“红线外支出”是指在房地产开发企业项目建设用地边界外，即国家有关部门审批的项目规划外承建设施发生支出。房企发生红线外支出可能有两种情况：一种是红线外为政府建设公共设施或其他工程是招拍挂拿地时的附带条件，该种情况下，红线外支出相当于土地成本的一部分；另一种是开发商为了提升红线内楼盘的品质，在红线外自行建造建筑物或基础设施。红线外支出能否作为土地增值税土地成本的构成部分，实务中各地的处理不一样。地区又有了新的规定，我们及时进行了更新，一起来学习吧......目录1.国家2.广东3.海南4.广西5.山东6.江苏7.山西8.重庆9.江西10.河北11.浙江12.内蒙古13.福建......

土增清算过程中，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由？凭证资料不符合清算要求或不实？这种情形下，税务机关往往按照《标准》核定其“土建、安装、装饰装修、市政设施、园林绿化”工程造价金额，并据以计算扣除成本。那么，都有哪些地方明确了当地的《土地增值税扣除项目金额标准》？小金进行了梳理汇总，详见正文！目录1.广东2.浙江3.江西1广东省规定1.关于发布河源市2008-2015年土地增值税扣除项目金额标准的公告（国家税务总局河源市税务局

随着经济的不断发展，房地产开发行业发展壮大，土地增值税的征收管理日显重要，尤其是在成本扣除项目方面，由于房地产业具有受地质条件影响大、建筑风格多种多样以及开发档次定位差异大等行业特性，不同房地产项目的开发成本造价相差甚大，在开展土地增值税清算审核工作中，房地产项目的建筑工程造价成为土地增值税清算征纳双方关注争议的焦点。为了进一步规范提升土地增值税清算工作质效，规范房地产开发项目土地增值税清算管理，促进房地产市场平稳健康发展，部分地区制定了《土地增值税工程造价扣除标准》，用于土地增值税扣除项目中的土建、安装、装饰装修、市政设施、园林绿化等工程造价审核。那么具体都有哪些地区明确了呢？小金进行了收集梳理，详见如下正文，点击蓝字即可了解。目录1.广东2.江西3.福建4.

车位按照空间位置可分为地上的车位和地下的车位，按照权属归属可分为业主共有的车位和开发商所有的车位。关于车位，总局仅有原则性规定，各地出台了不同的政策来规范车位的税收问题，形成“百家争鸣”的局面。由于车位的税收处理比较敏感，因此，

企业重组是《公司法》上的组织变更行为，不同于一般的房地产交易，除涉及转移营业部门财产的物权与债权行为外，还可能涉及到组织设立行为，还会发生财产承受与股东地位取得的效果，带有浓厚的组织法色彩。《土地增值税暂行条例》第二条规定:“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应依照本条例缴纳土地增值税。”根据上述规定，土地增值税征税的前提条件是“转让房地产”并“取得收入”。企业重组导致的房地产权属转移是否属于“转让房地产”且“取得收入”呢？

土地增值税暂行条例实施细则（财法字[1995]6号）第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”

房地产开发企业在销售不动产时，经常要代其他部门收取一些诸如城建配套费、维修基金等费用。目前，纳税人有两种收取方式：将代收费用视为房产销售收入，并入房价向购买方一并收取；或者在房价之外向购买方单独收取。从土地增值税的角度分析，两种方式的税收待遇是不一样的。具体我们看一下房产企业代收款项涉税解析，下面是各地的相关政策规定，大家可以参考学习！目录1.国家2.黑龙江3.湖南4.西藏5.湖北6.广东7.山西8.广西9.辽宁10.河北11.浙江12.江苏......1国家规定关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字[1995]48号)第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知(国税发[2007]132

《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条规定计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本；（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用；（四）旧房及建筑物的评估价格；（五）与转让房地产有关的税金；（六）对从事房地产开发的纳税人可按本条（一），（二）项法规计算的金额之和，加计20％的扣除。今天我们重点来聊聊第（三）项开发费用，《细则》中规定财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项法规计算的金额之和的5％以内计算扣除。

第二期土地增值税清算师考试在中国商业会计学会的统一指导、金穗源组织安排下于7月27日圆满结束，这意味着我们在培养土地增值税清算人才的方面又迈出了坚实的一步！本次考试同样离不开广大考生的积极参与和努力备考，考前大家认真学习了由王皓鹏老师主讲的线上课程，对于课下的模拟试卷等也在遇到疑问的时候积极咨询老师。通过这次考试，大家对于土地增值税清算的专业知识与实践能力，又有了进一步的提高，也体现了社会对土增清算税收专业人才的需求与期待。随着第二期土地增值税清算师考试圆满结束，第三期考试报名工作同时启动。请广大考生密切关注相关通知，及时了解报名时间、报名方式以及考试安排等详细信息，确保顺利完成报名手续。同时，也请各位考生利用此段时间，继续加强专业知识的学习和时间经验的积累，为接下来的考试与实操工作做好充分准备。也希望大家继续关注房地产土地增值税领域的动态发展，不断更新知识体系，提升自己的专业能力。到今天为止依然有学员对土地增值税清算师咨询反馈：1.土地增值税清算师学了没用？2.学完土地增值税就能上手实操吗？土增清算师第三期招生开启，小金再一次为大家详细介绍一下《土地增值税清算师》各项内容：一什么是土地增值税清算师？『土地增值税清算师』由中国商业会计学会，整合权威资源，打造“土地增值税清算师”人才培养项目，旨在培养土地增值税清算专业人才，提升企业财务人员、税务征管人员、事务所咨询人员等土增税清算的业务能力，破解执业人员经验不足致使人才短缺等问题。二为什么要学习土地增值税清算师？1.提高专业水平：土地增值税清算师需要掌握丰富的税务知识和相关政策法规，通过考试可以证明财务人员具备较高的专业素养和技能水平，提高竞争力。2.拓展业务范围：包括土地增值税清算、税务咨询、税务规划等，从而拓展业务范围，增加收入来源。3.提高服务质量：通过考取土地增值税清算师，财务人员可以提供更加专业、准确、高效的税务服务。4.增强市场竞争力：在竞争激烈的市场环境中，拥有土地增值税清算师可以提高市场竞争力，赢得更多的业务机会。三学习清算师，可以获得哪些收益？1.权威证书，获得中国商业会计学会颁发土地增值税清算师证书。2.能力提升，通过学习考评，轻松处理业务环节中的清算疑难问题。3.职场拓展，参加清算论坛，与业界大咖交流，拓宽行业高端人脉。4.知识变现，很多财务人员已经走出企业，为更多企业提供清算服务。5.职业贡献，成为会计理论和实践领域的高端智库，推动会计教育的改革和发展、推动企事业财务工作的转型和升级、推动多层次会计人才的培养和提升。四怎样才能拿到土地增值税清算师？1.学员修完线上课程，方可申请考试。2.考试后60天内完成土增工作实践报告，字数达2300字以上。3.线上学习占考评33%，考试占考评40%，报告占考评27%。4.总分达60分以上为获取证书的分数线。成绩合格后颁发《土地增值税清算师》证书五清算师线上必修课有哪些亮点？课程主要涉及4大模块，160多个知识点，帮您系统全面的解决土增清算疑难问题，达到清算师水平模块一：基础业务税收风险解析模块二：收入业务税收风险解析模块三：扣除业务税收风险解析模块四：典型业务税收风险解析六线上必修课主讲老师是？课程由王皓鹏老师主讲，着眼如何进行合理的项目规划，帮您系统全面的解决土增清算疑难问题。王老师有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业的税收问题，擅长土地增值税清算。如何在遵循当地政策的前提下，保障企业的项目利润，是每一个企业财务的能力，只有自己的清算结果才是影响项目利润的最终底牌！

各地政府为了招商引资常对区域内拿地的开发商给予一定的财政奖励，即在开发商依法纳税后将地方留成部分按比例给予财政返还。另外，实务中也常常出现开发商拿地前政府已经承诺土地最低价格，在招拍挂拿地时超出政府承诺最低价格部分会以财政返还方式将开发商缴纳的土地出让金给予返还。对这些财政返还如何进行税务处理呢?平台发布了一些文章，可以点击蓝字学习：1.土地出让金返还涉及的土地增值税处理2.获得土地出让金及契税返还后又需退还？3.政府返还，土地出让金不足冲减的，需要冲减开发成本吗？4.土地出让金返还款，是否冲减土地成本？5.取得土地出让金返还款，各税种如何处理？6.土地出让金返还的6种方式及涉税处理分析土地增值税清算时，由于土地成本和开发成本不仅可以据实扣除，而且还可以加计20%扣除，所以房地产开发企业更希望政府的财政返还可以作为收入处理，不用冲减成本。但税务局却要求企业冲减成本，而不是作为收入。关于这一争议，总局未作出明确规定，而全国各地也只有部分地区有明确规定：目录1.江苏2.辽宁3.内蒙古4.福建5.贵州6.黑龙江7.山东8.安徽9.河北10.江苏......

今天分享一起股权转让引发的税务争议案件。这起案件不仅关系到税务处理的合法性，还涉及纳税人权益的保护。XXX先生的股权转让行为，引发了一连串的税务问题和法律争议。我们将带您回顾案件的经过，分析税务政策，探讨如何在税务争议中维护自己的权益。01案例回顾2014年，XXX先生将其持有的广西NYCH置业有限公司49%的股权，以2583万元的价格转让给北海强远房地产有限公司。这次股权转让看似平常，却引发了一场税务风波。2015年，原N市稽查局接到举报，对XXX的股权转让涉税行为展开调查。2017年，稽查局作出处理决定，要求XXX补缴印花税及个人所得税，总计超过500万元。XXX对稽查局的决定不服，提起行政复议，随后又将争议诉至法院。一审法院认为稽查局的决定主要证据不足，应予以撤销。税务局不服，提起上诉。二审法院经审理，维持了一审判决，驳回了税务局的上诉请求。法院的判决不仅为XXX先生的案件画上了句号，也为类似税务争议提供了重要的法律参考。02案例分析1.争议焦点：税务处理的合法性XXX先生的案件引发了对税务机关行政行为合法性的广泛讨论。稽查局的决定是否合法？股权转让收入和原值的确定是否准确？这些问题成为案件的核心。2.股权转让收入的认定XXX先生提出，其股权转让收入中包含了垫资款项，应从总收入中扣除。这一主张直接关系到个人所得税的计算基础。3.股权原值的确定案件中，XXX先生对股权原值的确定也存在争议。根据相关税法规定，股权原值不仅包括注册资本，还可能涉及其他投资和垫资。4.法院的审理与裁定一审法院认为稽查局的决定主要证据不足，应予以撤销。二审法院维持了一审判决，驳回了税务局的上诉请求。法院的裁定体现了对税务机关行政行为合法性的严格要求。5.税务机关的责任税务机关在处理股权转让涉税事项时，必须准确认定股权转让收入和原值，确保税务处理的合法性和公正性。此案提醒税务机关在执行职责时，应严格遵守法律规定。03知识延展1.《中华人民共和国个人所得税法》：第二条规定了个人所得税的征税范围，包括财产转让所得。第六条规定了应纳税所得额的计算方法，特别是财产转让所得的计算方式。2.《股权转让所得个人所得税管理办法(试行)》（国家税务总局公告2014年第67号）：第四条明确了个人转让股权的应纳税所得额的计算方法，即股权转让收入减去股权原值和合理费用后的余额。3.《股权转让所得个人所得税管理实施办法》（桂地税公告2015年第6号）：第八条和第九条详细规定了股权原值的确定方法，包括初始投资、增资扩股、债转股、未分配利润转增股本等情况。4.《中华人民共和国税收征收管理法》：相关条款被用来支持税务机关在处理税务争议时的职权和程序。5.《中华人民共和国行政诉讼法》：规定了行政诉讼的程序和法院审理行政案件的法律依据，特别是第七十条和第八十九条，涉及到行政行为的合法性和法院对上诉案件的处理。04结语本案中，法院的判决体现了对税务机关行政行为合法性的严格审查。同时，也强调了纳税人在面对税务争议时，应依法行使自己的权利。案件提醒税务机关在处理股权转让涉税事项时，应准确认定股权转让收入和原值，确保税务处理的合法性和公正性。此外，该案件也对纳税人在类似情况下如何维护自己的合法权益提供了指导。来源：中税答疑（案例来源中国裁判网）声明转发文章的版权属于原作者,部分文章推送时未能与原作者取得联系,还望谅解;公众号插图均来自网络,版权属于原创人。文章观点仅供探讨交流,不构成任何投资、引导意见。如觉侵权,请通过平台留言联系小编,我们将竭力尊重原创。如需转载本文,请注明来源：金穗源！独家原创（点击蓝字学习）#土增清算全国政策合集#土增清算争议业务合集#土增清算稽查案例合集#土增清算精选答疑合集#土地增值税清算师合集

7月24日，财政部发布企业兼并重组主要税收优惠政策指引（原文内容在文后）。与企业重组有关的政策小金前几天也为大家整理好了：企业重组改制税收政策合集（点击蓝字查看原文）更多财税资料可以关注我们的公众号，为大家传递更多知识！原文我国支持企业兼并重组税收政策和征管文件汇编

第21期土地增值税清算实战训练营（点击了解课程详情）将于8月23-24日在河南郑州开营，本期《土增清算实战训练营》依据财政部、总局最新政策法规，结合清算流程与最新土地增值税申报表（总局公告2021年第9号），按照“政策解读、现场演练、小组讨论、课堂总结”的整体思路，通过具体、浅显、通俗的案例演练......从4方面25个要点入手，手把手进行实操演练，逐环节解读清算技巧与风险点，让大家较为完整地掌握清算方法和技巧，独立完成清算项目。让清算不再是难题！在土地增值税清算过程中，房地产企业与税务机关之间的分歧与争议时有发生。一方面，房地产企业追求合理税负与成本控制，另一方面，税务机关则需确保税收政策的公正执行与财政收入的稳定。在这一背景下，A房地产开发有限公司与税务局之间的土地增值税清算争议，成为了典型案件，凸显了房地产开发项目中拆迁补偿费的归集与分摊、税前扣除凭证的合规性等核心问题，以及这些因素对土地增值税计算的影响。【点击学习：“拆迁还建”业务弱化了土地增值税税负？】01案例回顾A房地产开发有限公司在开发“中***一期”项目期间，向税务机关申请土地增值税清算。项目涉及多项成本支出，包括土地使用权支付、拆迁还建成本等。A房地产提出，其项目满足土地增值税清算条件，且认为拆迁还建成本应直接归集到不同类型的开发产品中，无需按建筑面积法分摊。同时，A房地产对税务机关对其与浙江**电气交易产生的发票的处理提出异议，认为应作为税前扣除项目。A房地产在项目开发过程中，曾两次向税务机关申请土地增值税清算。税务机关在审核过程中，对拆迁还建成本的处理以及发票的合规性提出了异议，认为拆迁还建成本应按建筑面积法在各类开发产品中分摊，而A房地产提交的发票不符合税前扣除条件。A房地产不服，提起行政复议，复议机关维持了原决定，随后A房地产向法院提起行政诉讼。法院认为，税务机关在处理拆迁还建成本时遵循了相关规定，拆迁还建成本作为土地成本的一部分，由于缺乏证据表明其专属性，故应按建筑面积法在各类开发产品中分摊。此外，A房地产提交的发票不符合税前扣除的法定条件，税务机关有权拒绝将其作为税前扣除项目。法院支持税务机关的处理方式，认为其既合法又合理，且与湖*省税务局的批复相一致。【点击学习：拆迁还房三大税种，税务处理实质性分析】02案例分析本案的争议焦点在于：1.市税务局作出的《清算审核通知书》中对拆迁补偿费的归集、分配方法是否兼具合法性与合理性，是否与湖*省地税局的批复相一致。在案涉项目没有适用专属法归集成本的条件时，市税务局将该项目拆迁补偿费计入整个开发项目成本，采取建筑面积分摊法，按“三分法”分别计算土地增值税，兼顾合法性与合理性原则，符合法律规定，也与省地税局的批复一致。2.对不符合发票管理办法开具的发票能否进行税前扣除。A房地产向**平高电气的付款发票不符合税前扣除的法定条件，税务机关据此不予扣除。法院支持税务机关的观点，认为不符合规定的发票不能作为税前扣除的合法有效凭证。03知识延展《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条第（五）项：“纳税人分期开发项目或同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采取合理的分配方法，分摊共同的成本费用。”《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第四条：“房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。第六条：“房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。”04结语本案展示了税务机关在土地增值税清算中对拆迁还建成本和发票合规性的处理标准，同时也揭示了房地产企业在进行土地增值税清算时应注意的问题，包括成本归集的合理性和发票的合规性。这不仅对中大房地产具有直接意义，也为其他房地产企业提供了重要参考，提醒企业在进行税务处理时应严格遵守相关规定，确保财务报表的准确性和合规性。来源：中税答疑（案例来源中国裁判网）声明转发文章的版权属于原作者,部分文章推送时未能与原作者取得联系,还望谅解;公众号插图均来自网络,版权属于原创人。文章观点仅供探讨交流,不构成任何投资、引导意见。如觉侵权,请通过平台留言联系小编,我们将竭力尊重原创。如需转载本文,请注明来源：金穗源！独家原创（点击蓝字学习）#土增清算全国政策合集#土增清算争议业务合集#土增清算稽查案例合集#土增清算精选答疑合集#土地增值税清算师合集

