宽松，在理想状态下，无疑将加速刚需和改善需求的释放。
不过，政策是一方面，城市房地产的具体恢复情况还要实在的回响。
就目前来看，北京新房动辄10亿起的销售额，已然证明了改善需求的旺盛。二手房方面，此前据媒体报道，“认房不认贷”政策落地后的第一天，新房成交超过1800套，一天就超过8月整体网签数量的一半。北京二手房成交1200套，周环比涨超100%。
而在上海，9月1日宣布“认房不认贷”后，光合上城和光合臻园两个保利新房项目，9月2日成交额分别为1.6亿元和1.1亿元，新房市场表现不错。
但值得注意的是，同样属于豪宅的海玥黄浦源项目，位于核心地段上海人民广场附近，均价14万左右与融创壹号院基本持平。9月6日开启认购两天后认购率只有36%，9月8日才上升至71%。不得不说，上海的富豪们购房积极性比北京还是逊色不少。
二手房方面，9月2日上海二手网签成交699套，环比前一个周六的663套基本持平。
就北京和上海两个一线城市老大哥受近期楼市组合拳的影响来看，北京购房者积极性，在全国仍属于独一份的存在。
#02
为什么是北京
除去房地产新政陆续出台，高品质、豪宅属性加持，融创壹号院能再现创造一天56.2亿的超高销售额，背后有一个重要的依托——这里是北京。
3000万的均价，对于169个神秘富豪来说肯定也不像逛街买个菜如此简单。尽管房住不炒已经是趋势，但房子是否具有稳定的保值性，至少未来不会狂亏，相信这些富豪们心里都有判断。
电视剧《一路朝阳》中，女二田蓉在2008年不惜借遍亲友、拮据度日，也要在北京五环外买上三套老破小。最终她左手倒右手，在北京CBD拥有了自己的千万房产，完成了资本的原始积累。而田蓉剧中劝女主买房时，说得最多的一句话是：“现在北京一天一个价，再不买就晚了。”
2008年到2017年，的确是北京楼市的黄金时代。房价一天一变、两年一大涨，地产泡沫也逐渐积聚。
一切的转折点发生在2017年。2016年中央以“房住不炒”为房地产市场定调后，北京成为最为严格执行的城市之一。
2017年3月17日下午，一份《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》发出，在此前限制购房者只能在北京买一套房的基础上，又增加了“认房又认贷”政策，同时提升二套房首付比例，暂停发放贷款年限25年以上的个人住房贷款。
317新政出台后，北京房价不仅不再上涨，随后甚至连续9个月出现下跌。再往后，不论其它省市的房价如何大起大落，北京房价始终处于横盘或涨幅可控（依据地域地理位置）状态，并延续至今。
这六年的时间里，购房高门槛大大限制了炒房客入场，有二套房资格购房的人可能面临高达80%的首付比例。而与此同时，北京又不断加大土地供应量，着手解决真刚需一族的住房问题。
一紧一松之间，北京楼市处于可控区间，同时改善的市场需求也在积累。于是可以看到，在今年北京“认房不认贷”政策实施后，有改善置换需求的购房者反应更积极。
楼市政策紧缩时，北京的强劲购房需求最终体现在房价稳定性上。而在政策宽松时，房价的恢复预期也相对良好。
当然，北京的平稳无法顾及到个体。据媒体报道，从2017年高点到现在，通州、房山、大兴区的新房均价已经下跌15%—20%。东西城、海淀区、朝阳区，凭借交通、教育资源、经济发展等优势，属于北京的热门区域，虽然内部存在不小的分化，但房价总体较稳。
从长远来看，房子是否能够跑赢通胀还难以预测，这毕竟关系到财政政策、经济形势等复杂的因素，更别提目前经济学家对通胀还是通缩还各执一词。但就北京来说，房地产市场整体的稳定性（至少在中心区域），已经有过历史的验证。
#03
押注北京
2022年开始，全国楼市都遭遇了深度逆风。2022年不论是商品房销售面积还是金额，较前些年都经历了大跌。两项数据分别为13.6亿平方米和13.3万亿元，同比分别下降24%和27%，直接跌至2015年水平。
而今年在3月显现小阳春后，房地产市场很快又持续下探。根据国家统计局发布的数据，今年1—7月份，商品房销售面积6.7万平方米，同比下降6.5%。而商品房销售额7亿元，同比下降1.5%。
这场历经一年半的寒潮，使得各个城市的开发商不得不开启一系列自救行动，不同城市房地产市场存在的问题开始集中暴露。
首先是分化问题。三四线房产大幅缩水已经不是新鲜事，今年5月，全国百强县第一名的江苏昆山，就出现五一期间降价30%的情况，结果被安上“擅自降价”的帽子，当地住建局责令开发商整改并关闭网签。
这样的情况在二线城市也不容乐观。今年8月，市场传来珠海金湾区航空新城的金湾宝龙城项目打五折出售的消息。尽管该消息被开发商证实为“夸大”，但该楼盘均价最高的房源对比三年前的备案价，仍有超30%的降幅。
相较之下，一线城市依托优势资源、教育、医疗等优势，对人口的吸引力将愈发强劲，这已经是可以预见的事实。
当然，即使在一线城市里房地产市场也存在分化。对于有意重新配置财富资产的高净值人群来说，上海、北京这两个一线老大哥之间的对比竞争在未来也会更加激烈。
正式实施“认房不认贷”政策出台后，北京、上海不少新楼盘涨价的消息登上热搜。经过媒体求证，虽然涨价的消息不实，但北京的招商璀璨公元、京投发展北熙区，上海的光合臻园项目确实会收回此前打出的折扣。
一波操作下来，不由得令人想起2015年通过“涨价去库存”上演地产股牛市的盛况。且不论能否成功，北京与上海，哪个更能担起“涨价去库存”的重任呢？
这便要提到市场流动性的问题。基于新房政策的严格限制，北京一直是二手房占主导的市场，同时上海虽然也严格执行新房限购政策，但自疫情开始，上海很多区域的新房房价倒挂的现象普遍起来，甚至出现了专门的“打新一族”，即利用新房与二手房的价差投资赚钱的人。
最经典的案例就在眼前。今年五月，位于上海徐汇滨江的云锦东方三期开始认购。但由于该项目洋房和别墅备案价格与周边二手房倒挂严重，一旦认购成功能躺赚2000万，导致大批富豪顶着酷暑排队买房。这些人中也不乏为了凑足积分“假结婚”的奇葩情况。
人口流入产生住房需求，随后开发商拿地、政府转让土地、投入基建，继续吸引人口，这是我国房地产市场发展的完整链条。房价倒挂，积极的意义在于能够促进新房交易，维持土地市场活力，轮子起码能转起来。
我国新房销售的指导价，是政府与市场合力决策的结果。而上海新房倒挂的现状，或在某种程度上也说明当地的购房需求的支撑力存在一定问题。
但是再往下深究，房价倒挂也暗含着不小的风险，尤其影响二手房交易市场。
在上海，越贵的房子倒挂价差更大，使得少数实力阶层不仅不愁没房住，还才能通过打新获利。而大多数普通但刚需的人群，却被一轮一轮的新房供应困在二手房里。因为对于只能买得起二手房的人来说，倒挂之下可能会捡漏，但如果未来想要置换改善，无人接盘情况将让卖房者面临不小的阻力。
相比北京按部就班下的沉稳姿态，上海房地产市场却显得慌乱了一些。全国楼市真正的定心丸，或许只有北京。
注：本文中的观点不构成房产投资的意见，投资需谨慎。