房地产团灭，这个行业却冉冉升起

1994年一项财税体制改革开始在中国施行，该项改革重新划分中央税和地方税，以及中央地方共享税，历史上称此次改革为 分税制改革。

改革的目的，主要为缓解自1980年以来中央财政入不敷出的现状。

其规定了地方的关税、消费税、央企利润等归属中央；营业税、个人所得税、城镇土地使用税等归属地方；增值税按中央75%，地方25%分享等。

实施后的次年，中央财政收入实现了203.5%的空前增长，1993至2012年间，中央财政收入由4349亿元，增长到56175亿元，增长了26.96倍，年均增长19.02%

中央财政收入增加，地方财政负担却越来越大，各地方政府为了财政收入展开经济竞赛。

必须有一个行业，来撑起地方的财政收入，而 房地产业，就是那个被选中的行业。

还记得上面的分税制改革么，其规定了 “土地使用权出让收入” 基本全部由地方政府掌控，而于1998年推行的城镇住房制度改革，又明确了房地产业的市场化、货币化、商品化。

由此，房地产业一点即燃。

大概从2002年开始，中国富豪榜开始被房地产业霸榜，比如2002年的胡润百富榜，前10名有6位都是房地产企业主：

都是房地产企业

那一年，我国有 12.8亿人口，城市化水平为 39.1%，论城市化仅是发展中国家的平均水平。根据国土局的记载，那一年深圳的房价在5533元一平米左右。
（城市化水平=市镇人口/总人口）

房地产业不仅肩负地方政府创收的重担，也肩负着提高我国城市化率的重任。

2002年的深圳已经非常现代化

5年后，2007年胡润百富榜又是房地产业占据6个位置：

那一年，刚刚26岁的杨惠妍，获得他父亲杨国强所有的碧桂园股份，荣登榜首，而彼时正风华正茂的许家印拿下第六的位置。

对比02年和07年的榜单，前十富豪中房地产企业家的财富从 307亿 飙升到 3430亿，足足 11倍，可见房地产业造富速度之快。

2007年我国人口是13.18亿，深圳房价在 14223元/平米左右。

把时间加速一下，来到7年后的2014年，这一年是不平凡的，来自互联网行业的马云，把2013年榜首的房地产大亨王健林赶下宝座，胡润百富榜的前十富豪一半被互联网行业把持。

如果说房地产业的崛起主要是政策推动，那互联网业崛起则主要由全球科技革命推动。

2010到2014年，中国市场智能手机出货量从5000万部左右，飙升到接近4亿部，移动互联网用户量指数级增长，造就了一批富豪。

互联网虽锋芒毕露，但终究盖不住房地产的光芒，2017年是恒大许家印最高光的时刻，那年他登上胡润百富榜榜首，身家超第二名400亿。

广东是改革开放桥头堡，房地产富豪多起家于广东，像顺德的碧桂园，广州的富力，深圳的万科，恒大许老板起家于广州。

1992年，36岁的许老板南下广州，在一家房地产公司打工，开发的第一个项目是广州的珠岛花园。

当时光珠岛一个项目就给公司赚了2亿多，可那时许老板月薪才3000，惊觉房地产暴利的他毅然辞职创立恒大，到2004年，恒大已经与富力、碧桂园、雅居乐、合生创展并称地产业的华南五虎。

2009年，恒大在香港上市，2012年，许老板在北京开完会后冲开记者一路小跑，留下那张傲娇的爱马仕照。

跑了5年，终于在2017年荣登中国首富。

查询数据，发现20年间，我国商品房的年销售面积从2000年的1.86万平米，飙升到2019年的17.1万平米，接近 10倍，商品房均价也涨了近 5倍。

当然那只是平均房价，个别城市更夸张，以深圳举例，2000年深圳房价在5000元左右，2019年涨到6.5万，13倍。

2019年时我国城镇化率已经达到 60.31%，超出世界55.71%的平均水平，接近发达国家 78.40% 的平均水平，我国房地产业成功完成了他的使命。

2020年迎来转折，当年的8月20日，恒大、万科、碧桂园、保利等12家房企受邀参加中国央行和住房城乡建设部召开的座谈会，会议提出重点房地产企业资金监测和融资管理规则，即 “三条红线、四档管理”。

三条红线指：1、剔除预收款后的资产负债率不超70%；2、净负债率不超100%；3、现金短债比不小于1。

三条红线砸下来，负债率国内第一的恒大首当其冲遇到现金流危机。

2020年胡润百富榜，许老板排在第五位，资产总额2350亿。

到2021年，许老板消失了，好不容易在搜索引擎找到他，原来已经掉到70位，身家缩水到730亿。

2022年进一步下滑到172位，身家 300亿。

2021到2022年连续2年，富豪榜前十已难觅房地产业踪影，一个时代落幕。

2021年前十榜单，比较明显看到新能源汽车占据2个席位，分别是第三位的宁德时代和第七位的长城汽车。

下边是2022年的前十榜单：

公司变化不大，但能明显看到互联网企业家的财富在缩水，比如张一鸣从3400亿到2450亿，马化腾从3170亿到2150亿，叠加各大互联网公司裁员潮，新一轮互联网泡沫即将破灭。

但从中也不乏看到亮点，比如第一位的钟睒睒，身家从2021年的3900亿到2022年的4550亿。

查看农夫山泉港股股价，从2021年顶点的 67，跌到如今的43，由此可见并不是农夫山泉的市值增厚了钟睒睒的身家，那么原因何在？

实际农夫山泉只是钟睒睒持股的一家公司，2020年4月，有另外一家生物公司在A股低调上市，短短8个月时间到20年年底，该公司股价飙升 22倍，2021年继续飙升 54%，截至目前，该公司市值达 1200亿，其背后最大股东，持股74.23%的正是钟睒睒。

该公司市值的暴涨，增厚了钟睒睒的身家。

而这家公司从事的业务，正是最近处于风口浪尖的疫苗业务，该公司是国内HPV，即二价宫颈癌疫苗的龙头，同时其鼻喷式新冠疫苗已处于三期临床阶段。

近段时间股价涨的最疯的都是疫苗股，比如某鼻喷新冠疫苗龙头股，股价在短短17天内从127涨到295，2.3倍。

随着国内流行病学的发展，以及大家对于健康的逐步重视，疫苗相关业务的公司，将在未来一段时间，成为中国市场冉冉升起的新星。

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