课程时间2024年8月23-24日课程地点河南郑州咨询热线155

纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。

土增清算难，但是系统学，也能学会。大家缺乏的或许是经验、或许是系统学习的机会......深耕实务，精益求精。历经“基础理论-线下实战-业务总结”的沉淀积累后，我们深刻认识到，土增清算技能不应该只是少数财务人员的专业能力，应该让更多财务人员参与进来，让更多的房企财务掌握这项技能。所以，『土地增值税清算师』顺势而生！一什么是土地增值税清算师？『土地增值税清算师』由中国商业会计学会，整合权威资源，打造“土地增值税清算师”人才培养项目，旨在培养土地增值税清算专业人才，提升企业财务人员、税务征管人员、事务所咨询人员等土增税清算的业务能力，破解执业人员经验不足致使人才短缺等问题。『土地增值税清算师』采取考评分离模式，将由中国商业会计学会制定统一考试规则、考试条件，并组织评委专家集中评分。考试合格者，予以颁发资质证书。二为什么要学习土地增值税清算师？1.提高专业水平：土地增值税清算师需要掌握丰富的税务知识和相关政策法规，通过考试可以证明财务人员具备较高的专业素养和技能水平，提高竞争力。2.拓展业务范围：包括土地增值税清算、税务咨询、税务规划等，从而拓展业务范围，增加收入来源。3.提高服务质量：通过考取土地增值税清算师，财务人员可以提供更加专业、准确、高效的税务服务。4.增强市场竞争力：在竞争激烈的市场环境中，拥有土地增值税清算师可以提高市场竞争力，赢得更多的业务机会。三学习清算师，可以获得哪些收益？1.权威证书，获得中国商业会计学会颁发土地增值税清算师证书。2.能力提升，通过学习考评，轻松处理业务环节中的清算疑难问题。3.职场拓展，参加清算论坛，与业界大咖交流，拓宽行业高端人脉。4.知识变现，很多财务人员已经走出企业，为更多企业提供清算服务。5.职业贡献，成为会计理论和实践领域的高端智库，推动会计教育的改革和发展、推动企事业财务工作的转型和升级、推动多层次会计人才的培养和提升。四怎样才能拿到土地增值税清算师？1.学员修完线上课程，方可申请考试。2.考试后60天内完成土增工作实践报告，字数达2300字以上。3.线上学习占考评33%，考试占考评40%，报告占考评27%。4.总分达60分以上为获取证书的分数线。成绩合格后颁发《土地增值税清算师》证书五清算师线上必修课有哪些亮点？课程主要涉及4大模块，160多个知识点，帮您系统全面的解决土增清算疑难问题，达到清算师水平模块一：基础业务税收风险解析模块二：收入业务税收风险解析模块三：扣除业务税收风险解析模块四：典型业务税收风险解析六线上必修课主讲老师是？课程由王皓鹏老师主讲，着眼如何进行合理的项目规划，帮您系统全面的解决土增清算疑难问题。王老师有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业的税收问题，擅长土地增值税清算。如何在遵循当地政策的前提下，保障企业的项目利润，是每一个企业财务的能力，只有自己的清算结果才是影响项目利润的最终底牌！

“销售保障性住房是否预缴土地增值税”是一个经典问题，大家可以点击蓝字部分阅读学习，《关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)文件规定“保障性住房暂不预征土地增值税”，但各省市结合当地情况对“保障性住房预征”问题做了相应规定。目录1.国家2.广东3.北京4.江苏5.浙江6.山东7.四川8.河南9.福建10.河北11.湖北12.湖南13.重庆14.安徽15.天津16.辽宁17.云南18.广西19.陕西20.贵州21.江西22.山西23.海南24.新疆25.吉林26.甘肃27.黑龙江28.内蒙古29.宁夏30.青海......1国家规定关于公共租赁住房税收优惠政策的公告（财政部

国家税务总局萍乡市税务局关于印发《支持全市生态文明建设十二条举措》的通知萍税发[2019]75号国家税务总局萍乡市各县（区）税务局，局内各单位:现将《国家税务总局萍乡市税务局支持全市生态文明建设十二条举措》印发给你们，并提出以下工作要求，请一并抓好贯彻落实。一、提高思想认识，积极主动作为。加强生态文明建设，是践行习近平生态文明思想、贯彻落实党的十九大精神的重要举措，关系全面建成小康社会、增进人民福祉。全市各级税务部门要切实提高认识，立足部门职能，积极主动作为，严格落实税收政策，持续优化办税服务，充分发挥税收政策在支持生态文明建设中的积极作用。二、加强宣传辅导，营造良好氛围。支持生态文明建设领域税收政策涉及税种较多，内容比较丰富，各级税务机关要对相关税收政策内容进行全面学习。要注重创新宣传方式、加大宣传力度，结合贯彻落实减税降费，加强对“十二条举措”中相关税收优惠政策的宣传辅导，引导纳税人用足用好政策，为推进生态文明建设营造良好氛围。三、抓细工作落实，做好情况反馈。支持生态文明建设是一项长期任务，各单位要按照责任分工抓好落实，密切跟踪政策执行情况，加强调查研究和工作督导，积极与发改委、生态环境、自然资源等部门沟通协作，确保“十二条举措”落地生效。有关科室要切实做好政策落实数据统计和效应分析，在每个季度申报期结束后5日内将统计数据和分析材料报送财产和行为税科。国家税务总局萍乡市税务局2019年5月24日国家税务总局萍乡市税务局支持全市生态文明建设十二条举措为贯彻落实党中央、国务院，省委、省政府和市委、市政府关于加强生态文明建设决策部署，充分发挥绿色税收职能作用，全力推进我市生态文明建设，根据《中共萍乡市委、萍乡市人民政府关于全面加强生态环境保护坚决打好污染防治攻坚战的实施意见》、《萍乡市污染防治攻坚战八大标志性战役总体工作方案》、《萍乡市国家生态文明试验区建设2019年工作要点》和《萍乡市山水林田湖草生命共同体建设工作方案（2019-2020）》等文件要求，依据有关税收政策规定，结合税务工作实际，出台支持全市生态文明建设十二条举措如下：一、积极跟进税制改革，发挥绿色税收作用（一）落实环保税征收政策。严格按照环境保护税法征收范围，稳步推进纳税人识别工作，积极开展工业园区污水处理厂信息采集，进一步拓展税源范围，促使税收稳定增长。推动政府领导下的征管协作机制常态化，完善与生态环境部门的信息交换机制，及时跟进环保处罚，加强环保税后续闭环管理，充分凸现环保税的绿色新税作用。（二）推进资源税扩围改革。按上级统一部署推进资源税改革和水资源费改税，积极开展砂石资源征缴情况等调研，促进资源集约开发和可持续利用。加强矿产资源税收优惠政策管理，鼓励矿山企业充分利用低品位矿、废石、尾矿、废渣、废水、废气等提取的矿产品，提高资源综合利用效率。（三）实施耕地占用税新法。做好《耕地占用税法》及其《实施办法》实施前期准备工作，加强与自然资源、农业农村、水利、生态环境等相关部门的协作，建立健全耕地占用税涉税信息共享机制和工作配合机制，严格执行“先税后证”管理制度，为严守耕地保护红线、推动土地资源集约节约利用发挥积极作用。二、全面落实税收优惠，凸现减税政策效应（四）鼓励企业综合利用资源。按照《资源综合利用产品和劳务增值税优惠目录》、《资源综合利用企业所得税优惠目录》，对企业回收和再生利用共、伴生矿产资源，工业生产过程中产生的废渣、废水（液）、废气、余热余压，以及社会生产和消费过程中产生的各种废物，实行增值税即征即退和企业所得税减征政策。对符合条件的节能环保电池、涂料和利用废弃动植物油、矿物油为原料生产的油品免征消费税。（五）支持加大环保投入治理。对企业购置节能节水和环境保护专用设备的投资额按规定抵免企业所得税应纳税额，对企业从事符合条件的节能节水和环境保护项目的所得，实行企业所得税“三免三减半”政策。对纳税人排放应税大气污染物或者水污染物的浓度值低于国家和地方规定的污染物排放标准的，按比例减征环境保护税，支持企业加大环保投入，促进环境污染治理。（六）帮扶农产品加工业发展。将以购进农产品为原料，生产销售大米、皮棉、纺织品、活性炭、香料、药品、茶叶、皮革、液体乳及乳制品、酒及酒精、植物油、羽绒制品、果蔬汁饮料、竹木包装物、纸和纸制品、肉制品、芝麻制品等，且取得的增值税扣税凭证中包含农产品收购发票或者销售发票抵扣进项税额的增值税一般纳税人，纳入农产品增值税进项税额核定扣除试点范围，促进农产品加工业发展。（七）推动传统产业转型升级。严格落实去产能和调结构房产税、城镇土地使用税政策，加快淘汰过剩落后产能和僵尸企业，支持去产能、调结构。对企业改制重组所涉及的土地、房屋权属转让，按有关政策规定免征契税、土地增值税，提高企业综合竞争力，促进传统产业转型升级。（八）助力推广使用新能源汽车。对符合条件的新能源汽车免征车辆购置税，继续落实节能、新能源车船减免车船税等税收优惠政策，引导纳税人购买节约能源或使用新能源的低排量汽车，倡导市民绿色出行，推动社会节能减排。（九）促进全市海绵城市建设。对海绵城市建设中的国家重大水利工程建设基金免征城市维护建设税和教育费附加，对纳税人被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，或由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。对市政街道、广场、绿化地带等公共用地、水利设施和水电站符合条件用地免征城镇土地使用税。落实好饮水工程运营管理单位为建设饮水工程应享受的各项税收优惠政策，继续全面支持海绵城市项目落地。三、切实加强组织保障，确保政策措施落地（十）加强组织领导。加强生态文明建设是党中央、国务院作出的重大决策部署，各级税务机关要提高政治站位，深刻认识落实好税收政策、发挥税收职能作用、推动生态文明建设的重要意义，强化组织领导，制定工作举措，明确责任分工。市局党委定期听取推进生态文明建设工作情况汇报，加强对这项工作的部署调度。（十一）落实工作责任。各科室要结合工作职责，按照任务分工，加强税收政策宣传辅导，深化部门合作和信息共享，持续优化税收营商环境，强化数据统计和效应分析，对标对表推进各项政策措施落地。市局将加强对各项举措落实情况的督办，并将政策措施落实情况纳入绩效考核，确保各项工作任务按时保质落实到位。（十二）建设节能机关。以“全国节约型公共机构示范单位”的标准全力推进节能工作，通过进一步健全节能工作机制，完善各项节能工作制度,

国家税务总局赣州市税务局关于支持信丰县建设革命老区高质量发展示范先行区的若干意见国家税务总局信丰县税务局，局内各单位：为贯彻落实市委、市政府《关于支持信丰县建设革命老区高质量发展示范先行区的若干意见》，充分发挥税务职能，切实支持信丰县加快建设革命老区高质量发展示范先行区，特梳理如下税收优惠政策和优化服务措施，请各相关单位遵照执行。执行过程中如有什么问题和意见，请及时向市局反馈。一、落实深化增值税改革政策（一）自2019年4月1日起，增值税一般纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的调整为13%，原适用10%税率的调整为9%；取得不动产或者不动产在建工程的进项税额由分两年抵扣改为实行一次性抵扣；购进国内旅客运输服务，其进项税额允许从销项税额中抵扣；试行增值税期末留抵税额退税制度。（二）自2019年4月1日至2021年12月31日，允许生产、生活性服务业增值税一般纳税人按照当期可抵扣进项税额加计10%，抵减应纳税额。（三）2019年10月1日至2021年12月31日，允许生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计15%，抵减应纳税额。二、全力支持小微企业发展（四）2021年12月31日前，对月销售额10万元以下（季度销售额30万元以下，含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税；（五）对增值税小规模纳税人按50%的税额幅度减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加；（六）对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分减按25%计入应纳税所得额按20%的税率缴纳企业所得税，对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分减按50%计入应纳税所得额按20%的税率缴纳企业所得税。三、落实西部大开发税收优惠政策（七）自2021年1月1日至2030年12月31日，对设在信丰县并以《西部地区鼓励类产业目录》中规定的产业项目为主营业务，且其主营业务收入占企业收入总额60%以上的企业减按15%的税率征收企业所得税。四、支持创新创业（八）激励加大研发投入。2020年12月31日前，企业开展研发活动中实际发生的研发费用，未形成无形资产计入当期损益的，在按规定据实扣除的基础上，再按照实际发生额的75%在税前加计扣除；形成无形资产的，按照无形资产成本的175%在税前摊销。（九）支持创新平台发展。2021年12月31日前，对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税；对其向在孵对象提供孵化服务取得的收入，免征增值税。（十）支持重点群体创业就业。2021年12月31日前，建档立卡贫困人口、毕业年度内高校毕业生、登记失业人员等重点群体及自主就业退役士兵，从事个体经营的，在3年内按每户每年14400元为限额依次扣减其当年实际应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和个人所得税；企业招用重点群体、自主就业退役士兵符合条件的，在3年内按实际招用人数予以每人每年7800元（其中招用自主就业退役士兵每人每年9000元）定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。五、支持脱贫攻坚（十一）支持易地扶贫搬迁。2020年12月31日前，对易地扶贫搬迁贫困人口按规定取得的住房建设补助资金、拆旧复垦奖励资金等与易地扶贫搬迁相关的货币化补偿和易地扶贫搬迁安置住房，免征个人所得税；对易地扶贫搬迁贫困人口按规定取得的安置住房，免征契税；对易地扶贫搬迁项目实施主体取得用于建设安置住房的土地，免征契税、印花税；对安置住房建设和分配过程中应由项目实施主体、项目单位缴纳的印花税，予以免征；对安置住房用地，免征城镇土地使用税；对项目实施主体购买商品住房或者回购保障性住房作为安置住房房源的，免征契税、印花税。（十二）鼓励扶贫捐赠。2022年12月31日前，对单位或者个体工商户将自产、委托加工或购买的货物无偿捐赠给目标脱贫地区的单位和个人，免征增值税；企业通过公益性社会组织或者县级以上人民政府及其组成部门和直属机构，用于目标脱贫地区的扶贫捐赠支出，准予在计算企业所得税应纳税所得额时据实扣除。六、支持生态文明建设（十三）鼓励污染防治。2021年12月31日前，对符合条件的从事污染防治的第三方企业减按15%的税率征收企业所得税。（十四）支持去产能、调结构。2020年12月31日前，对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业，自停产停业次月起，按规定免征房产税、城镇土地使用税。七、支持农业农村发展（十五）支持农产品流通。2021年12月31日前，对农产品批发市场、农贸市场专门用于经营农产品的房产、土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税和城镇土地使用税。（十六）支持农村饮水安全工程建设。2020年12月31日前，农村饮水安全工程运营管理单位，向农村居民提供生活用水取得的自来水销售收入，免征增值税；从事《公共基础设施项目企业所得税优惠目录》规定的饮水工程新建项目投资经营的所得，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第六年减半征收企业所得税；为建设饮水工程而承受土地使用权，免征契税；为建设饮水工程取得土地使用权而签订的产权转移书据以及与施工单位签订的建设工程承包合同，免征印花税；自用的生产、办公用房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。八、支持社会民生改善（十七）支持公租房建设。2020年12月31日前，对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税；对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税，对公租房经营管理单位购买住房作为公租房免征契税、印花税，对公租房租赁双方签订租赁协议免征涉及的印花税；对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除，超过年度利润总额12%的部分，准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除；个人捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除；对符合地方政府规定条件的城镇住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税；对公租房免征房产税；对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。（十八）支持家庭服务业发展。自2019年6月1日至2025年12月31日，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供社区养老、托育、家政服务取得的收入，免征增值税，在计算应纳税所得额时减按90%计入收入总额；承受房屋、土地用于提供社区养老、托育、家政服务的，免征契税；自有或其通过承租、无偿使用等方式取得并用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。九、降低企业收费负担（十九）2019年7月1日至2024年12月31日，对文化事业建设费按照应缴费额的50%减征。自2019年7月1日起，将国家重大水利工程建设基金征收标准降低50%。自2019年1月1日起，纳入产教融合型企业建设培育范围的试点企业，兴办职业教育投资符合规定的，可按投资额30%的比例，抵免当年应缴教育费附加和地方教育附加。（二十）试点企业属于集团企业的，其下属成员单位（包括全资子公司、控股子公司）对职业教育有实际投入的，可按规定抵免教育费附加和地方教育附加。十、精简涉税资料（二十一）推行征管资料电子化系统和电子印章系统，逐步取消网上办税纳税人纸质资料、纸质资料复印件留存及税务机关内部纸质资料流转。（二十二）合并城镇土地使用税和房产税纳税申报表，减少纳税人申报次数。纳税人办理延期缴纳税款核准时，除所有银行存款账户对账单外，不再要求报送其他材料，由其在《税务行政许可申请表》中填写相关信息及申请理由。十一、压缩办税时间（二十三）调整拓宽“最多跑一次”“一次不跑”事项范围，年底前实现70%以上涉税事项一次办结。（二十四）推进企业注销便利化，实行清税证明免办服务，优化税务注销即办服务，对符合条件但资料不齐的纳税人，推行纳税人“承诺制”容缺办理，税务机关即时出具清税文书。（二十五）进一步压缩有关税务行政许可事项办理时间，在法定办理时限内再减少5至10个工作日。十二、实施便捷办税（二十六）升级电子税务局功能，为纳税人提供一般退抵税网上办理服务，纳税人网上提出申请，税务机关全程在线审核办结后，完成后续退税。（二十七）会同相关部门优化集交易、办税、登记等职能于一体的不动产综合窗口，实现房地产交易业务“一窗受理、并行办理”。（二十八）2020年2月1日起，增值税小规模纳税人（其他个人除外）发生增值税应税行为，可以自愿使用增值税发票管理系统自行开具增值税专用发票。十三、强化税收风险提醒（二十九）推广应用税收风险管理系统和税收日常低等级风险自动提醒系统，对纳税人存在的税收违法行为即时自动提醒，督促纳税人及时纠正违法行为，降低税收风险，提高税法遵从。（三十）优化个人所得税办税软件的在线填报、数据校验、提示提醒等功能，提示扣缴义务人或纳税人修正，减少填报错误。国家税务总局赣州市税务局2020年9月24日声明以上内容来自官方媒体,真实有效,公众号插图均来自网络,版权属于原创人。如觉侵权,请通过平台留言联系小编,我们将竭力尊重原创。独家原创（点击蓝字学习）#土增清算全国政策合集#土增清算争议业务合集#土增清算稽查案例合集#土增清算精选答疑合集#土地增值税清算师合集

