美国房地产市场表现超预期，哪些房产适合投资？
核心要点：历史低位的贷款利率和高涨的住宅需求刺激着房地产交易，持续上涨的建房成本、有限的供应和库存推动着房价不断走高。短期未来内，需求和供应仍处于严重失衡，房价可能进一步增长。亚特兰大房地产市场表现突出，麦克金利多个项目均销售火爆。
2020年已过去了四分之三，而年初便开始肆虐的新冠病毒出乎意料地顽强，至今仍在四处蔓延，侵犯着人们的健康，侵蚀着各国的经济。比病毒更顽强的,是人们对疫情的抗争;比疫情更出人预料的，则是美国房地产市场的表现。
5月以来，住宅销售触底之后跳跃式反弹，房价不但未像许多专家预计的那样小幅下跌，反而开启了加速增长模式，平均房价一路飙升至31万美元以上。
全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，NAR）的报告显示，美国现房中位售价已连续102个月上涨，8月份（可获得统计的最新数据）同比增长11.4%，涨至创纪录新高的$310,600美元。房地产经纪公司Redfin的最新报告也表明，美国当前房屋中位售价出现了自2013年以来的最大增幅，较去年同比增长了13%至$319,178美元。其他平台因统计方式不同而数据有所差异，但均显示房价创纪录增长。
推动房价上涨的要因之一是需求的激增。买房需求自5月份以后出现爆发式增长，看房者暴增，市场上地段、房况和价格等条件都较为符合要求的住宅往往需要买家相互竞价才能购得，成交迅速而销量飙升。目前房屋上市后平均仅需17天便可签约售出，36天便可完成过户。
NAR数据显示，8月现房销售环比增长2.4%至600万套，创2006年12月以来新高。美国商务部统计的新房销售也远超之前预计，环比增长了4.8%，创十四年来新高。截至9月底，过去4周内新签约的房屋销售同比增长了20%。近期的数据显示购房需求似乎有所回落，但随着冬天的到来，疫情和气候令人们居家的时候变多，对住宅的需求可能会增大。
需求激增的同时却存在着供应匮乏和库存缩减。美国房地产市场上的住宅供应在疫情中因卖家惜售和开发商停工而一度严重萎缩，后来随着经济重启和恢复开工，建筑商和卖家的信心上涨而得到了很大缓解。不过，库存总量仍是连年下降的趋势。著名房地产信息平台Zillow的报告指出，9月下旬美国待售房屋库存同比下降了35%。未来几个月，随着步入冬季很多地区的施工可能停止或放缓，市场上的房屋预计将进一步减少。
在疫情造成的停工、住宅需求的增长、关税提增和西部野火等因素的推动下，木材等原材料价格暴涨，建房成本被动地升高。根据木材市场调研机构Random Lengths的报告，自4月中旬以来木材的综合价格涨幅已超过了170%，达到了每千板英尺$950美元左右，令独栋和联排房屋的成本至少分别增加了$1.6万美元和$6000美元。一些开发商为了平衡成本开始选择控制现房的销售，加剧了市场上原本就不足的住宅供应失衡。
疫情以来政府的救市措施对经济和房地产业的影响也较为明显。此前每周600美元的失业救济等援助保证了消费支出的基本稳定，营商条件逐渐改善的情况下，美国整体失业率也在随之逐月下降，8月份的失业率下降到了8.4%。目前两党正在决议的新一轮救市措施有望对经济和就业市场起到提振作用，美国咨商会（Conference Board）9月份的消费者信心指数已从此前的86大幅回升至101.8，大部分受访者对当前情况和未来前景的看法都较为乐观。
与房地产市场息息相关的贷款利率已下降至历史低位。房地美（Freddie Mac）市场利率调查显示，目前30年期固定利率抵押贷款平均利率为2.88%，并在相当长一段时间内预计将维持在3%左右。美联储的连续降息帮助买家，尤其是此前贷款稍有压力的买家能够买得起房，也有助于刺激买家们抓住低利率的优惠时期果断出手买房。9月份贷款买房申请量同比增长了25.1%，NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，在抵押贷款利率接近历史低点的帮助下，房地产市场有望“保持强劲”，还会有大量的买家准备进入市场。他预计，需求持续旺盛之下，今年内的房屋销售可能会进一步增长。
当前的房地产市场上也存在着一些负面的影响因素。比如说，疫情增加了上门或实地看房的危险性而令看房受限，但随着科技的发展进步，如在线看房、远程实时看房、虚拟游览和3D实景看房等技术手段很大程度上解决了看房不便的问题。
另一大影响因素是上市房源有限，长期的供需失衡可能会减少买家的选择，从而降低房地产市场的活跃度并拖累销售增长。不过，随着建筑商和卖家们的信心恢复，新上市房源的供应可能会得以缓解。最大的不确定因素仍是疫情的蔓延趋势，以及会不会造成经济的再次停摆等严重后果。不过，新冠病毒检测水平的大幅提高和疫苗的研发进展迅速，高危人群有望在年底前开始接种并有望于明年秋季全民免费普及。
疫情的来袭让人们重新意识到居住条件的重要性，居家学习、工作、娱乐、运动等多元化功能令人们对住宅的要求变得更高。郊区低人口密度地区的房屋越来越受欢迎，独栋新房和经济适用型房产均呈现出强劲增长。此外，远程工作很可能成为一种习惯和趋势，继续带动性价比相对更高的房屋市场。
总体而言，低利率、低库存、高成本、强需求、弱供应等因素造成了房价出乎意料地迅增猛涨，并且这一趋势可能还将延续。同时，在美联储允许一定程度通货膨胀的长期未来，房地产仍属于相对保值的资产。全美各地主要市场均看到了不同程度的销量价格双增长，经济发展和人口增长突出的亚特兰大表现则像以往一样，是众多市场中的佼佼者，疫情以来房屋销售和房价增长领先全美其他大城市。
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