【宁地税函[2008]14号】关于修正《宁德市房地产企业土地增值税税款清算工作规程》的通知
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所属类别： 【土地增值税】
发文机构： 宁德市地方税务局
发文日期： 2008-01-07
名 称： 关于修正《宁德市房地产企业土地增值税税款清算工作规程》的通知
文 号： 宁地税函[2008]14号
有 效 性 ： 有效
各县（市、区）地方税务局，市局直属单位：
宁地税函〔2007〕82号文件印发的《宁德市房地产企业土地增值税税款清算工作规程》部分内容有误，现予以修正，请各单位按修正后的《规程》（见附件）抓好土地增值税清算工作。
二00八年一月七日
宁德市地方税务局土地增值税税款清算工作规程
为加强税务机关对清算土地增值税税款管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》、《福建省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（闽地税发〔2007〕24号）及其他相关文件规定，结合我市实际情况，制定本规程。
一、土地增值税税款清算工作应遵循的原则
㈠依法行政，严格审核的原则。
㈡统一规范、便于操作的原则。
㈢职责分明，相互配合的原则。
二、土地增值税税款清算工作适用范围
㈠土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
㈡土地增值税的清算条件
1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
⑴房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
⑵整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
⑶直接转让土地使用权的。
2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
⑴已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
⑵取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
⑶纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
⑷省局规定的其他情况。
三、土地增值税税款清算工作的职责分工
㈠各县（市、区）地方税务局、分局管理部门负责落实土地增值税税款清算工作中涉及的清算申报、资料审核、纳税评估、日常检查、对税务师事务所鉴证报告的复查、办理补（退）税手续及事项移交、归档资料、建立台帐等工作。
㈡各县（市、区）地方税务局、分局税政管理科负责土地增值税税款清算政策的业务指导工作，政策的贯彻落实工作，协调、解决清税工作中出现的问题，需由市局解决的问题，应及时上报市局。
㈢各级稽查部门积极介入土地增值税税款清算项目的专项检查工作。
四、土地增值税税款清算工作的程序
㈠纳税人自行申报
1.申报前的宣传、辅导、培训
纳税人自行申报前，各县（市、区）地方税务局、分局可采取税法公告、发送资料、集中培训、政策咨询等方式对纳税人和社会中介机构广泛进行税法宣传、辅导、培训。督促纳税人按期如实申报。
2.纳税人自行申报
符合土地增值税清算条件的纳税人，应在规定的期限内，依据现行的税法规定，自行填写《宁德市土地增值税税款清算申报表》（附件一）、《宁德市土地增值税清算项目基本情况说明》（附件四），并报送以下资料，主动进行土地增值税税款清算申报。
⑴项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等。
⑵不动产销售明细表、商品房购销合同统计表（内容包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，表格格式企业自定并加盖公章）
⑶项目开发成本及费用汇总表
⑷扣除项目金额分摊计算表
⑸账面开发成本历年发生累计情况表
⑹取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单
⑺施工许可证、预售许可证
⑻房地产开发项目的预、概算书、项目竣工决算报表、项目工程合同结算单
⑼项目立项书
⑽商品房分层平面图
⑾有关的完税凭证，包括：已预缴土地增值税、已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等
⑿其他与清税项目有关的税务机关需要的证明等资料。若纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》（格式见附件三）。
㈡税务中介机构审核鉴证