税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税政策的公告》（2023年第19号），执行到2027年12月31日；原规定执行至2023年6月30日的《青岛市财政局

判决书要点总结：案件基本信息：案由：商品房委托代理销售合同纠纷当事人：厦门市景湖城房地产有限公司（上诉人）与福建省君胜信息技术有限公司、陈金胜（被上诉人）案件编号：民事判决书编号：（2021）闽02民终7089号上诉请求：景湖城公司请求撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，并要求诉讼费用由被上诉人承担。指定其关联人以极低的价格取得大量车位，同时又意图将因其低价销售而被核定的税负增加部分全部让上诉人景湖城公司承担，显属不诚信之举。合同履行情况：君胜公司履行了《包销协议》，销售车位、商铺、住宅，总销售款为116,227,118元。争议焦点：双方对于合同中协议底价的理解存在分歧，景湖城公司认为应分别按三类房产计算底价，而君胜公司认为只有一个总价底价。本案的争议焦点在于原被告是否就案涉《包销协议》中的商铺、住宅、车位分别约定协议底价？应如何进行结算？法院观点：一审和二审法院均认为合同中的底价为总价116,227,117.35元，未分别设定底价，驳回了景湖城公司的全部诉讼请求。合同条款解释：法院认为应结合合同词句、条款、目的、交易习惯和诚实信用原则来确定合同条款的真实意思。税务问题：景湖城公司提出因君胜公司销售行为导致多缴税款，法院认为根据合同约定，景湖城公司应自行承担相关税费。二审结果：驳回上诉，维持原判，二审案件受理费由景湖城公司负担。景湖城公司上诉主张应按车位、住宅、商铺三种类型的商品房分别结算，与案涉《包销协议》的约定不符，本院不予支持。景湖城公司上诉主张2019年君胜公司将101个地下车库以1万元/每个的价格销售给陈金胜，已根据税务局要求按照10万元/每个车位的价格计算缴纳增值税，该税费应由君胜公司承担。经查，案涉《包销协议》约定甲方即景湖城公司仅承担一次销售的相关税、费及发票开具事项，故景湖城公司该项上诉主张依据不足，本院不予采纳。若君胜公司以1万元/每个低价销售101个地下车库的行为被税务机关处以补缴税款以外罚款的，则景湖城公司可就该额外罚款部分向君胜公司另案主张。判决日期：判决日期为2022年1月16日。法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条。判决效力：本判决为终审判决，具有法律效力。为了让每一位穗友都能感受到现场学习的魅力，更系统地提升自己的土增清算实战经验。本月25日，金穗源特邀清算专家郑老师在河南平顶山开展土增税清算实务疑难问题的应对专题分享（点击蓝字了解课程详情），对清算框架的重点知识、清算流程的难点问题、车位和成本分摊方法的综合运用等进行详尽解析，最后落脚土地增值税数据采集与税负测算，完美诠释土地增值税清算全流程与清算的底层逻辑。）案由：商品房委托代理销售合同纠纷厦门市景湖城房地产有限公司、福建省君胜信息技术有限公司等商品房委托代理销售合同纠纷民事二审民事判决书福建省厦门市中级人民法院民

一项目背景房地产行业在国民经济中属于支撑性产业，其本身具有较高的增长率，而且带动着其他产业的增长。2023年初，全国已实现不动产统一登记，伴随着“涉税房地产价格认定数字化转型”工作的推进，其涉税业务的处理倍受瞩目，而大家的焦点依然是“土地增值税”。土地增值税历经改革，2019年土地增值税立法意见稿发布，2021年土地增值税信息化建设正式启动，随之而来的就是对房地产项目数据的采集上报，结合大数据、元宇宙、人工智能及Chat-GPT的综合运用，金税工程“智慧税务”对涉税数据的分析，将呈现一户式、多维度、精准化的筛选机制，大大增加了企业税收风险的曝光度。然而，土地增值税风险却具有很强的潜伏性。由于房地产项目开发周期长，核算时间跨度大，开发环节采取预缴申报，所以税收风险往往到清算时才会暴露出来；加之项目开发流程繁琐、扣除业务复杂，尤其是地方政策的口径化差异，导致税企争议频频发生。土地增值税作为现行税种中最复杂、最有争议的税种，故又称之为“土地争执税”。基于当前的征管形势，土地增值税清算的合规合理便是从业人员必须重视的工作。如果从业人员对税收政策理解不透、抱有侥幸心理或疏忽大意等原因，导致土地增值税计算、申报错误，在土地增值税清算审核阶段，将极易引发补缴税款、滞纳金、虚报触发刑事责任等风险。鉴于此，我们依据财政部《会计行业中长期人才发展规划（2021-2025）》、《会计改革与发展十四五规划纲要》等相关文件精神，充分利用相关优势，整合权威资源，打造“土地增值税清算师”人才培养项目，旨在培养土地增值税清算专业人才，提升企业财务人员、税务征管人员、事务所咨询人员等土地增值税清算的业务能力，破解清算人才的短缺问题。二项目优势（一）权威性认证单位为中国商业会计学会，是1987年经国家民政部注册登记成立的学术性、专业性、全国性的非营利性社会组织，属国家一级学会，具有权威性。（二）实操性由国内顶级土增清算实操专家、行业资深实操财务组成师资团队。以各地土增清算政策及要求进行人才培养方案设计、理论基础及专业技能培训考核，注重实操能力的培养。（三）趋势性基于当前的征管形势，财务人员必须深化政策学习，避免因税收政策理解不透将税收风险积压到清算环节，致使企业贻误风险弥补的时机。（四）持续性以大数据、人工智能、区块链、财务共享等信息化时代背景下财务人员所需的会计基础及信息化财税实操应用能力为课程核心。提供继续教育服务，提高财税从业人员的基本素能、更新法律法规及实际操作能力。（五）统一性土地增值税清算师岗位能力考试采取全国统一考试大纲、统一培训教材、统一命题、统一考试时间、统一证书签发、官网验证查询，证书可作为求职、任职及企业招聘的依据。三学员收益1、权威认证，获得中国商业会计学会签发土地增值税清算师证书。2、能力提升，通过学习考评，轻松处理业务环节中的清算疑难问题。3、职场拓展，参加清算论坛，与业界大咖交流，拓宽行业高端人脉。4、知识变现，很多财务人员已经走出企业，为更多企业提供清算服务。5、职业贡献，成为会计理论和实践领域的高端智库，推动会计教育的改革和发展、推动企事业财务工作的转型和升级、推动多层次会计人才的培养和提升。四培训体系（一）培训内容《土地增值税清算师》培训内容依托财政部、国家税务总局制定的土地增值税基本政策，直击当前新形势下土地增值税清算的风险点，着眼房地产企业如何科学合理规划清算项目、如何把控清算时机、如何灵活处理成本分摊、如何准确填报土地增值税申报表等关键疑难问题，通过具体、浅显、通俗的案例解析,分别从土地增值税清算项目认定、收入节点与金额确认、扣除凭证判定、扣除项目排查，到成本分摊方法的具体运用与税收风险防范，逐一解读土地增值税清算技巧与风险点，让大家较为完整地掌握土地增值税清算方法，独立完成土地增值税清算业务。线上培训内容概览导图如下：（二）培训专家王皓鹏老师：资深财税咨询专家，会计师，注册税务师。有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业的税收问题，擅长土地增值税清算、税务风险评估与税收成本控制、汇算清缴风险核查、制定合理项目成本管控策略以及企业税收规划。张健老师：资深财税咨询专家，会计师/审计师，曾任职于某知名税务师事务所，具有丰富的事务所从业经验，多次参与地产集团的审计、清算工作。潜心于房地产业财税研究，深谙商业企业及房地产业的财税处理，时任多家房企税务顾问。（三）培训教材《土地增值税清算实务》书籍、《各地土增政策汇编》（电子版）等。五报考须知（一）申报对象1）企业财务、会计、审计等部门中、高层管理人员。2）事务所、金融、证券等相关单位中、高层管理者。3）热爱土地增值税并潜心研究土地增值税的相关人员。（二）申报条件1）大学专科学历，从事财税工作满三年以上人员。2）大学本科及以上学历，从事财税工作满一年的人员。3）已取得初级及以上职称并从业三年以上的财务人员。（三）考试时间《土地增值税清算师》每年1月、7月组织统一考试，由中国商业会计学会

土地增值税清算师，是个什么证书?土地增值税清算师，是“你情我愿”的证书为什么这么说呢?土地增值税清算师，它属于一项能力证书。可以加深

土地增值税作为房地产最大的税种之一，历经改革，现在面临土地增值税信息化建设正式启动，大大增加了企业税收风险的曝光度。随着土增税台账模块信息采集完成，信息将与金税工程系统同步。项目是否达到清算条件，一目了然。未来5-10年将迎来一大批土增清算高峰。届时，项目清算申报将成为每一个房企财务必备的专业能力。而经过调研，大部分地产财务都没有参与过清算项目，或是因为经验不足，或是没有机会……所以，土地增值税清算师顺势而生！一什么是土地增值税清算师？『土地增值税清算师』由中国商业会计学会，整合权威资源，打造“土地增值税清算师”人才培养项目，旨在培养土地增值税清算专业人才，提升企业财务人员、税务征管人员、事务所咨询人员等土增税清算的业务能力，破解执业人员经验不足致使人才短缺等问题。『土地增值税清算师』采取考评分离模式，将由中国商业会计学会制定统一考试规则、考试条件，并组织评委专家集中评分。考试合格者，予以颁发资质证书。二为什么要学习土地增值税清算师？1.提高专业水平：土地增值税清算师需要掌握丰富的税务知识和相关政策法规，通过考试可以证明财务人员具备较高的专业素养和技能水平，提高竞争力。2.拓展业务范围：包括土地增值税清算、税务咨询、税务规划等，从而拓展业务范围，增加收入来源。3.提高服务质量：通过考取土地增值税清算师，财务人员可以提供更加专业、准确、高效的税务服务。4.增强市场竞争力：在竞争激烈的市场环境中，拥有土地增值税清算师可以提高市场竞争力，赢得更多的业务机会。三学习清算师，可以获得哪些收益？1.权威证书，获得中国商业会计学会颁发土地增值税清算师证书。2.能力提升，通过学习考评，轻松处理业务环节中的清算疑难问题。3.职场拓展，参加清算论坛，与业界大咖交流，拓宽行业高端人脉。4.知识变现，很多财务人员已经走出企业，为更多企业提供清算服务。5.职业贡献，成为会计理论和实践领域的高端智库，推动会计教育的改革和发展、推动企事业财务工作的转型和升级、推动多层次会计人才的培养和提升。四怎样才能拿到土地增值税清算师？1.学员修完线上课程，方可申请考试。2.考试后60天内完成土增工作实践报告，字数达2300字以上。3.线上学习占考评33%，考试占考评40%，报告占考评27%。4.总分达60分以上为获取证书的分数线。成绩合格后颁发《土地增值税清算师》证书五清算师线上必修课有哪些亮点？课程主要涉及4大模块，160多个知识点，帮您系统全面的解决土增清算疑难问题，达到清算师水平模块一：基础业务税收风险解析模块二：收入业务税收风险解析模块三：扣除业务税收风险解析模块四：典型业务税收风险解析六线上必修课主讲老师是？课程由王皓鹏老师主讲，着眼如何进行合理的项目规划，帮您系统全面的解决土增清算疑难问题。王老师有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业的税收问题，擅长土地增值税清算。如何在遵循当地政策的前提下，保障企业的项目利润，是每一个企业财务的能力，只有自己的清算结果才是影响项目利润的最终底牌！

