五张图解读美国房地产崩盘 啥时候能抄底？用什么方式抄底？
2008年股市崩盘后，精明的买家以低价购买房地产，发了大财。
那么希望在最近的经济衰退中发现便宜货的投资者可以关注以下这些趋势～
美国商业地产的痛苦已经结束了吗？对于股票来说，答案可能是肯定的，但对于他们拥有的资产来说，答案可能不是。
Preqin 最新数据显示，用于投资美国商业地产的现金达到创纪录的 2055 亿美元。但好的交易可能还要过六到十二个月才能出现。
以下是投资者可以留意的一些趋势，以寻找最佳买入时机的迹象。
价值已经下降了多少？
房地产研究公司 Green Street 的数据显示，自 2022 年 3 月达到峰值以来，美国商业地产价格平均下跌了 16%。与 2008 年危机不同，当时信贷缺乏损害了所有房地产的价值，而今天的经济低迷对某些类型的房地产的打击比其他类型的房地产要严重得多。
美国商业地产价格⬆️
毫不奇怪，考虑到远程办公，办公室的表现最差，自美联储首次加息以来，其价值已缩水 31%。这个折扣并不像听起来那么诱人，因为问题建筑需要大量投资才能达到吸引租户的标准，或者重新开发用于新用途。
与此同时，以低价抢购美国电子商务仓库的前景看起来很渺茫。仓库价值仅较峰值下跌 8%，反映出融资成本上升，顶级工业股如普洛斯看起来也不便宜，交易价格接近资产净值。
对于那些寻找不良资产的人来说，公寓可能是更好的选择。自 2022 年 3 月以来，多户公寓楼的价格已下跌五分之一。如果利率对冲到期后抵押贷款还款变得难以管理，一些在疫情期间使用短期浮动利率债务支付高价购买房产的业主可能会被迫出售。
房产卖家仍在要求昨天的价格
卖家坚持提出不再现实的价格。MSCI 的买卖价差反映了美国业主的要求与买家愿意支付的价格之间的差异。
美国多户公寓交易中买卖双方价格预期的差距⬆️
截至 7 月，多户公寓的差距为 11%，是 2012 年初以来的最大差距，当时房地产市场仍在从 2008 年的崩溃中复苏。写字楼和零售业的差距稍小一些，约为 8%。工业仓库的价格预期最接近，卖家的价格只比买家愿意支付的价格高 2%。
市场将一直低迷，直到一侧崩溃。数据显示，2023年第二季度美国商业地产投资同比下降 64% 。
随着买卖差价缩小，这将表明估值正在接近更可持续的水平。但这需要一些时间。2008 年股市崩盘五年后，买家和卖家才对公寓等受打击最严重的资产的价格达成一致——尽管这次调整应该要快得多。
什么会迫使卖家降价？
对于逢低买入者来说，陷入困境的房产数量将是关键。
到目前为止，还没有发生太多强制销售的情况。根据 MSCI 的数据，第二季度美国所有写字楼交易中只有 2.8% 是不良交易。
这可能是因为贷款尚未到期。MSCI Real Assets 首席经济学家 Jim Costello 表示：
“业主不想承受损失，但一旦出现再融资问题，他们就会向贷款人求助。”
美国商业地产的危机程度⬆️
即使强制出售的情况仍然很少见，但处于困境（违约或特殊服务）的美国财产的价值正在上升。根据 MSCI 的数据，第二季度又有 80 亿美元资产陷入困境，资产总额达到 718 亿美元。包括关注风险的房产在内，潜在问题资产池的数量是这个数字的两倍多。
房地产价格将进一步下跌
拥有商业地产有点像拥有公司债券，只是风险稍高一些：你押注于租户的偿付能力，而你将收回的资本价值则具有更大的不确定性。Green Street 研究总监 Cedrik Lachance 表示，至少在过去 20 年里，美国房地产投资者要求的回报溢价比投资级企业债务收益率高出 1.9 个百分点。
美国商业地产预期回报率与公司债券收益率⬆️
目前，房地产仅提供 1.3 个百分点的溢价。为了使房地产再次具有吸引力，美国房地产价格需要进一步下跌 10% 至 15%。
上市房企股价也预示进一步下跌
公开交易的房地产股票可以实时解读房地产市场的情绪。根据 Green Street 的数据，在美国，上市房地产公司目前的交易价格比总资产价值低 10%。这是投资者仍然预期私人房地产价值下跌幅度的一个很好的指标。
美国地产股，资产总值折价/溢价⬆️
投资者还可以关注房地产股以寻找改善的迹象。Cohen & Steers 房地产策略和研究主管 Rich Hill 表示：
“上市房地产是经济低迷和复苏时期私营企业的领先指标。”
他指出，现在已经出现了萌芽。截至6月底，REITs 价值已连续三个季度上涨，较去年第三季度的最低点高出 13%。根据复苏通常需要多长时间才能影响到私人市场，房地产价值可能会在 6 到 12 个月内触底。
所有这些都表明，目前最好的策略是购买房地产股票。想要等待购买实体房地产的人，专家建议：那就再等等吧！
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