纳税人可根据需要自愿委托税务中介机构审核鉴证。凡实行审核鉴证，由纳税人自主选择税务中介机构并按规定签定规范的委托代理协议。纳税人应向税务中介机构如实提供财务会计报表及有关资料，税务中介机构应依照税法规定计算应缴税款，出具《土地增值税清算税款鉴证报告》，对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
㈢各县（市、区）地方税务局、分局管理部门在土地增值税清算中的工作内容
1.受理清算申报资料
各县（市、区）地方税务局、分局收到纳税人的申报表等清税资料后，应认真审核，审核工作应在受理时进行。发现申报中明显的逻辑关系或计算错误、资料不全等问题，应立即督促纳税人进行更正或重报。
对纳税人提交的申请材料齐全符合受理条件的，主管地税局业务人员应予以受理。
2.审核清算申报资料
主管税务业务人员负责清算土地增值税税款项目资料查验工作，查验资料工作应按以下标准执行。
⑴查看出具的土地增值税清算税款鉴证报告是否与初始项目纳税登记表对应。
⑵查看纳税人提供的清算土地增值税税款项目资料是否齐全，并按《土地增值税清算税款鉴证报告》标准格式和清算企业报送的清税资料进行核对，严格把关，保证资料的质量。
3.重点审核内容
⑴清算资料分析
主管税务业务人员对资料进行审核前，首先要对清税项目《土地增值税清算税款鉴证报告》的内容进行分析，简单测算，初步掌握每平方米售价、地价款、成本、利润率等情况。通过测算分析同地段、售价等因素是否有较大差别，对相差较多的可暂列为有疑点项目，需要进行核查。
⑵《土地增值税清算税款鉴证报告》内容审核
①项目的具体情况审核
一是整体项目（成片开发）情况，包括：项目用途情况、开发总建筑面积、批准总销售面积、总留用面积、总配套设施面积、允许分摊配套设施面积、本次清算土地增值税税款面积等情况。
二是全部收入情况审核。
三是成本扣除项目金额情况审核，包括：取得土地使用权所支付的金额、总开发成本、配套设施的费用的分摊、清税面积与未销售面积成本的配比等明细情况。
四是应纳税款详细计算过程审核，必须包含扣除项目分摊、配比的计算公式。
五是其他有关项目审计情况的审核，如出售普通标准住宅竣工面积情况，配套设施的具体用途及面积分摊情况等。
②《土地增值税清算税款鉴证报告》中附件表格的审核
查看《土地增值税清算税款鉴证报告》中附件表格是否按扣除项目名称类别进行归类汇总填写，扣除项目金额是否准确。
⑶审核人员在清算土地增值税税款审核工作时，应认真审核清算企业报送的《土地增值税清算税款鉴证报告》内容及相关资料。发现《土地增值税清算税款鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚、提供清税资料不完整等问题时，应退回纳税人重新修改《土地增值税清算税款鉴证报告》或补充资料，并暂停办理税款清算手续。
4.日常检查
各县（市、区）地方税务局、分局开展土地增值税税款清算日常检查工作。
检查重点：
⑴符合土地增值税清算条件但逾期不进行自查申报的房地产开发企业；
⑵自查申报要求退、抵税的房地产开发企业；
⑶不提供《土地增值税清算鉴证报告》的房地产开发企业。
土地增值税清算检查工作程序，如工作底稿、审理、处理决定，等等，按《宁德市地税局关于规范土地增值税清算检查工作的通知》（另行下文）执行。
5.档案管理
各县（市、区）地方税务局、分局管理部门负责对已办理完成的清算土地增值税税款项目资料进行归档，并移交档案管理部门保存。土地增值税档案应按项目归类保存，清税项目资料应与原保存的项目税务档案合并存档。
对于成片开发分批清算土地增值税税款的项目，应在全部办理清算土地增值税税款工作后，将相关资料共同移交档案管理部门保存。
㈣各级地税稽查部门在土地增值税清算中的工作要求
从2007年2月1日起，各级稽查部门应介入土地增值税税款清算项目检查工作。
五、严格落实责任追究制度
㈠负责清算土地增值税税款工作的有关人员，应严格按照税法规定，审核清算企业报送的申报表、《土地增值税清算鉴证报告》内容及相关资料。凡未经审核或发现问题仍办理退税手续，造成税款流失的，应按有关规定追究相关责任人责任。
㈡负责清算土地增值税税款工作的有关人员，在对土地增值税税款清算《土地增值税清算鉴证报告》的审核工作中，发现《土地增值税清算鉴证报告》事项中有重大违反税收政策、法规和虚假、欺骗行为，应及时向本局领导和有关科室进行反映，并由有关科室向市局上报中介机构单位名称、清税项目单位名称和清税项目名称，由市局在全市地税系统范围内进行通报。
附件：1、土地增值税税款清算申报表
2、宁德市房地产开发企业土地增值税清算审核鉴证办法
3、土地增值税清算鉴证报告
4、宁德市土地增值税清算项目基本情况说明
我是小金，土地增值税政策的梳理汇总小秘书。
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