土地增值税历经改革，2019年土地增值税立法意见稿发布，2021年土地增值税信息化建设正式启动，随之而来的就是对房地产项目数据的采集上报，大数据、人工智能综合运用，金税工程“智慧税务”更新升级，大大增加了企业税收风险的曝光度。都知道土增清算难，具体难在哪里？经过调研，我们了解到房地产财总对土增清算的痛点主要集中在4方面：1）税负难计算2）标准难统一3）风险难降低4）软件难实现是否也说出了您的心声？1、税负难计算1）清算周期长土地增值税的清算程序相对复杂，涉及多个环节和文件，导致清算时间较长，延缓了企业的资金回笼。2）口径难确定不同地区对土地增值税的政策和口径存在差异，企业在不同地区开展业务时需要了解和适应不同的政策要求。3）税率难确定土地增值税税率较高，对房地产开发企业来说，税负较重，增加了企业的财务成本。4）计算太复杂土地增值税的计算涉及多个因素，包括土地成本、增值额、税率等，计算过程相对复杂，容易出现错误。2、标准难统一1）法规变化频繁土地增值税的法规和政策经常发生变化，企业需要及时了解最新的法规要求，以确保清算的合规性。2）地方差异我国尚未出台统一的土地增值税计算标准，各地区存在不同的计算方法和口径，给企业带来了不确定性和困扰。3）跨地区业务难题对于在多个地区开展业务的企业来说，土地增值税的政策差异和计算方法的不同，增加了企业在跨地区业务中的管理和运营难度。3、风险难降低1）纳税人理解困难土地增值税的计算和申报过程对于非税务专业人士来说较为复杂，企业需要加强对税法的理解和培训。2）税企沟通不畅税务部门对土地增值税的征管和稽查力度加大，企业需要加强与税务部门的沟通和合作，以降低税务风险。3）税务争议频发土地增值税是一个容易引发税务争议的税种，企业在清算过程中常常与税务部门产生纠纷，增加了企业的法律风险和成本。4）税务咨询成本高由于企业需要寻求专业税务顾问的成本过高，从而可能会有忽略的税务风险。4、软件难实现1）数据采集难土地增值税的计算需要大量的土地交易数据和相关凭证，企业需要投入大量的时间和精力来收集和整理这些数据。2）业态品类复杂企业会有多个项目，每个项目的业态又是不同的，即便是同一种业态也有多种成本分摊的方式。3）清算软件配套难机构推出的清算软件使用复杂，企业需要投入时间和资源来学习和适应这些软件。所以，『土地增值税清算师』顺势而生！『土地增值税清算师』由中国商业会计学会，整合权威资源，打造“土地增值税清算师”人才培养项目，旨在培养土地增值税清算专业人才，提升企业财务人员、税务征管人员、事务所咨询人员等土增税清算的业务能力，破解执业人员经验不足致使人才短缺等问题。『土地增值税清算师』采取考评分离模式，将由中国商业会计学会制定统一考试规则、考试条件，并组织评委专家集中评分。考试合格者，予以颁发资质证书。为此，中国商业会计学会特邀专家结合当前土地增值税的税收实务，录制专题配套学习内容，助力考生顺利通过考评。『土地增值税清算师』配套学习课程，直击当前形势下土地增值税清算的风险点，着眼企业财务如何进行合理的项目规划，从会计到税收，由业务到申报，逐一为大家做精析解读。配套课程预计分4大模块，涉及160多个知识点，让大家较为完整地掌握土地增值税清算方法，独立完成土地增值税清算。而且，配套课程会随着新政的更迭，随时解读更新。声明本文系金穗源原创文章,转载本文请注明来源,不注明来源,追究相应法律责任！文章观点仅供探讨交流,不构成任何投资、引导意见。公众号插图均来自网络,版权属于原创人。如觉侵权,请通过平台留言联系小编,我们将竭力尊重原创。独家原创（点击蓝字学习）#土增清算全国政策合集#土增清算争议业务合集#土增清算稽查案例合集#土增清算精选答疑合集#土地增值税清算师合集

近年来随着房地产市场的不断发展和土地税收政策的不断完善，土地增值税在房地产税收体系中的地位愈发凸显。近期多地明确：将“土增清算”列为重点领域，专项整治（点击蓝字了解）。税务机关可以获取大数据监管系统中的数据，自动监控、交互比对、即时预警。项目是否达到清算条件，一目了然，清算工作一触即发。但会清算，懂清算的专业人才少之又少，项目清算作为房企财务人员应具备的专业技能之一，拥有土地增值税清算师资格证书的人才就具有更高的竞争力。无论是在税务机关、房地产企业还是事务所等，土地增值税清算师都能发挥出重要的作用。最新一期土地增值税清算师考试将于7月27日举行，考期临近，报名工作也已进入倒计时阶段，已报名的学员也需要抓紧时间复习备考，制定合理的学习计划，系统地掌握相关知识，并加强实践操作能力的培养。除学习线上课程，还有配套模拟试卷，提高自己的应试能力和答题技巧。更多学习事宜，可以通过联系您的专属客服了解，没有专属客服的，可以识别二维码加好友，由业务人员引导大家学习。扫码添加声明本文系金穗源原创文章,转载本文请注明来源,不注明来源,追究相应法律责任！文章观点仅供探讨交流,不构成任何投资、引导意见。公众号插图均来自网络,版权属于原创人。如觉侵权,请通过平台留言联系小编,我们将竭力尊重原创。独家原创（点击蓝字学习）#土增清算全国政策合集#土增清算争议业务合集#土增清算稽查案例合集#土增清算精选答疑合集#土地增值税清算师合集

最高人民法院行政裁定书（2020）最高法行申9021号一、案件起因任某某因诉湖北省襄阳市人民政府（以下简称襄阳市政府）行政允诺一案，不服湖北省高级人民法院（2019）鄂行终240号行政判决，向最高人民法院申请再审。二、任冬梅申请再审的主要观点（一）一审法院认定襄阳市政府承诺对减持限售股给予奖励的行政行为为行政奖励，证据不足，认定事实错误，任东梅与襄阳市政府之间构成行政允诺法律关系。（二）原审法院认定襄阳市政府承诺对减持限售股投资者的行政奖励实为对个人所得税的“先征后返”没有事实和法律依据，认定事实错误。（三）任东梅依法缴纳了个人所得税，完成了其法定的纳税义务。（四）襄阳市政府应践行诚实信用原则，维护政府公信力，保护任东梅的信赖利益。三、最高人民法院观点本院经审查认为，本案焦点是任东梅请求襄阳市政府支付剩余奖励金的诉讼请求应否支持。任东梅基于襄阳市政府的允诺在当地减持所持有的上市公司限售股并实际获得部分兑付奖励，与襄阳市政府之间形成行政允诺法律关系，对此二审法院已予以认定。从襄阳市政府相关会议纪要内容看，襄阳市政府允诺奖励的内容为在当地减持限售股并缴纳税款，个人投资者的奖励标准为按实际缴纳个人所得税的39.5%给予奖励。二审法院据此认为襄阳市政府允诺的奖励属于与缴纳税收挂钩的财政支出优惠政策，事实上是对应纳税款的“先征后返”，并无不当。《财政部、国家税务总局、证监会关于个人转让上市公司限售股所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税〔2009〕167号）规定，对个人转让限售股所得适用20%的比例税率征收个人所得税。该通知还明确表明，就转让限售股所得征收个人所得税系出于“进一步完善股权分置改革后的相关制度，发挥税收对高收入者的调节作用，促进资本市场长期稳定健康发展”的需要。本案中，襄阳市政府允诺的奖励事实上变相减少了纳税人的应纳税款，减轻了纳税人的纳税义务，违背了上述通知规定的税率及征税目的。襄阳市政府作出的行政允诺违反了《中华人民共和国税收征收管理法》第三条第二款关于“任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定”的规定，超出了自身法定权限范围，二审法院认定该行为不合法，并无不当。任东梅请求襄阳市政府依据案涉行政允诺继续履行支付奖励金的义务，原审法院未予支持并无不当。四、案件结果驳回任东梅的再审申请。五、案件短评最近不少地方政府收回之前给与企业的税收奖励和产业扶持资金（多地收回税收奖励和产业扶持资金！因违反税收法律法规和政策规定）。这些企业多大为政府招商引资在园区的企业，要你来的时候各种承诺，把企业弄进来了又因为政策上的原因把资金收回。企业对政府“言而无信”的行为，似乎并没有很好的办法，除了“认栽”也折腾不起。从最高院的态度来看，这类案件不仅走民事诉讼程序不会受理（最高院公报案例：因政府不履行招商引资优惠政策而引发的纠纷不属于民事案件受理范围），即便是行政诉讼也不会得到支持，本文引用的案例就是最好的例证。国家层面“三令五申”对于与税收挂钩的各种返还应予以取缔，国务院近期发布的国令第783号：未经国务院批准，不得给予特定经营者税收优惠。未来，企业面对类似的政府允诺应慎之又慎，在政策层面得不到支持，随时都有可能收回。那么什么是行政允诺，政府是否应该遵守？我们来看一起案件的观点。河南省高级人民法院行政判决书（2018）豫行终3876号裁判要旨认为，行政允诺是指行政主体为实现行政管理目标，在其职权范围内依法作出的为自身设定公法上的义务、使相对人获得公法上权利，从而在行政管理者与被管理者之间建立起行政法律关系的单方意思表示行为。行政允诺一旦作出，行政相对人即有了一种利益期待，承诺方不履行或不完全履行承诺，对行政相对人的利益会产生直接不利影响。信赖保护原则要求行政主体对自己作出的行为或者承诺应当守信用，不得随意变更，不得反复无常。行政相对人基于对政府的信赖而承建涉案项目，其目的就在于获得预期的履行利益，相对人因行政允诺被变更而产生的损失，所得到的补偿应不低于政府最初向其承诺的利益。否则，政府承诺的事项将无法达成，其实质效果是变相减少了政府的违约成本，有悖信赖保护原则和法治政府建设。行政允诺的前提是不违反法律的规定，政府应在其职权内依法作出，法无授权不可为。中华人民共和国最高人民法院行政判决书（2019）最高法行再4号裁判要旨认为，在审理行政协议案件时，要促进法治政府和政务诚信建设，认真审查协议不能履行的原因和违约责任，切实维护行政相对人的合法权益。对政府没有合理理由违反承诺甚至违约毁约的，要坚决依法支持行政相对人的合理诉求，这就是信赖利益保护原则的价值所在。但是，行政机关作出的行政允诺、行政协议等行为必须建立在依法行政的前提下，即行政机关作出的允诺或达成的协议必须在其具有裁量权的处置范围内，且不违反法律的强制性规定，不会损害国家利益、社会公共利益。在国有土地上房屋征收过程中，征收补偿的款项均来源于公共财政，对征收补偿款不进行合理控制必然会对社会公共利益造成不利影响。行政机关在组织实施征收与补偿工作时，必须遵守《征补条例》等法律、法规的规定，符合征收决定及房屋征收补偿安置方案的要求，对被征收人给予公平补偿。行政机关违反《征补条例》等法律、法规，超出征收决定的范围或者房屋征收补偿安置方案确定的补偿标准，作出的相关承诺、签订的补偿协议或者作出的补偿决定，人民法院应当作出否定的评价，不予支持。不能将信赖利益保护原则置于依法行政之前，无原则的以牺牲社会公共利益来强调政府对所作承诺的遵守。确因国家利益、公共利益或者其他法定事由改变政府承诺的，行政机关可以依法补偿财产损失。第八期「税务规划高层次人才研修班」围绕最新政策下重组与股权业务的税务管理，通过实例分析，围绕企业重组、股权交易、跨境资本交易、高净值人士税负优化等风险易发频发的交易事项，归纳总结税务稽查思路和方法，帮助学员加深对最新资本交易模式的认识程度，提升对相关税收政策的掌握水平，增强应对复杂交易事项的能力，加强税务合规体系的建设。来源：中南律税声明转发文章的版权属于原作者,部分文章推送时未能与原作者取得联系,还望谅解;公众号插图均来自网络,版权属于原创人。文章观点仅供探讨交流,不构成任何投资、引导意见。如觉侵权,请通过平台留言联系小编,我们将竭力尊重原创。如需转载本文,请注明来源：金穗源！独家原创（点击蓝字学习）#土增清算全国政策合集#土增清算争议业务合集#土增清算稽查案例合集#土增清算精选答疑合集#土地增值税清算师合集

做了6万多平方道路，政府不给钱，理由是土地出让价低，已经暗补一、案例索引1、最高院《宜良一鑫桥房地产开发有限公司、南华县人民政府等建设工程施工合同纠纷民事申请再审审查民事裁定书》，案号（2021）最高法民申2552号，裁判法官郎贵梅、王朝辉、刘丽芳，裁判日期二〇二二年二月二十八日，案例发布日期二〇二二年四月八日2、云南高院《南华县人民政府、宜良一鑫桥房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书》，案号（2020）云民终733号，裁判法官马艳玲、杨聪、张萍，裁判日期二〇二〇年八月十七日。3、（云南省楚雄中院《宜良一鑫桥房地产开发有限公司与南华县住房和城乡建设局、南华县人民政府建设工程施工合同纠纷一审民事判决书》，案号（2018）云23民初75号，裁判法官蔡建华、蒋文娟、夏绍兴，裁判日期二〇二〇年二月二十八日。二、案情简介发包人：南华县人民政府、南华县住建局承包人：一鑫桥公司1、宜良一鑫桥公司对南华县城龙川镇龙坪中路L01至L14号道路全长3.2㎞，面积42000㎡及道路给排水等配套设施建设工程进行了实际施工。2、宜良一鑫桥公司与南华县市政建设改造工程项目部（由南华县人民政府设立）双方对涉案工程结算形成了会议纪要，并对涉案工程进行了竣工验收合格，宜良一鑫桥公司实际建设道路面积61417.852平方米，其中合同约定42123.302平方米，合同外各组团小宗地、区域道路及场地19294.55平方米，合同价款17500000元，增加工程款9543998.97元，合计27043998.97元，南华县市政建设改造工程项目部至今未支付。3、发包人南华县人民政府、南华县住建局答辩称：按《南华商住小区开发合同》的约定，宜良一鑫桥公司承担施工面积不得少于42000平方米的L01等十四条道路的施工建设，并不是无偿的，而是进行过足额对价补偿的。2002年南华县的基准土地（住宅一类）价格为230115元∕亩，宜良一鑫桥公司开发的南华县商住小区183.28亩国有建设用地出让价格应该为42175477.2，但却以总价1200万元这样不到基准地价1/3的出让价格将土地使用权出让给宜良一鑫桥公司开发，就是以暗补的形式对原告承担不少于42000平方米的路网建设进行了足额的对价补偿。4、一审云南省楚雄中院认为，2002年4月7日签订的《南华商住小区开发合同》约定由南华县住建局将南华商住小区一次性出让给宜良一鑫桥公司，由宜良一鑫桥公司按城市规划（城建部门的小区规划）、小区设计图纸和总体要求进行开发，土地使用年限为自合同签订之日起70年，但对宜良一鑫桥公司承担市政工程路网施工的范围L01至L14号道路全长3.2㎞，面积42000㎡及道路给排水等配套设施建设工程均未约定工程价款、支付方式，也未约定由宜良一鑫桥公司免费承担施工等内容。对南华县住建局主张涉案工程是南华商住小区开发合同约定由宜良一鑫桥公司有偿承建范围，不应另外支付工程款答辩理由。判决南华县人民政府宜良一鑫桥房地产开发有限公司支付工程款27043998.97元及利息。5、南华县人民政府、南华县住建局不服向云南省高院上诉。二审改判南华县住建局向宜良一鑫桥房地产开发有限公司支付工程款45,396.1元及其利息。宜良一鑫桥公司不服向最高院申请再审。争议的焦点：宜良一鑫桥公司施工完成的61417.852平方米道路工程是否有权获得相应对价（工程款）？三、裁判摘要云南高院认为，就案涉商住小区市政道路，一鑫桥公司系以南华县市政建设改造工程项目部与其签订的《建设工程施工合同》主张案涉工程款。按照一鑫桥公司的自述，签订《建设工程施工合同》的背景源于县政府口头承诺的免税政策，由于2006年税务机关追缴了2002年至2005年期间的税款，所以在税款不能免除以及未能先征后返的情况下，县政府同意支付商住小区14条市政道路的工程款。按照一鑫桥公司的陈述，支付市政道路的工程款源于税款的问题，因税款未能免收，所以换一种方式兑现。但这种兑换方式其实系变相免除税款。按照《中华人民共和国税收征收管理法》第三条的规定，县政府在免税无具体的审批手续的情况下，无权对税收免征与投资方进行约定，即使其作出相应约定也因违反法律的强制性规定而无效。无论县政府之后是否又提出税费先征后返，亦属于变相免税，同样无效。所以，若一鑫桥公司所述属实，双方之间基于税款的问题而变相达成的《建设工程施工合同》因以合法形式掩盖非法目的，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，该《建设工程施工合同》属于无效合同，一鑫桥公司无权依据《建设工程施工合同》主张工程款，双方之间实际履行的是《开发合同》。而《开发合同》约定“……乙方必须承担市政工程路网施工的范围为南华县县城商住小区路网总平面图中Ｌ01……Ｌ14共十四条道路和龙泉市场大门口至ＪＤ13段东小河河盖板的施工以及龙泉市场大门旁至JD12的道路施工（另有施工设计图纸），但Ｌ07的Ｋ0＋102.42至Ｋ0＋381.58不在乙方承担施工范围；乙方（宜良一鑫桥公司）应承担的道路施工面积不得少于42000平方米”。关于超出42000㎡的结算方式问题，超出42000㎡的部分应按照《会议纪要》约定的超出平米数×单价（368.17元/㎡）计算，故超出42000㎡的部分为123.302㎡×368.17元/㎡=45,396.1元。改判南华县住建局向宜良一鑫桥房地产开发有限公司支付工程款45,396.1元及其利息。（二）最高院最高院认为，原判决认定的基本事实缺乏证据证明，且适用法律确有错误，决定提审。四、启示与总结本案最高院并未披露“原判决认定的基本事实缺乏证据证明”和“原判决、裁定适用法律确有错误的”的具体情形，但是从一、二审判决分析如下：1、本案无争议的事实是宜良一鑫桥公司实际建设道路面积61417.852平方米。而县政府不给钱的理由是相应费用应当包括在《开发合同》中，因为土地出让价比较低，以暗补的形式对宜良一鑫桥公司承担不少于42000平方米的路网建设进行了足额的对价补偿。“暗补”这节基本事实，明显是缺乏证据证明的。虽然开发合同中约定“乙方（宜良一鑫桥公司）应承担的道路施工面积不得少于42000平方米”，从文义看，不足以证明宜良一鑫桥公司应当无偿建造。另外，县政府主张的“暗补”也系单方之词，宜良一鑫桥公司并不认可，明显缺乏证据证明。另外，案涉《开发合同》所涉及的土地使用权出让是否严格依照法定的“招、拍、挂”法定程序而签订，土地出让价明显偏低是否损害国家利益，《开发合同》是否有效，原审也未查明认定，《开发合同》有效与否均缺乏证据证明

