美甲店开在哪？选址出错亏破产

这是佛山南海一个很大的小区，2000年左右建成，共8600户，5万人在住。楼盘时间久，入住率也高，因此小区的商铺一直很旺，甚至周边小区的人都会过来消费，商铺业主从来不愁租。但这天过来，竟发现好几处挂了旺铺招租。

出于好奇，我拨通上图美容店的招租电话，业主有点谨慎问我做什么的，我说开美甲店，一听业务吻合，业主立刻变得非常殷勤。

店铺上下两层，一层56平方，美容店之前签了5年期，每月租金10500元，如今租约到期，业主说疫情比较难，店租可减少到9300元/月，但要求每年涨500元（5.3%年涨幅）。

挂完电话，我突然对这边位置与租金的关系产生兴趣。

商业街位于小区2号门到7号门之间，大致布局如下：

红色格子是商铺

美容店在2号门左侧，这个位置比较尴尬，虽然挨着右边大马路，行人可进入商业街，但右侧有栏杆围着，汽车进不来，电瓶车进来较困难，也没有停车点，因此从右侧进来的人不多。

整个商业街客流最旺的是 广场 的位置，不仅有从外边进入小区的客流，还有小区里进入广场游玩的客流。

而且这6个门也不是都开，目前只有 2567 4个门开，34号门是一直封闭的，而7号门的左侧，由于临着江，从那边进入商业街的人，比2号门右侧大街进入的人还少。

以上是小区布局，我继续调研，下边这间位于4号门右侧，也是上下两层单层50平方左右，店租1万/月。

同位于4号门左侧，面积差不多，9300一个月

位于5号门右侧，稍微大点，上下2层各60平方，月租1.2万，还要2万进场费，年涨5%

打了有5个招租电话，确定2号门到5号门的区域，店租均价在1万左右
（这条商业街店铺，基本都是上下2层，单层50平方）

我又扫了6号门附近区域，果叔及右边那间分别是1.5万和1.6万的月租，面积跟上面的店一样。

果叔较靠近6号门，还有一间位于广场转角处，中介说位置好，哪个方向过来的人都能看见，月租2万（箭头处）

然后7号门附近的最便宜，面积也是上下各50平方左右，月租在5500-7500之间，越靠左侧越便宜

问题来了，面积基本一样，假设我真的要开一间美甲店，应该把店开在哪？

周五晚6点半我又来，因为这里有很多间在营业的美甲店，适逢下班时间，可以数下客人数，选址的答案也就出来了。

我把沿路看到的美甲店标注在地图上

一共9间美甲店，我分别在6点半和7点半2个时间点，记录店里客人数，2个时间点客人数相加得出以下结果（红色数字）：

答案非常明显，7号门附近 是开美甲店最优选择，6号门附近虽然客人也多，但店租贵（美甲店面积都差不多）

问题又来，明明7号门附近客流，跟2-5号门一样少，甚至更少，为何美甲店生意跟6号门附近一样旺？

7号门附近美甲店

6号门前广场

疑惑的我在7号门附近来回走，突然眼前一亮，7号门附近，聚集了非常多美容、康体、瑜伽以及养发的店铺，数了下竟有 19 间之多，除此之外其他类型的店很少。

又跑到6号门附近数，一共 4 间美容和养发的店铺，占比很少，更多是肉菜店、水果店、便利店和房产中介。2号门到5号门这段路最长，数了下共 8 间美容养发店，除此之外餐饮店最多。

也就是说这3个区域店铺定位是不一样的，这种定位的不同，可能是小区最初的规划，比如哪哪不能有明火不能做餐饮，也可能是自然形成，哪里生意好，存活下来的店越来越多。

7号门附近美容养发店多，过去消费的女性同时也有美甲的需求，店带店，美甲店生意自然旺。

2-5号门附近都是餐饮店，看了下在店男性居多，而且猜测在那吃饭的很多是附近店员，小区业主不会太多，这些人并不是美甲店目标客户。

以上是第一个原因，第二个想起中介下午的话，7号门附近楼盘都是150平方以上大户型，业主很多是做服装生意的老板，而2-5号门附近楼盘都是面积100平方以下小户型。

做服装生意的老板，大多是女老板，这些女老板当然是美甲店的 重点客户，也就难怪7号门附近美甲店生意那么好了。

选址真的很重要，只有地毯式调研，把每个因素都了解清楚，才不会成为在2-5号门附近开美甲店的冤大头。

END