房地产行业在国民经济中属于支撑性产业，其本身具有较高的增长率，而且带动着其他产业的增长。2023年初，全国已实现不动产统一登记，伴随着“涉税房地产价格认定数字化转型”工作的推进，其涉税业务的处理倍受瞩目，而大家的焦点依然是“土地增值税”。基于当前的征管形势，土地增值税清算的合规合理便是从业人员必须重视的工作。鉴于此，我们依据财政部《会计行业中长期人才发展规划（2021-2025）》、《会计改革与发展十四五规划纲要》等相关文件精神，充分利用相关优势，整合权威资源，打造“土地增值税清算师”人才培养项目，旨在培养土地增值税清算专业人才，提升企业财务人员、税务征管人员、事务所咨询人员等土地增值税清算的业务能力，破解清算人才的短缺问题。《土地增值税清算师》培训内容依托财政部、国家税务总局制定的土地增值税基本政策，直击当前新形势下土地增值税清算的风险点，着眼房地产企业如何科学合理规划清算项目、如何把控清算时机、如何灵活处理成本分摊、如何准确填报土地增值税申报表等关键疑难问题，通过具体、浅显、通俗的案例解析,分别从土地增值税清算项目认定、收入节点与金额确认、扣除凭证判定、扣除项目排查，到成本分摊方法的具体运用与税收风险防范，逐一解读土地增值税清算技巧与风险点，让大家较为完整地掌握土地增值税清算方法，独立完成土地增值税清算业务。线上培训内容概览导图如下：土地增值税清算是房企财务必备的专业技能之一，土地增值税清算师就是一个强有力的证明，更多学习事宜，可以通过联系您的专属客服了解，没有专属客服的，可以识别下图二维码加好友，由专属老师引导大家学习。声明本文系金穗源原创文章,转载本文请注明来源,不注明来源,追究相应法律责任！文章观点仅供探讨交流,不构成任何投资、引导意见。公众号插图均来自网络,版权属于原创人。如觉侵权,请通过平台留言联系小编,我们将竭力尊重原创。独家原创（点击蓝字学习）#土增清算全国政策合集#土增清算争议业务合集#土增清算稽查案例合集#土增清算精选答疑合集#土地增值税清算师合集

“先税后证”实务探讨1.不动产拍卖，3类主要涉税争议如何解决？2.法拍抵押房产得先税后证，抵押优先权不及于交易税费3.房企以物抵债，500万土增税税局挂账处理案由:行政登记某某公司、某某不履行XX职责行政二审行政判决书青海省西宁市中级人民法院行

1推进政治监督具体化精准化常态化习近平总书记在二十届中央纪委三次全会上强调，要着力推进政治监督具体化、精准化、常态化。税务总局党委和驻税务总局纪检监察组深入学习党的二十大精神，落实二十届中央纪委三次全会部署，对以具体化、精准化、常态化的政治监督服务保障党中央重大决策部署在税务系统落到底、做到位、见实效，提出明确要求。税务系统纪检机构要围绕中心、服务大局，明确监督什么、监督重点、怎么监督，持续推进政治监督具体化、精准化、常态化，确保政治监督落细落小落地。坚持以具体求深入，明确“监督什么”。政治监督是具体的、实践的，必须找到有效载体和具体抓手。要紧盯“国之大者”“税之要事”，紧紧围绕组织税费收入、坚决不收“过头税”、打击骗税和偷逃税、用好税费优惠政策、地方违规招商引资乱象中的涉税问题等加强监督，从细处入手、从实处发力，保障党中央重大决策部署在税务系统落地见效。要紧扣各责任主体职能职责，紧盯具体任务和工作举措，完善台账管理、动态跟踪、督查问责、“回头看”等机制，推动税务系统各级党组织和广大党员干部形成自觉对标对表、积极履职尽责的良好氛围。坚持以精准求实效，明确“监督重点”。开展政治监督，重在精准，不能胡子眉毛一把抓。监督对象要精准。要落实好加强对“一把手”和领导班子成员监督的有关措施，围绕履行管党治党政治责任、执行民主集中制、依规依纪依法履职用权等情况加强监督，建立各级“一把手”与下级“一把手”谈话制度，切实增强监督实效。监督领域要精准。要以执纪审查为抓手，推动深化整治发票管理、出口退税、风险应对、信息化建设、涉税中介、土地增值税清算、税务稽查、基建工程和招投标等重点领域问题，坚决查处背后存在的腐败问题。监督时机要精准。要努力解决监督工作中易出现的反应滞后、被动应付等问题，精准把握监督的重点和时机，确保监督重点与税收中心工作相适应、相契合，切实发挥政治监督保障作用。坚持以常态求长效，明确“怎么监督”。政治监督必须常态化。要把政治监督作为一项经常性工作，在内容上全涵盖、对象上全覆盖、责任上全链条、制度上全贯通，让党员领导干部进一步养成在受监督和约束的环境中工作生活的习惯。要发挥好纪检机构统筹作用、整合监督全链条力量，推动政治监督融入日常监督。要坚持系统思维，坚持“全周期管理”理念，对政治监督中发现的问题举一反三、深挖根源，建章立制、堵塞漏洞，形成前后衔接、环环相扣的闭环监督机制，努力营造风清气正的政治生态。作者：国家税务总局内蒙古自治区税务局党委委员、纪检组组长

一项目背景房地产行业在国民经济中属于支撑性产业，其本身具有较高的增长率，而且带动着其他产业的增长。2023年初，全国已实现不动产统一登记，伴随着“涉税房地产价格认定数字化转型”工作的推进，其涉税业务的处理倍受瞩目，而大家的焦点依然是“土地增值税”。土地增值税历经改革，2019年土地增值税立法意见稿发布，2021年土地增值税信息化建设正式启动，随之而来的就是对房地产项目数据的采集上报，结合大数据、元宇宙、人工智能及Chat-GPT的综合运用，金税工程“智慧税务”对涉税数据的分析，将呈现一户式、多维度、精准化的筛选机制，大大增加了企业税收风险的曝光度。然而，土地增值税风险却具有很强的潜伏性。由于房地产项目开发周期长，核算时间跨度大，开发环节采取预缴申报，所以税收风险往往到清算时才会暴露出来；加之项目开发流程繁琐、扣除业务复杂，尤其是地方政策的口径化差异，导致税企争议频频发生。土地增值税作为现行税种中最复杂、最有争议的税种，故又称之为“土地争执税”。基于当前的征管形势，土地增值税清算的合规合理便是从业人员必须重视的工作。如果从业人员对税收政策理解不透、抱有侥幸心理或疏忽大意等原因，导致土地增值税计算、申报错误，在土地增值税清算审核阶段，将极易引发补缴税款、滞纳金、虚报触发刑事责任等风险。鉴于此，我们依据财政部《会计行业中长期人才发展规划（2021-2025）》、《会计改革与发展十四五规划纲要》等相关文件精神，充分利用相关优势，整合权威资源，打造“土地增值税清算师”人才培养项目，旨在培养土地增值税清算专业人才，提升企业财务人员、税务征管人员、事务所咨询人员等土地增值税清算的业务能力，破解清算人才的短缺问题。二项目优势（一）权威性认证单位为中国商业会计学会，是1987年经国家民政部注册登记成立的学术性、专业性、全国性的非营利性社会组织，属国家一级学会，具有权威性。（二）实操性由国内顶级土增清算实操专家、行业资深实操财务组成师资团队。以各地土增清算政策及要求进行人才培养方案设计、理论基础及专业技能培训考核，注重实操能力的培养。（三）趋势性基于当前的征管形势，财务人员必须深化政策学习，避免因税收政策理解不透将税收风险积压到清算环节，致使企业贻误风险弥补的时机。（四）持续性以大数据、人工智能、区块链、财务共享等信息化时代背景下财务人员所需的会计基础及信息化财税实操应用能力为课程核心。提供继续教育服务，提高财税从业人员的基本素能、更新法律法规及实际操作能力。（五）统一性土地增值税清算师岗位能力考试采取全国统一考试大纲、统一培训教材、统一命题、统一考试时间、统一证书签发、官网验证查询，证书可作为求职、任职及企业招聘的依据。三学员收益1、权威认证，获得中国商业会计学会签发土地增值税清算师证书。2、能力提升，通过学习考评，轻松处理业务环节中的清算疑难问题。3、职场拓展，参加清算论坛，与业界大咖交流，拓宽行业高端人脉。4、知识变现，很多财务人员已经走出企业，为更多企业提供清算服务。5、职业贡献，成为会计理论和实践领域的高端智库，推动会计教育的改革和发展、推动企事业财务工作的转型和升级、推动多层次会计人才的培养和提升。四培训体系（一）培训内容《土地增值税清算师》培训内容依托财政部、国家税务总局制定的土地增值税基本政策，直击当前新形势下土地增值税清算的风险点，着眼房地产企业如何科学合理规划清算项目、如何把控清算时机、如何灵活处理成本分摊、如何准确填报土地增值税申报表等关键疑难问题，通过具体、浅显、通俗的案例解析,分别从土地增值税清算项目认定、收入节点与金额确认、扣除凭证判定、扣除项目排查，到成本分摊方法的具体运用与税收风险防范，逐一解读土地增值税清算技巧与风险点，让大家较为完整地掌握土地增值税清算方法，独立完成土地增值税清算业务。线上培训内容概览导图如下：（二）培训专家王皓鹏老师：资深财税咨询专家，会计师，注册税务师。有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业的税收问题，擅长土地增值税清算、税务风险评估与税收成本控制、汇算清缴风险核查、制定合理项目成本管控策略以及企业税收规划。张健老师：资深财税咨询专家，会计师/审计师，曾任职于某知名税务师事务所，具有丰富的事务所从业经验，多次参与地产集团的审计、清算工作。潜心于房地产业财税研究，深谙商业企业及房地产业的财税处理，时任多家房企税务顾问。（三）培训教材《土地增值税清算实务》书籍、《各地土增政策汇编》（电子版）等。五报考须知（一）申报对象1）企业财务、会计、审计等部门中、高层管理人员。2）事务所、金融、证券等相关单位中、高层管理者。3）热爱土地增值税并潜心研究土地增值税的相关人员。（二）申报条件1）大学专科学历，从事财税工作满三年以上人员。2）大学本科及以上学历，从事财税工作满一年的人员。3）已取得初级及以上职称并从业三年以上的财务人员。（三）考试时间《土地增值税清算师》每年1月、7月组织统一考试，由中国商业会计学会

税务总局关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告财政部

湖北省土地增值税政策集锦省级层面1.转发国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知（鄂地税发[2002]163号）2.转发国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知（鄂地税发[2004]147号）3.关于加强房地产税收管理规定的通知（鄂地税发[2005]103号）4.转发财政部、国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知（鄂地税发[2006]215号）5.关于调整武汉市土地增值税预征率的批复（鄂地税函[2006]204号）6.关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（鄂地税发[2008]207号）7.转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（鄂地税发[2010]135号）8.关于规范个人转让非住宅存量房土地增值税征收管理工作的补充通知（鄂地税函[2013]166号）9.关于房地产企业所得税有关政策问题的通知（鄂地税发[2014]125号）10.关于调整土地增值税预征率的公告（湖北省地方税务局公告2014年第7号）11.关于财产行为税若干问题的通知（鄂地税发[2014]63号）12.关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局湖北省税务局2018年第6号）13.关于印发《土地增值税征管工作指引(试行)》的通知（鄂税财行便函[2021]9号）14.关于调整我省土地增值税预征率有关事项的公告（湖北省税务局公告2022年第7号）15.关于继续执行我省土地增值税预征率有关事项的公告（国家税务总局湖北省税务局公告2024年第1号）地方层面武汉1.关于进一步加强土地增值税的征收管理的通知（武地税发[2004]196号）2.关于加强房地产开发企业土地增值税清算工作有关问题的通知（武地税发[2008]38号）3.关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知（武地税发[2010]62号）4.关于印发《武汉市土地增值税清算纳税评估与审核鉴证管理办法（试行）》的通知（武地税发[2011]118号）5.关于进一步加强存量房转让有关税收征管问题的通知（武地税发[2011]10号）6.关于印发《武汉市开展应用房地产估价和信息技术评估存量房交易申报计税价格实施办法》的通知（武地税发[2011]122号）7.关于进一步规范土地增值税征收管理工作的通知（武地税发[2013]30号）8.关于进一步规范我市存量房转让土地增值税征收管理工作的通知（武地税发[2013]85号）9.关于进一步规范土地增值税征收管理工作的补充通知（武地税函[2014]35号）10.关于印发《武汉市地方税务局土地增值税核定征收管理办法》的通知（武地税发[2015]52号）11.关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局武汉市税务局公告2018年第3号）鄂州1.保增长扩内需调结构税收扶持政策与措施（鄂州地税发[2009]70号）襄樊1.关于明确土地增值税预征率和核定征收率的通知（襄地税发[2010]98号）襄阳1.转发关于土地增值税一些具体问题规定的通知（鄂财税发[1995]544号）2.关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（襄地税发[2012]120号）3.关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局襄阳市税务局公告2018年第3号）4.关于我市土地增值税核定征收率有关事项的公告（国家税务总局襄阳市税务局）荆门1.关于土地增值税自行清算申报资料有关问题的公告（荆门市地方税务局公告2016年第1号）2.关于加强土地增值税已清算项目后续管理的公告（国家税务总局荆门市税务局公告2018年第4号）荆州1.关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局荆州市税务局公告2018年第3号）2.关于公布部分条款失效废止的税务规范性文件的公告（国家税务总局荆州市税务局公告2023年第1号）天门1.关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局天门市税务局公告2018年第3号）随州1.关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局随州市税务局公告2018年第3号）2.现行有效税收规范性文件（随州市税务局）咸宁1.关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局咸宁市税务局公告2019年第1号）神农架林区1.关于明确全区土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局神农架林区税务局）十堰1.关于公布现行有效和全文失效废止的税务规范性文件目录的公告（国家税务总局十堰市税务局公告2023年第1号）黄石1.关于发布《黄石市建筑业和房地产业税收一体化管理实施办法》的公告（国家税务总局黄石市税务局公告2019年第2号）全文失效、废止的政策湖北省有关土地增值税的政策（废止、失效）其他相关政策1.关于武汉宝安房地产开发有限公司缴纳土地增值税的批复（国税函[2003]922号）

企业以土地投资入股的土地增值税处理可以分为下面三种情况：（1）非房地产企业将土地投资入股到非房地产企业名下，则非房地产企业不缴纳土地增值税。（2）非房地产企业将土地投资入股到房地产企业名下，则非房地产企业必须缴纳土地增值税。（3）房地产企业将土地投资入股到非房地产企业名下，则房地产企业必须缴纳土地增值税。关于企业以土地投资入股，部分地区也有相关规定：目录1.山东2.广东3.安徽4.江苏5.海南6.福建7.内蒙古......“土地投资”土地增值税处理1.工业用地投资入股如何确定土地成本？2.以土地及房屋投资入股，土增税纳税风险分析3.个人用土地对外投资，交土增税吗？4.土地转移（转让、投资、分立），哪种方式交税最少？5.以房产土地作价入股或投资设立新公司的涉税分析6.土地投资行为土增税拿地成本的确认1山东省规定关于土地增值税有关问题的通知（鲁财税[2007]35号）五、以房地产投资或联营的土地增值税征收问题以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或房地产开发企业以其建造的商品房进行投资、联营或被兼并的，均应按规定征收土地增值税。关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知（青地税函[2009]47号）六、关于以土地使用权投资入股，被投资企业从事房地产开发的，其土地成本如何进行确认？答：房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据有关文件的规定，此类情形以《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：（一）2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。（二）2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税金清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，投资或联营时形成的土地使用权溢价不得扣除。其中，对在2006年3月2日之前虽未穗办理土地使用权变更登记手续，但受让方已先行合法占有投资开发土地、并已投入资金开始开发的，按照上述规定处理。济宁市地税局关于土地增值税若干具体问题的通知六、关于以土地(房地产)投资入股进行投资或联营的扣除问题(一)房地产开发企业以接受投资方式取得的土地，并在该宗土地上从事房地产开发，在计算土地增值税时以《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)文件的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：1、2006年3月2日之前，以土地(房地产)作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以源投资方取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除。投资方不能提供取得土地使用权支付凭证的，不得扣除。2、2006年3月2日之后，以土地(房地产)作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，在投资或联营环节已对投资人按规定征收了土地增值税，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资方取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及投资方缴纳的土地增值税作为被投资方可扣除的土地成本。被投资方不能提供投资方取得土地使用权支付凭证的，其土地价款不得扣除。(二)以土地(房地产)作价入股进行投资或联营，被投资企业从事非房地产开发的，再转让该(土地)房地产时，应以投资方取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额计算土地增值税扣除项目金额。被投资企业不能提供投资方取得土地使用权支付凭证的，其土地价款不得扣除。(三)房地产开发企业以土地作价入股进行投资或联营的，按照《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第五条"房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定"执行。21号文中的“建造的商品房”即土地（房地产）2广东省规定关于发布《江门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局江门市税务局公告2018年第3号）（四）以投资入股方式取得土地使用权的，如在投资入股环节按规定免征土地增值税的，被投资企业在土地增值税清算时，应以入股投资者原取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据予扣除；如在投资入股环节入股投资者已按规定缴纳土地增值税的，以其计税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据予扣除。3安徽省规定黄山市土地增值税清算业务有关问题释义关于以土地使用权投资入股，被投资企业从事房地产开发的，其土地成本如何进行确认?房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据有关文件的规定，此类情形以《财政部

重庆市土地增值税政策集锦1.关于土地增值税有关问题的通知（渝地税发[2001]66号）2.关于加强土地增值税征管工作的通知（渝地税发[2002]100号）3.关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知（渝地税发[2004]248号）4.转发财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（渝地税发[2006]143号）5.关于重新确认征收土地增值税中有关房地产评估机构的通知（渝地税发[2006]214号）6.关于转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（渝地税发[2007]145号）7.转发国家税务总局关于土地增值税重点税源户监控制度的通知（渝地税发[2007]177号）8.关于新旧房界定的通知（渝地税发[2007]214号）9.关于调整土地增值税预征率有关问题的通告（重庆市地方税务局通告2011年2号）10.关于明确不同类型房地产开发产品分别计算土地增值税有关问题的通知（渝地税发[2011]146号）11.关于土地增值税核定征收率的公告（重庆市地方税务局公告2014年第3号）12.关于土地增值税若干政策执行问题的公告（重庆市地方税务局公告2014年第9号）13.关于进一步做好房地产项目土地增值税预征工作的通知（渝财税[2014]247号）14.关于加强房地产开发成本核定管理的通知（渝财税[2015]92号）15.关于印发《土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见》的通知（渝财税[2015]93号）16.贯彻重庆市人民政府办公厅关于落实涉企政策促进经济平稳发展意见的通知（渝地税发[2016]20号）17.关于调整房地产开发经营业务计税毛利率等政策的通知（渝财规[2018]4号）18.关于进一步加强和规范商品房配套车位销售有关事宜的通知（渝建市场[2020]5号）19.企业破产程序涉税事项操作指引（试行）（国家税务总局重庆市税务局）20.关于公布一批全文失效废止的税务规范性文件目录的公告（国家税务总局重庆市税务局公告2022年第5号）21.关于土地增值税预征有关事项的公告（国家税务总局重庆市税务局

2021年3月，《关于进一步深化税收征管改革的意见》明确，健全以“数据集成+优质服务+提醒纠错+依法查处”为主要内容的自然人税费服务与监管体系。充分依托国家“互联网+监管”系统多元数据汇聚功能，精准有效打击“假企业”虚开发票等行为，保障国家税收安全。12月30日，全国税务工作会议总结对有涉税问题的高收入人群实施监管的有效做法，形成了先提示提醒，再督促辅导，后予以警告，对警告后仍拒不配合整改的依法进行立案稽查，对立案案件选择部分情节严重、影响恶劣的在查处后公开曝光的“五步工作法”，有力防范化解了一些风险隐患。2024年初，国家税务总局等八部门联合打击涉税违法犯罪。今年将聚焦六个重点领域，重点打击严重涉税犯罪。企业合规势在必行！邀请函双随机抽查提上日程，税务稽查红线不可跨越！各企业也都开始居安思危，本月17、18号金穗源在太原举办的【点击蓝字可了解课程详情】就要和大家见面了，为您构建稽查的盾牌，用来抵挡所有可能遇到的稽查！在此诚邀您的到来，一方面听听专家老师的现场揭秘，另一方面为企业能提供更多的稽查应对方案。现在预约更是优惠多多！您可以通过联系您的专属客服了解，没有专属客服的，可以识别二维码“点开扫码”加好友，由专属老师引导大家学习。国家税务总局龙岩市税务局第二稽查局公告岩税二稽公〔2023〕7号福建鹏鑫房地产开发有限公司（纳税人识别号：91350825696643265X，法定代表人：吴剑华）：根据我局对你公司2010年至2019年的涉税情况进行检查，对你公司作出《税务行政处罚事项告知书》（岩税二稽罚告〔2023〕12号），因你公司地址确认书确定的生产经营地址已无工作人员，且向你公司法定代表人及授权委托的人员邮寄送达《税务行政处罚事项告知书》（岩税二稽罚告〔2023〕12号）被拒收，根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第一百零六条第（二）项规定，现将《税务行政处罚事项告知书》（岩税二稽罚告〔2023〕12号）公告送达。特此公告。国家税务总局龙岩市税务局第二稽查局2023年12月11日国家税务总局龙岩市税务局第二稽查局税务行政处罚事项告知书岩税二稽罚告〔2023〕12

“土增清算后，再取得的成本票据，可以再次进行土地增值税的清算吗？”这就涉及到了土地增值税的“二次清算”。土地增值税“二次清算”是房地产企业具有代表性的争议问题，为便于大家学习，小金将各地关于“二次清算”的政策规定进行梳理，详见正文。“二次清算”实务分析1.土增税二次清算为什么这么复杂？2.土增税可否补计成本进行二次清算？3.土增税二次清算，需要税务同意？4.房企项目可以进行土增二次清算吗？目录1.湖北2.山东3.北京4.重庆5.广西6.河北7.内蒙古......1湖北省规定湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法（鄂地税发[2008]207号）第二十五条纳税人在项目完成清算后继续支付并取得合法、有效凭证的成本和费用，主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额，但该调整应在项目全部销售完毕后进行。2山东省规定关于发布《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）第四十二条

判定清算单位是项目土增清算的第一步，总局规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。各地对于清算单位的规定（点击学习）也有所区别。除了政策方面的规定，在清算单位判定顺序上，其实也有一定的原则。王老师在《土地增值税清算师》的配套课程中有专门讲解，具体点击视频学习！《土地增值税暂行条例》规定：纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。但在房地产项目实际业务中，合同签订之日，工程并未竣工决算，无法确认增值额来计算土地增值税。那土地增值税的纳税义务时间应该按照什么标准来确定呢？王老师在《土地增值税清算师》的配套课程中有专门讲解，具体点击视频学习！各地关于土地增值税清算条件的规定（点击了解），在细节上略有差异，但总体上不超出以下两种：第一种是房企主动清算的情况；第二种是税局强制清算的情况。强制清算条件中，第一个条件是“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”情况。其中，对于“已转让建筑面积/项目可售建筑面积”的确认，王老师在《土地增值税清算师》的配套课程中，讲到了一个非常重要的观点，房地产企业必须注意到，具体点击视频学习！房地产企业为了促进楼盘销售，往往存在买房送家电的活动，在增值税方面，部分地区（如湖北省）口径，销售房子同时给予赠品的，不视同销售；赠送的家电和销售房子没有一一对应关系的，视同销售征收增值税。那在土地增值税方面，买房送家电收入如何确认呢？王老师在《土地增值税清算师》的配套课程中，以案例的形式为大家做了解释，具体点击视频学习！开发商销售毛坯房与简装房，对土地增值税税负有很多影响，如销售收入上，毛坯房的售价一般低于简装房；在可抵扣成本上，简装房除了毛坯房的成本外，还可加上基础装修费等。因为这些原因，导致在计算土地增值税时，增值额有所差异，进而影响土地增值税的税负。毛坯房与简装房，土增税负到底有多大差异？王老师在《土地增值税清算师》的配套课程中，以案例的形式为大家做了解释，具体点击视频学习！土地增值税清算条件分两类：一类是纳税人符合一定条件，应该进行土地增值税清算的情形，还有一类是税务机关要求纳税人进行土增清算的情形，除总局出台的相关规定外，各地对于土地增值税清算条件也有相关规定（点击学习）。对于房地产企业来说，土地增值税是税负较高的一个税种，达到条件的就应该进行项目土增清算，缴纳土地增值税。实际业务中，有2种情形可能会导致项目提前清算。王老师在《土地增值税清算师》的配套课程中，为大家做了阐述，具体点击视频学习！『土地增值税清算师』由中国商业会计学会，整合权威资源，打造“土地增值税清算师”人才培养项目，旨在培养土地增值税清算专业人才，提升企业财务人员、税务征管人员、事务所咨询人员等土增税清算的业务能力，破解执业人员经验不足致使人才短缺等问题。扫描二维码即可下单报名学习

《土地增值税暂行条例》规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。《条例》没有对股权转让是否缴纳土地增值税有所规定，但地方政策对于这个问题有不同的规定，我们先看一下老师的看法：以转让股权名义转让土地使用权是否计征土地增值税？在实务中，大家应全面了解当地政策或积极与税局沟通，避免因政策理解不准确导致不必要的麻烦。小金对于股权转让名义转让土地使用权，是否征收土地增值税的问题，整理了部分地区的政策口径，供大家参考学习！目录1.国家2.湖南3.广东4.安徽5.重庆6.山东7.河南8.广西......1国家规定关于土地增值税相关政策问题的批复（国税函〔2009〕387号）广西壮族自治区地方税务局：你局《关于土地增值税相关政策问题的请示》（桂地税报〔2009〕13号）收悉。鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值。因此，我局认为这一行为实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税。关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复（国税函[2000]687号

国土资源部办公厅关于股权转让涉及土地使用权变更有关问题的批复国土资厅函[2004]224号广东省国土资源厅：你厅《关于股权转让涉及土地使用权变更有关问题的请示》(粤国土资[2003]256号)收悉。经研究，现批复如下：太古可口可乐香港有限公司将其全资拥有的独资企业—太古饮品(东莞)有限公司全部转让给可口可乐(中国)投资有限公司，属于企业资产的整体出售，其中包含土地使用权的转移。因此，该行为属于土地使用权转让，应按土地使用权转让的规定办理变更登记。2004-05-31声明以上内容来自官方媒体,真实有效,公众号插图均来自网络,版权属于原创人。如觉侵权,请通过平台留言联系小编,我们将竭力尊重原创。独家原创（点击蓝字学习）#土增清算全国政策合集#土增清算争议业务合集#土增清算稽查案例合集#土增清算精选答疑合集#土地增值税清算师合集

土地增值税清算过程中，由于征纳双方立场不同，对相关政策的理解不一，导致土地增值税存在颇多争议，如土增清算成本对象问题。有些地区税局采用三分法对土增清算成本对象进行分类，如山东、山西等地，有的则规定采用二分法，如贵州等地。选择不同的成本对象分类方法，对土增清算的结果也有很大的影响，具体各地是如何规定的呢？小金进行了搜集整理，供大家参考学习。目录1.国家2.北京3.江苏4.浙江5.广东6.福建7.广西8.河南9.辽宁10.重庆11.山东12.安徽13.陕西14.海南15.河北16.湖南17.四川18.甘肃19.贵州20.山西21.内蒙古......1国家规定《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十三条：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

问题房地产开发企业在项目开发过程中，需要向政府相关部门交的防空易地建设费、占道费、城镇垃圾处理费、市政配套费、城建档案费等前期费用，在土地增值税清算时是否可以作为扣除项目予以扣除？是否有不可以扣除的相关文件规定？答复一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“……（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”二、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

01裁判要点拍卖价格的形成机制较为复杂，因受到诸多不确定因素的影响，相同商品的拍卖价格可能会出现较大差异。影响房地产价格的因素更多，拍卖价格差异可能会更大。依照法定程序进行的拍卖活动，由于经过公开、公平的竞价，不论拍卖成交价格的高低，都是充分竞争的结果，较之一般的销售方式更能客观地反映商品价格，可以视为市场的公允价格。如果没有法定机构依法认定拍卖行为无效或者违反拍卖法的禁止性规定，原则上税务机关应当尊重作为计税依据的拍卖成交价格，不能以拍卖价格明显偏低为由行使核定征收权。但本案中，广州税稽一局在被诉税务处理决定中认定拍卖价格明显偏低且无正当理由的主要依据是，涉案房产以底价拍卖给唯一参加竞买的某丰实业有限公司，而一人竞买不符合拍卖法关于公开竞价的规定，扭曲拍卖的正常价格形成机制，导致实际成交价格明显偏低。特别是本案以预留底价成交，而拍卖底价又明显低于涉案房产估值的情形，即便某公司对拍卖成交价格无异议，税务机关基于国家税收利益的考虑，也可以不以拍卖价格作为计税依据，另行核定应纳税额。02案例内容某公司诉广州税稽一局行政征缴案—税务稽查局追征税款的职权和加收滞纳金的条件基本案情法院经审理查明：2004年11月30日，某公司与广州某和拍卖行有限公司签订委托拍卖合同，委托某和拍卖行拍卖其自有的位于广州市人民中路5**号“某银行中心”的房产。委托拍卖的房产包括地下负一层至负四层的车库199个，面积13022.4678平方米；首层至第三层的商铺，面积7936.7478平方米；四至九层、十一至十三层、十六至十七层、二十至二十八层部分单位的写字楼，面积共计42285.5788平方米。某公司在拍卖合同中对上述总面积为63244.7944平方米的房产估值金额为530769427.08港元。2004年12月2日，某和拍卖行在信息时报C16版刊登拍卖公告，公布将于2004年12月9日举行拍卖会。某和拍卖行根据委托合同的约定，在拍卖公告中明确竞投者须在拍卖前将拍卖保证金港币6800万元转到某公司指定的银行账户内。2004年12月19日，某丰实业有限公司通过拍卖，以底价1.3亿港元竞买上述部分房产，面积为59907.0921平方米。上述房产拍卖后，某公司按1.38255亿元的拍卖成交价格，先后向税务部门缴付了营业税6912750元及堤围防护费124429.5元，并取得了完税凭证。2006年间，广州税稽一局在检查某公司2004年至2005年地方税费的缴纳情况时，发现某公司存在上述情况，展开调查。经向广州市国土资源和房屋管理局调取某公司委托拍卖房产所在的周边房产的交易价格情况进行分析，广州税稽一局得出当时某公司委托拍卖房产的周边房产的交易价格不及市场价的一半，价格严重偏低。遂于2009年8月11日作出税务检查情况核对意见书，以停车位85000元/个、商场10500元/平方米、写字楼5000元/平方米的价格计算，核定某公司委托拍卖的房产的交易价格为311678775元，并以311678775元为标准核定应缴纳营业税及堤围防护费。某公司应缴纳营业税15583938.75元，扣除已缴纳的6912750元，应补缴8671188.75元；应缴纳堤围防护费280510.90元，扣除已缴纳的124429.50元，应补缴156081.40元。某公司于2009年8月12日收到上述税务检查情况核对意见书后，于同月17日向广州税稽一局提交了复函。2009年9月14日，广州税稽一局作出穗地税稽一处[2009]66号税务处理决定，认为某公司存在违法违章行为并决定：1.核定某公司于2004年12月取得的拍卖收入应申报缴纳营业税15583938.75元，已申报缴纳6912750元，少申报缴纳8671188.75元；决定追缴某公司未缴纳的营业税8671188.75元，并根据税收征管法第三十二条规定，对某公司应补缴的营业税加收滞纳金2805129.56元。2.核定某公司2004年12月取得的计费收入应缴纳堤围防护费280510.90元，已申报缴纳124429.50元，少申报缴纳156081.40元，决定追缴少申报的156081.40元，并加收滞纳金48619.36元。某公司向广州市地方税务局申请行政复议。广州市地方税务局经复议后于2010年2月8日作出穗地税行复字〔2009〕8号行政复议决定，维持广州税稽一局的处理决定。某公司提起诉讼，请求撤销被诉税务处理决定，退回违法征收的税款、滞纳金及利息。广东省广州市天河区人民法院于2010年6月22日作出（2010）天法行初字第26号行政判决，驳回某公司的诉讼请求。一审宣判后，某公司不服，向广州市中级人民法院提起上诉。广东省广州市中级人民法院于2010年12月6日作出（2010）穗中法行终字第564号行政判决：驳回上诉，维持原判。二审宣判后，某公司向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2012年12月10日作出（2012）粤高法行申字第264号驳回再审申请通知，驳回某公司再审申请。某公司不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2017年4月7日作出（2015）行提字第13号再审行政判决：1.撤销广州市中级人民法院（2010）穗中法行终字第564号行政判决和广州市天河区人民法院（2010）天法行初字第26号行政判决；2.撤销广州市地方税务局第一稽查局穗地税稽一处[2009]66号税务处理决定中对某公司征收营业税滞纳金2805129.56元和堤围防护费滞纳金48619.36元的决定；3.责令广州市地方税务局第一稽查局在本判决生效之日起三十日内返还已经征收的营业税滞纳金2805129.56元和堤围防护费滞纳金48619.36元，并按照同期中国人民银行公布的一年期人民币整存整取定期存款基准利率支付相应利息；4.驳回某公司其他诉讼请求。裁判理由法院生效裁判认为：一、关于广州税稽一局是否具有独立的执法主体资格的问题2001年修订前的税收征管法未明确规定各级税务局所属稽查局的法律地位，2001年修订后的税收征管法第十四条规定：“本法所称税务机关是指各级税务局、税务分局、税务所和按照国务院规定设立的并向社会公告的税务机构。”2002年施行的税收征收管理法实施细则第九条进一步明确规定：“税收征管法第十四条所称按照国务院规定设立的并向社会公告的税务机构，是指省以下税务局的稽查局。”据此，相关法律和行政法规已经明确了省以下税务局所属稽查局的法律地位，省级以下税务局的稽查局具有行政主体资格。因此，广州税稽一局作为广州市地方税务局所属的稽查局，具有独立的执法主体资格。虽然最高人民法院1999年10月21日作出的《对福建省高级人民法院的答复意见》（行他[1999]25号）明确“地方税务局稽查分局以自己的名义对外作出行政处理决定缺乏法律依据”，但该答复是对2001年修订前的税收征管法的理解和适用，2001年税收征管法修订后，该答复因解释的对象发生变化，因而对审判实践不再具有指导性。某公司以该答复意见主张广州税稽一局不具有独立执法资格，无权作出被诉税务处理决定的理由不能成立。二、关于广州税稽一局行使税收征管法第三十五条规定的应纳税额核定权是否超越职权的问题此问题涉及税收征收管理实施细则第九条关于税务局和所属稽查局的职权范围划分原则的理解和适用。税收征收管理法实施细则第九条除明确税务局所属稽查局的法律地位外，还对税务稽查局的职权范围作出了原则规定，即专司偷税、逃避追缴欠税、骗税、抗税案件的查处，同时授权国家税务总局明确划分税务局和稽查局的职责，避免职责交叉。国家税务总局据此于2003年2月28日作出的《国家税务总局关于稽查局职责问题的通知》（国税函[2003]140号）进一步规定：“《中华人民共和国税收征管法实施细则》第九条第二款规定‘国家税务总局应当明确划分税务局和稽查局的职责，避免职责交叉。’为了切实贯彻这一规定，保证税收征管改革的深化与推进，科学合理地确定稽查局和其它税务机构的职责，国家税务总局正在调查论证具体方案。在国家税务总局统一明确之前，各级稽查局现行职责不变。稽查局的现行职责是指：稽查业务管理、税务检查和税收违法案件查处；凡需要对纳税人、扣缴义务人进行账证检查或者调查取证，并对其税收违法行为进行税务行政处理（处罚）的执法活动，仍由各级稽查局负责。”从上述规定可知，税务稽查局的职权范围不仅包括偷税、逃避追缴欠税、骗税、抗税案件的查处，还包括与查处税务违法行为密切关联的稽查管理、税务检查、调查和处理等延伸性职权。虽然国家税务总局没有明确各级稽查局是否具有税收征收管理法第三十五条规定的核定应纳税额的具体职权，但稽查局查处涉嫌违法行为不可避免地需要对纳税行为进行检查和调查。特别是出现税收征收管理法第三十五条规定的计税依据明显偏低的情形时，如果稽查局不能行使应纳税款核定权，必然会影响稽查工作的效率和效果，甚至对税收征管形成障碍。因此，稽查局在查处涉嫌税务违法行为时，依据税收征收管理法第三十五条的规定核定应纳税额是其职权的内在要求和必要延伸，符合税务稽查的业务特点和执法规律，符合《国家税务总局关于稽查局职责问题的通知》关于税务局和稽查局的职权范围划分的精神。在国家税务总局对税务局和稽查局职权范围未另行作出划分前，各地税务机关根据通知确立的职权划分原则，以及在执法实践中形成的符合税务执法规律的惯例，人民法院应予尊重。本案中，广州税稽一局根据税收征收管理法第三十五条规定核定应纳税款的行为是在广州税稽一局对某公司销售涉案房产涉嫌偷税进行税务检查的过程中作出的，不违反税收征管法实施细则第九条的规定。某公司以税收征收管理法实施细则第九条规定“稽查局专司偷税、逃避追缴欠税、骗税、抗税案件的查处”，本案不属于“偷税、逃避追缴欠税、骗税、抗税”的情形为由，认为广州税稽一局无权依据税收征管法第三十五条的规定对某公司拍卖涉案不动产的收入重新核定应纳税额，被诉税务处理决定超出广州税稽一局的职权范围，应属无效决定的理由不能成立。三、关于某公司以涉案房产的拍卖成交价格作为计税依据申报纳税是否存在“计税依据明显偏低，又无正当理由”情形的问题根据税收征收管理法第三十五条第一款第六项规定，税务机关不认可纳税义务人自行申报的纳税额，重新核定应纳税额的条件有两个：一是计税依据价格明显偏低，二是无正当理由。某公司委托拍卖的涉案房产包括写字楼、商铺和车位面积共计63244.7944㎡，成交面积为59907.0921㎡，拍卖实际成交价格1.3亿港元，明显低于某公司委托拍卖时的5.3亿港元估值；涉案房产2300元/㎡的平均成交单价，也明显低于广州税稽一局对涉案房产周边的写字楼、商铺和车库等与涉案房产相同或类似房产抽样后确定的最低交易价格标准，即写字楼5000元/㎡、商铺10500元/㎡、停车场车位85000元/个；更低于某公司委托的广州某会计师事务所有限公司对涉案房产项目审计后确认的7123.95元/㎡的成本价。因此，广州税稽一局认定涉案房产的拍卖价格明显偏低并无不当。营业税条例第四条和《广州市市区防洪工程维护费征收、使用和管理试行办法》第三条第一款规定销售不动产的营业额是营业税的计税依据。拍卖是销售不动产的方式之一，不动产的公开拍卖价格就是销售不动产的营业额，应当作为营业税等税费的计税依据。就本案而言，广东省和广州市的地方税务局有更为明确的规范性文件可以参考，《广东省地方税务局关于拍卖行拍卖房地产征税问题的批复》（粤地税函[1996]215号）和《广州市地方税务局关于明确拍卖房地产税收征收问题的通知》（穗地税发[2003]34号）明确规定拍卖房地产的拍卖成交额可以作为征收营业税的计税价格；《广东省财政厅、广东省地方税务局关于规范我省二手房屋交易最低计税价格管理的指导性意见》（粤财法[2008]93号）规定，通过法定程序公开拍卖的房屋，以拍卖价格为最低计税价格标准。拍卖价格的形成机制较为复杂，因受到诸多不确定因素的影响，相同商品的拍卖价格可能会出现较大差异。影响房地产价格的因素更多，拍卖价格差异可能会更大。依照法定程序进行的拍卖活动，由于经过公开、公平的竞价，不论拍卖成交价格的高低，都是充分竞争的结果，较之一般的销售方式更能客观地反映商品价格，可以视为市场的公允价格。如果没有法定机构依法认定拍卖行为无效或者违反拍卖法的禁止性规定，原则上税务机关应当尊重作为计税依据的拍卖成交价格，不能以拍卖价格明显偏低为由行使核定征收权。广州市地方税务局2013年修订后的《存量房交易计税价格异议处理办法》就明确规定，通过具有合法资质的拍卖机构依法公开拍卖的房屋权属转移，以拍卖对价为计税价格的，可以作为税务机关认定的正当理由。该规范性文件虽然在本案税收征管行为发生后施行，但文件中对拍卖价格本身即构成正当理由的精神，本案可以参考。因此，对于一个明显偏低的计税依据，并不必然需要税务机关重新核定；尤其是该计税依据是通过拍卖方式形成时，税务机关一般应予认可和尊重，不宜轻易启动核定程序，以行政认定取代市场竞争形成的计税依据。但应当明确，拍卖行为的效力与应纳税款核定权，分别受民事法律规范和行政法律规范调整，拍卖行为有效并不意味税务机关不能行使应纳税额核定权，另行核定应纳税额也并非否定拍卖行为的有效性。保障国家税收的足额征收是税务机关的基本职责，税务机关对作为计税依据的交易价格采取严格的判断标准符合税收征管法的目的。如果不考虑案件实际，一律要求税务机关必须以拍卖成交价格作为计税依据，则既可能造成以当事人意思自治为名排除税务机关的核定权，还可能因市场竞价不充分导致拍卖价格明显偏低而造成国家税收流失。因此，有效的拍卖行为并不能绝对地排除税务机关的应纳税额核定权，但税务机关行使核定权时仍应有严格限定。具体到本案，广州税稽一局在被诉税务处理决定中认定拍卖价格明显偏低且无正当理由的主要依据是，涉案房产以底价拍卖给唯一参加竞买的某丰实业有限公司，而一人竞买不符合拍卖法关于公开竞价的规定，扭曲拍卖的正常价格形成机制，导致实际成交价格明显偏低。此问题的关键在于，在没有法定机构认定涉案拍卖行为无效，也没有充分证据证明涉案拍卖行为违反拍卖法的禁止性规定，涉案拍卖行为仍然有效的情况下，税务机关能否以涉案拍卖行为只有一个竞买人参加竞买即一人竞拍为由，不认可拍卖形成的价格作为计税依据，直接核定应纳税额。一人竞拍的法律问题较为特殊和复杂，拍卖法虽然强调拍卖的公开竞价原则，但并未明确禁止一人竞拍行为，在法律或委托拍卖合同对竞买人数量没有作出限制性规定的情况下，否定一人竞买的效力尚无明确法律依据。但对于拍卖活动中未实现充分竞价的一人竞拍，在拍卖成交价格明显偏低的情况下，即使拍卖当事人对拍卖效力不持异议，因涉及国家税收利益，该拍卖成交价格作为计税依据并非绝对不能质疑。本案中，虽然履行拍卖公告的一人竞拍行为满足了基本的竞价条件，但一人竞拍因仅有一人参与拍卖竞价，可能会出现竞价程度不充分的情况，特别是本案以预留底价成交，而拍卖底价又明显低于涉案房产估值的情形，即便某公司对拍卖成交价格无异议，税务机关基于国家税收利益的考虑，也可以不以拍卖价格作为计税依据，另行核定应纳税额。同时，“计税依据明显偏低，又无正当理由”的判断，具有较强的裁量性，人民法院一般应尊重税务机关基于法定调查程序作出的专业认定，除非这种认定明显不合理或者滥用职权。广州税稽一局在被诉税务处理决定中认定涉案拍卖行为存在一人竞拍、保留底价偏低的情形，广州市地方税务局经复议补充认为，涉案拍卖行为保证金设置过高、一人竞拍导致拍卖活动缺乏竞争，以较低的保留底价成交，综合判定该次拍卖成交价格不能反映正常的市场价格，且某公司未能合理说明上述情形并未对拍卖活动的竞价产生影响的情况下，广州税稽一局行使核定权，依法核定某公司的应纳税款，并未违反法律规定。四、关于广州税稽一局核定应纳税款后追征税款和加征滞纳金是否合法的问题税收征管法对税务机关在纳税人已经缴纳税款后重新核定应纳税款并追征税款的期限虽然没有明确规定，但并不意味税务机关的核定权和追征权没有期限限制。税务机关应当在统筹兼顾保障国家税收、纳税人的信赖利益和税收征管法律关系的稳定等因素的基础上，在合理期限内核定和追征。在纳税义务人不存在违反税法和税收征管过错的情况下，税务机关可以参照税收征管法第五十二条第一款规定确定的税款追征期限，原则上在三年内追征税款。本案核定应纳税款之前的纳税义务发生在2005年1月，广州税稽一局自2006年对涉案纳税行为进行检查，虽经三年多调查后，未查出某公司存在偷税、骗税、抗税等违法行为，但依法启动的调查程序期间应当予以扣除，因而广州税稽一局2009年9月重新核定应纳税款并作出被诉税务处理决定，并不违反上述有关追征期限的规定。某公司关于追征税款决定必须在2008年1月15日以前作出的主张不能成立。根据依法行政的基本要求，没有法律、法规和规章的规定，行政机关不得作出影响行政相对人合法权益或者增加行政相对人义务的决定；在法律规定存在多种解释时，应当首先考虑选择适用有利于行政相对人的解释。有权核定并追缴税款，与加收滞纳金属于两个不同问题。根据税收征管法第三十二条、第五十二条第二款、第三款规定，加收税收滞纳金应当符合以下条件之一：纳税人未按规定期限缴纳税款；自身存在计算错误等失误；或者故意偷税、抗税、骗税的。本案中，某公司在拍卖成交后依法缴纳了税款，不存在计算错误等失误，税务机关经过长期调查也未发现某公司存在偷税、抗税、骗税情形，因此某公司不存在缴纳滞纳金的法定情形。被诉税务处理决定认定的拍卖底价成交和一人竞买拍卖行为虽然能证明税务机关对成交价格未形成充分竞价的合理怀疑具有正当理由，但拍卖活动和拍卖价格并非某公司所能控制和决定，广州税稽一局在依法进行的调查程序中也未能证明某公司在拍卖活动中存在恶意串通等违法行为。同时本案还应考虑某公司基于对拍卖行为以及地方税务局完税凭证的信赖而形成的信赖利益保护问题。在税务机关无法证明纳税人存在责任的情况下，可以参考税收征管法第五十二条第一款关于“因税务机关的责任，致使纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款，但是不得加收滞纳金”的规定，作出对行政相对人有利的处理方式。因此，广州税稽一局重新核定某公司拍卖涉案房产的计税价格后新确定的应纳税额，纳税义务应当自核定之日发生，其对某公司征收该税款确定之前的滞纳金，没有法律依据。此外，被诉税务处理决定没有明确具体的滞纳金起算时间和截止时间，也属认定事实不清。综上，广州税稽一局核定某公司应纳税额，追缴8671188.75元税款，符合税收征管法第三十五条、税收征收管理法实施细则第四十七条的规定；追缴156081.40元堤围防护费，符合《广州市市区防洪工程维护费征收、使用和管理试行办法》的规定；广州税稽一局认定某公司存在违法违章行为没有事实和法律依据；责令某公司补缴上述税费产生的滞纳金属于认定事实不清且无法律依据。裁判要旨1.虽然国家税务总局没有明确各级稽查局是否具有税收征管法第三十五条规定的核定应纳税额的具体职权，但稽查局查处涉嫌违法行为不可避免地需要对纳税行为进行检查和调查。特别是出现税收征收管理法第三十五条规定的计税依据明显偏低的情形时，如果稽查局不能行使应纳税款核定权，必然会影响稽查工作的效率和效果，甚至对税收征管形成障碍。因此，稽查局在查处涉嫌税务违法行为时，依据税收征收管理法第三十五条的规定核定应纳税额是其职权的内在要求和必要延伸，符合税务稽查的业务特点和执法规律，符合《国家税务总局关于稽查局职责问题的通知》关于税务局和稽查局的职权范围划分的精神。2.拍卖行为的效力与应纳税款核定权，分别受民事法律规范和行政法律规范调整，拍卖行为有效并不意味税务机关不能行使应纳税额核定权，另行核定应纳税额也并非否定拍卖行为的有效性。保障国家税收的足额征收是税务机关的基本职责，税务机关对作为计税依据的交易价格采取严格的判断标准符合税收征管法的目的。如果不考虑案件实际，一律要求税务机关必须以拍卖成交价格作为计税依据，则既可能造成以当事人意思自治为名排除税务机关的核定权，还可能因市场竞价不充分导致拍卖价格明显偏低而造成国家税收流失。因此，有效的拍卖行为并不能绝对地排除税务机关的应纳税额核定权，但税务机关行使核定权时仍应有严格限定。3.根据依法行政的基本要求，没有法律、法规和规章的规定，行政机关不得作出影响行政相对人合法权益或者增加行政相对人义务的决定；在法律规定存在多种解释时，应当首先考虑选择适用有利于行政相对人的解释。有权核定并追缴税款，与加收滞纳金属于两个不同问题。根据税收征管法第三十二条、第五十二条第二款、第三款规定，加收税收滞纳金应当符合以下条件之一：纳税人未按规定期限缴纳税款；自身存在计算错误等失误；或者故意偷税、抗税、骗税的。关联索引《中华人民共和国税收征收管理法》第14条、第32条、第35条、第52条《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第9条、第47条一审：广东省广州市天河区人民法院（2010）天法行初字第26号行政判决（2010年6月22日）二审：广东省广州市中级人民法院（2010）穗中法行终字第564号行政判决（2010年12月6日）再审：最高人民法院（2015）行提字第13号行政判决（2017年4月7日）来源：人民法院案例库声明转发文章的版权属于原作者,部分文章推送时未能与原作者取得联系,还望谅解;公众号插图均来自网络,版权属于原创人。文章观点仅供探讨交流,不构成任何投资、引导意见。如觉侵权,请通过平台留言联系小编,我们将竭力尊重原创。如需转载本文,请注明来源：金穗源！—

威海市文登区大水泊镇人民政府、威海龙易达置业有限公司合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书当事人：再审申请人（一审被告、二审上诉人）：威海市文登区大水泊镇人民政府，住所地威海市文登区大水泊镇驻地。法定代表人:刘文光，镇长。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：威海龙易达置业有限公司，住所地威海市文登区大水泊镇驻地。法定代表人：张军辉，总经理。审理经过：再审申请人威海市文登区大水泊镇人民政府（以下简称大水泊镇政府）因与被申请人威海龙易达置业有限公司（以下简称龙易达公司）合同纠纷一案，不服山东省威海市中级人民法院（2018）鲁10民终2925号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。诉称：大水泊镇政府申请再审称，1.申请人与龙易达公司签订的协议性质为合资、合作开发房地产合同，而非土地使用权出让合同。案涉协议无任何土地使用权出让的实质内容。本院查明：二审认定为土地使用权出让合同无任何事实依据。申请人作为一级政府在协议中不存在任何商业行为，只是负责征地、补偿、坟地迁移等前期工作及协助龙易达公司办理各项用地、立项等相关手续。2.案涉旧村改造协议书及补充协议不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的违反法律、行政法规强制性规定的情形，合法有效，原审适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项的规定申请再审。本院认为：本院经审查认为，大水泊镇人民政府与龙易达公司签订的《大水泊镇大水泊村军民路两侧旧村改造项目合作协议书》及补充协议是当地政府进行招商引资的行为，并非单纯的土地使用权出让协议。但因涉案土地在签订协议当时均系村集体土地性质，根据《中华人民共和国物权法》第六十条规定，属于村农民集体所有的集体土地，应由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。在土地办理了农用地转用审批手续和征地手续之后，也应由市、县人民政府土地管理部门负责出让事宜。大水泊镇人民政府将涉案土地明确约定由龙易达公司开发使用，协议违反了《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的强制性规定，原审认定无效并无不当。综上，大水泊镇政府的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回威海市文登区大水泊镇人民政府的再审申请。审判长崔志芹审判员冯波审判员李金明法官助理柴华书记员郭敏声明转发文章的版权属于原作者,部分文章推送时未能与原作者取得联系,还望谅解;公众号插图均来自网络,版权属于原创人。文章观点仅供探讨交流,不构成任何投资、引导意见。如觉侵权,请通过平台留言联系小编,我们将竭力尊重原创。如需转载本文,请注明来源：金穗源！—

土地增值税优惠政策旨在减轻房地产开发企业的税收负担，鼓励加大投资力度，推动房地产市场健康发展。但很多时候，在企业享受优惠的同时，因对税收优惠的了解不透彻，导致少缴税款，引发税务稽查，相关案例如下，点击了解：1.房企回迁房享优惠政策不成，被定为偷税2.合作建房后向合作方分配房屋交土增税吗3.政府与房企约定免征土增税合法有效房地产企业必须全面了解国家及地方层面相关税收优惠政策，确保符合享受优惠政策的条件，再按规定申请享受税收优惠。小金整理了各地关于土地增值税的税收优惠政策，希望对大家有所帮助，持续更新，欢迎补充！目录1.国家2.湖北3.湖南4.福建5.重庆6.河北7.山西8.黑龙江9.四川10.河南11.江苏12.辽宁13.安徽14.吉林15.西藏16.江西17.广东18.云南19.广西20.海南21.新疆22.内蒙古23.山东24.陕西25.浙江26.上海......

土地增值税因纳税义务发生时点确认引发税务风险的情况时有发生，案例如下（点击学习）：1.房企未按交房时间确认纳税义务被罚2.土增税纳税义务时间与土地过户时间无关3.土增税未按时清算被核定需补税3000余万《土地增值税暂行条例》规定：纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。但在房地产项目实际业务中，合同签订之日，工程并未竣工决算，无法确认增值额来计算土地增值税。那土地增值税的纳税义务时间应该按照什么标准来确定呢？王老师在《土地增值税清算师》的配套课程中有专门讲解，具体点击视频学习！『土地增值税清算师』由中国商业会计学会，整合权威资源，打造“土地增值税清算师”人才培养项目，旨在培养土地增值税清算专业人才，提升企业财务人员、税务征管人员、事务所咨询人员等土增税清算的业务能力，破解执业人员经验不足致使人才短缺等问题。扫描二维码即可下单报名学习

判定清算单位是项目土增清算的第一步，总局规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。各地对于清算单位的规定（点击学习）也有所区别。除了政策方面的规定，在清算单位判定顺序上，其实也有一定的原则。王老师在《土地增值税清算师》的配套课程中有专门讲解，具体点击视频学习！『土地增值税清算师』由中国商业会计学会，整合权威资源，打造“土地增值税清算师”人才培养项目，旨在培养土地增值税清算专业人才，提升企业财务人员、税务征管人员、事务所咨询人员等土增税清算的业务能力，破解执业人员经验不足致使人才短缺等问题。扫描二维码即可下单报名学习

以房抵债实务探讨（点击学习）1.“以房抵债”债务重组，法财税如何处理？2.营改增前自有房产抵债未报税被稽查3.以房抵债的5大类问题和18条裁判意见4.以房抵债，这项税费容易造成漏报少报5.以物抵债偿还建筑公司债务如何处理？案例要点1、下文提供了一个房地产执行中税费承担的新思路：由申请执行人缴纳应由其负担的契税、印花税，而应由被执行人负担的土地增值税由当地税务局做挂账处理并依法予以追缴。2、本案中，土地增值税应由出让人（本案中宁夏某房地产公司）负担，但该公司目前已无力承担，被执行人包括李某某、宁夏某实业公司、宁夏某房地产公司，但也无可供执行财产。税局对土地增值税做挂账处理并依法予以追缴，如何实现？3、关于土地增值税，“先税后证”的财税相关规定，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十二条规定，纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。北京一中院裁定认为：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额进行征税，土地登记是否完成是使用权是否发生转移的重要标志，登记环节对于土地增值税的征收起着重要的保障作用，按照规定，纳税人未缴纳土地增值税的，土地管理部门不得办理有关的权属变更手续。董×违反规定审批土地登记的行为使他人无需缴纳土地增值税而获得土地使用权，故其行为与国家土地增值税的流失结果之间存在刑法的因果关系。案例内容远赴千里解决房产涉税难题、38套房产成功过户3月20日，高阳法院执行局远赴宁夏石嘴山市，经过11天的不懈努力，解决了涉案房产税费及过户难题，将38套房产成功过户到申请执行人名下，并委托被执行人管理，让“纸上权益”变成“真金白银”，取得了良好的社会效果和法律效果。涉案标的3000余万查封房产流拍以物抵债申请执行人王某某与被执行人李某某、宁夏某实业公司、宁夏某房地产公司民间借贷纠纷一案，宁夏某实业公司应偿还王某某借款本金3000余万元及利息，李某某、宁夏某房地产公司承担连带责任。案件进入执行程序后，因被执行人无可供执行财产，高阳法院执行局立即对宁夏某房地产公司抵押给申请执行人的38套房产进行了查封，并启动拍卖程序，但38套房产均因无人竞买而流拍。王某某经慎重考虑后决定以物抵债，高阳法院依法出具执行裁定书，王某某可持执行裁定书办理38套房产的产权过户登记手续。裁定虽然作出，但房产过户涉及到欠缴土地税款等系列问题仍亟待解决，3月20日，高阳法院执行局局长庞涛带领执行法官徐超奔赴宁夏石嘴山市实地解决该问题。本月，金穗源特邀清算专家王老师在4地（临汾、济南、长治、石家庄）开展清算核心业务分享（临汾、济南已圆满结束），对清算框架的重点知识、清算流程的难点问题、车位和成本分摊方法的综合运用等进行详尽解析，最后落脚土地增值税数据采集与税负测算，完美诠释土地增值税清算全流程与清算的底层逻辑。点击蓝字了解课程详情【石家庄】智税严查背景下土增清算核心业务风险应对（2024年4月26日）【长治】智税严查背景下土增清算核心业务风险应对（2024年4月27日）为回馈新老学员，本期专场优惠力度前所未有，名额有限，不容错过哦！可以通过联系您的客服报名，没有专属客服的，可以识别二维码“点开扫码”联系专属老师报名。召开联席会议磋商税费难题38套房产证交到申请执行人手中到达石嘴山市后，庞涛局长、徐超法官分别与当地税务部门、不动产登记部门相关负责人协商税费、过户问题，由于宁夏某房地产公司经营陷入困难，38套房产的土地增值税一直未缴纳，经过沟通，三部门就缴纳土地增值税、契税、印花税完毕后可办理过户手续达成共识，但谁来缴纳、如何缴纳未能取得一致意见。3月25日，在庞涛局长的倡议下，当地市税务局相关负责人、市自然资源确权登记科负责人、市不动产登记中心主任、受理登记科负责人、权属调查科负责人及高阳法院执行法官6部门就宁夏某房地产公司欠缴土地税款能否办理转移登记问题召开了专题联席会议。会上，庞涛局长、徐超法官与各部门负责人进行了深入地阐释：根据《土地增值税法》相关规定，土地增值税应由出让人（本案中宁夏某房地产公司）负担，但该公司目前已无力承担。如果由申请执行人先行垫付，近500万的土地增值税款无疑令其不堪重负，且显失公平。当事人的胜诉权益理应得到全面保障，各部门应高度重视、支持和保障法院执行工作，通力协作，切实解决执行中的难点、堵点问题，用最少程序、最优办法、最大比例兑现当事人胜诉权益。与会人员表示，将积极配合高阳法院执行工作，尽快研判解决方案，想方设法让法院判决落地。经过两天反复沟通协商，各部门最终达成一致意见：由申请执行人缴纳应由其负担的契税、印花税，而应由被执行人负担的土地增值税由当地税务局做挂账处理并依法予以追缴。根据商议结果，申请执行人缴纳了其应承担的契税、印花税。3月29日，在执行法官的见证下，王某某在不动产登记部门完成了38套房产的转移登记手续，当38套红艳艳的房产证拿到手中的时候，他脸上露出了久违的笑容。执行法官能动履职38套房产委托被执行人管理房产虽已过户，但如何腾空交付成为执行法官面临的又一难题。庞涛局长与徐超法官及时调整工作思路，考虑到王某某远在河北，管理房产难度极大，且38套房产平时都是被执行人负责管理经营的现状，立即召集双方当事人协商，提出了由申请执行人委托被执行人管理的执行方案，双方均表示可以接受，最终达成委托管理协议。至此，38套房产全部处置完毕，3000余万的纠纷终于画上了圆满的句号。“该执行案件中38套房产成功过户并妥善处置，是高阳法院对法拍房过户税费问题的有益探索和典型例证，这一探索既没有给国家税收造成损失，又解决了群众急难愁盼问题，保障了申请执行人的合法权益，实现了双赢多赢共赢。”高阳法院院长王卫东表示。今后工作中，高阳法院执行局将始终坚持人民至上，秉持“如我在执”意识，用足政策和法律，充实执行“工具箱”，让更多“纸上权益”变成“真金白银”，以高质量执行服务保障经济社会高质量发展。河北高阳法院2024-04-09来源：财税评论声明转发文章的版权属于原作者,部分文章推送时未能与原作者取得联系,还望谅解;公众号插图均来自网络,版权属于原创人。文章观点仅供探讨交流,不构成任何投资、引导意见。如觉侵权,请通过平台留言联系小编,我们将竭力尊重原创。如需转载本文,请注明来源：金穗源！—

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